基于可拓学的房地产开发项目进度风险评价

李 想，黄喜兵

（西南交通大学 土木工程学院，四川 成都 610031，E-mail：1585426757@qq.com）

我国房地产行业已经告别了那个粗犷发展的黄金时期，2020 年“三道红线” 政策的出台后，意味着“高杠杆” 模式的破灭，这给众多房地产企业带来了巨大的压力。另外，随着土地价格的上涨和民众对开发项目的质量要求上升，投入项目的成本也随之增加，因此对开发项目进度管理工作的提升成为了房地产企业的重要关注点。科学有效的进度管理既能节约成本，又有利于抢占市场、加快资金回收和提升企业的竞争力[1]。

工程项目的进度延误是很常见的现象，有研究表明，全球只有49%的工程项目能按时完成[2]，因此国内外学者们积极地参与到工程项目进度风险的研究中，Tsegay Gebrehiwet 等[3，4]基于FAHP-RII多决策准则模型研究了埃塞俄比亚建设项目的进度风险影响因素，得出甲乙双方责权模糊、资源不足、合同条件不清楚等方面的高风险指标，又结合模糊综合评价和TOPSIS 从建设单位视角分析，得到埃塞俄比亚建设项目平均面临38%的进度延迟风险。Kiazad Abbasnezhad 等[5]基于总承包视角建立了贝叶斯优先网络模型确定了影响项目进度的3个重要因素，即施工现场条件、利益相关者索赔和劳动力条件。贾立敏等[6]运用WSR 法识别水电工程的进度风险因素，结合灰色聚类法评价了该项目的进度风险等级。李宗坤等[7]提出将施工期进行阶段划分，采用WBS 分解各阶段工作，再通过AHP评估各阶段的工期风险，为掌握施工各时期进度风险的特征提供理论参考。章梦平[8]构建故障树从施工单位角度将影响进度的关键风险分为人、材、机、法、环、管理和其他7 个方面，以模糊灰色聚类为风险评估模型，对工程项目施工进度风险进行评价，并提出相关建议。曾浪[9]以跨海大桥为研究对象，从人为、资源、自然三方面分析了进度风险影响因素，以AHP 确定因素权重，采用模糊层次分析法构建综合风险评价模型。

虽然当前在进度风险评价方面的研究十分丰富，但是大多数研究是处于建设单位或者第三方视角开展的，缺少面向房地产开发商（业主）管理层的项目进度风险评价方法。相较于各参建单位，业主管理的信息更庞大且复杂，房地产企业内部的工作管理对建设项目进度有重要影响[10]。本文将从房地产企业视角出发，结合访问调查和文献分析梳理出对开发项目进度有影响的主要职能部门及其主责工作，同时采用C-OWA 算子对各指标进行权重确定，构建可拓学模型量化进度风险，为房地产企业分析开发项目进度风险提供理论参考。

1 风险评价指标体系构建及量化

1.1 风险评价指标体系构建

房地产企业为了掌握开发项目的进度情况，会建立全景计划明确各部门的工作内容及时间节点[10]，全景计划直观地体现出各部门及其工作对项目的进度影响。因此，本文将通过分析部分房地产开发项目的全景计划，同时参考相关文献和实地调研（专家访谈、权责体系和开发流程分析）选择进度风险的评价指标，提升评价结果的可靠性和科学性。最后选择成本、采购、设计、开发、工程、运营6 个部门进行归纳，梳理了20 项具有代表性的进度管理工作，以主责部门作为一级评价指标，部门的主责工作内容作为二级评价指标，以此构成评价指标体系，如表1 和表2 所示。

表1 项目进度风险评价指标体系

表2 指标说明

1.2 指标量化

参考相关文献[15，16]将风险进行百分制量化，并划分为5 个风险等级，如表3 所示。

表3 项目进度风险分级标准

2 进度风险可拓学模型建立

2.1 C-OWA 算子赋权

在邀请专家对各风险指标进行权重评价时，由于涉及到的指标因素较多，难免出现不同专家的认知局限性、评价极端性，若使用传统的层次分析或熵权法，会降低赋权的科学性。为了削弱主观情感的影响，提升赋权的可靠性，本文将采用C-OWA算子进行赋权，C-OWA 算子赋权的科学性在王煜等[17]研究中得到检验。步骤如下：

（1）邀请专家，对同一层次指标进行重要程度打分，采用0～10 分打分法，重要程度随着分数增加而增加，得到指标初始决策数据（a1，a2，…，Ok，…，Om），对初始决策数据从大到小重新排序，得到（b0，b1，…，bj，…，Om-1）且b0>b1>…>bj>…>Om-1。

