新租赁准则对承租人的财务影响及应对措施

刘 佳

（无锡威孚高科技集团股份有限公司，江苏 无锡 214111）

2018年12月财政部颁布《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新租赁准则），规定2019年1月1日起，在境外上市及境内外同时上市的企业、采用我国企业会计准则或采用国际财务报告准则编制报表的企业中开始实施，2021年1月1日开始，其他执行企业会计准则的境内上市公司及非上市公司全面实施。对于承租人而言，新租赁准则对于经营租赁业务和融资租赁业务不再进行区分，而是将租赁划分为确认使用权资产的租赁和不确认使用权资产的租赁两种情况。该调整虽然在一定程度上规范了承租人租赁会计信息列报行为，但是也使得承租人按新租赁准则生产的财务信息与原准则相比产生了较大的变化，影响了财务信息使用者对相关财务信息的准确理解。如何消除这一影响，对于提升会计信息质量以及使企业快速地适应新租赁准则的管理要求具有重要意义。

一、租赁的概念及承租人租赁类别的划分

（一）租赁的概念

租赁是指一定期间内，出租人将资产使用权转让给承租人以获取对价的合同。其中，一定期间又称租赁期，是出租人和承租人在租赁合同中约定的不可撤销的资产使用期限。如果承租人和出租人随时可以取消租赁合同，且不用支付违约金，那么这种租赁行为就不符合租赁的概念。租赁期限应包含免租期、资产到期前的续租期和终止权利期。免租期是指承租方虽然不需要支付租金，但是已有权使用并控制租赁资产的期间。续租期是指不可撤销的租赁期到期后，承租人能够合理确定行使续租选择权的期间。在租赁的概念上，与原租赁准则相比，新准则更重视资产使用权的控制，其重要关注点是资产所有权与使用权相分离。

（二）承租人租赁类别的划分

承租人租赁类别按是否确认使用权资产可划分为确认使用权资产的租赁和不确认使用权资产的租赁。按租赁准则规定，不确认使用权资产的租赁主要指短期租赁和低价值资产租赁，反之应划分为确认使用权资产的租赁。

短期租赁按准则要求可按租赁期进行判断，一般而言租赁期不超过12个月的租赁指短期租赁，这里需要注意的是，如果租赁合同中包含购买选择权的条款，则即使租赁期不超过12个月，也不应被判定为短期租赁。

低价值资产租赁按准则要求可按租赁资产的价值进行判断，比如平板电脑、普通办公家具等小型资产，准则中并没有对低价值进行给出具体的数值标准，该数值可结合地方经济水平或行业发展水平等因素进行判定，这里需要注意的是，低价值的判断依据一定是指全新状态时的资产价值，不能指使用了一段时间以后的资产价值，任何一种资产，无论全新状态时资产价值高低，使用一定年限后，资产价值都会逐步减少。

二、新租赁准则下承租人租赁会计核算的变化

（一）租赁的确认

在新租赁准则的管理要求下虽然无需识别融资租赁和经营租赁，但在租赁与服务之间定义了一条分界线来具体区分租赁合同或服务合同，主要判断要点为以下三个要点：第一是存在一定期间；第二是存在可识别资产；第三是承租人具体有使用权且可以控制资产。其中，可识别资产是指具有明确指定、物理上可确定且出租方无实质替换权的资产。承租人控制资产是指承租人拥有资产的运营权和决策权，并能够主导资产的使用。如满足以上三个要点，则可判断为租赁合同，应按新租赁准则进行会计处理；如不满足，则可以判断为服务合同，应按权责发生制原则进行会计处理，确认成本费用并列报。

（二）租赁的计量

在原租赁准则下，承租人和出租方应首先根据租赁合同判断经营租赁或融资租赁的性质，然后根据判断的性质分别进行确认和计量。而在新租赁准则中，简化了这一环节，承租人不需要再区分租赁的性质。

在初始计量环节，除了短期租赁和低价值租赁外，应当对租赁资产确认使用权资产和租赁负债。使用权资产价值应包含租赁负债价值、租赁预付款、租赁奖励、初始直接费用及未来可能发生的预估成本，如对租赁资产进行移动或及拆除的成本、按租赁合同中约定的条款对租赁资产进行恢复的成本等；租赁负债价值应包含租赁期开始日尚未支付的租赁付款额现值及租赁期结束预计支付对价现值。

在后续计量环节，对租赁资产的折旧通常按直线法在每期进行计提，并在后期的损益中计入折旧费用，需要注意的是折旧期应根据租赁期与剩余资产可使用寿命孰短的原则确定，而租赁负债应按照摊余成本，利息费计提和每期的摊销费用一般根据实际利率法计算。

