基于风险导向的房地产企业内部审计工作探讨

■万鹤明

房地产企业由于开发项目周期长、投入金额大、产品不可完全复制等特点，其风险较高且风险来源具有多方面，导致房地产企业在行业内部的发展变得更为复杂。基于此，本文主要针对基于风险导向的房地产企业内部审计工作展开以下有关分析和研究，希望具有相关借鉴意义。

一、当前房地产企业内部审计所面临的风险

当前房地产企业内部由于项目的地域跨度大以及信息不通畅等相应问题，没有给予及时有效地解决，使得企业内部审计工作流于形式，没有真正发挥内部审计作用。风险导向内部审计属于在进行风险评估之下确认审计相应重点之后，针对房地产企业经营管理及项目开发建设等各环节展开具体检查和监督，避免在运营工作之中出现错误和徇私现象。影响企业内部审计工作的主要风险包含重大风险以及检查风险，重大风险还可以进一步细化。所以，接下来主要针对这两个风险方面展开详细分析。

1.重大风险。

（1）固有风险。

固有风险就是在不考虑内部控制的基本前提之下，在房地产内部相关因素以及外部客观环境之间的实际影响下，会使得企业内部目标不能实现的可能性。当前房地产行业在政策调整和加码之下产生下行趋势，而且企业内部的经营管理环境十分复杂，管理层面整体管理动机也变得更加强烈等因素使房地产企业内部的固有风险水平变得更高。第一，投资决策风险：由于土地出让招拍挂集合竞价及市政规划对出让土地开发建设的种种设限，使得企业内部的拿地成本较高；第二，招标合约的风险：如果企业没有进行严格的招标合约控制，极有可能会导致项目实际成本超出整体预算；第三，工程管理的风险：为了有效压缩成本以及加快资金周转，房地产工程项目会出现缩短工期、降低工程施工质量等现象，一旦市场对项目失去信心，就会使得房地产行业实际销量出现下降，而导致销售整体难度变大；第四，财务管理风险：由于房地产行业毛利较高，使得更多的房地产企业过度运用财务杠杆，高负债的房地产企业一旦内部资金周转不通畅，就会出现资金链中断甚至崩盘风险。

（2）内部控制风险。

内部控制风险主要是指在房地产企业影响内部控制作用的发挥以及导致内部控制失效的可能性。当前很多房地产企业都创建ERP 系统，来充分了解自身的信息化系统内部控制机制，但是在内部控制工作当中，需要依照企业内部实际发展情况来作出充分调整以及及时更新，如果没有做到及时更新，那么房地产企业内部的控制系统就会出现失效现象，整体内部控制工作的风险也会进一步升高。

2.检查风险。

房地产企业内部的审计检查风险主要就是指在其展开实际审计的时候，因为审计相应资源十分匮乏，审计相应对策不当以及审计模式不科学等，使得企业内部审计人员没有及时发现被审计单位出现错误现象以及管理质量降低的情况。房地产行业在近些年来都一直处于快速发展之中，但是内部审计系统建立及相应工作模式均需要时间推动之下所展开，这就会出现内部审计工作效率提升和行业整体发展不相匹配的现象，加之经济下行所带来的压力，导致房地产内部审计工作面临很多风险。

二、基于风险导向的房地产企业内部审计工作基本路径

1.提升房地产企业管理层对内部审计工作的重视。

国家出台对于企业内部审计的相关工作规定以后，房地产企业内部管理层需要更为充分了解到内部审计工作的基本职能及整体作用，确定内部审计在企业经营管理中的地位。为使内部审计工作可以在企业内充分发挥作用、得到有效运行，需要加强以下几点管理：第一，创建优秀的内部审计文化，并通过海报、案例分享等多渠道宣传，使企业从管理层到员工，均有较强的审计观念。第二，创建完善的内部审计部门，内部审计作为企业监察部门应独立于其它部门，同时要给予充足审计人员编制。第三，建立科学完善的企业内部审计制度，设立各部门各专业各环节等红线底线，使内审工作有据可依。第四，有效维护企业之内审计人员工作独立性以及工作的基本定位，不相容岗位相互分离。第五，管理层要定期听取内部审计工作报告，同时对内部审计人员给予其相应工作指导。

