农村集体经营性建设用地入市改革及其影响

文／杜娜 陕西地建土地勘测规划设计院有限责任公司 陕西西安 710075

张春梅 宁夏回族自治区农业勘查设计院 宁夏银川 750002

引言：

农村是我国经济发展的重要场所之一，在我国新时代的发展中，促进农村经济发展也是维持我国社会稳定性的重要条件，并且受到了社会的广泛关注。在农村土地建设的领域中，农村集体经营性建设用地的手段成为主要的管理模式之一，并且对我国农村的经济发展有着良好的促进效果，近些年来国内对农村土地建设展开了大量的探讨与分析，并且意识到只有做好土地改革的制度设立，才能够维持我国经济的发展，此外还提出了入市的概念，阐述了入市对农村土地建设稳定性的重要意义，力求能够提高我国城市化建设效率，解决农村土地建设方面存在的问题，建立完善的制度，实现对农村土地的经营与管控，为我国经济发展做出良好贡献。

1、农村集体经营性建设用地的基本概念与相关规定

1.1 农村集体经营性建设用地的基本概念

就我国现阶段的发展而言，农村集体经营性建设用地就是指在农村开展的生产经营性质的工作，通过对农村地区的土地进行规划与管理来开展一些经营工作，以此来保障整个农村的整体经济发展，通常是由地方政府来进行具体的管控的，对于农村集体经营性建设用地而言，其自身的应用往往会存在着多个不同的主体可能性，包括单位、个人以及联营等方式，对乡镇土地进行有目的的建设，保证城乡经济发展，也同样是能够帮助我国整体经济发展的重要条件之一。近些年来随着我国整体的经济发展效率不断提升，我国的土地管理相关法律也逐渐变得完善，尤其是对于这种集体经营模式的建设用地管控也逐渐变得严格了，各种法律法规的出台目的就是为了能够将这一方面的经济问题牢牢把控住，同时也帮助我国农村进行现代化发展，给农村居民提供新的发展道路。

1.2 农村集体经营性建设用地的相关规定

农村集体经营性建设用地的概念一经提出就受到了人们的广泛关注，我国政府更是基于此出台了各种相关法律法规来进行农村集体经营性建设用地的限制，避免农村集体经营性建设用地的工作影响到市场的正常运行。农村在我国依然占据着很大的比例，随着时代的发展，农村土地方面的规定也随着时代开展有了新的变化，最开始国家对于农村土地的管控极为严格，禁止出让或者租借给他人进行非农业建设，这就导致很多无法耕种的农村土地出现了一定程度的荒废，后来随着时代的发展，国家逐渐意识到了开展非农业工程建设的重要意义，并且逐渐开放了农业土地的转让权利，自2008年后，我国农村的土的使用权利就已经基本实现了彻底放开，国家亲自鼓励农村集体经营性建设用地入市，为了能够给农村乃至国家创造更高的经济而做出了良好的贡献。

1.3 农村集体经营性建设用地入市的必要性

入市本就是顺应我国市场需求而产生的必然变革之一，在符合我国土地相关规划以及后续使用规则的前提下开展的农村集体经营性建设用地，入市能够为农村的经济发展带来良好的促进效果，并且还能够实现对市场供求机制的优化，让农村土地进行一定程度的有偿转移，充分利用起农村的闲置土地，保证农村居民的经济收益，同时也提高了我国农村土地的利用率。我国现如今正处于城市化发展的重要阶段中，然而由于大量的人口涌入城市，导致城市的土地数量已经无法完全满足人们的需求了，而若是能够将农村荒废的土地进行重新利用，则是可以缓解城市土地的紧张，还可以让市场变得更加规范化、公开化，同时还能够避免我国农村出现土地浪费的情况，提高土地的经济效益，为我国新时代的发展创造良好的条件。

