中南建设2022年中报 完成3.3万套交付、经营性现金流持续为正

卢华

2022年，房地产的调整仍在持续，行业动荡频仍，各家企业甚至进入生存之战的阶段。在8 月30 日中南建设（000961.SZ）举办的业绩说明会上，中南建设董事长陈锦石表示，“中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。”根据日前中南建设发布的2022年半年报，报告期内，公司全力稳兑付、保交付，并在降杠杆、保现金流方面取得了不错表现，整体实现营业收入241.3亿元，房地产业务实现合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米;建筑业务实现营业收入42亿元，新增项目合同总金额25亿元。

市场预期的变动有其自然规律，房地产良性循环的恢复还较艰难，但作为国民经济中重要的行业，政策方向正在愈发明确。据不完全统计，1～7月中央和地方已出台各类稳定市场政策580次。

中金最新发布的研报认为，在宏观稳增长、房地产行业需求侧提振、供给侧出清相互交织的环境下，判断2022年下半年房地产景气度回升、信用市场化债重建将是主线。随着行业持续分化，如中南建设等大型优良房企，后续有望在回升中迎来新的机遇。

行业风声鹤唳中，保交付、保民生成为了地产企业各项工作的重中之重。就中南建设而言，公司上半年紧抓疫情缓解、市场复苏等契机，加快推动工程项目建设，以实际行动落实了“保交楼、稳民生”。

截至6月底，中南建设房地产板块已累计交付57个项目，共计32849套住宅，根据媒体统计其交付总量位居全行业TOP9，不仅如此，公司多个项目交付满意度达100分。此外，其建筑板块也有多个重大工程稳步推进，如北京丰台站周边配套路网工程顺利完成建设，杭州西站枢纽站站东疏解通道全面贯通，南京地铁11号线商务东街站开始主体结构施工等。

另一方面，Wind 数据显示，2022年-2025年是房企债务兑付高峰期，其中2022年是未来四年中房企偿债压力最大的年份。在房企普遍面临前所未有的偿债压力之下，能否保证债务偿还就成了重要的指标。据了解，中南建设上半年如期兑付超20亿元的债务，信守了对市场的承诺。并且，就在中报发布前三天，中南建设支付了1.83亿元“20中南建设MTN002”年度利息及回售资金。

此外，公司年内公开市场到期债务仅2亿元，在行业中处于低位，压力偏小。可以说，目前情况下，这些均直接体现了房企的核心竞争力和稳健经营能力，不仅能为业主带来信心，更能提振行业信心，显示出头部房企的担当与责任。

稳兑付、保交付背后，通通指向现金流管理。在中报里，中南建设直言，公司将以现金流安全作为第一目标。据了解，在销售持续低迷、融资渠道不畅的背景下，中南建设上半年仍然保持了良好的经营性现金流状况，实现经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%。而这已经是公司经营性现金净额连续5年保持正值，显现出难得的韧性。

与此同时，中南建设三道红线指标也持续改善。截至2022年6月底，公司净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点;扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点;扣除受限资金后的现金短债比0.61，比年初增加1个百分点。尽管公司三道红线仍处“黄档”，但客观来说，当下环境中能实现指标显著优化已是实属不易。

降杠杆方面，今年上半年，中南进一步压降有息负债109.4亿元，下降幅度17.6%，超行业平均水平。得益于长期坚持不依赖有息负债的发展模式，公司有息负债余额511.7亿元，与经营规模比值继续保持行业最低水平。其中短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元。另外，上半年末，公司账面资金163.2亿元，短债偿付有所保障。不仅如此，中南建设的融资渠道也在持续扩宽。据了解，公司股东大会在年初通过了100亿元的融资工具授权额度，如果市场有机会，公司会努力把握。在今年5月和8月，其控股股东已与两家AMC签署战略协议，预计可获得70亿元的支持。

在业绩说明会上，中南建设董事兼总经理陳昱含特别强调，在公司在现金流进一步改善前，不会旁顾其他，“卧薪尝胆即是挖掘存量盘，面向存量做动作、要业绩。把现金拿回来，把房子交好。”未来，公司表示将更加聚焦两大主要业务，房地产业务将聚焦长三角、山东、华南等核心城市，继续坚持大众主流产品定位;建筑业务也将进一步加强对进入区域的深耕，进一步聚焦优质客户，协同发展，以此静待黎明。