探讨房地产企业土地增值税会计和税务处理策略

【摘  要】进入21世纪以来，随着我国住房改革的深入推进及市场经济的高速发展，房地产行业迎来了黄金时代，并一跃成为拉动我国经济发展的三大支柱行业之一，房地产行业税收收入占总税收收入的比重日益提升，鉴于此，我国房地产行业的税收政策逐步朝着规范、严谨的方向发展。同时面对这一变化，房地产行业不断优化自身管理体系，提高财务核算水平，寻求合理的方式减轻税收压力。基于此，论文立足于房地产行业发展现状，以房地产行业占比较大的土地增值税为研究对象，从多个角度探讨了房地产企业土地增值税会计及税务处理过程中存在的问题，并以此为依据提出了应对策略，以期合理减轻房地产企业的税收压力，促进房地产企业及行业健康平稳发展。

【关键词】房地产企业;土地增值税;税务处理

【中图分类号】F812.42;F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2022）07-0155-03

1 引言

众所周知，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。随着20世纪分税制改革的实施，房地产企业的相关税费逐步成为地方财政的一项重要税收来源。虽然相关职能部门出台了一系列相关规定，对土地增值税的征收给出了指导性意见，但在实际实施过程中，由于部分企业的理解不同，最终的征收工作仍存在争议。在土地增值税的征收实践中，即使面对同一清算对象，在考虑土地成本分摊等因素时，最终的清算结果不仅无法统一，且互相之间的差异较大，土地增值税在房地产企业会计人员眼中成为“土地争执税”。此外，对于房地产企业而言，土地增值税一直在企业税负中占很大比例，房地产企业在整体项目的运营过程中从项目立项、施工签约到交付结转等各个环节都能够对土地增值税产生较大的影响。因此，房地产企业希望合理减轻税收压力，增加项目收入，土地增值税的会计和税务处理已成为房地产企业和财务人员的突破口之一。

2 房地产企业强化税务管理及筹划的重要性

2.1 优化企业财务管理流程，提升企业市场竞争力

对于房地产企业而言，当前的市场经济环境不容乐观。一方面，国家近年来持续加大对房地产行业的监管力度，制定了一系列的管理办法对行业进行宏观调控，主动为房地产行业的野蛮发展按下了“暂停键”，行业开始进入寒冬;另一方面，房地产行业十几年的高速发展吸引了一大批人才的涌入，企业数量也快速增加，行业竞争日益激烈，房地产企业的利润空间由于卖方市场向买方市场的转变而受到挤压。面对日益严峻的外部环境，强化内部财务管理，实现降本增效成为大多数房地产企业的主要应对策略。其中，优化财务管理流程，强化税务管理工作，合理减轻企业税负压力成为重中之重。正如前文所述，房地产企业的土地增值税贯穿整个项目的各个环节，通过合理的税务管理与筹划能够优化房地产企业的财务管理流程，改善企业的财务状况，减轻企业税负压力，为度过行业寒冬奠定坚实的基础，进而保障了企业的平稳发展，促进其提升市场竞争力。

2.2 树立依法纳税意识，保障地方财政收入

随着市场经济的发展，房地产行业一路高歌猛进、野蛮扩张，部分房地产企业借助时代红利获取了巨额的收益，企业的管理者也将更多的精力与资金用于拓展规模、招投标项目等方面，忽视了企业内部的管理体系建设，管理方式落后且粗放，尤其是对于税务管理及筹划方面，管理者及财务人员并未树立正确的依法纳税意识，甚至采取偷逃税等方式进一步为企业谋取利益。随着降本增效概念的提出，房地产企业开始逐步重视税务管理及筹划工作，通过完善相关管理机制，房地产企业在减少税务支出、提升自身收益的同时也树立了正确的依法纳税观念，避免企业偷逃税情况的发生，有助于保障地方政府税收的稳定。

3 房地产企业土地增值税会计处理策略

房地产行业自2016年5月1日起，正式成为“增值税纳税人”，历经6年的增值税涉税管理后，大部分房地产行业企业已经深谙增值税核算、计税、申报、风险管理的各项内容。但在实务中，部分房地产行业企业在增值税处理方面还存在一些细节政策不够理顺等问题。截至目前，针对房地产行业增值税财税处理的文件集中在《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》以及财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知等政策规定。基于这些规定，房地产行业的增值税细节处理存在较多的“合理区间”，也正因这些特殊事项，使得房地产企业增值税涉税处理应更加注重细节管理。

3.1 清算单位的确定

2006年修订实施的有关房地产开发企业专门的土地增值稅的清算文件中，对于房地产开发类企业的土地增值税的清算进行了相应的规定，明确了这类企业的土地增值税的清算和计算方法，并对相关的房地产开发项目中整体开发项目和分期开发项目进行区别清算，采取不同的清算方案。其中，相关税务文件中，具体对于房地产开发企业的增值税清算单位进行明确，为房地产企业进行土地增值税的清算提供了参考依据。