2、我国现阶段的农村集体经营性建设用地入市的发展概况

2.1 我国现阶段的农村集体经营性建设用地的主体发生了一定的变化

由于我国的社会环境会随着时代的发展而不断产生变化，而对于农村的土地建设而言自然也会根据时代的变革而出现主体的变化，由于我国的法律会随着时代发展不断完善，人们在进行农村土地建设的时候往往是需要顺应这些政策而变革的，农村土地建设的概念随之出现差分，随着国家对经济发展的重视程度不断提升，政府部门逐渐对农村土地建设进行了一定程度的细化，并且不断改变着乡村土地建设的相关政策，各种文件的出台更是给农村集体经营性建设用地提供了新的发展空间。由于我国对城市化发展的重视程度不断提升，城乡结合的意图也越发明显，为了能够满足农村土地建设的需求，应当尽可能地顺应相关政府文件的内部需求，做好农村土地的运用，并且实现农村集体经营性建设用地的入市，推动农村方面的经济发展，让农村经济能够有组织有纪律地实现进一步的发展，并且充分展现出农村土地自身的权能，同时还需要政府部门对其进行一定程度的规划，确保能够让农村土地统一划分，给人们提供良好的使用空间，做好农村土地的内部布局与管控，确保能够将分散的土地进行统一调控使用，给农村经济发展创造良好的条件。就我国现阶段的发展情况而言，根据农村土地建设的地点不同分为多个不同的入市主体，其根本目的都是维持我国农村土地经济的稳定发展，并且在后续的不断发展中创造更高的价值，同时目光放长远，为我国整体的经济发展创造良好的条件，在选择农村土地建设的产业时也应当重视起可能会出现的影响，尽可能根据相关地区标准选择达标且对我国经济发展有良好促进效果的产业，尤其是尽可能避免出现污染的问题，确保能够满足生态文明建设的基本需求，确保能够对农村集体经营建设用地入市工作进行策划与实践，以此来满足农村的建设需求。

2.2 我国现阶段的农村集体经营性建设用地入市所取得的成效

在农村方面进行经济水平的管控以及发展的目的本就是为了能够帮助我国农村尽快追上城市化发展的进程，带领人们实现共同富裕，而为了能够实现这一目标就需要当地的政府部门对农村土地整体进行规划分析，通过建立起完整的土地管控政策以及土地产权的分配机制来保证整个农村土地建设质量的稳定性，这会对农村自身具备的土地情况产生影响，因此需要政府部门选择合适的方式对土地整体进行合理分配，尽可能避免对农村当地居民的经济利益产生不良的影响。自农村土地经济建设这一理念提出至今，我国已经有许多地区开展了研究与实验，并且产生了一定良好的效果，根据相关报告，这些改革地区的经济水平都得到了一定程度提升，这无疑给扩大农村集体经营性建设用地入市增添了新的动力，激发了我国农村经济发展的活力，然而由于我国幅员辽阔，不同地区的农村环境也各有不同，在进行农村集体经营性建设用地入市政策落实的时候依然需要当地政府予以一定的把控，尽可能根据当地的条件与地方政策进行整体的把控，确保能够满足当地农村的经济发展需求，同时也是为我国整体的经济发展创造良好的条件。

2.3 为了保证我国农村集体经营性建设用地入市稳定所制定的制度成果

为了让整个农村建设能够对我国整体经济发展产生良好的影响，就需要落实好相关政策，首先需要确保政策的合理性与准确性，保证相关制度能够维持自身的优越性，并且还需要利用合适的方式保证相关政策的切实落实，给农村的建设提供良好稳定的环境。在制度方面我国已经有了良好的研究成果，需要建立明确的入市条件，以此确保农村及其经营性建设用地的落实能够满足农村的根本需求，也方便后续的工作落实，保证交易市场的稳定性，在实践的过程中应尽可能将提前制定好的相关政策进行落实，并且在这一阶段中不断反思在农村落实入市改革工作存在的问题，尽可能保证制度的建设能够与实际相符，在制度中也同样可能会出现各种不同的问题，在这一方面就需要地方政府根据现实条件进行把控，确保能够符合入市条件，整合土地经营建设自身的合理性，从而保证经济的稳定发展。同时还应建立起完善的入市交易规章制度，由于不同地区的情况各不相同，在进行实践工作的时候开展了不同的管理措施，并且取得了一定的成效。由于农村土地建设的内容是以集体经营为主，因此在进行入市的时候应提前做好增值收益分配相关的工作，根据现实条件制定出合理的收益分配方案，并且严格执行，确保参与集体经营性建设用地入市的人们能够拿到应得的经济收益，同时还应当意识到农村土地建设的成果，会受到外在条件的影响，因此在进行农村集体经营性建设用地入市时需要提前做好收益的分配规划，确保能够满足人们的实际需求，地方政府需要提前制定好的规章制度，尽可能做好整体的经济调节工作，保证农村经济整体的发展。

