房地产开发项目投资测算影响因素分析

云 霄

(中铁房地产集团城市运营管理有限公司，北京 100012)

当前，我国房地产市场的产能过剩和供求失衡问题引起广泛关注.利用科学的方法进行房地产企业的投资项目测算，达到去库存和平衡供求的目的，是解决当前矛盾的重要手段.从经济增长角度来看，如果房地产行业产能过剩的现象长期持续，资本将会减少对该行业的流入，导致投资减少，降低GDP增长速度，对经济发展具有较大的负面影响.因而，因地制宜对房地产企业进行供给侧改革势在必行.

1 我国房地产市场现状分析

从公开的数据可以看出，我国房地产市场在2020年后出现过反弹，特别是住宅，多个城市的交易量呈上升趋势.以北京为例，2020年12月份的住宅市场交易量同比增长96%.究其原因，主要是购房需求增加，如刚性需求、改善性需求以及置换需求等普遍增长.此后，包括上海、南京在内的很多城市加大了对房地产业的调控力度，在购房资格以及二手房交易增值税等方面进一步收紧.另外，针对开发商的“三条红线”的新规也开始落实.中国人民银行增加了对房地产业银行贷款的约束，促进房地产业去杠杆.

针对2021年房地产行业前热后冷、深度变革等现象，2021年的中央经济工作会议明确提出，对房地产“要加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”.

我国各级政府不断调整有关房地产市场的调控政策，来保障住宅买卖市场的稳定，做到供能应求，而且保障租赁房的供求平衡，从而满足居住性房源的稳定供应.

2 房地产开发项目投资的影响因素

2.1 行业影响因素

(1)通货膨胀.如果商品市场正面临通货膨胀，货币贬值，消费者预期商品价格会不断上涨，则可能会通过购买固定资产来降低货币贬值带来的财富损失，比如住房等.所以，在通货膨胀的背景下，住房的销售量可能会呈上升趋势.然而，销售者可能会将房产类的资产囤积起来操控市场，或者房子的建造期比较长等原因，都可能造成市场的供不应求.消费者对房子的需求一般保持定的持续性，而房子的供应因为建设周期等原因不会很快增加，所以在通货膨胀的情况下，供求失衡的现象会使房价普遍上涨，从而引起房地产市场的投资规模扩大.

(2)城市化进程.城市化进程对房地产项目的投资开发规模会起到重要推动作用.城市化进程是一个城市经济发展水平的重要标志，城市化水平越高，将吸引更多常住人口流入，则房地产刚性需求增加.由于供求的相互影响，需求增加会带动房地产行业供给量的增加，而房地产业投资就会随之不断增加.在城市化水平比较高的城市，各种配套设施会更加完善，所以其房产项目的价格也更高.而城市化水平高的城市房价相对较高，这也会吸引更多房地产开发商的聚集，促进房地产项目的投资规模.另外，城市的土地面积有限，随着我国城市化进程的不断发展，城市的发展会不断向其周边地区延伸，利用临近的郊区、农村的土地资源，很可能会导致农民失去土地.为了解决这种矛盾，提出了支付安置费用或者建造安置房等措施，但会使房地产投资项目的成本、费用大大增加，从而间接影响房地产投资项目的落地.此外，城市相对于周边的郊区、农村的收入而言更高，很多人会从农村转移到城市寻求工作，引起大量劳动力流入城市，最终将增加对城市住房的需求.

(3)第三产业的发展水平.作为服务产业，第三产业对劳动力的需求规模较大.第三产业的发展水平能够在一定程度上反映一个地区的经济发展程度和城市化进程.第三产业发展水平较高的地区一般都是劳动密集型地区.所以第三产业也会影响我国房地产开发项目投资规模.而大规模的劳动力需要首先解决的是住房问题，这样就会带动当地的房地产开发项目投资的开发规模.

2.2 项目影响因素

影响房地产开发项目投资的因素主要体现为构成项目经营成果的项目收入、成本和费用.在各因素中，开发项目首要考虑的是项目投入，这关系到项目的可行性和企业的整体发展.比如，资金流向哪些领域，各个项目或者环节占用资金占比是多少都是应该进行科学测算和布局的.所以为了保证房地产企业开发和建造的科学性，应该加强项目资金的使用范围和管控.在市场经济的大环境下，每个产业都居于产业链中，某个产业的发展会影响整个产业链的兴衰.房地产企业开发项目资金会分配到很多环节，比如居民的拆迁费，工程建设成本费，后期软安装的成本费用，公共基础设施成本费用等等.为了保证资金分配的科学合理及项目的质量，房地产开发企业应严格财务等相关部门进行审计和监督.

在项目投入中，相对于项目建设成本这个相对比较稳定的因素而言，包括管理费用、销售费用和财务费用在内的项目的三大费用也应该引起企业的足够重视.因为三大费用尤其是财务费用很可能会经常受到一些政策、市场等外部因素的影响，变化较大，所以应该对其进行科学测算.比如，财务费用最主要产生在融资阶段，包括利息、手续费等支出.总体而言，控制财务费用也意味着控制融资额度.对财务费用的科学控制，能帮助优化房地产开发项目投资效果的改善.

3 房地产开发项目投资规模测算

房地产开发项目投资规模测算是进行房地产开发项目投资测算的重点关注内容.项目的现金流及项目利润属于反映房地产开发项目投资规模的主要指标，也是房地产开发项目投资的测算主要关注点.

项目的现金流主要体现为各期间的现金流入和现金流出.

房地产开发项目的现金流出主要体现为项目的投资和开发费用，而项目现金流入主要体现为地产销售形成的资金.(不同类型项目的现金流入和现金流出的范围如表1所示)

表1 单纯固定资产投资项目和固定资产更新改造投资项目现金流

项目利润，就是该项目最终给企业带来的净收益.项目利润的影响因素主要有项目收入、项目成本以及包括税费在内的项目费用.

