房地产测绘的现状与发展展望

王占科 菏泽市郓城县房产交易和测绘中心 山东 菏泽 274700

引言

房地产测绘测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地,也就是说,房地产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段,来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况,为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动。房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内,大范围、整体地建立房地产的平面控制网,形成房地产的基础图纸--房地产分幅平面图的测绘活动。房地产项目测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要,测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图,形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。房地产测绘的基本内容有房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收。

一、房地产测绘工作的现状

(一)工作劳动强度大

随着我国经济建设步伐加快以及城市化进程不断推进,在这样一个大背景下的市场环境也逐渐发生变化,一方面人们对住房需求量增加,另一方面房价持续上涨、土地资源日益稀缺等问题越来越严重。房产测绘是指根据国家的相关政策和法规,利用数字化技术对房屋产权进行测量,为房地产开发商提供信息服务。在房地产测绘中,工作人员会因为工作的原因而出现一定程度上的疲劳,这影响了工作效率和质量,也对客户满意度带来负面影响。

随着经济不断发展与城市化进程加快,社会对于房地产测绘方面的人才需求量越来越大,并且要求也在逐渐升高。房地产测绘工作是一项劳动密集型、技术性强的工作,对专业知识要求高,一般都会在施工阶段就开始进行测量放线,要花费工作人员较多时间和精力。由于我国人口众多,劳动力资源相对不足,而在房地产测绘工作中需要大量的人力物力财力来进行土地测量和规划设计。在部分地区,对专业技术人员或相关人员没有进行过培训,这些情况都会直接或间接影响到测绘工作是否能够顺利完成。

(二)科技含量增强

近些年来测绘技术的不断发展,对房地产建设项目的质量要求也越来越高,要充分认识科技对于房产测量和城市规划有着巨大作用。我国目前正在大力推行数字化城市管理模式、信息网络系统等一系列现代化管理手段来,计算机技术水平提高及相关应用软件在各行各业领域的广泛普及,测绘行业已经由传统意义上的静态勘察向动态性、多维立体式以及全生命周期方向发展。

在测绘技术方面,我国的科学技术发展迅速,尤其是一些大型高精密仪器、自动测量系统等已经成为现代化城市建设过程中不可缺少的一部分,但是与国外相比还是有一定差距。从科技含量方面而言,国内对于房地产行业来说起步较晚但也有着很大优势,一方面是因为国家政策支持和资金投入,另一方面就是企业对自己实力以及技术水平方面都比较熟悉,所以在测绘工作开展中有着良好发展前景。

(三)市场管理日益规范

随着我国经济的飞速发展,房地产市场也在不断地规范化,国家相关部门对其进行了相应的调控,但是由于缺乏统一管理和协调机制等原因,使得房产测绘行业存在诸多问题没有得到及时解决,从而引发一系列社会矛盾。目前很多地方政府部门仍然采取着老旧落后方式来处理一些房屋建设规划不合理与建筑质量低下之间的关系,或者是为了追求利益忽视科学性而出现粗放型房楼,导致了房地产市场秩序混乱不堪现象屡见不鲜。

目前我国房地产经济飞速发展,对市场管理也提出了更高要求,这就需要政府及相关部门加强对房产测绘工作规范化建设。房地产测绘是一项专业性强的工作,它关系到开发商与施工单位、客户以及政府等各方面利益,因此要严格规范市场行为。实际工作中要加强对房产信息采集和资料整理制度建设,在城市密集区建立统一标准的房屋数据库系统并及时更新数据信息,同时也应重视与其他部门合作,完善管理机制及相关法律法规体系来保证房地产测绘顺利进行。

(四)市场垄断经营行为依然存在

随着我国经济的快速发展,房地产市场也逐渐与时俱进,尤其是在一些大城市,对房产测绘技术要求越来越高,因此为了满足现代化城市建设需求和人民生活水平提高的实际需要,就必须对房产测绘进行全面分析改革,还要注重人才培养和引进机制来适应新形势下房地产测绘行业发展趋势及要求,为我国经济社会可持续健康稳定快速发展打下良好基础。

