《民法典》视角下借名买房行为的法律效果研究

文/秦学佳

引言

近年来，人们更多地重视房屋的投资价值，对房屋进行炒作，导致房价上涨。为抑制房价的不当上涨，各地亦出台了一系列的限购、限贷政策。此外，考虑到低收入人群的经济负担能力，国家出台保障性住房政策来保障他们的住房需求，此类住房具有极强的社会公益性。出于各种目的，人们会采取手段利用此政策，借名买房即为主要的方式。

所谓借名买房，是指双方当事人达成合意，一方实际出资购买房屋并将房屋登记于另一方的名下，由实际出资人对房屋享有实际权益。其中，借名人系实际出资购买房屋但不以自己的名义进行房屋登记，而借用他人的名义进行房屋登记的一方；将自己的名义借予他人用以进行房屋登记而不实际出资的人是出名人。双方当事人达成借名买房的合意，双方当事人都认可在借名人取得购房资格或者满足其他条件时，出名人有为借名人办理房屋变更登记的义务。

近年来，我国由借名买房导致的纠纷日益增多。笔者通过寻找相关的法律法规以及研读案例发现，借名买房纠纷是司法实践中应当加以重视的问题，但是我国法律针对此问题并无统一的具体规定，且司法实践也无一致的裁判标准，因此，笔者将关注点放在这一问题上，细化分析借名买房合同的效力认定以及物权归属认定，探讨解决借名买房纠纷的最佳途径。

一、借名买房纠纷的实证考察

（一） 借名买房纠纷的原因类型

1.出名人否认借名买房事实。不动产登记簿上的登记人为出名人，不动产登记簿具有公示效力，在实践中出名人往往会基于此“处分”由借名人实际出资的房屋，进而否定借名买房的事实。

例如，赵某、陈某的房屋所有权确认纠纷一案中，陈某借用赵某的名义购买房屋，后赵某以涉案房屋为抵押物，向银行申请贷款，并办理了抵押登记，房屋现已被法院查封，房屋的所有权处于极不稳定的状态。陈某主张其与赵某之间系借名买房关系，赵某向法院主张其以65万元现金从陈某处购买了涉案房屋从而将房屋登记至自己名下，否认借名买房的事实。法院以双方提供的证据综合判断，认定陈某应是涉案房屋的实际所有权人。

2.出名人的继承人否认借名买房事实。在借名买房行为中，当借名人获得购房资格或者满足购房的其他条件时，出名人有为借名人办理房屋变更登记的义务。若出名人在房屋变更登记前死亡，其继承人可能不知或者故意否认借名买房的事实而主张继承该房屋，这使得借名人主张变更房屋登记的难度加大，其面临无法完成变更登记的风险。

例如，任某与某工厂合同纠纷一案中，某工厂与任某父亲之间存在借名买房合同关系，后其父去世，任某否认借名买房事实。法院根据查明的事实及现有证据，结合某工厂借任某父亲名义购房的动机、价款金额及支付的情况等认定双方存在借名买房关系，任某作为继承人，应当在继承遗产范围内承担任其父在借名买房合同中的义务。

3.出名人未经借名人同意出卖房屋。根据《民法典》第二百零九条第一款以及第二百十六条第一款的规定，房屋所有权登记具有不动产权利的推定效力，出名人为房屋的名义权利人，其具有权利外观，出名人有可能在未经借名人同意的情况下，私自将房屋处分给第三人。若满足善意取得构成要件，第三人善意取得所有权，会致使借名人利益受损。笔者认为，借名人应当预见借名买房行为存在风险，基于公平原则，借名人本身存在过错，应当承担由此带来的风险。

例如，叶某与秦某房屋买卖合同纠纷一案中，秦某借叶某的名义购买涉案房屋，叶某未将涉案房屋过户登记给真实权利人秦某，相反，其擅自将涉案房屋以40万元的价格出售给案外人，并办理了涉案房屋权属转移登记。秦某主张其与叶某之间存在借名买房关系，叶某对此予以否认。法院根据秦某提交的通话录音中的叶某陈述，认定双方存在借名买房的事实，但善意第三人基于善意取得制度取得房屋所有权，借名人秦某的实际权利受损。