此外，即使属于不同种类的房地产项目，后期有关土地增值税的税负计算方式也需要按照上述章程采取统一方法处理，但是由于土地增值税是一个地方税，不同省份对其要求有一定的差异，部分省份以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位，对于需要进行分期开发的项目，税务部门以房地产企业的项目规划作为主要参考依据，按照分期清算流程进行。

由此可知，房地产企业在项目立项后，为了明确土地增值税的清算单位，需要结合项目立项、整体开发周期等多个因素全面把控土地增值税带来的影响，房地产企业的各职能部门需要充分论证项目立项备案與《建设工程规划许可证》数量是否一致，企业管理层及财务人员也要高度重视项目分期对土地增值税的影响，从整体角度出发认真核算最佳的土地增值税清算方案，合理减轻房地产企业税负压力，保障企业合理、合规地获得最大化收益。

3.2 扣除项目的明确

众所周知，土地增值税以增值额为基准，这就意味着实际收入相对可控的前提下，扣除更多的项目房地产企业所需上缴的税负越少，相对而言，企业可以增加收入，因此，可扣除项目一直以来都是税务部门与房地产企业关注的重点之一，甚至扣除项目在一定程度上决定了最终房地产项目的成功与否。鉴于此，房地产企业需要在项目确立之初就整体作出严谨的财务核算，根据项目的开发规划提前做好目标成本及开发成本、基础设施费用等成本归集。在项目推进过程中，财务部门要定期对项目进展进行成本对照审核，确保产品开发与成本相一致，在后续的土地增值税清算过程中，避免出现争议项。与此同时，房地产企业需要定期检查增值额是否异常，是否存在风险项。房地产企业在进行税务管理及筹划过程中要严格按照政策文件中的相关内容执行，例如，在发票的备注栏注明项目名称、开具发票的地点等信息，方便财务部门及税务部门的核算与检查。

3.3 成本分摊方法的应用

房地产行业相较于其他行业而言，具有一定的行业特殊性，房地产企业在项目完工时进行成本核算，大部分成本是已经发生的，但是还需要考虑到部分成本是未来将会产生的，只是由于项目结算导致产生滞后问题，因此，在最终的成本核算过程中需要加上未发生的成本，这部分成本的核算可以依靠规划设计、工程预算、工程量等材料交叉验证，从而转化为已知成本，结转为投资性地产。与此同时，对于后期未计入的成本，财务人员除了完成上述材料对照，还需要确保其合理性，在最终的项目清算阶段，房地产企业需要进一步核算压实成本，并完善相关财务手续，相关发票也要及时入账。

当前，房地产企业在实际运营过程中，通常会按照可办理产权证的面积来分摊项目所产生的成本，但是根据我国房地产清算的相关规定，对于车位、地下室等部分的建造成本无法将其确定在房地产企业的名下，这导致这部分建造成本原则上无法参与成本分摊，而是通过其他成本分摊对象进行分摊。同时，对于可以确权在房地产企业名下的会所，其建设成本应该独立核算，并将这部分成本作为房地产企业此项目竣工后相应资产的成本。当会所的功能确定为提升项目品质从而刺激项目销售时，会所的装修费用应该归属于销售成本，而不再归属于建设成本。与此同时，对于可确权在房地产企业名下的地下室、车位等部分的建设主体，仅参与建安成本的分摊，而不再参与地价、市政配套费等部分的分摊。

对于可以确权在开发商名下的车位、地下室，不参与地价、市政配套费、商品房装修、配套设施等与其不相关成本的分摊，仅参与建安成本。借款费用及其他直接费的分摊方法为：同一项目中既有住宅又有商业物业等其他物业类型的，按照相应物业的可办理产权证面积乘以层高系数作为其分摊成本的依据。若不同物业类型之间在装修标准、设备等方面有明显差别且其成本能够单独核算的，也可以在应用前述方法分摊其他成本的基础上，再由相应类型物业单独分摊该部分成本。层高系数的计算方法为：以层高最低的物业类型平均层高为基数，其他物业类型的层高系数为其平均层高与该基数的比值。