（3）计算指标因素i的绝对权重ϖi。

（4）计算指标因素i的相对权重ωi。

2.2 可拓学理论

可拓学是以形式化的模型，探讨事物拓展的可能性及开拓创新的规律与方法，用以处理矛盾问题[18]。目前，可拓学理论被广泛应用于工程、经济、管理等多个领域[19～21]，是定性与定量化处理矛盾问题的科学方法，因此本文选用可拓学理论进行建模。

2.2.1 经典域、节域和待评物元确定

（1）经典域确定。根据可拓基元理论，设事物名称为O，特征名称为C，特征的量值为V，其中C=（c1，c2，…，cn），V=（v1，v2，…，vn），则物元记作R=（O，C，V），经典域如下：

式中，Rj为第j个同征物元；Oj为所划分的j个评价等级；ci为第i个评价指标；vij为Oj关于ci所取的量值，aij和bij分别对应各级别ci所取的上限和下限。

（2）节域确定。

式中，O为评价等级的全体；vio为O关于ci所取的量值，aio和bio分别表示全部等级ci所取的上限和下限。

（3）待评物元确定。

式中，Ox为具体评价等级x；vix为Ox关于ci所取的量值，待评指标所得到的具体数据。

2.2.2 确定关联函数

关联度反映了待评指标与各评价等级的归属度，关联度越大，则隶属程度越高。关联度函数Kj(vi)计算如下：

2.3 多级可拓评价

（1）一级综合评价。一级指标关联度Kj(Ai)等于对应二级指标的关联度Kj(cit)乘以二级指标组合权重ωit，计算如下：

（2）二级综合评价。待评对象的关联度Kj(O)等于一级指标关联度Kj(Ai)乘以一级指标组合权重ωi，计算如下：

3 实例分析

案例项目位于成都市天府新区兴隆街道，是某房地产公司（LG 房地产）开发的住宅商业混合项目，占地63 亩（4.207 万m2），建筑面积10.51 万m2，其中商业占比5%～10%。本文以住宅部分为研究对象，项目启动会后确定计划拿地后5 个月取预售证，6 个月开盘，18 个月竣工，25 个月交付。

3.1 C-OWA 算子计算指标权重

采用C-OWA 算子计算指标权重，邀请了8 位专家对评价指标打分，打分越高重要程度越高，以6 个一级指标为例，打分结果如表4 所示。

表4 一级指标专家打分情况表

以指标A5为例计算权重，首先将打分结果按从大到小重新排序得到（10，9，9，8.4，8，8，7，6）；各数据权重由式（1）计算得（0.0078，0.0547，0.1641，0.2734，0.2734，0.1641，0.0547，0.0078）；由式（2）计算指标绝对权重得ϖ5=8.30；同理可得其他指标绝对权重ϖ1=7.45，ϖ2=7.56，ϖ3=8.12，ϖ4=7.54，ϖ6=7.07；根据式（3）得各指标相对权重W=（0.162，0.164，0.176，0.164，0.18，0.154）。

同理可求出各二级指标相对权重分别为：W1=（0.376，0.292，0.332）；W2=（0.383，0.365，0.252）；W3=（0.385，0.325，0.29）；W4=（0.312，0.291，0.397）；W5=（0.257，0.254，0.252，0.236）；W6=（0.255，0.274，0.214，0.257）。

3.2 基于可拓学的进度风险评价

3.2.1 经典域、节域和待评物元

（1）将各二级指标A11，A12，……，A63，A64分别赋予编号c1～c20，Ⅰ级风险的经典域有：

同理可分别得到R2，R3，R4，R5。

（2）节域。

（3）邀请了10 位该项目的主管人员按照表3的标准对各项指标进行评分，去掉最大最小值后，剩余8 个分值的平均值作为待评物元的具体量值，如下：

3.2.2 关联度计算

以二级指标A21为例，结合式（7）和式（8）求其关联度：K1=(c4)=-0.5825；K2=(c4)=-0.4433；K3=(c4)=-0.165；K4=(c4)=0.2463；K5=(c4)=-0.2863。