4.出名人的债权人向法院申请强制执行。由于出名人是房屋的名义权利人，如果出名人出现债务危机，出名人的债权人可能会向法院申请强制执行登记在出名人名下的不动产，这会危及借名人借用出名人的名义购买的房屋，借名人的利益会因此受到损害，进而引发纠纷。此时，借名人只能作为案外人向人民法院提出执行异议之诉，主张其是执行标的真实权利人，请求法院停止执行该执行标的，但可能存在举证不能的法律风险。

例如，薛某申请强制执行一案中，林某借某公司（被执行人）的名义购买房屋，双方有借名买房合同在先，一直未办理房屋变更登记，后某公司无法偿还薛某（申请执行人）的借款，薛某向人民法院申请强制执行登记在某公司名下的涉案房屋，由于林某能够提供充分证据证明借名买房事实的存在，该案一审判决认定林某是涉案房产的实际购买人，但认为林某享有的权利不足以排除强制执行，故支持债权人的主张对涉案房屋强制执行。之后，林某作为案外人提起执行异议之诉，二审法院认为应当根据真实的权利状态确认真实权利人，借名买房行为并不导致实际买房人的物权丧失，被借名人亦不获得真实的物权，林某对诉争房产享有的权利足以阻却强制执行，判决撤销一审判决，维护借名人的权利。最高人民法院也支持二审观点。

（二）借名买房面临的法律困境

笔者经过检视发现，《民法典》及与之相配套的最新司法解释均未对借名买房行为所涉及的合同效力以及物权归属问题作出明确规定。因此，在司法实践中，法官在处理借名买房纠纷案件时，并无统一的裁判思路与规则，存在“同案不同判”的窘境。

当借名买房之房屋涉及强制执行时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第三百十二条的规定，借名人作为案外人必须有“足以排除强制执行的民事权益”，但是《民事诉讼法》及其司法解释并没有明确到底何种“民事权益”“足以排除强制执行”。因此，法官在裁判案件时，需要根据相关实体法规范作出裁判。然而，纵观既有的民事实体法规范，对于何种民事权益可以排除强制执行并无明确、统一的规定，法院在司法裁判中只能参考地方高院的相关指导性文件，并结合案情作出裁判，但地方高院对此问题的相关规定也不尽相同。如：北京市高院认为借名人的权利一般不能排除强制执行；广东省高院则认为借名人如能提供其为实际产权人的证明，在不损害国家利益以及社会公共利益的情形下，其权利可以排除强制执行。

二、借名买房行为中合同的效力认定

借名买房合同包括内部的借名合同以及外部的房屋买卖合同，笔者将从两个合同的效力认定入手，对借名行为展开论述。

（一）内部借名合同的效力认定

借名登记契约虽有目的不法或不正当之可能性，然基于尊重私法自治之精神，似难一概以借名登记契约得成为当事人达成目的不法之工具即论以无效。借名合同虽属无名合同，但其效力判断仍应当遵循一般合同效力的判断规则，即分析该合同的合法性与妥适性，若该借名行为并不存在法律明确规定为无效的情形，则应认定该借名行为有效。在合同并无效力瑕疵的基础上，认可借名合同的效力系充分尊重合同当事人意思自由的体现。笔者将在下文对影响合同效力的各个因素进行分析，以求明晰借名合同的效力。

1.借名合同的主体是否为无民事行为能力人。《民法典》第一百四十四条规定：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”通说认为，无民事行为能力人不具有独自实施民事行为的能力，即使其实施的是纯获益的行为也应当认定为无效。因此，若借名买房的主体是无民事行为行为能力人，那么其与他人签订的借名合同当然无效。