2.把握审计工作关键控制点。

第一，房地产企业内部审计工作需要将企业经营及各部门工作业务流程关键节点及风险点基本情况作为基础，依照管理层面实际关注点制定审计工作计划及安排，重点关注周期长、资金流量较大以及销售出现异常的项目。第二，依照审计项目的工作目标及风险实际情况，选择内部控制常规审计或重大事项专项审计的基本方式，科学完善内部审计工作规范及审计内容。第三，依照审计工作资源选择内部自审或者是外部事务所展开联合审计等方式。第四，在进行实际审计工作的时候，审计人员要更为充分地运用审计软件展开电子数据的科学处理、针对审计底稿进行审查核对，进而可以保证审计工作整体质量，提升审计工作效率。

3.做好内部的控制和评价工作。

展开房地产内部控制的相应审计工作之时，要做到针对内部控制设计工作的科学性以及完整性展开有效评价，逐渐形成内部审计工作的科学管理模式。在穿行测试以及细节测试等形式之下展开判断，企业是否在立项决策以及成本控制等方面，更为严格地执行相应管理制度以及管理模式。进而可以评价内部审计执行整体的有效性。而且，需要高度关注房地产企业内部管理层不要凌驾于内部控制相关制度之上，如果有这种现象，就要考虑到针对EPR 相应业务系统内部的信息化审计以及内部控制整体评价之间进行结合的方式，进而展开内部审计工作。

4.加强对于固有风险的实际检查。

房地产在行业内部发展面临着高风险，企业内部的审计人员需要有效加强审计力度，运用多种审计方法来提升审计质量，进而科学有效的审计检查。首先，项目投资的决策以及设计控制整体合理习惯以及规范性。检查房地产项目整体开发的可行性相关研究报告以及有关的报批文件等，展开项目开发的实际定位分析，判断出开发项目的决策整体合理性和决策工作程序整体合规性。其次，招标合约整体的规范性以及可控性。检查相应招标计划，分析出合约规范整体的合理性，检查的项目主要包含招标、评标以及定标的相关资料，科学判断出招标工作有没有依照相应规范来按照期限完成，其中存在的不合理现象以及徇私舞弊等现象，需要给予高度关注，找到其中原因并处理。检查签订的项目，分析出有合同倒签以及没有招标签订合同的基本现象等等。还要检查项目成本的整体控制现状，分析出成本台账实际清晰度，有关变更商议没有根据期限进行审查，核查工程阶段审核报告以及有关成本的数据材料，和成本预算进行对比，做出及时预警。再次，房地产企业工程项目管理整体安全质量的把握。检查项目开发前期的土地以及报建等相应开发证照，观看发证具体时间，确认项目的实际开发是否达到了国家相关规定的要求。检查在项目开发建设中期的建设日志以及报告等，还要在施工现场进一步关注施工整体质量和实际安全情况。检验项目开发后期的建筑验收以及消防验收等相关工作的信息资料，分析项目是否有根据期限保质完成。最后销售管理整体的规范性以及效率性，核验工程项目预售许可证等相关资料，分析出其是否根据项目的计划展开预售，价格是否通过了审核备案。核查销售折扣整体审批文档，分析出销售折扣有没有依照房地产企业内部的严格审核。而且，需要检查出销售计划以及具体回款情况，分析出销售和回款的相应指标基本完成情况。

三、结束语

综上所述，在风险导向之下的房地产企业内部审计相应工作，审计结束之后，房地产内部审计工作人员不仅需要针对实际发现的问题提出科学整改，还要针对典型以及普遍的问题给予分析和研究，找到更深层面的原因。同时，站在房地产企业内部目标实现的整体高度，逐渐向管理层提出有关完善内部审计工作和管理工作的相关建议，进而真正实现房地产企业内部审计整体价值的增值。