住宅产品标准化研究

文/深圳易加设计有限公司 毛晓冰

深圳市绿景房地产开发有限公司 蔡洋涌

筑博设计股份有限公司城市公司 杨 晋

0 引言

作为关系到人居环境、自然环境、社会环境的行业，房地产具有社会、金融、产品三大属性。当前，房地产行业的高周转式运营与居住者日益提高的品质要求促进了住宅产品标准化的研发，房地产回归产品属性是必然趋势。住宅产品需在满足居住者使用需求的同时，体现房地产企业的社会责任感。

1 研究原则

1）可持续性（Sustainable） 住宅产品使用周期长，故满足可持续性要求十分重要，建设可持续性住宅可促进资源合理、有效利用，最大限度地降低住宅产品建设及使用过程对周边环境的消极影响。

2）易维护性（Maintainable） 住宅产品的设计不仅需考虑居住者的使用需求，而且需考虑维护过程的安全性、可达性、易操作性，充分体现对住宅产品全生命周期的考量。

3）艺术性（Artistry） 住宅产品是设计者及使用者寄托思想、情感的载体，应具有审美价值和艺术价值。

4）理性（Rational） 住宅产品的设计是理性的过程，是社会的合理的活动，不是无止境的投入，而是逻辑上的整体平衡。

5）技术性（Technical） 现代技术的发展对住宅产品的设计产生巨大影响，住宅产品应注重实用性和科学性，运用技术性思维和手段处理建筑问题非常必要。

2 《住宅产品标准化》内容

在“SMART”原则下，梳理住宅产品设计的技术措施和管理流程，形成包含产品管理标准化、产品技术标准化、定型产品标准化3部分内容的《住宅产品标准化》。其不仅是技术的标准，而且是管理、技术、研发3个维度的有机结合。

2.1 产品管理标准化

管理力带来产品力，产品管理标准化是对房地产内部设计管理流程的梳理，旨在标准化管控流程，提升管理效率，由制度文件及标准文件组成。制度文件是具有指导性的政策类文件；标准文件涵盖设计标准做法、行业标准等，为设计提供准确的参考依据。

1）设计综合管控流程是对住宅产品设计管理过程涉及的前置条件、报建节点应尽事宜及与其他部门工作协同的要求。

2）报批报建流程总控表明确住宅产品在开发周期中应报应审的所有流程及各部门相应的工作内容与方法，有助于提升报批报建的通过率。

3）设计供应商管理办法是为实现住宅产品供应商规范化和精细化管理而构建的基于过程评价和分级管理的供应商整合管理机制。

4）设计方案审查制度主要从客户视角（功能舒适、品质保障）及房地产企业视角（成本控制、施工合理）明确住宅产品设计方案各把控要点，提高设计管理部门的产品管理效率。

5）施工图图纸会审制度从房地产集团总部到区域公司两级管控，要求集团总部设计管理部门从住宅产品“敏感点”出发，严控图纸质量。区域公司设计管理部门关注住宅产品图纸质量，着重解决“错、漏、碰、缺”等前端问题。

6）设计交底制度明确各设计专业在不同设计阶段的交底要求，为保证设计成果的顺利交付搭建了联通内外的沟通桥梁，确保各设计专业了解住宅产品的设计特点和设计意图，熟知各关键部分的质量要求。

7）工地现场巡检管理办法明确关键节点现场巡检的专业要求及控制要点，对各专业设计人员的巡检时间和巡检内容作出明确规定，有助于及时发现并解决施工中出现的问题，降低工程返工率。

8）住宅产品展示区是房地产企业竞争力的综合体现。住宅产品展示区做法标准明确其设计标准、成本分配原则及空间布置逻辑；住宅产品展示区管控标准明确展示区施工流程，强化品质管控，确保区域公司与集团总部管控动作一致。

9）产品配置标准通过对住宅产品定位及设计等阶段的重要产品配置指标进行控制，满足住宅产品成本控制的要求。

10）住宅交付标准明确外立面主材、公共部分精装修、套内部分毛坯、套内部分精装修的交付标准，为住宅产品的设计提供精准的参考标准，有利于快速完成设计方案。

11）任务书及附件是交予设计单位的设计要求，是住宅产品设计工作开展的依据。《住宅产品标准化》要求将传统的任务书转变为“大”任务书模式，向上延伸至房地产企业的决策过程。

2.2 产品技术标准化

产品技术标准化是对设计单位的外部管理，从设计的落地性、可行性及施工的易操作性方面控制设计单位的成果质量，以便于开展设计管理部门的图纸审校工作。

1）施工图设计总说明详细规定必备内容和条文，并对常用构造做法进行梳理。

2）常用建筑构造节点及部品部件标准明确常用建筑构造节点及部品部件的设计标准，提升立面品质。

3）为防止住宅产品后期使用中出现渗漏现象，结合工程施工、物业反馈对易出现渗漏的部位进行专项研究，梳理为完整的构造节点标准，以避免后期重点部位出现渗漏现象，提升住宅产品口碑。