2.借名合同是否存在双方通谋虚伪表示的情形。《民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”借名合同为债权契约，双方当事人有缔结借名合同的真实意思，故该债权契约并非通谋虚伪意思表示。虽借名合同双方当事人达成了形式上的虚假意思表示，但笔者认为应当对《民法典》第一百四十六条进行目的解释，双方当事人达成实质上的虚假意思表示才构成通谋虚伪表示。因此，借名合同不属于《民法典》第一百四十六条第一款所规定的情况。

3.借名合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。《民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”借名人欲购买的房屋性质不同，法律规定亦不同。因此，判断借名合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，须根据对借名人欲购买的房屋性质来判断。

4.借名合同是否违背公序良俗。《民法典》第一百五十三条第二款规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”公序良俗，即公共秩序与善良风俗，其内涵和外延均不确定，《民法典》以公序良俗来弥补禁止性规定之不足，将立法时不可预见的一切损害国家利益、社会公益和道德秩序的行为均论以违背公序良俗，以认定该行为无效。

在此，笔者将借名人欲购买房屋的性质类型化，进而分别分析其合同是否违背公序良俗。

（1）借名人欲购买普通商品房。借名人多是出于隐匿财产、规避税费、享受优惠购房条件或者其他目的借名购买商品房，借名人虽有目的不正当之可能，但并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违背公序良俗，应当认定合同有效。

（2）借名人欲购买限购房。限购政策是指部分地区为了遏制房价上涨过快以及投机性购房行为的活跃而出台的房屋限购措施，其目的旨在限制各种名目的炒房和投机性购房，稳定房屋价格，平衡房地产供求，维护社会公共利益和社会经济发展。

需要注意的是，对于借名购买限购房合同是否有效，学界有不同的观点。有的学者认为，房地产限购令作为遏制房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益，因此，规避限购令的借名买房合同应当认定为无效合同。另有学者认为，规避限购政策并没有侵犯公共利益，因为限购政策是对城市房屋自由购买的限制，这种借名买房行为只涉及合同双方当事人的利益，并不影响社会公共利益，因此，应当认定合同有效。另有学者认为，“限购令”是否能够体现公序良俗尚不能确定，因此，应当认定合同有效。

笔者同意第一种观点。借名购买限购房的行为虽违反限购政策，但限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，因此，并不能以“借名购买限购房违反法律、行政法规的强制性规定”来认定该行为无效。但是，司法对于这种行为如不加以限制，则会导致此类行为继续泛滥，相当于变相纵容借名购买限购房的行为，这会使得地方出台的限购政策形同虚设，扰乱经济秩序，损害公共利益。因此，应当认定此种行为因违背公序良俗而无效。

（3）借名人欲购买保障性住房。保障性住房是政府为保障中低收入家庭的住房需求而设，此类住房具有极强的社会公益性和保障性。

对于借名购买保障性住房的合同效力，学界亦存在分歧。有的学者认为，借名购买保障性住房的行为损害了符合购房条件的人的购买权，损害社会公共利益，应当认定此类合同无效。另有学者以借名购买经济适用房为例，认为该借名合同可能依据法律行为转换制度而发生效力，即根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，在购买经济适用房满5年之后便可上市交易的前提下，出名人可将房屋所有权转让给借名人，达到一种并不损害社会公共利益的效果，因此，此合同可从无效转化为有效。

笔者同意第二种观点。首先，以经济适用房为例，借名买房行为违反了《经济适用住房管理办法》，但该办法并非法律、行政法规的效力性强制规定，因此，并不能以“借名购买经济适用房违反法律、行政法规的强制性规定”来认定该行为无效。其次，保障性住房是国家面向符合条件的低收入家庭销售的住房，购买人群的资格被限制在严格规定的范围内，其目的在于保障中低收入人群的利益，若该保障性住房由本不具有购房资格的人通过借用他人名义购买，则侵害了其他具有购买资格、对房屋有需求的人群的利益，会导致一部分中低收入人群丧失购买机会，无疑是损害社会公共利益的行为，与公序良俗相悖，因此，应当认定借名购买保障性住房的合同无效。但是，依据《经济适用房管理办法》第三十条，购买经济适用房满5年以后，须补缴土地价款、印花税和契税等方可上市交易。此时借名购买保障性住房的行为并不损害他人及社会公共利益，应当认定借名买房行为有效。例如刘某、吴某借名购买经济适用房合同纠纷一案中，法院认为经过法定期限、当事人补缴相应价款之后，可以认定借名买房行为有效。