4 房地产企业土地增值税税务处理策略

4.1 应用临界点筹划方案

获利是企业的首要目的，这一点对于房地产企业也不例外，房地产企业通过招投标获得土地使用权，进而开发、建设、销售从而获取较高的收益。根据我国的征税原则，收入越高，企业所需承担的税负也会呈阶梯式增高，而税负也是直接影响企业收益的主要因素之一。与此同时，企业为了保证获取足够的收益，普遍采取提高房价等方式，这也间接刺激了房地产行业的水涨船高，形成行业泡沫。对此，房地产企业可以采取临界点税务筹划方案，降低应缴增值税金额，保障企业收益，从而将房产价格控制在合理范围内，维持行业的平稳健康发展，避免因泡沫过大出现系统性金融风险。土地增值税的临界点是以我国制定的行业税负阶梯征收方案为依据，通常情况下，房地产项目在运营销售过程中，应缴土地增值税额如果控制在扣除项目金额的20%范围内，那么企业即可获得免征优惠资格，如果超过这一范围，房地产企业需要足额上缴土地增值税，由此可见，20%即房地产企业所需考虑的临界点。在我国税负的相关规定中，类似的临界点还有很多，房地产企业管理者及财务部门需要全面掌握相关规则，灵活运用，合理减轻企业税负压力，保障企业的可获得收益。

4.2 增加可扣除项目金额

根据我国房地产行业土地增值税的相关计税规则，在条件不变的情况下，当销售收入为10 000万元时，假设商品房的增值率控制在20%以内，那么房地产企业的扣除项目金额为8 333万元，这也就意味着当房地产企业的增值率控制在20%以内，1亿元的销售收入可以免征土地增值税500万元。由此可见，房地产企业在项目开发过程中，可以适当增加项目成本配置，不仅能够直接提升项目品质，促进项目产品销售，提升房地产企业的市场竞争力，而且能够缩短项目开发周期，减少成本支出，提升房地产企业的资金运营效率。此外，对于房地产企业而言，增加扣除项目的类型和途径较多，除了增加项目配置，还可以采取增加开发费用、开发成本等方式，以此进一步提升项目品质，但是房地产企业需要注意的一点是税法的最大控制范围。虽然当前我国税法对这一费用作出了较为明确的规定，但是各地方政府对这一范围的规定存在一些差异，房地产企业需要根据项目开发地理位置及实际情况进行把控，及时制定应对策略，与此同时，房地产企业对于可计入开发间接费用的凭证依据需要制定完善的管理机制，避免在后期税费上缴过程中产生争议。

4.3 合理制定销售价格

如上文所述，房地产企业应缴土地增值稅的金额除了受扣除项目、税率等因素影响，还与商品住宅销售价格具有直接联系。在扣除项目金额不变的情况下，企业可以适当降低商品房售价，土地增值率也将有效降低。因此，房地产企业在项目销售过程中可以通过税务筹划，适当减少销售收入，将增值率控制在20%以内，进而达成免征土地增值税的目的，其中，土地增值税与销售收入之间的平衡需要房地产企业管理者及财务人员进行把控。同时，近年来受新冠肺炎疫情及国家经济下行压力的影响，房地产企业的销售情况不甚理想，国家层面也坚持房住不炒原则加大对房地产行业的宏观调控力度，在此背景下，房地产企业降低商品房售价不仅顺应国家政策要求，同时也有助于企业在日益激烈的市场竞争中提升自身的竞争力，利用行业寒冬抢占一定的市场份额。

5 结语

综上所述，土地增值税作为地方税之一，在很大程度上受地方政府相关政策的影响，本文立足房地产企业角度，以房地产企业税务管理与筹划的重要性为出发点，探讨了企业土地增值税会计及税务处理的策略，在会计处理方面可以采取的方式包括清算单位的确定、扣除项目的明确、成本分摊法的应用等，同时，该策略也可用于其他税负方向，在税务处理方面可以采取的方式包括应用临界点筹划方案、增加可扣除项目金额、合理制定销售价格等。房地产企业运营项目的根本目的在于获取收益，控制税收是有效方式之一。

与此同时，近年来受市场及国家政策调控等外部环境的影响，我国房地产行业的相关税收政策也在不断调整，这对房地产企业而言既是挑战也是机会，企业管理者及财务人员要及时了解税收政策的变化，找准税收政策要点，制定针对性的会计及税务处理策略，合理减轻企业税负，规避税务风险，进而确保房地产企业落实健康稳定的发展战略。

【参考文献】

【1】张玲玲.房地产企业土地增值税会计和税务处理方法探究[J].中国房地产业，2020（28）：39.

【2】肖红芬.利息扣除在房地产企业土地增值税清算中的处理探讨[J].当代会计，2020（24）：98-99.

【3】白彪.“营改增”对房地产企业土地增值税清算的影响及筹划[J].纳税，2020，14（4）：30.

【4】李霞.房地产企业土地增值税清算问题与对策研究[J].大众投资指南，2021（1）：91-92.

【5】王丽君.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].会计师，2020（3）：34-35.

【作者简介】文容（1988-），女，江西萍乡人，从事会计研究。