3、农村集体经营性建设用地入市对农村土地建设与用地主体产生的影响

3.1 农村集体经营性建设用地入市对农村土地建设产生的影响

由于我国农村的分布相对较广，在我国新时代的发展中人们逐渐意识到了农村土地的建设与使用对国家经济发展的重要影响，为保证在新时代的发展中能够充分展现出针对农村开展土地建设工作产生的良好优势，国家出台了各种与农村土地相关的法律，力求能够帮助我国农村土地的建设能够维持自身的稳定性，给国内经济发展创造出良好的条件。在2019年的时候，国家出台了《土地管理法》，其中明确指出了对于农村土地建设的重要指导方针，并且明确了农村集体经营性建设用地入市的相关规章制度，力求能够给农村的土地管理与应用提供一定的帮助。根据《土地管理法》所述，在农村集体经营性建设用地入市中，并不过于严苛的限制，只要是具备土地总体规划且有正规经营用途，并通过了相关法律审查即可进行建设工作，还可以进行出租、转让等方式对其进行处置。在进行农村集体经营性建设的时候通常会出现土地规模异常的情况，并且法律中并没有明确的规定最大建设用地的规模上限，这也就代表着整个农村集体经营性建设的入市就有了更多的可能性，地方政府部门在进行管控时应意识到入市政策的落实可能会与当前地方的管控工作产生一定程度的冲突，这就需要相关部门进行协调，尽可能提升农村集体经营性建设的可行性，避免各种异常问题的出现，确保能够构建起完善的农村集体经营性建设机制，给农村经济的发展创造更加良好的条件与环境。

3.2 农村集体经营性建设用地入市对农村用地主体产生的影

在农村方面开展集体经营性建设用地，活动的主体根据建设目标与土地应用目的不同，大致分为2类：（1）建设用地所有权作为土地的主体之一，对农村土地有着支配权。（2）指农村土地建设的使用权主体，其能够直接对土地进行设计规划与后续的切实应用，也存在两种情况为同一主体的可能性，若土地所有权为主体，则相关部门可以直接对土地进行入市处理，其自身有着这一权利，其自身承担经济消耗与后续的收益，增强了农村集体经济组织的公共财力，能够给农村经济的发展提供一定的可能性，若是农村土地的使用者为入市主体，则新的责任主体可以不经过参与国有土地购买直接取得产业发展所需的建设用地使用权，这一主体的存在意味着相关部门所需要支付的土地成本更低，让整个农村集体经营性建设用地入市的盈利水平得到一定程度的提升，适用范围相对较广，也是我国现阶段农村集体经营性建设用地入市政策落实的主要模式。近些年来我国整体的经济水平不断提升，由于市场接近饱和，这就导致整个行业内的竞争力处于不断提升的阶段中，从市场的角度来看，农村集体经营性建设用地使用权市场的竞争性相对处于较弱的水平下，这主要就是由于集体经营性建设用地自身往往存在着多个确切的主体，这就导致自身的权利产生了一定程度的分散，在进行入市政策的执行过程中往往会出现一定的困难，再加上如今开展集体经营性建设的目标区域多为农村，涉及农村土地管理，可能会出现的交通、消费群体等方面的问题会对整个经营市场产生一定的影响，导致产业的选择也存在着一定的困难，这就导致在农村方面进行集体经营性建设用地入市的难度进一步提升，由于其自身的限制相对较大，才更需要相关政府部门选择合适的方式来对其进行管控，尽可能的协助农村集体经营性建设用地入市政策改革，确保能够促进我国农村建设的稳定发展，同时还应当考虑到农村土地主体的相关问题，以此促进农村参与土地建设的集体都能够获得良好的经济收益，实现多赢。