5.借名合同是否存在双方恶意串通，损害他人利益的情形。《民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”恶意串通的合同是指双方当事人非法串通，共同订立某种造成国家、集体或第三人利益损害的合同。在恶意串通合同中，行为人的行为具有明显的不法性。对于“恶意”的理解，一般认为是意思主义的恶意，即指动机不良的故意，以损害他人利益为目的，侧重于行为人主观意志上的应受谴责性。

在借名合同中，行为人多是出于规避国家政策以实现优惠购房的目的，其虽有目的不法或者不正当可能性，但是双方当事人并没有损害国家、集体或第三人利益的意图，不具有加害他人的不良动机。因此，借名合同不属于《民法典》第一百五十四条规定的行为。

（二）外部房屋买卖合同的效力认定

房屋买卖合同是出名人或者借名人与第三人为了购买房屋而订立的合同，包括借名人亲自与第三人缔约合同以及出名人代为缔约两种情形。学界对于两种合同性质的认定存在较大争议，但不论其属于何种性质的合同，也不论房屋出卖人对于借名人和出名人之间的借名情事是否知情，只要满足生效条件，均应当认可其效力。

三、借名买房行为中物权的归属认定

物权变动模式有债权形式主义、物权形式主义以及物权意思主义三类。就我国现行法规定，不动产物权变动一般采取债权形式主义模式，即不动产物权变动不仅需要合同双方当事人形成债权合意，而且需要进行不动产登记。根据区分原则，当房屋买卖合同无效时，无法发生物权变动，借名人或出名人并不会取得物权。因此，借名买房纠纷中房屋所有权归属问题应当以外部房屋买卖合同有效为前提，同时结合内部借名合同的效力与是否涉及第三人，分别讨论房屋所有权归属。

（一）相关法规适用

《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”此规定赋予了物权的真实权利人向法院请求确认其对系争房屋享有物权的权利。法院在认定物权归属时要根据具体案情作出裁判，因法律未对借名人对房屋享有的权利性质作出明确规定，对出名人擅自处分房屋是否为有权处分也无规定，法院裁判时多参考地方高院对此问题的相关规定。例如北京市高院与广东省高院均出台规范性文件规定借名买房合同的处理原则，且均认为借名人不能直接向法院提起确权之诉，只能通过给付之诉请求出名人履行合同，为其办理房屋变更登记。

（二）借名合同有效时的物权归属

1.不涉及第三人的情形。当不涉及第三人时，借名买房纠纷一般处理的是借名人与出名人之间的内部问题。学界关于借名人对房屋享有的权利性质存在较大争议。

一种观点认为，根据借名人与出名人之间的内部协议，出名人在名义上对房屋享有权利，而借名人对房屋享有的是事实物权。根据不动产登记的权利推定效力，出名人对房屋享有法律物权，因而构成事实物权与法律物权的分离。在不涉及第三人时，法律应当保护借名人的事实物权。

另有观点认为，借名人以出名人之名义从第三人处取得标的物之所有权，则出名人单独取得标的物完全之所有权，借名人仅基于借名合同对标的物取得债权性质的权能。

笔者认为，依照《民法典》第二百一十六条第一款以及《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。在现有证据能够证明借名人借出名人之名购买涉案房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响借名人对涉案房屋享有实际产权。借名人对房屋实际出资，并对房屋实际占有与维护，而出名人仅仅提供购买房屋的名义，若出名人不履行为借名人办理房屋变更登记的义务、否认借名买房的事实，则应当保护借名人的利益，借名人的事实物权可以对抗出名人的法律物权。

因此，根据前文所述，若合同不涉及第三人，即就内部效力而言，若借名人能够提供证据证明其为房屋的真实权利人，原则上可以取得房屋所有权，系公平原则与诚实信用原则的体现，也可协调保护出名人与借名人的利益。

