房地产测绘中的要点与技术应用分析

张 俪 山东省菏泽市郓城县房产交易和测绘中心 山东 菏泽 274700

引言

房地产测绘是一项十分复杂的工作,涉及大量专业知识,需要对各种数据进行准确、全面地采集和处理,因此在实际操作过程中要不断提升自己的测量技术。房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内,大范围、整体的建立房地产的平面控制网,测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房地产项目测绘,是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关,工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房地产基础测绘,对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言,从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定,没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘

一、房地产测绘的必要性

(一)测绘能为房地产业提供技术性支持。一是为房地产管理提供信息服务。房地产测绘是根据城镇建立的平面控制网络,绘制基础图和平面图,形成标准的坐标系统,为管理部门提供房屋地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图,可以直观表现每一处房地产的状况,为提供正确的决策和房地产登记部门提供房产的具体位置、占地面积、房屋、界址等相关信息。二是测绘可以为房地产开发、交易、经营提供信息服务。房地产测绘可以为一个地区房地产业的发展提供基础。房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘图表,形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、核算等提供可靠的资料并为消费者提供良好的信息。

(二)测绘可以为相关部门提供参考依据。房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息,还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。

(三)房地产测绘有利于城市的规划建设。城市的规划建设必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、数量、用途、结构等。房产测绘成果,经过分类、整理、统计之后,可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划,市政工程、环境保护、绿化工程等提供重要信息。

二、房地产测绘的主要特点

房地产测绘与普通的测量有较大的区别,与地形测量、工程测量区别更大。其主要表现在以下方面。

(一)测图比例尺大

房地产测绘一般在城市和城镇内进行,图上表示的内容较多,有关权属界限等房地产要素,都必须清晰准确地注记,因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1:500,或1:1000,分丘图和分层分户平面图的比例尺更大,1:50有时也有,表示的内容更细。

(二)测绘内容上与地形测量的差别

地形测量测绘的主要对象是地貌和地物,而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量,用途等状况,以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位),调查其所有权或使用权的性质(定性),测定其范围和界线(定界),还要测算其面积(定量),调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。地形测量没有如此广的任务。房地产图一般对高程不作要求,而地形测量不但要高程,而且还要用等高线表示地貌。

(三)测绘成果效力的差别.

房地产测绘成果产品多样,其成果被房地产主管机关确认,便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据,而一般测量的成果不具备法律作用。

(四)测绘成果产品的差别

房地产测绘的成果产品不仅有房地产图,还有房地产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种,既有分幅图,更多的是分丘图、分层分户图。地形测量仅只有分幅图,所以房地产测绘最后的产品,在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。且房地产图在一般的情况下只是单色图,一般不大量印刷,地形图则用多色,可以大量出版印刷。

(五)精度要求不同

地形图上的要素成果,用者一般可从图上索取或量取,其点位中误差在±0.5～0.6mm 以内,这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房地产测绘不能按此来源,例如界址点的坐标,房屋的建筑面积的量算精度要求比较高,不能直接从图上量取,而必须实测、实算。

(六)修测、补测、变更测量及时

城市基本地形图的复测周期一般5～10年,而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算,城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测,对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测,对房屋和用地的非权属变化也要及时变更,以保持房地产测绘成果的现实性、现状性,及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测,变更测绘。

(七)房地产测绘人员既懂测绘、更懂房地产

房地产测绘的另一大特点,就是从事这一工作的人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务,运用各种测绘方法得心应手,而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者,应是房地产这一门学科的好手,应是房地产权属管理的帮手,应是房屋交易买卖中的见证者,必须熟悉房地产的若干法律、法规,必须正确测算房屋面积,保护双方的合法利益。否则,做不好房地产测绘。这也是房地产测绘区别于其他测绘的特点之一。

三、房地产测绘中的要点以及技术应用

(一)GPS技术的应用分析

GPS技术的出现是由于计算机技术与卫星通信网络以及全球定位系统等方面得到了不断发展,随着GPS在测绘行业中运用得越来越广泛,其应用也就越发完善,测绘单位可以通过对所需要的信息进行综合分析来确定工程是否可行、如何实施和设计规划,还能根据实际情况选择合适价格较低或质量过关的测量设备并将其投入使用;再者就是利用卫星通讯网络与全球定位系统建立起一套完整的监测体系以实现精准监控,GPS技术是在全球范围内被广泛使用的一种测绘新手段,它可以实现动态监测和实时控制,同时也能够对空间地理信息进行有效表达,该系统主要采用了卫星定位、地面接收机等设备来完成对建筑物周围环境的准确测量与监控,并且还能通过网络将所获得到数据传输至国家数据库中并在计算机上显示出来,此外GPS技术还具有快速性、可视化和实时控制功能,可以实现动态监测和自动控制。

(二)GIS技术的应用

GIS技术在测绘行业中的应用,主要是通过对数据进行分析,得出结论,然后再将结果反馈给企业,就是利用计算机软件来完成信息处理,GPS可以把大量复杂的地理要素和图像转换成清晰、简洁且易于识别的图形图像文件或数字化图表等,运用专业系统绘图工具建立数据库模型并将其输入到数据库中,接着便是在测绘过程中将地图数据与三维空间坐标进行对比,从而得出测绘结果和成果,GIS技术是以计算机为辅助的工具,将数据进行处理,得到完整系统的图形图像和文字信息,它能实现从静态到动态、从二维图纸到空间数据库再向语义化概念模型转化,在测绘过程中使用GPS可以对所需要测量对象进行全方位的定位与监测工作,还能够通过三维扫描来获取被测目标点位置坐标及其他相关参数等情况,此外GIS技术也可用于地理信息系统,从而为其提供更多的信息支持。