对于短期租赁和低价值租赁，承租人可按简化处理程序，在约定的租赁期间内将租赁付款额用直线法分期进行分摊，同时计入承租人的相关成本费用。

三、新租赁准则对承租人的财务影响

（一）对财务状况的影响

在原租赁准则下，承租人只需将以融资租赁方式租入的资产和应付融资租赁款纳入表内即可，对于以经营租赁方式租入的资产和相关应付租赁款项并不需要纳入表内进行反映。在新租赁准则下，除短期租赁和低价值租赁外，所有租赁业务均应采用同一计量方式，该调整对承租人利用经营租赁方式在表外进行融资的机会予以消除，使得承租人的资产负债情况得到了更为真实、全面的反映。承租人将实际租赁付款额的现值，按“使用权资产”列示在表内资产项目中予以列报，并对其在租赁期内使用直线法计算折旧；在表内负债项目中将“租赁负债”按预计支付租赁费用时间的长短拆分为“非流动负债”及“一年内到期的非流动负债”项目予以列报，对租赁负债按摊余成本方式进行后续计量，同时还应将当期使用权资产折旧与实际支付的租赁费用之间的可抵扣暂时性差异确认为递延所得税资产。

例如，某承租方签订一份租赁合同，双方约定的租赁期为10年，年租金为100000元，折现率为5%，无残值，年金现值系数为（P/A，5%，10）=7.7217，则使用权资产的价值应确认772170元，租赁负债价值应确认为772170元。

新租赁准则对承租人财务状况上的影响主要体现在承租人偿债能力指标受到影响。首先是资产负债率，该指标可以用于承租人的举债能力及偿债能力情况的衡量，一般来说，资产负债率指标越高，则说明承租人的财务风险越大。使用权资产和租赁负债同时反映在表内，使得承租人租赁期内资产和负债规模均产生不同程度的扩大，导致承租人资产负债率指标产生不同程度的增长；其次是长期资本负债率，由于银行等外部财务信息使用人在资本结构分析中大多倾向使用长期资本结构，而该指标可以用于资产对长期负债的偿还能力的判断。由于承租人对租赁负债中非流动负债项目的列报，也同样使得承租人长期偿债能力风险指标产生不同程度的提升。

由于偿债能力指标通常为银行等外部财务信息使用人所看重，因此该类指标上升将给承租人的财务状况带来一系列的影响：首先将直接导致承租人的融资成本增加并进一步提升承租人的后续融资难度偿债能力，比如银行会对承租人的借款信用等级进行下调或上调借款浮动利率水平，一旦发生该类情况，承租人将被迫对融资规划进行调整，甚至部分承租人将长期租赁从合同上改为短期租赁并逐年续签，以对使用权资产和租赁负债的减少表内反映金额；其次对财务工作人员也提出了更高的会计核算要求，与原租赁准则相比，新准则需要先选择合适的折现率才能合理确定使用权资产和租赁负债的入账价值，更加复杂的会计核算过程也使得财务工作人员数据处理失误率增加，进而可能对承租人的偿债能力财务指标产生人为影响；最后，给承租人的资产管理带来更大难度，与原租赁准则相比，承租人需要增加对使用权资产的定期盘点及减值测试工作，如果使用权资产出现市场价值下降、资产损坏等减值迹象，应及时提请减值损失报批，以减少对承租人偿债能力指标的影响。

（二）对财务成果的影响

按原租赁准则下对经营租赁业务，承租人只需将合同约定的租赁费用，按照权责发生制原则分期以费用化形式体现在当期损益中即可。

按新租赁准则，租赁费用不直接以费用化形式体现在损益中，而是以使用权资产折旧及租赁负债利息费用的形式计入当期损益。使用权资产折旧一般在销售费用或管理费用下计入折旧摊销费用予以列报；租赁负债利息费用按实际利率法并采用摊余成本法模式将与租赁负债相关的利息费用计入财务费用。

后来，马齿渐长，书籍渐渐增多，单位在筒子楼又给我分了一间房，喜悦之余，把这间房拾掇成书房。但粮袋米面等杂物也随之涌入，我将书房命名为“半壁房”以自嘲。不过终究还是欢喜，就正儿八经给书房取了名字：“雪泥斋。”名字来源于苏东坡的诗句：“人生到处知何似，应似飞鸿踏雪泥。泥上偶然留指爪，鸿飞那复计东西。”意思是若能给文学、给人生留下一鳞半爪的印痕，则不虚此生矣。为此，我专门写了一篇小文《雪泥斋小记》以志纪念。

