论楼市调控下的房地产开发企业资金链危机与建议

洪定星 江西天泽营销管理有限公司

一、楼市调控及房地产开发企业资金链概述

(一)楼市调控

楼市调控指的是国家部委针对房地产市场进行的宏观性政策调控，坚持“房住不炒”，旨在让住房回归居住属性，打压消费者的投资需求，并通过调控整顿房地产交易环境、稳定房地产发展方向、改变房地产发展现状。

近年来，国家相关部委相继出台了一系类政策，比如，降首付、降税费、限购、限价、限贷、提升公积金贷款额度等，严控一线城市的土地供给，精准调控二三线城市的共有产权房和租赁房，增加保障房供给等，使房价的上涨趋势得到了有效的遏制。但由于目前我国的经济增长很大程度上还是依赖房地产行业，楼市调控政策直接影响了房地产开发企业的资金链安全。因此，与楼市调控相关的房地产政策比如土地、金融、税收政策的落实，要以软着陆的形式实施，要给房地产开发企业留出缓冲的时间，避免其资金链断裂。笔者以深圳市为例，总结其部分调控政策，如表1所示。

表1 深圳市房地产市场调控政策

(二)房地产开发企业资金来源

众所周知房地产开发需要大量的资金，少则几亿多则几十亿，因为其包含了土地、建材、钢铁、装修、绿化、物业等一系列内容，这些资金一部分来自企业自有资金，另一部分来自外来资金，而且外来资金的来源较广泛。表2是房地产开发企业的资金来源及风险性分析。

表2 房地产开发企业资金来源对比

(三)房地产企业资金链

房地产开发企业的资金链是贯穿于整个楼市开发的全过程的，具体来说就是从楼市项目的立项、置地、开发到销售的整个过程，随着资金的流入和留出，所有环节紧密相连，构成了资金链的循环，具体如下页图1所示：

图1 房地产开发企业资金链循环图

二、楼市调控下房地产开发企业产生资金链危机的原因

(一)楼市调控下政策收紧

近年来，政府紧密出台了一系列调控政策，严格土地出让，力推保障房建设，楼市正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限”时代。政府加大调控政策的目是通过提高贷款门槛、限制购房指标、限制按揭贷额度的方式减少商品房成交量，打压炒房态势。但是这也导致房地产市场进入了低迷状态，很多购房者对于购房产生了一定的观望的情绪，楼市成交量持续走低。楼市的调控政策下给房地产开发企业带来了重大考验：土地政策导致房地产企业无法再大量囤地，导致一些项目无法开展；楼市成交量降低，导致房地产开发企业的资金无法及时回笼；融资政策缩紧导致房地产开发企业的融资渠道变窄，融资成本增加等，以上一系列问题均会导致房地产开发企业产生资金链危机。

(二)楼市调控下成本上涨

房地产项目是一个庞大的系统性工程，从开始的置地宣传、中期的建设施工，到最后的销售维护都需要大量的资金。但是在我国房地产调控政策的力压态势之下，土地价格、原材料价格、人力成本等都在不断上涨。特别是土地，对于楼市开发项目来说，地理位置十分重要，而土地出让费用作为各地政府的主要财政收入，价格持续攀升，特别是在北上广等一线城市土地经常能竞拍出天价，土地成本的激增导致房地产开发企业的资金紧张；同时由于近几年我国的CPI值持续上升，原材料价格和人力价格也持续上涨，导致房地产开发企业需要更多的资金才能动工，而动工之后的建设过程所涉及到的各类工商款项、设备款项，以及后期的楼房宣传、销售、维护等都增加了成本，需要更多的资金来维持，这一系列成本的增加直接导致房地产开发企业面临着越来越大的资金压力。

(三)楼市调控下资金回笼期变长

楼市作为不动产项目，受外部因素及自身属性的影响，具有资金回笼期长的特点。一个楼盘从立项、置地、开发到销售一个循环最少需要两年的时间，前期货币资金会转化为成品资金(商品房)，在这个过程中受到工程质量、开发时间、施工意外、自然灾害等的影响，占用资金时间相对较长，后期只有当商品房完成销售之后成品资金才能重新转化为货币资金，而且房地产开发企业其资金高度依赖销售回款，但是销售过程会因为营销策略，楼房价格等原因影响资金回笼速度，特别是现阶段的楼市调控政策之下，房地产市场低迷，成品房成交量不高，很多楼房空置，只能以成品资金的形式存在，房地产开发企业空有资产却无法变现，这些问题都会导致房地产开发企业的资金链产生危机。

(四)楼市调控下资金来源渠道变窄

我国房地产开发企业的资金来源主要有：自有资金、银行贷款、对外融资、购房者的定金或预付款、建筑商带资承包或延期支付、其他来源等。有统计显示，我国很多房地产开发企业的银行贷款能占到总资金的65%左右，而且由于调控政策不允许小型银行对房地产开发项目进行贷款，房地产开发企业只能经几家国有商业银行，以抵押的方式贷款，也就是说，我国的房地产开发企业高度依赖国有商业银行，风险比较大。而且在楼市调控政策之下其融资渠道也受到了限制，比如：