(三)全站仪的应用

全站仪是一种能够将多种功能结合的测绘仪器。它具有可靠性高、操作方便和使用简单等特点,在土地信息管理中,全站仪已经成为主要手段,随着GPS技术及卫星定位系统的发展与完善,传统测量方法已不能满足当前社会对不动产资料进行精确的丈量要求,同时由于GIS技术的应用范围越来越广以及其成本低而被广泛应用于各行各业和各类生产领域,全站仪的主要作用是测量,能够精确地对建筑物进行测绘,在施工中可以使用GPS技术来实现数据采集和传输功能,因为其具备高精度、实时性等特点被广泛应用于房地产行业,在房产测量工作时需要采用全站仪来完成相关操作流程,要根据所测房屋点位图将每一个独立的观测墩安装到相应仪器上,利用RTK软件对所需信息进行扫描,然后把得到的坐标值传送到数据处理中心。

四、房地产测绘工作的要点

(一)房地产测量的标准及重要性

在我国,对于房地产的测量工作,最重要的是对测绘数据进行准确地采集,要想确保不动产资料能够得到准确、真实和完整。首先需要有明确的土地位置,只有确定了清晰具体才能做出合理有效地产证,对房产面积以及房屋高度等参数精确控制与掌握以便于获取所需信息,房产档案中是否存在虚假现象或者不正当行为,并且保证其具有真实性和有效性,从而为房地产评估机构提供参考依据并确保测绘数据准确、可靠度高,测量技术是房地产测绘的重要组成部分,也对整个项目的规划起到了决定性作用,因此要想获得准确可靠的结果,必须严格把关房地产测量工作,保证每一个环节都能达到标准规范要求,并且还要注意到土地资源以及周围自然环境状况是否相符合要求等等问题的出现,对于房产数量、位置及质量方面也是有一定限制性和准确性的。

(二)房地产测量的精度

测量精度是房地产测绘工作的基础,也直接影响着房产开发企业对土地资源管理和使用效益。在进行测量前,要明确所测区域是否有需要处理以及数据之间是不是一致,比如房的坐标、房屋面积等要素都能通过测量结果反映出来,再就是确定好了之后就可以开始做下一步的施工,这样才能保证整个项目能够顺利完成并达到预期效果。对所有的参数都必须精确计算和精准分析,测量精度是对房产测绘的最基本要求,也就是房产测绘中所需要使用到的数据,这就决定了其在实际应用过程中会受到很多因素影响,环境条件、天气状况等,所以说要想提高房地产测量精度就要从多方面入手以保证准确度和稳定性为前提进行精确化与细致化处理,还要确保房屋建设资料具有完整性及准确性,还应该注重对测绘成果质量的控制,因为只有这样才能使房产勘测结果更加可靠,更有说服力了才会得到人们认可。

(三)房屋要素测量与房地产面积量算

房屋要素测量主要是指对房屋的面积进行计算,在这其中,包括了建筑物、墙体等。而对于土地资源量算来说的话,直接测读出地面点到建筑物所在位置之间的距离,通过间接测距来确定其实际坐标和实际坐标间差值数值大小情况下采用大地坐标系中相应参数与之相对应数据处理后得到测量结果并进行计算分析,这种方法可以保证房屋建设项目质量、提高工程经济效益等方面具有重要意义,另外在房地产测绘中,房屋要素测量是最基本的工作,它也是最重要的一项内容,其主要任务就是要对房产面积进行精确测算,房产调查时首先需要将测绘范围确定好并且做好相关资料记录整理和图件制作等准备工作,然后再根据所得到数据来完成对整个区域内房屋数量、位置以及标高尺寸等信息量计算并编制出相应比例尺和坐标表,还需按照测量方法及步骤,把相应的数据输入到计算机系统中去处理这些信息。

(四)房地产图绘与精度要求

房地产测绘过程中,在图纸绘制完成后,需要对设计意图、施工现场情况进行全面地检查与核实。在进行房产测量之前,必须要按照相关规定来对所测点实施精准定位,如果没有精确地坐标值的话就无法保证整个工程的准确性,所以数据精确与否直接影响到最终结果是否达到设计预期目的和竣工验收标准,平面位置及纵断面误差控制,图形精度要求高,测绘工作中最基本的就是要以图纸为依据,房地产测绘工作的重点是图纸设计与施工,其主要任务就是对工程建设进行初步设计方案,然后在通过技术手段来确定图层平面、高程和剖面,绘制好建筑物的基本情况,要将所选择建筑项目的地形地貌等信息全部准确无误地绘入到建筑物设计中去,要根据实际情况合理布置位置及布局关系使之达到最佳效果,保证施工质量与进度以及工程造价控制目标都能得到实现。

结论

建筑事业日新月异,房地产测绘技术日趋多样化、灵活化、自动化。随着网络和计算机技术日益普及,房地产测走上信息化道路,从而依据网络建立房地产测绘信息系统。鉴于房地产测绘的专业性和技术较强,需要测绘人员不断学习先进的测绘技术和测绘经验,取长补短,在已有测绘技术的基础上不断更新和完善,同时加强测绘工作的技术研究,为创造精良的测绘手段提供技术支撑。