房地产企业财务管理风险防范研究

缪成阅

（苏州桃花坞发展建设有限公司，江苏 苏州 215000）

现阶段关于房地产企业财务管理风险防范等相关研究较为欠缺，所以要求行之有效的措施对该问题进行分析研究，如加强企业全过程财务风险防范体系建设、合理举债有效降低融资成本、制定财务风险防范策略及战略方针、加强信息化建设全助力知识经济推动等，为全面助力房地产企业发展提供参考。

一、房地产行业发展对财务管理风险防范影响

随着我国市场经济建设飞速发展，房地产行业作为重要主体，其影响性不言而喻。我国房地产行业发展较晚，但速度较快，已经成为我国经济发展重要主体之一。针对房地产行业发展与获利的逐渐提升，房地产企业的发展冷静期也随即到来。房地产企业在获得丰厚利润及效益的同时，自身如何应对新经济时期的发展变化已成为首要问题。其中，房地产投资作为主要获利方式，诸多企业均向房地产行业转型，传统投资及经济管理模式也随着发生转变，企业自身的造血功能与经济决策能力成为市场竞争主力。因此，通过我国房地产行业发展进行分析可从内部、外部层面了解企业现状、经济问题与财务管理风险所在，对日后提升财务管理风险应对与防范具有十分重要的作用意义。

首先，房地产起步时期，该阶段我国房地产行业属于起步阶段，房地产企业在财务管理及风险防范中多采用照搬形式，忽视财务管理中的经济效应、风险规范作用。且该阶段财务管理主要以粗放式为主，细化分析与量化控制严重不足。但此时受国家政策与环境条件影响，市场经济与改革开放初期对房地产行业风险波及不大，财务运营较为稳定。

其次，房地产行业井喷时期。该阶段主要为我国城市开展的大量基础建设，房地产行业异军突起，逐渐成为城市经济发展主体。该阶段中品牌房地产企业逐渐涌现，大小房地产涉及相关行业也随着兴起。企业财务管理逐渐由保守型向投资型转变，随着业务与项目数量的日益增多，财务管理内控体系也逐渐完善，财务管理风险防范的重点由以往的单一型向多元型转变，包括市场投资、内控管理、资源消耗及合理配置等。

最后，新经济发展时期，该阶段随之我国经济贸易逐渐向国际化转变，“一带一路”发展战略深入实施及阶段性成果获得。房地产行业发展也出现新变化、新挑战。新形势影响，我国房地产企业在财务管理中主要以巩固财务收支、提升资金运转、保障投资稳定为主，并侧重对财务内控、人力资源及业财融合模式给予建设，全面促进财务管理风险防范的时效性、应急性，以应付突如其来的风险冲击，理性与科学的财务风险管理模式为当下房地产企业主要代表。

二、造成房地产企业财务风险诱因分析

（一）项目周期性长易造成财务风险

经分析后发现，房地产企业在项目开展中具有一定的特殊性，主要以项目周期性长为主。项目周期性长是指房地产项目在设计施工中具有一定长时间的周期性，通常为几年或十几年。如此较长的周期性特点会造成资金的占用时间较长，同时受施工环境与市场等主动因素变化，容易对资金链造成冲击，一旦资金链发生问题则无法偿还银行贷款，银行则会采用应对手段，造成房地产企业的财务危机发生。因此，需根据该特点对房地产项目的周期性特征进行分析，强化资金占用的稳定性与链条安全保证。

（二）投资金额数量大形成风险隐患

房地产企业与其他行业不同，房地产项目投资较大。首先，房地产投资在资金方面较为特殊，多为大数额的资金投入。而多数房地产企业为中小模式，在获取大量数额资金方面多为银行贷款或融资等，基于市场不稳定与波动影响，银行贷款与融资极易造成风险，主要以数额较大、市场波动性强、不确定因素较多等。而大型房地产企业主要采用股票或市场融资等，在该过程中极易以财务管理不科学、预测性不强等造成起伏波动，最终形成财务风险，导致企业无法及时快速偿还资金或提供保障，为企业造成较大的经济损失。因此，针对房地产行业投资金额较大特点，需对财务管理模式与战略决策进行优化，为后期工作开展奠定基础。