1.对外融资

即依靠发行股票、发行债券、信托基金等方式融资，但是此类融资方式门槛较高，仅适用于规模较大的房地产公司，而且由于目前我国的股票市场比较低迷，发行股票很难筹集资金。而且信托基金组织一般会选择收益高风险小的项目进行投资，对于楼市调控下的房地产企业兴趣减少。

2.购房者的定金和预付款

由于调控政策收紧，楼市成品房成交量少，房地产开发企业收集到资金越来越有限。

3.建筑商带资承包或延期支付

由于延期支付导致拖欠农民工工资的事件屡次发生，为了保护农民工的权益，国家制定了一系列政策打击延期支付方式。

4.其他来源

租赁、典当、以及开发商和他人订立房屋买卖合同等，虽然能筹措到部分资金但相对较少。

综上所述，楼市调控下的房地产开发企业的资金来源渠道越来越窄，使企业的资金链存在很大的风险。

三、化解楼市调控下房地产开发企业资金链危机的建议

(一)政策扶持、调整产业结构

一是政府方面。国家在我国房地产市场异常火热的时候，实施的一系列调控政策，主要是为了给市场降温，避免经历像美国和日本一样的房地产泡沫，这些政策整顿了市场秩序，稳定了市场发展，其正确性是毋庸置疑的，但是鉴于房地产开发企业在调控过程中面临的巨大压力，政府部门也要积极地施以援手，比如，给房地产开发企业一些政策上的扶持，帮助企业拓展融资渠道，抵御资金链风险，同时肃清市场抵制非法交易，使房地产交易回归正常利润水平，保障房地产行业的健康发展。二是企业方面。现阶段的房地产开发企业要顺应国家楼市调控政策的要求，积极调整产业结构，进行资源整合。比如，通过并购方式让专业化程度较低的小型开发商撤离市场，将手里的资源转给更专业的大型房地产企业，不但能规范市场，更能让大型房企在短时间内获得成本较低的土地，有利于加快土地的利用率，化解企业的资金风险，并带动整个行业的发展。

(二)开源节流、控制生产成本

由于房地产项目需要大量的资金，其中包括土地费用、材料费用、人工费用、宣传费用、销售费用等，在目前土地、原材料、人工成本大幅上升的前提下，对楼市项目中生产成本的控制显得越来越重要。首先，土地和房产作为固定资产，为了保证房地产开发企业的资金链的高效循环，要降低其比例，提高流动资金占比，以保证有充足的流动资金来支付各种费用，并应付突发事件，确保项目顺利实施；其次，房地产开发企业要不断建立健全企业资金管理制度，制定成本控制计划，加强成本管控，并严格按照实际的经营情况来进行资源配置，减少不必要的支出，从而有效地节约资金；最后，要将成本控制任务落实到项目实施的每个环节，每个环节落实责任人，并加强信息互通，整合资源，减少闲置、杜绝浪费，进而保证房地产开发企业资金链的安全。

(三)做好营销、加快资金回笼

房产销售收入作为房地产开发企业的主要收入，是保障房地产开发企业资金链安全性的关键环节，但是在楼市调控政策之下，我国房地产开发企业的利润空间被压缩，销售周期变长。因此，做好营销，调动购房者的积极性，推出一些有吸引力的政策刺激购房者的购买欲望，才能加快资金回笼。具体而言，房地产开发企业要做好市场调查，从购房者的角度出发，找到购房者的消费需求，比如，针对有些购房者者对于调控态势下的房价持观望态度，有些开发商推出了溢价回购政策，对于全款购房的消费者，可以在合同中加入溢价回购条款，即如果几年以后房主不想继续持有该房产，开发商可以在购买价格之上溢价部分百分比回购，以此打消购房者的顾虑。因此，有消费就有市场，房地产开发企业只要充分地了解了客户的想法和需求，就能激发他们的购买热情，从而开拓市场加速资金回笼，保障资金链的有效循环。

(四)多方筹措、拓宽融资渠道

首先，房地产开发企业要增强企业实力，提高自有资金比例，保障资金链的安全性。其次，要拓宽融资渠道，多方筹集资金。具体来说，比如，通过与更有实力的房地产开发企业合作，互通有无，共同开发房地产项目。或者针对楼市调控政策限制下国内融资难的问题，在保证安全性的前提下，积极发展海外融资，可以联系海外的投资机构、投资银行、海外基金等参与项目开发。针对国股市低迷的问题，可以探索赴港上市的途径，提升企业自身价值的同时，与国际资本接轨。必要的时候也可以通过租赁典当的方式拓宽融资渠道。以上所有措施旨在拓宽融资渠道，多方筹措资金，保障楼市调控下的房地产开发企业的资金安全。■