2.涉及第三人的情形。一种观点认为，借名买房行为是法律物权与事实物权分离的特殊情形，在涉及第三人时，为保护第三人的信赖利益，维护交易安全，法律应当保护出名人的法律物权。对于第三人而言，即使尽了合理的注意义务也难以知晓借名人与出名人之间的借名事实，而且其没有义务去认定房屋的权利人除了不动产登记簿上的权利人之外是否还有其他利害关系人，只能依据物权公示的效力信赖出名人对房屋享有权利，进而与其交易，这也是交易效率的要求。但是，法律应当协调当事人的利益，不能无限制地保护第三人利益而损害借名人的正当利益。因此，此处所述第三人应当限制在主观为“善意”的第三人范围内。

另有观点认为，不论第三人为善意还是恶意，出名人对房屋的处分均为有权处分。因出名人为不动产登记簿上的登记权利人，形式上出名人即房屋所有权人，即使其处分行为违反双方借名合同的约定，但为维护不动产登记簿的公示公信效力，应当认为其行为是有权处分，因为借名人利用借名合同获益的同时，应当自行考量与承担出名人违约之风险，此种风险不宜转嫁于第三人而影响交易安全。借名人因此受到损害，可向出名人主张债务不履行之损害赔偿请求权或者不当得利返还请求权，以为救济。

笔者认为，当第三人为善意时，出名人不论是有权处分还是无权处分，善意第三人均可以取得房屋所有权。若认为出名人是有权处分，则善意第三人当然取得房屋所有权；若认为出名人是无权处分，则善意第三人可根据善意取得制度取得房屋所有权。出名人将房屋处分于善意第三人，面对的问题是如何衡量借名人与善意第三人的利益。笔者认为，为维护交易安全，提高交易效率，优先保护善意第三人的利益更为适宜。

但当第三人为恶意时，认定出名人是否为有权处分则会有不同的法律效果。若认定出名人为有权处分，那么第三人可以取得房屋的所有权，但这导致的结果是借名人与第三人之间的利益失衡，牺牲借名人的利益而保护恶意第三人，对借名人的利益缺乏应有的保护。实践中，借名人往往系实际出资人，应对其给予适当的保护。若认定出名人为无权处分，那么恶意第三人便不能适用善意取得制度取得所有权。借名人对房屋所享有的权利可以对抗恶意第三人，借名人仍旧可以要求出名人为其办理房屋过户手续。笔者认为，这种处理方式可较好地保护借名人的利益。

综上所述，笔者认为出名人对房屋无权处分。根据第三人主观心理状态的不同，会产生不同的法律效果。若第三人为善意，则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权，此时出名人获得房屋出让金，借名人遭受损失，出名人的处分行为与借名人遭受侵害之间具有因果关系，其获利没有合法根据，出名人构成不当得利，借名人可以依据《民法典》第九百八十七条向出名人主张不当得利返还请求权。若第三人为恶意，则第三人不能取得房屋所有权，借名人仍可以要求出名人为其办理房屋变更登记。

（三）借名合同无效时的物权归属

根据房屋类型的不同，笔者认为其物权归属的途径以及效果会有所不同。现对实践中易发生物权纠纷的房屋类型进行类型化分析，探析其物权归属。

1.涉案房屋为普通商品房等。在借名合同无效且不涉及第三人时，结合《民法典》第一百五十五条与第一百五十七条，出名人自始无权利保有借名人给付的房屋所有权，即虽然客观上出名人是房屋的登记权利人，但借名人仍可请求出名人返还其所获得的利益，要求返还的请求权基础为《民法典》第九百八十七条规定的不当得利返还请求权。

不当得利有给付不当得利与非给付不当得利之分。给付不当得利是指基于给付而获得利益，由于给付原因嗣后丧失，受益人获得欠缺给付目的的利益，构成不当得利。非给付不当得利是指由于给付以外的事由而产生的不当得利，其事由包括权益受到侵害、自然事件、法律的直接规定、代他人履行一定的义务等。

