行业出清，市场加速分化民营房地产开发商寒气逼人

《中国经济周刊》 记者 李永华 | 北京报道

眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法，始终把安全放在第一位。

在8月31日的万科中期业绩会上，公司董事会主席郁亮“生火取暖”的提法成为行业热门词。几年前，万科提出的“活下去”的行业趋势判断，最近两年被证实。

最大的房地产央企保利发展称，截至2022年6月末，全国商品房待售面积 5.5亿平方米，同比增长7.3%，自2021年7月以来单月累计增速持续为正。其中，住宅待售面积2.6亿平方米，同比增长 13.5%。商品房待售面积、住宅待售面积累计增速均为近5年来高位，库存压力逐步增大。

面对今年的行业形势，碧桂园集团总裁莫斌作了谨慎乐观的预估：虽然地产行业信心的恢复需要一段时间，但仍然会是一个在长效机制下健康发展、规模体量超10万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。

8月底，各家房地产上市公司中报纷纷发布，整体下行是共性，但各公司冷暖不一，保利发展、华润置地等央企逆势进击，万科、碧桂园则偏于谨慎，至于曾经的龙头——恒大、融创、新力控股等公司并未正常公布半年报。

行业出清，过程复杂，市场加速分化

“当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。”中国海外发展董事局主席颜建国近期公开表示。

保利发展2022年中报显示：2022年上半年，商品房市场延续2021年以来的下行趋势，销售规模同比下降明显。截至6月末，全国商品房销售金额6.6万亿元，同比下降28.9%；商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%。

克而瑞数据显示，2022年上半年，百强房企1—6月全口径销售金额同比下降51%。

行业寒气逼人，但各企业表现却在分化，行业洗牌。

保利发展上半年实现净利润149.24亿元，较去年同期增加约3亿元，同比增长1.6%。虽然只是1.6%的增幅，但能够保持正增长，在行业内已是凤毛麟角。其销售规模则位居行业第三位，仅次于碧桂园、万科。

另一家央企开发商华润置地今年势头很猛。数据显示，华润置地上半年综合营业收入为728.9亿元，股东应占净利润人民币106亿元，实现签约额1210.4亿元，较去年同期下降26.6%。尽管是下降，其降幅对比百强房企“51%”的下滑幅度可谓难能可贵。更受关注的是，中指院数据显示，上半年华润置地拿地金额位列行业第一。

此外，国字头开发商如中海地产、越秀地产等中期业绩也有相对优异的表现，中交地产营收甚至是151.36%的同比增长。

作为民营开发商的“尖子生”，龙湖集团上半年营业额同比增长56.4%至948.0亿元，净利润74.8亿元。

然而，更多的开发商却“寒气”逼人。上半年，阳光城亏损35.65亿元，泛海控股亏损20.86亿元，荣盛发展亏损22.53亿元。这样的名单还可以列很长。

阳光城半年报写道：“受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加多轮疫情影响，公司流动性出现阶段性紧张。本报告期，公司经营性现金净流入-6.99亿元，同比减少86.92亿元，降幅达108.75%；融资断崖式下滑，净流出24.68亿元。”

不光是企业之间的分化，区域和城市之间也快速分化。阳光城半年报提供的数据清晰地显示出这一现象——“上半年300城全类型土地市场供应面积同比下降22%，成交面积同比下降27%，楼面价同比下降32%，出让金同比下降51%。其中，一线、二线、三四线城市出让金分别下滑41%、52%、53%，成交面积分别下滑42%、36%、20%，楼面价分别上涨1%、下滑25%、下滑41%”。

保利发展半年报称，虽然政府在供需两端积极作为，政策的支持在一定程度上起到了稳市的作用，但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。

《中国经济周刊》记者采访多家开发商的人士均表示，未来一两年内没有在三四线城市拿地的计划，且纷纷声称会比较积极地在一线和新一线城市拓展项目。

保交楼、降负债，“要重建市场信心”

7月28日，中共中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

这是“保交楼”首次被写入政治局会议文件。不管当前财务状况是比较宽裕还是极端紧张，保交楼均是各家房企今年的头等大事。

8月31日，郁亮现场承诺，会保证房屋的交付，保证质量，为此近一两个月跑遍了35个城市、100多个项目。

据《湖南日报》报道，6月底，长沙万科4盘共计2795套房屋将交付到业主手中。这是长沙万科近些年最大规模的一次集中交付。

长沙万科相关负责人表示，如此大规模的集中交付，是为了给市场以信心，让消费者放心。

碧桂园2002年半年报称：在市场低迷期，公司全力以赴确保企业安全，保质、准时地完成了每一套房屋的交付。今年上半年，有1070批次共计25万套房屋如期交付，165个项目实现了“交付即交证”。

荣盛发展表示，上半年开展了“疫情突围”“春耕行动”“民生行动”等“保工程”，公司实现开工完成率100%，交付完成率90.2%，供货完成率92.4%。

上半年亏损14.37亿元的金科股份称，2022年上半年，将“保交楼”作为经营原则。住宅交付总套数超30000户。其中，有49个项目实现提前交付。

财务风险爆雷的龙光集团董事会主席纪海鹏在半年报致辞中声称，今年以来各地工程建设有序推进，交付计划全面完成。2022年1—7月，龙光集团在10多个城市的交付项目均按计划完成，合约交付率100%。

保交楼之时，降低负债也是各开发商共同的目标，尤其是债务高企的企业。

龙光集团8月31日披露的半年报称，本公司预期不能支付于2022年8月25日到期的7.5%优先票据的本金，暂停支付上述优先票据。

ST泰禾表示，公司存在大额已到期未归还借款。截至2022年6月30日，已到期未归还借款金额为520.66亿元；截至2022年8月26日，已到期未归还借款金额为585.19亿元。公司因未履行相关还款义务而被列为失信被执行人。截至期末，手持货币资金17.98亿元，同比减少0.05%；短期借款50.9亿元，手持现金无法覆盖公司短期到期债务。

中南建设称，截至6月末，中南建设短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比上年末减少45.8亿元。

中南建设董事长陈锦石认为，行业当前还没有触底，预计还需要半年到一年的时间。“要稳字当头活下来，目前我们是这么一个宗旨”。

不过，龙头们的看法相对乐观。

在郁亮看来，“要重建市场信心”，我国房地产是刚需，依然是一个10万亿量级的大市场，当前市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。

碧桂园集团总裁认为，房地产市场从去年下半年下行到今天，已经在底部盘整，目前最重要的是市场信心的恢复，但应该不会这么快。碧桂园对未来市场有信心，把预算从今年6月份做到明年6月份，相信届时市场应该能恢复到健康发展的状态。

在8月31日的业绩发布会上，华润置地高管表示，未来土地市场会以前期杠杆率低、经营稳健的企业为主，相对缓和的竞争环境有助于公司补充更多优质的土地，“该出手时就出手”。

同时，华润置地董事长李欣称，今后聚焦一线及强二线城市，积极抢抓市场上优质的收并购机会。

8月31日晚间，世茂集团公告显示，公司已与华润置地订立项目股权及债权转让协议，出售金额约为33.165亿元。世茂集团预计就此次出售事项变现亏损约8600万元。