房屋代卖有风险

文/郭凯敏

江女士在南京某老小区有一套70多平方米的房屋。2021年夏天，准备卖房的她签下合同，约定以215万元的价格出售这套房屋给黄某，定金为5万元。与一般的买卖双方要求“一手交钱一手交货”不同，在这份二手房买卖合同里，双方约定的付款时间为一年后，也就是2022年的7月。

更为特殊的约定则写在补充协议中：江女士收下5万元定金后，需要在两周内交出房屋供黄某装修，黄某将这个“老破旧”房屋提升卖相后出售，等到房子卖出后，由实际买家付钱给江女士，江女士则需到时根据黄某要求将房屋直接过户给买家。

补充协议写明，房屋装修需要26.49万元，还针对这套房屋的未来售价进行了规划：一年内房屋售价高于215万元，全部溢价归黄某所有；一年后溢价超过215万元“成本价”和26.49万“装修费”总和241.49万元，则江女士与黄某“四六分成”。

当天，黄某也与中介签了合同，约定中介费为4.3万元，实际上，他并未支付这笔钱。

合同签订后第二天，江女士提出，补充协议的约定不是自己的真实意思，既不能保证在一年内将房子以215万元卖出，而且自己交房后就失去了对房子的实际控制，房子长期不在自己手里，明显不公平。报警后，江女士与黄某解除协议，并退还5万元定金。协议解除后不久，中介公司将江女士告上法庭，索要4.3万元的中介费用。

庭审时，江女士表示，中介方和名义上的买房者黄某是串通好的，黄某根本不想买房子，是通过这个方式将自己房子骗到手后装修出租。另外，她还对这种交易方式提出质疑：“补充协议不提什么时候付全款，一年之后房子卖不掉怎么办也没有说法，他们的目的就是先把我的房子骗到手。”

黄某则表示，自己参与的是一种房屋交易模式，针对卖相不好的房子，可以先装修后卖房，卖房价格上去了，几方共同受益。他与中介已经合作大半年，有过几单成功交易，他认为，江女士应该支付中介费用。

针对中介的诉请，南京市秦淮区人民法院认为，原告作为房产中介机构，未按照中介合同约定，促成真实的买卖合同成立。虽然三方之间有看似成立的合同，但从补充协议来看，买方不是真实的购房人，也没打算真正买房，只是一个长期从事“装修代理售房”业务并赚取差价的个人。从结果来看，中介公司促成的不是买卖二手房的交易，而是一份“先装修后售房”的委托合同。法院认为，专业房产中介机构应当认真遵照诚信原则，对合同履行期限、交易风险等重大交易事项尽到提示义务，依法维护委托人的利益。

【法律解读】

此案中，补充协议约定房款的支付期限是黄某实际将房屋出售后，这样的约定并不符合江女士作为一个普通卖房人能够接受的合理履行期限。另外，江女士签约不到两周就要交房，存在着房屋长期被他人无偿占有又无权另行处置的潜在交易风险。这些不合理情况限制了江女士的权利，加重其违约责任的合同主要条款，中介既没有证据表明事先明确告知或风险提示，也未及时协调变更合同约定。中介没有尽到忠实报告义务，江女士有权随时解除合同。“先精装后卖房”的补充协议约定虽然并未违反法律、行政法规的强制性规定，但在履行过程中存在潜在的交易风险。比如，装修过程中可能存在违法拆改、破坏房屋结构，影响房屋正常使用和出售，即使出售成功也存在出售后房主的违约风险。（来源：南京市秦淮区人民法院）

编辑 王冬艳437408345@qq.com