项目收入主要构成是房地产企业的主营业务收入，主要计算方法是房产的销售量与价格的乘积.项目成本的主要构成是土地购买成本及建造成本，亦即企业在土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本.具体体现为：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等.项目费用主要由管理费用、销售费用及财务费用三方面构成，另外，税费主要由增值税、企业所得税、契税、印花税、土地使用税、城建税、教育费附加等税费项目构成.

另外，属于项目费用的财务费用，受到市场利率的影响较大.当利率比较高时，房地产开发项目的财务费用较高，反而较低.所以，从这个角度而言，房地产开发项目投资走势一般也与市场利率呈负相关的关系.在传统观念中，利用利率判断房地产市场的投资是很重要的参考方法，同时也是房地产开发项目投资规模需要参考的重要因素.

4 可行性研究报告中财务投资测算关注点

房地产开发项目的可行性研究报告一般包括项目概况、市场分析及定位、产品解决方案和项目运营等，而财务测算也是重要内容.财务测算是利用财务模型进行投资项目的可行性计算，是项目投资时进行分析和决策的重要的一环.系统的房地产可行性研究的财务测算是一个复杂的方法，本文只对以新建投资项目的现金流为主进行财务测算时需要重点考虑的关注点进行阐述.新建类投资项目是指购置土地(含并购项目)，新开工建设项目(购置土地时可行性研究未涉及部分)，拆除重建城市更新类项目.

4.1 经营性现金流入

根据项目的性质不同，新建项目可以分为销售型新建项目和持有型新建项目.销售型新建项目的经营性现金流入主要指销售收回的现金.在进行分析的过程中，财务部门应关注回款率设定的合理性等因素，这些因素将直接地影响现金流入的数量和时间点，从而影响财务指标的计算，在损益方面会直接影响营业收入的数量.对于持有型新建项目而言，其经营性现金流入主要包括租金、物业管理费等各类收入.相关部门一般依据项目的区位推导出租金、物业管理费等各种费用的合理市场价格，财务部门关注的是租金及其增长情况.

4.2 经营性现金流出

在经营性现金流出中，土地成本支出是房地产开发的基础性支出.现阶段我国土地的取得方式主要有招标、收并购等.根据土地的取得方式不同，通过不同的评价指标，经过测算得出公司所可以承受的最高限地价.在现阶段，新取得的项目土地价款和税费一般在成本项目中占比超过50%.所以项目的支出金额和付款频率影响项目测算的结果.另外，涉及到销售型业态和持有型业态地价问题的综合性房地产开发项目的评估中，财务测算需要重点采取相关措施.城市旧改更新类的项目还应该关注的是拆迁补偿款的预估和时间问题.

经营性现金流出中，开发成本支出也是重要的关注点，主要是指工程建造的成本，比如主体建筑、配套园林的建造费用等等.工程和财务相关部门应根据具体开发项目进行成本的投资测算.财务部门应该与相关业务部门进行沟通，考虑到经营性现金流入预先决定付款节奏，尽量降低付款的频率，来达到最高的投资回报率.财务部门还应该根据成本分摊的方法把开发成本在项目不同产品业态中进行科学地分摊.分摊方法的选择会影响不同业态产品所承担的成本，影响项目损益的测算结果.房地产企业一般都有相应的专业开发成本核算方法，企业在进行测算时，应重点遵循核算办法科学合法地进行.

土地价款能够直接归属为某一核算对象的，应该把土地价款的成本直接归于特点的核算对象；无法直接归属核算对象的土地价款，应该按正确的方法进行分摊.

经营性现金流出还应考虑费用支出.销售型项目现金流出包括管理费用和销售费用的相关支出.管理费用的预测一般根据签约金额的一定比例或者按照建造成本的一定比例进行预测，也可以依据人力资源编制模型进行测算.销售费用一般根据项目的特点，依据恪守产品签约金额的一定比例来进行预测.持有型项目除建设期的相关费用支出，另外要重点考虑包括活动费用、人工成本等等在内的经营期的费用支出.费用支出测算的重要环节是保证测算的方法尽量科学，金额尽量合理.

经营性现金流中的费用支出也包括税费支出，主要涉及到增值税、土地增值税、企业所得税等.税费的测算应该在充分了解税收政策，结合开发项目投资测算做好税务筹划.销售类项目财务投资测算应该重点关注增值税和土地增值税的相关问题.

4.3 融资计划

由于息前税后净现金流量等于经营性现金流入与经营性现金流出的差额.利用这个数据可以分析出一个重要的项目评价指标即内部收益率.依据累计息前税后净现金流量能够测算出资金峰值的额度和出现的时间.这样的测算数据可以为融资提供重要的依据.房地产开发项目投资所需的资金额应通过比对净现金流量的方法得出，并重点做好整体的融资计划，主要涉及到项目合作方案、项目开发合作方等问题.另外，注册资本金、借款额度、借款节点、资金成本等都是在项目测算的融资计划中应重点关注的细节问题.

5 结 论

从当前房地产市场现状来看，房地产行业的供大于求是需要解决的问题，而解决的关键应该是供给侧改革，减少产量，解放生产力，在生产端提高竞争力来促进经济的整体发展.通货膨胀、城市化进程、第三产业和居民的消费能力等都会影响房地产开发项目的投资规模，并会影响到房地产开发项目投资测算的结果.而房地产开发企业的财务状况必然是项目投资进行测算要考虑的重要前提之一.进行房地产开发项目投资测算时，应该结合政策、市场、区位进行科学系统的分析.经营性现金流入、经营性现金流出、融资规模等因素都会影响到项目的测算结果.