4）电梯标准化明确电梯设计及配置标准，并对常用电梯品牌的产品参数进行梳理，以在方案设计之初便可确定电梯的相关参数，提升整体效率。

5）梳理并明确景观通用的构造做法，针对排水设施等影响观感的部位进行专项研究并形成专题，解决住宅产品设计中常见的市政观感问题。

6）项目设计后反馈是通过对项目巡检、项目验收、客服反馈和营销调研过程发现的问题进行收集整理后逐步建立的，是以产品品质为导向，以客户满意度为宗旨的品质管控体系（见图1）。

1 项目设计后反馈框架（图片来源：作者自绘）

2.3 定型产品标准化

定型产品标准化是通过整合资源形成的“平台+”模块体系，包括住宅产品单体的标准化理念、标准化平面及标准化立面，有利于促进住宅产品精细化设计，提高建造品质，优化建造成本，顺应精装交付趋势，提高管控效率，适应未来市场、未来人居的需求。

2.3.1 标准化理念

标准化理念是对住宅产品所在区域的气候、法规、客户、竞品进行充分研究后结合自身品牌特色形成的设计原则，是确立定型产品标准化研发思路的关键，有利于打造具有品牌印记且客户满意度高的住宅产品。

2.3.2 标准化平面

标准化平面设计主要分为基础楼型选择、核心筒模块设计、套型模块设计、楼型设计4个方面。

1）基础楼型选择是定型产品标准化的基础，也是事关项目定位的重要决策，均好性是基础楼型选择的核心原则。

2）核心筒模块设计不仅需满足套型模块刚性拼接的要求，而且需满足消防、施工误差、设计观感、采光通风的要求。

3）通过调研总结出基于不同客户群体的套型设计原则，以住宅产品定位为基础，以适应建筑、室内、家具部品3个层面的标准模数为依据，形成标准套型库，从而大幅缩减套型设计周期，实现高效运营。

4）整合核心筒模块及套型模块形成多种适用于不同客户群体的楼型，并依据不同客户群体的生活方式进行全方位精细化设计。以楼栋为对象完成归家流线设计、消防设计、机电系统设计等，形成完整的楼栋设计图纸。

2.3.3 标准化立面

立面设计有助于提升住宅产品的形象，故需严格把控立面细节与完成度，通过建筑的风格与形式解读住宅产品的体系与理念。立面设计需参考住宅产品所在地的人文要素，同时考虑气候特征的影响，对单体进行分段式精细化设计，利用创新设计手法打造独特的建筑形象，丰富立面细节（见图2）。

2 标准化立面效果（图片来源：作者自绘）

1）基座与大堂 基座与大堂部分的立面主要以干挂石材及铝板为主，雨篷分缝开槽并需考虑灯带预留，塑造整体简洁纯粹又不失细节的形象（见图3）。

3 基座与大堂标准化立面效果3a 基座（图片来源：作者自绘）3b 大堂（图片来源：作者自绘）

2）外墙 外墙材料可根据产品定位及当地客户群体喜好选择石材、铝板、面砖等，尺寸可根据成本及设计需求自行搭配和调整。山墙部分结合施工工艺、项目特色及楼栋高度设计不同的分缝方式，以满足不同客户群体的审美需求。

3）空调机位 空调外机需尽量与百叶颜色一致，金属百叶、铝格栅需满足空调通风要求，透孔率达70%以上。

4）立管 立面出现冷凝水管及雨污水管时均需保证其与背景墙颜色一致。

5）室外窗台板 凸窗及平开窗的窗台板需采用相同规格的灰色陶板，颜色与灰色涂料墙面一致，并利用其形成富有韵律的线脚，丰富立面细节。

6）屋顶 屋顶边框采用斜切处理，塑造横向飞檐的效果，丰富立面的趣味性。女儿墙通过控制折面玻璃和铝板的面积比例形成渐变效果（见图4）。

4 屋顶标准化立面示意（图片来源：作者自绘）

3 结语

产品管理标准化及产品技术标准化可提升管理精度和施工还原度，基于“平台+”模块体系的定型产品标准化可为住宅产品建设的高效率、高质量完成提供保障。住宅产品标准化的研究有利于房地产企业结合品牌战略、营销策略及客群定位，并依循“SMART”原则，建设符合社会、市场及客户需求的产品，提升住宅产品的核心竞争力和房地产企业的开发能力。可谓对关键动作立标准的同时不限制自选动作，从而既保证产品品质，又包容产品在地域性、文化性及建筑师创意思维等方面的自由度，避免简单和僵化的复制。