房地产市场的垄断是我国特有的现象,在市场机制不完善和缺乏有效监管情况下出现了严重混乱。由于国家对房产产权实行严格管制政策以及政府相关部门对于开发商与个人所拥有房屋所有权、使用权等问题都没有进行明确划分,导致很多人认为只要自己有权利就可以随意购买,同时也存在着许多企业为了获得更多资金而采取价格竞争手段来获取土地资源,或是通过低价转让土地权,这样的恶性循环下使得我国房地产市场出现垄断现象严重影响了房产产权交易秩序和社会经济发展。我国房地产市场垄断主要表现在以下几方面,一是地产企业的规模和数量上,在土地、资金等方面,国有控股占据主导地位;二是政府对住宅产业政策的影响以及相关法律法规制定滞后。

(五)对房产测绘的认识不足,重视程度不够

房产测绘的工作是一项综合性比较强的工程,它不仅需要对房地产开发建设过程中进行勘察、设计,还要求其提供相关资料。目前我国大部分房产测量机构人员素质不高且没有经过专业训练,也不具备一定技术水准,在这样一个信息时代竞争如此激烈下很多地方都不能满足当前社会发展需求。

房产测绘对房产的发展有着非常重要作用,它是房屋销售、房地产管理以及服务工作中一个不可或缺的环节,但是目前很多房地产企业都不够重视这方面。首先对于测绘信息没有全面掌握,由于缺乏专业人才或者经验不足等原因导致对于一些数据无法准确把握;其次是有些地方政府不重视对相关政策法规、法律制度以及市场环境进行了解调查与研究分析从而制定出相应措施来解决房产问题和纠纷,而这些都是在实际的操作过程中所存在的漏洞。

二、对房地产测绘工作的建议

(一)加强政府组织管理,加大资金投入

随着经济的发展,房地产业已成为一个国家重要支柱产业之一,经在我国房地产行业是改革开放之后才开始起步,但是经过十几年的摸索和实践后却是有目共睹。目前我国房产测量技术水平、测绘数据分析能力以及市场管理体系建设等方面都得到了较大程度上提升,政府对相关方面管制力度加大使得测绘工作变得更加便捷便利,房地产企业也在积极学习国外先进经验并结合自身发展现状制定符合本行业的规范化标准。

房地产测绘的主要目的是服务于国家经济发展,需要很多单位和部门合作共同完成,其中有许多方面都涉及到了资金问题。政府相关人员应该加强对房产信息管理制度、房屋建设规划以及施工方案等各环节的监督与审查,同时也要加大力度建立健全有关法律法规及政策来约束开发商在进行土地开发时不规范行为。首先是加强法律法规建设与监督力度;其次就是加大财政投入资金支持制度改革与创新;最后则是从项目立项开始到最终完成阶段都应严格按照相关规定进行测绘工作,并且在其中也应该建立起完善的质量体系认证系统,以此来保证房产信息可以得到及时有效地收集、整理及传递。

(二)加强专业技术人员的培训,提高队伍的整体素质

在房地产测绘的过程中,专业技术人才是一个非常重要的组成部分,只有具有良好素质和技能、知识结构合理化,才能更好地掌握所需信息与技巧。专业的测绘队伍是房地产行业发展过程中最重要,也是最为关键且不可或缺的一个环节,专业化程度高、综合素质强才能使其在工作时更加游刃有余。在实际工作过程中要充分利用现有资源对相关人员进行培训教育工作,建立起完善系统完整且行之有效管理制度体系,同时还要加强企业内部员工之间相互学习交流机制以及企业文化建设等方面,以此来提高房地产测绘队伍整体的专业水平,使其在实际操作中能更好更快地应用技术、方法和手段,保证整个团队能够更加专业化水平的进步,为房产建设提供强有力条件。

(三)完善测绘相关法律规定,加强监管

在房地产测绘工作中,法律法规的完善是保障,但是就我国目前现状来说还是存在着很多问题。我国房产测绘行业起步晚、发展慢,国家应制定相关政策法规来约束房地产开发商和政府机构行为,明确各部门职责与权力范围,加强监督力度及执法强度等方面的研究工作开展并逐步建立健全有关制度措施,同时要不断完善法律体系建设,建立科学合理法律框架结构、使其在实际运行中可以有法可依依法办事、以保障房产测绘数据真实性。