4、农村集体经营性建设入市对于农村居民以及地方的财政问题产生的影响

4.1 农村集体经营性建设入市对于农村居民经济收益产生的影响

我国农村集体经营性建设用地入市这一理念已经得到了一定程度的实践成果，而这一成果直接表明了其自身对我国农村经济发展所产生的积极促进效果，若是能够遵循相关规定实现入市，就可以在一定程度上提高乡村的经济水平，让乡村居民的收入得到一定程度的增加，并且能够持续相当长的时间，给农村的发展带来了良好的持续促进效果。不同地区的政府部门在开展实践工作的时候都是直接将集体经营性建设用地出让、出租，都取得了良好的收益，并且取得的收益都是直接归农村居民的集体所有，同时还能够直接对整个农村自身的发展产生良好的促进效果。农村集体经营性建设用地入市可能带来乡村地区产业形态、人口流动乃至生活方式的变化，以此为基础实现农村居民的居住环境。从产业发展来看，单位或个人竞争集体经营性建设用地的目标是发展产业，以产业来实现资本的增值。而产业发展，除了土地之外，劳动也能够在一定程度上提升这方面的发展，这为农村地区的人口就业增加了机会。对那些以旅游观光为业态的集体经营性用地使用者而言，人口的流动就是经济收益的保证。

4.2 农村集体经营性建设入市对于地方财政产生的影响

长期以来，农村建设用地市场的管制严格，多半是出于农村集体建设用地入市可能给国有土地市场带来冲击。比如说，建设用地供给量的增加会减低国有土地使用权出让的单价，从而给以土地出让金作为预算外资金来源的地方政府造成财政上的负影响。在2019年期间我国出台了新的《土地管理法》，其中针对土地法方面产生了一定的规定修改，开始重点强调集体建设用地入市要符合相关规划和用途管制。就我国现阶段农村建设用地入市改革而言，其自身并没有涉及占主要部分的农村宅基地，因此并不会对整个建设用地使用权市场造成多大影响。在考虑增量用地的情况下，集体建设用地替代国有建设用地，可能在短期内有一定影响。由于集体建设用地入市增加市场主体的选择范围。因而，可预期农村集体经营性建设用地入市可以缓解城市经营性用地的供给压力。对土地财政依赖而言，也会因地方土地出让数量的减少而减低依赖程度，逐渐转向靠培养地区产业发展增加社会税源，瞄准长远利益的财政筹措模式。农村集体经营性建设用地入市，改变了地方政府在土地开发中形成的垄断地位，可消除土地出让中的剪刀差，使得土地增值收益可以公平合理地被更多主体分享，利于保护农民集体经济组织利益能够在一定程度上缩小城乡之间的收入差距。根据实践结果而言，集体经营性建设用地入市并不会过多地影响到地方政府的经济水平，甚至能够在一定程度上降低地方政府对土地出让收入的依赖性，转向寻求更为长远的产业培育和经济发展的税收收益。总之，农村集体经营性建设用地入市对地方财政会有一定冲击，作为制度安排要考虑地方承受的能力和对地产市场的影响，大力盘活城中村、工业园等闲置土地资源，让这一土地建设成果来推动城市发展转型，以此取得长期的收益。

结语：

综上所述，为了能够让我国农村的发展与实际需求相符，就应当重视对于农村相关的工作展开，尤其是应当充分发挥出农村的优势，以此为基础来提升我国农村经济水平。在这一方面的工作中落实集体经营性建设用地入市改革，能够帮助我国更好地提升自身的发展效率，对我国整体的发展有着良好的促进效果。就我国现阶段的农村虽然已经实现了一部分发展水平的提升，但是依然还存在着一些问题需要相关工作者予以协助，只有满足人们的需求才能够保证农村的稳定发展。