与原租赁准则相比，因租赁开始期间列报的与租赁相关的使用权资产折旧及租赁负债利息费用相对较高，承租人在租赁开始期间的一段时间内利润会相对有所下降，主要体现为盈利能力指标变动，如净资产收益率、每股收益、营业利润率、息税折旧摊销前利润（EBITDA）等等，在报表数据上给银行等外部财务信息使用人带来盈利能力下降的判断，但随着租金的逐年支付、租赁负债计提利息费用的逐年下降，对利润的影响也呈现出在逐年下降的态势，所以整体上新租赁准则对财务成果的影响主要体现为租赁期内盈利能力指标的时间性差异，对整理租赁费用的列报并不会产生影响。

（三）对现金流量结构的影响

按原租赁准则，为以经营租赁方式租入资产而支付的租金应作为经营活动现金流出。而按新租赁准则要求，不论是以经营租赁方式租入的资产还是以融资租赁方式租入的资产，支付给出租方的租金相关支出均计入筹资活动现金流出。所以，新租赁准则的实施仅会对现金流量的结构产生影响，而总体现金流量并不会产生影响。

四、承租人应对新租赁准则影响的措施

（一）做好准则切换相关的基础工作并加强财务人员培训

与原租赁准则的会计处理比较，新的租赁准则在一定程度上提升的会计人员对租赁业务的专业应对能力，提高了租赁业务账务核算和信息披露的难度。为了更好帮助会计人员遵循新租赁准则，在认定和分割租赁合同方面进行更加准确的会计职业判断和复杂的会计估计，可以在准则切换初期聘请专业的准则咨询机构，对新租赁准则的落地要求和公司的所有租赁合同现状进行梳理和咨询、编制内部财务团队的内训课件并组织培训，帮助会计人员能够尽快理解和掌握租赁合同的识别、租赁期的确定、折现率及资产价值的计算等新租赁准则要点，以便有能力自主应对后续新增的租赁业务。

（二）增加新租赁准则实施对财务指标影响的信息披露

新租赁准则的最大变化点在于承租人因表内增加使用权资产和租赁负债的列报，导致资产负债率等偿债能力指标发生异常变动。为了更好地引导外部报表使用人从企业经营的实质进行客观分析，可以在会计报表附注中增加使用权资产和租赁负债对资产负债率等主要偿债能力指标的影响程度提供更为详尽的信息披露，从而能够对租赁准则的调整并不会影响企业的现有偿债能力的客观事实提供更具有公信力的数据佐证，帮助外部报表使用人合理评估与企业经营相关的多方面因素，避免因财务指标变化影响企业正常的生产经营。

（三）优化与租赁业务相关的内部管理制度

承租人应全面梳理、评估与租赁存在关联的预算管理、资产管理、会计核算等方面的企业内部管理制度在新租赁准则下的影响点，对相关的制度及时进行优化、发布，以便用完善的制度牵引分析与租赁业务相关流程改造，从制度上夯实租赁费用确认计量及后续管理的坚实基础。

（四）改造与租赁业务相关的系统流程

承租人在对租赁制度优化的同时，也需要财务部门与租赁资产归口管理部门合作将租赁资产与现有的预算、合同管理、资产管理等相关ERP管理系统进行改造，将租赁业务嵌入现有的管理体系中，形成对租赁业务的端到端覆盖，实现对租赁业务进行快速有效计量，实现对租赁资产的业财税一体化、集成化的管理目标。

（五）根据企业实际情况提前进行租赁合同设计与战略决策调整

承租人应按新租赁准要求提前对租赁合同进行规划设计，将其与其他合同进行区分。在法律合规层面，财务部门应与法律部门加深合作，更为审慎地设计租赁合同，必要时需要由专家帮助修改原有的合同，使合同不但能与新准则相符，还可以规避因不恰当的合同设计而引发的风险问题。对于承租人与在出租人存在逐年续签的操作惯例的合同或者承租人与出租人存在关联关系时，更应该谨慎、合理设计合同条款，避免逐年续签合同带来的准则合规风险。在经营方面，承租人应结合企业的资金预算和准则要求，对购入和租赁资产的成本分别进行分析测算，根据相关企业关注指标的测算结果进行利弊分析，从而做出有利于企业经营战略目标的“买入或租赁”或“长期租赁或短期租赁”的运营策略。

五、结束语

新租赁准则实施后，承租人在财务状况、财务成果及现金流量结构上的变化均对财务工作上已产生不同程度的影响，这就要求承租方需要结合对自身的融资事项的预算，提前在租赁合同签订前、中对于租赁期、租赁资产实质性控制权、折现率等准则实施细节方面作出更为合适的合同规划，同时也做好与财务管理工作相关的制度、系统配套，以便承租人既能严格按新租赁准则实施财务管理工作，同时也能更好地控制新租赁准则实施对企业的不利财务影响。