法律是保障,而监管又反作用于制度。我国的房产测绘行业,还没有完善成熟健全的相关法规体系来规范其发展,同时国家也缺乏相应政策、措施等对房地产测绘工作进行约束和管理,所以必须要建立统一有效且行之有效的监督与管理机制,只有这样才能更好保证房产测量数据及信息资料质量的可靠性、真实性以及准确性。首先我们应该明确房产测量机构与测绘公司之间是平等关系;其次加强监管和管理力度,政府可以设立专门负责监督部门进行定期检查并公布监测结果以及数据分析等工作,也需要制定相应法律法规来约束市场行为,保护消费者权益不受侵害,规范房地产开发商行为的同时维护公平有序竞争环境;此外还要加强监管力度、建立健全监督机制及责任追究制度等等措施都能促进我国房产测量行业发展进步。

(四)加强部门之间的相互合作

房地产测绘属于系统工程,其中涉及到的部门较多,各部门之间的配合是一个房地产测绘工作是否能够顺利完成的关键点,房产建设单位对施工现场进行有效监管,以及房产设施及配套设备的正常运转都需要相关部门间相互合作才能实现。在进行房产测量时必须要加强各方面之间的相互合作,首先是各个单位应该建立一个沟通协调平台来进行信息共享,因为在这个平台上可以直接了解到房产公司以及相关政府部门对该房屋建设和规划的具体要求;其次也能让政府及时掌握市场需求情况、政策变化等动态发展趋势及最新进展情况;最后还能够通过网络系统实时反馈房地产测绘工作中所出现问题并提出改进方案,从而提高整个过程的质量与效率。

三、房地产测绘的展望

(一)房地产测绘信息管理

房地产测绘的信息管理,即对房产和地产开发过程中所涉及的相关资料进行有效地收集、整理与分析。通过这些工作可以帮助开发商在规划设计阶段更好地利用现有资源并实现最大化经济效益,同时也能提高政府监管力度以及保障消费者权益不受损害等问题,从而使市场秩序更加规范合理有序发展。

在房地产测绘行业中信息管理是非常重要的,因为它直接影响着整个系统运行的质量和效率。房地产测绘信息管理中要加强对房产测量数据、图纸等资料管理工作,首先需要建立一个完善合理且统一规范化的信息系统;其次就是要做好相关部门之间相互配合与沟通工作;再者还要及时收集整理好各种有关房地产籍情况及市场价格走势分析报告等等一系列房地产信息资源,并将其提供给各个地方政府以及决策机构使用。

(二)基础测绘信息管理

房地产测绘是一个专业性很强的工作,要想保证这项任务顺利完成,基础信息管理方面一定要做好。基础测绘信息管理是指政府机构或者部门对房产建设规划和相关的资料进行收集、分析,并通过计算机技术来建立一个系统,将这些数据转化为城市规划图纸,从而保证房地产测绘工作能够顺利完成。在我国目前的情况下要想实现信息化发展就必须加强基础性信息管理系统,这样才能更好地发挥出信息系统所具有作用与价值,首先在前期对图纸进行设计时就应充分考虑到房产测量中所涉及的所有相关要素;其次就是房产测绘过程中对于数据采集、处理及计算等环节都需要进行严格把关和控制;最后还要加强对于数据资料整理与归档工作上也需做到位理有序,确保各项工作顺利开展,为后续工程提供基础信息参考依据。

(三)测绘技术

测绘技术是房地产行业的基础,也是实现整个工程建设项目的前提条件。在房地产测绘中,我们应该重视对测量技术的创新与发展,提高房产信息数据采集质量和精度。首先是要保证所提供的测量仪器能够适应不同地区环境;其次就是要确保所安装仪器具有良好性能;最后就是对于测绘数据进行分析处理时采用先进手段来解决这些问题,即将传统方式转换成现代化测控方法,结合数字化、信息化等现代技术对原始资料进行分析,利用计算机软件完成信息采集和计算以及结果的存储与显示,并且建立完善的数据库系统,以此来保证房产测绘结果更加准确可靠。

总结

随着城市化进程加快,人们对住房要求越来越高,使得近年来我国房地产行业发展速度非常快,在经济发展中占有重要地位,成为带动国民经济增长和促进城市繁荣的一个重要产业,因此房地产测绘工作就显得尤为重要。本文主要分析了当前我国国内市场现状和国外先进技术的应用情况,从政府宏观调控政策与地方企业需求角度提出针对性建议,以提高房地产测绘行业水平,即加强土地信息管理制度建设、完善相关法律法规体系等措施,改进房产测量方式,使之更规范化、标准化。