非给付不当得利相对于给付不当得利来说，其在请求权基础的检视顺序上应当适用“次位”原则，即得利人的利益均来自于“给付”以外的原因时，才考虑非给付不当得利。因为“给付”是有意识、有目的地使他人财产增加，得利人基于“给付”而获得利益即可排除其通过其他方式获得利益的可能，所以在检视顺序上，给付不当得利应优先于非给付不当得利。在借名买房关系中，借名人与出名人之间存在给付关系，应检视者为给付不当得利。

给付不当得利的规范功能在于使给付人可以向受领人请求返还其欠缺目的而为的给付。给付不当得利请求权有以下四个构成要件，现结合借名买房行为加以分析。

其一，一方当事人因给付而获得利益。基于给付而获得的利益实际上就是一方当事人从对方当事人处所受领的给付。占有、登记具有财产价值，也可以成为不当得利的客体。借名人将其实际购买的房屋登记于出名人名下，出名人所获得的利益即对涉案房屋的登记。

其二，他方当事人受有损失。损失是指行为发生前的财产状态和行为发生后的财产状态两相比较，受害人所受的损失。借名人实际支付购房款，却将房屋登记于出名人名下，未获得对房屋的法律物权，借名人所受损失即购房款或者对房屋的登记。

其三，一方获得利益与他方受损失之间具有因果关系。出名人取得房屋的登记是由于借名人的给付，出名人获得利益与借名人受损失之间具有因果关系。

其四，得利无法律原因。借名合同无效，给付目的嗣后不存在，即法律原因嗣后丧失，出名人获得利益没有法律根据，基于该合同所为的给付构成不当得利。

以上四个要件均满足，且在没有权利阻却、毁灭之抗辩的情形下，借名人得依据《民法典》第九百八十七条向出名人主张不当得利返还请求权，相对人有义务返还因请求权人给付而直接所得的标的。在借名买房情形中，涉案房屋一般都由借名人实际占有并使用，因此，出名人不必返还房屋，但出名人所受的利益是指因给付所取得的不动产登记。关于返还的方法，对于权利，应按照权利的移转方法，将其权利移转于受害人，即对于不动产的登记，借名人可请求出名人以为其办理移转登记（变更登记）的途径予以返还，以此来维护借名人对房屋所享有的实际物权。

2.涉案房屋为限购房、保障性住房。笔者认为限购房、保障性住房因其有特殊性质，通常是对特殊人群的保护，故借名购买限购房、保障性住房而签订的合同违背公序良俗，应当认定该合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。在此类合同纠纷中，出名人最终取得房屋所有权。由于借名人实际占有使用房屋，出名人可请求借名人返还房屋。需要注意的是，关于借名人的权利救济，若双方在签订借名合同时对于争议的解决有约定的，从其约定；没有约定的，双方当事人可以协商解决；协商不成的，借名人或可向出名人主张不当得利返还请求权，因出名人的得利符合不当得利的四个要件，即出名人取得房屋所有权的财产性利益、借名人丧失其对房屋的权利、出名人获得利益与借名人受损失之间具有因果关系、得利无法律上的原因，因此，借名人可向出名人主张返还不当得利，例如请求出名人支付双方签订借名买房合同时借名人为购买房屋所支付的价款等。

四、结论

借名买房已成为社会中普遍存在的现象，相关纠纷也日益增多。在我国现行法律规范尚未对借名买房行为作出明确规定的情形下，法院不宜笼统地认定该借名行为有效或者无效，应当结合当事人合意、案件事实、当事人之间的法律关系等认定内部借名合同与外部房屋买卖合同的效力。在认定房屋的物权归属时，应当在外部房屋买卖合同有效的前提下，分情况讨论内部借名合同有效或无效、是否涉及第三人的情形，同时，还需明确出名人对房屋所为处分宜认定为无权处分，从而更好地协调当事人之间的利益，解决借名合同中房屋的物权纠纷问题。