使用已故配偶工龄购买的房改房遗失补证问题

□ 徐映雪

案 例

1993 年，张三的配偶李四去世。1997 年，张三参加房改购买了一套公有住房，并于1999 年取得房屋所有权证，登记房屋所有人为张三。其房产档案显示，《省直单位出售公有住房（评估）审批表》中“爱人”栏注明“李四病故”，在实际售价公式中显示使用了夫妻双方工龄折算。2021 年8 月，张三以房产证遗失为由，向不动产登记机构申请办理遗失补证。不动产登记机构能否为其办理补证业务？

争议焦点

由于住房制度改革政策的复杂多样性，加之房改房在购买和出售上有地方性政策，使得房改房产权缺乏明晰度。使用已故配偶工龄购买房改房的产权归属问题在司法解释上也出现过争议，同案异判普遍存在，在不动产登记行业内部对如何办理变更、转移、补证等业务也存在着不同观点。

观点一：该房产属于张三单独所有的个人财产，不动产登记机构可直接为其办理补证业务。

观点二：该房产属于张三与李四共有财产，鉴于李四已故，该房屋目前事实上为张三和对李四的遗产有继承权的继承人共有。不动产登记机构不能直接为张三办理补证业务，应由张三和对李四的遗产有继承权的继承人共同到场申请因继承转移登记业务。

观点三：该房产属于张三与李四共同共有的财产，目前，事实上为张三和对李四的遗产有继承权的继承人共有。但张三仅提出补证申请，故无需李四的继承人共同到场申请办理因继承转移登记业务，不动产登记机构可直接为张三办理补证业务，同时将该房产共同共有的情况在不动产登记簿中附记。

分 析

笔者支持观点三。在探讨上述问题之前，应先了解一下什么是房改房。房改房也称已购公有住房，是指根据国家房改政策的有关规定，单位将原公房以优惠的形式出售给职工，职工对其享有部分或全部产权的居住用房。房改房是改革开放背景下城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由过去的单位分配转为市场化的一项过渡性政策。房改房的特殊性体现在职工在购买公房时会综合工龄、职务等因素对房价予以折抵优惠。

首先，使用已故配偶工龄购买房改房的权利归属问题。一方面是个人财产论。观点一认为，该房产属于张三单独所有的个人财产，持有此观点的不在少数，主要基于以下几点理由：一是由于在张三取得房屋所有权时，李四的民事权利能力已因其死亡而终止，故不具备取得房屋所有权的主体资格。《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。该房屋不是在婚姻关系存续期间取得的，所以不能认定为共同财产。二是购买房改房享有的工龄优惠是一种政策性补贴，不宜作为财产或财产性权益，不满足遗产的形式，故不能作为遗产继承。三是最高人民法院于2000年2月就《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函》答复司法部律师公证指导司时指出，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的财产继续购买的公用住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是一种政策性补贴，而不是财产或财产权益。该复函虽然已于2013 年被最高人民法院以“与现行房改政策不一致”废止，但是习惯及其他诸多因素使然，其理念和精神仍被部分司法机关沿用。

另一方面是夫妻共有财产论。观点二和观点三均认为该房产属于张三与李四共同共有的财产，目前，事实上为张三和对李四的遗产有继承权的继承人共有。笔者也赞成此观点，主要原因如下：一是从我国婚姻共同财产的立法本意看，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产。所得的财产，指对财产权利的取得，而非必须实际占有。例如，一方在婚姻关系存续期间与公司签订合同，约定出卖知识产权取得一定的费用，但直到其死亡后才实际取得这笔费用。由于取得费用的权利产生于婚姻关系存续期间，故应当认定为夫妻共同财产，不能因一方死亡不具有民事权利能力而丧失取得费用的主体资格，也不能因婚姻关系已终止而判定为另一方单独所有。二是购买房改房享有的工龄优惠兼具人身属性和财产属性，属于财产权益，可以在折算后进行继承。考虑到我国长期以来实行的低工资制、住房福利性分配制，房改房相当于把多年的工资差额一次性补给职工。从这个层面讲，虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但工龄优惠来源于死者生前的贡献，具有一定的财产属性，权属认定时应赋予一定的追及效力。遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，其形式不应拘泥于自然人死亡时已有的物质财产，也应包含自然人死亡后因生前行为而转化的财产利益。不能狭隘地理解遗产的性质和范围，符合财产本质属性的财产利益均属于遗产范围。三是住房和城乡建设部于1999 年向司法部律师公证指导司发出《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》指出：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。”本案中，张三按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，笔者认为，该住房应视为张三与其配偶共有财产。

其次，能否直接为申请人办理补证业务。观点二认为，不能直接办理补证，应由张三和对李四的遗产有继承权的继承人共同到场申请因继承转移登记，主要是基于《民法典》第一千一百二十一条第一款规定：“继承从被继承人死亡时开始。”以及第二百三十条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”因此从李四死亡时开始，张三和对李四的遗产有继承权的继承人即取得该房屋所有权。同时，根据《不动产登记操作规范（试行）》2.3.1 第1款规定：“共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。”应由张三和对李四的遗产有继承权的继承人共同申请因继承转移登记业务。

笔者不认同此观点。一方面，依申请登记原则，不动产登记机构无权强制补证申请人办理因继承转移登记业务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。”不动产登记实行依申请登记原则，是否申请登记是不动产权利人的自愿行为，是权利而非义务，不动产登记机构无权强制要求相关权利人申请登记。本案中，房产事实上确为张三和对李四的遗产有继承权的继承人共有，这种取得物权的方式，属于非依法律行为而发生物权变动的情形。但张三仅是申请不动产权证书的遗失补发，并未申请进行财产权利的分割登记，完全有权利拒绝办理对家庭共有财产进行继承分割的登记业务。

根据《不动产登记操作规范（试行）》1.6.3.2 规定：“不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明，15 个工作日后，打印一份遗失、灭失声明页面存档，并将有关事项记载于不动产登记簿，向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明，并注明补发字样。”相关规范并未对补证业务设置前置条件，上述案例中张三已按照补证要求提交了相关申请材料，不动产登记机构不应再增设继承人到场共同申请等障碍，应依法向张三办理补证业务。

另一方面，为确保事实物权与法律物权一致，应在补发新证中体现房产共同共有的实际情况。

在理论界，基于公示性原则将物权划分为法律物权和事实物权，这种划分方式主要是基于物权的事实属性和法律属性而言的。法律物权是指权利人的物权通过法律推定予以确认，主要包括不动产登记物权和以实际占有为表征的动产物权。而在司法实践中，人们基于公序良俗和诚信原则而进行物权交易行为仍大量存在，由于公示原则所表现的物权存在状态和真实物权表示的状态有时并不一致，如果仅靠法律物权来调整物权交易而不考虑未公示的物权则不能满足物权变动的要求，因此需要事实物权来进行补充和救济。虽然法律物权和事实物权在物权保护上时常发生冲突，但为确保物权交易的安全性和合理性，不动产登记机构进行登记时应尽量使两者保持一致，减少两者之冲突。就本案而言，该房产事实物权为张三和对李四的遗产有继承权的继承人共有，虽然张三仅提出补证申请，无需李四的继承人共同到场申请办理因继承转移登记业务，但不动产登记机构进行补证时应将房产共有的情况在不动产登记簿中予以附记，以确保事实物权与法律物权的一致性。