表5 各指标关联度

3.2.3 综合评价

（1）一级综合评价。由式（9）计算各一级指标的关联度有：

由此得知，成本部（A1）处于Ⅱ级风险，采购部（A2）、工程部（A5）和运营部（A6）处于Ⅲ级风险，设计部（A3）和开发部（A4）处于Ⅳ级风险。

（2）二级综合评价。由式（10）计算该项目的进度管理风险综合关联度：

4 案例结果分析与建议

4.1 结果分析

由可拓学模型的计算结果可知，LG 房地产公司关于该项目整体进度风险为Ⅲ级风险，处于较高进度风险，各部门必须加大对进度工作的管理力度。

设计部门进度管理为Ⅳ级风险，处于高进度风险，其主责工作“出具图纸”更是处于Ⅴ级风险的，分析项目实际情况得知，设计部门前期没有做好人员分工安排，且对出图节点不清楚，没有按时提供项目需要的完整版土方开挖和桩基施工图，并且对送规划审查的图纸修改不及时，导致了项目节点滞后。开发部门进度管理风险同为Ⅳ级风险，其风险主要来源于“取证报批” 和“报建资料管理”，定向分析得知，开发部门与设计部门的交流不足，例如规划局对平面图、人防图的修改意见传达不准确，导致设计部门做了无效修改，工规证获取滞后，给项目进度带来极大影响。

采购部虽然为Ⅲ级风险，实际情况为其对总包单位的考察不足，使得总包单位的定标延误，因此“单位定标” 风险程度达到了Ⅳ级。运营部处于Ⅲ级风险，主要由于“部门协调” 和“部门考核” 处于Ⅲ级风险，结合其权重占比最低（0.154）分析，LG 公司对运营部的重视度不够，且考核体系不完善。工程部门处于Ⅲ级风险，是由于项目建设中期，工程部没有及时响应总包的资金诉求并反馈给公司，造成现场怠工现象，与分析结果相符合。成本部门虽然处于Ⅱ级进度风险，但是“工程款结算”处于较高进度风险，也与工程部门没有第一时间反馈有关。

本文中的各项数据均是基于公司高层管理人员及项目负责人的实际判断，经确认该评价结果与实际项目情况相符合，设计部和开发部前期造成里程碑节点滞后，采购部门的考察不足导致一级节点滞后。表明了该模型具有一定的合理性、可操作性，可以从评价结果中反映出各部门在进度管理工作中的不足之处，有利于针对部门和事项进行管理提升，推动开发项目的进度，减少不必要的节点延误。

4.2 风险应对建议

（1）完善责权划分，健全考核制度。虽然工程部的重要性最高，但是开发、设计的风险比其更大，运营和采购的风险也不低于工程。因此，房地产企业要做好开发项目的进度管理工作，就应该改掉只将进度控制工作归责于工程的惯性思维，加强其他职能部门责任的横向关注，适当提升其他部门在进度管理工作中的考核权重。

（2）加强设计管理工作。设计是项目顺利进行的前置保障，现场施工和取证报批都需要设计的参与。部门负责人应该加强图纸管理工作，亲自参与图纸出具和修改工作当中；同时要做好员工的工作职责划分，做到“一人对一个项目” 或者“多人对一个项目”，不遗漏每一个项目；对接项目的相关设计人员应主动参与项目现场例会，加强与项目经理沟通，了解项目的图纸和设计变更需求。

（3）重视运营部门的作用，加大运营管理人才培养。运营部门是项目和公司信息传递的桥梁，在项目监控、部门协同中发挥了无可替代的作用，公司高层应给予其更多的权责，提升运营部门管控范围。同时，要加大运营人才培养，运营管理者不仅需要清楚了解各部门的工作性质和内容，还要懂得工程项目管理，是一种综合型人才，这样才能根据实际情况发出预警、制定措施，确保项目节点，保证项目进度。

（4）加强信息交流，完善会议体系。从分析结果可知，加强部门间的信息沟通可以有效避免一些风险，而会议是房地产公司信息交流、落实决策的重要工具。完善的会议体系应该做到会前准备、会中记录及会后跟踪。同时应该注意会议的开展频率不宜过高，否则不仅会降低参会人员积极性，还影响其正常工作的开展。

5 结语

当前，房地产业形势严峻，对开发项目的进度管理工作十分重要，以往的研究中缺少对业主横向部门的关注，本文基于房地产开发商管理层视角建立了项目的进度风险评价模型。从成本、采购、设计、开发、工程、运营等6 个部门出发对开发项目的进度风险进行评价，选择了20 项主要工作作为二级指标，结合C-OWA 算子确定指标综合权重，构建可拓学进度风险评价模型，并以实例证明该模型的可靠性，提出的相关建议，希望可以为房地产企业项目进度管理工作的提升提供参考。