（三）财务管理风险防范策略有待提升

房地产企业财务管理风险防范工作不是单一片面的简单流程，而是需通过战略分析与决策的策略布局。由于房地产企业运行中涉及问题较多，传统财务管理模式不适应当下的新经济发展环境下，风险因素的多样化与突发性容易造成较大的风险漏洞、隐患出现。

图1 风险因素诱因调查（%）

经分析后发现，目前我国房地产企业在财务管理上多为参照模式、传统机制，静态化风险管控模式较为严重，即无风险不防范、有风险无防范等情况存在。在财务风险防范中缺乏战略决策与保障，对风险隐患的发现、排查、鉴别、预防、处理的缺乏策略指导、应对机制，一旦发生实际风险则无法应对。所以，从战略层面出发全面提升房地产企业的财务风险防范策略性也十分关键。

三、房地产企业财务管理风险防范优化途径及策略

（一）加强企业全过程财务风险防范体系建设

针对新经济发展时期现状与以往房地产行业发展，综合问题与因素对财务风险防范策略进行提出。首先，树立全过程财务风险防范意识，财务风险防范不是阶段性与临时性，而是基于房地产项目周期特点具有漫长且持续性。因此，树立全过程财务风险防范意识尤为关键。

图2 房地产企业财务风险防范系统架构

全过程风险防范是指针对房地产项目实施的特殊性，对资金进行全过程投入、管控、跟踪与监测，提升各阶段与节点的资金利用率，并与银行与融资机构等进行定期协同，对市场行情与经济变化进行实时关注，分析与判断漫长项目开展中可能存在的风险因素，排查财务漏洞与风险隐患，加强各阶段时期的资金关联度、管理协同性。并统一该项目的财务管控，包括部门整合与权限集中等，避免以管理或人为因素造成的项目资金消耗或断裂等情况发生。其次，加强信息化财务风险防范系统搭建。利用网络信息技术开展业财融合系统建设。加强房地产项目在开展中的财务数据应用、业务数据融合，将业务与财务进行本质上关联。对审批、合同、设计、施工、评估、验收、营销、售后等全过程进行财务数据跟踪，计算与统计各个阶段业务开展的成本消耗，实现优化内控与降低财务风险的作用。最后，对整个项目开展的资金用途、去向的进行数据监测，与银行进行实时联系，主动沟通、互通信息等。如发现问题二者需在较短时间内进行解决，且需不断企业知名度、诚信度等。

（二）合理举债有效降低融资成本

首先，房地产企业面临最大的财务风险主要以巨大的投资金额为主，投资较大易造成企业资金链出现问题，如资金链断裂或资金短缺等。经调查后发现，巨资投入造成资产负债率高达80%左右。容易造成企业偿还风险的发生。由于房地产企业规模不同，大型房地产企业会根据自身负债情况进行合理调整，且可控性较强。而小型房地产企业则会因该问题发生财务危机。因此，房地产企业需根据自身情况与规模，对负债问题进行科学处理、合理举债，将自身财务风险的波及率进行最大程度降低。其次，需对融资成本进行降低。融资是企业快速获得资金的重要途径，如何开展融资对降低房地产企业财务风险尤为关键。而财务风险防范的重点也是基于融资层面，如企业需转变传统融资理念，规避以往以银行为主的融资方式，采用银行贷款+股票或债券发行的方式，拓宽融资渠道与途径。如房地产信托基金、典当融资、金融租赁、过桥贷款、信托金融等。创新融资方式的主要目的是降低融资成本，让风险隐患及波及影响的程度降至最低，可间接起到预防财务风险发生的重要作用。最后，在融资中要以提升企业诚信度为主，通过企业文化与科学管理提升产品及项目业务，开展多种资金配置组合的投资模式，减少无效投资与重叠投资。并对融资的可行性、增益性进行数据分析，预测融资成果与投资效果，有效控制因投资、融资造成的财务风险发生。

（三）制定财务风险防范策略及战略方针

针对房地产企业财务风险防范的特殊性，需对财务风险防范策略进行制定，并逐步完善策略内容与体系建设。首先，在房地产企业财务风险防范策略制定中可采用内部+外部的方式，全程开展风险预防及监控。内部风险预防主要以内部经济环境、内控建设为主，强化内部资金与运行的稳定，满足企业内部资金运转与调度需求，如正常财政收支、资源配置、采购保障、人力保证等，让企业无论遇到何种情况均可保持稳定的内部运营、持续发展等。外部风险预防主要是针对市场、项目、投融资等外部因素，侧重采用数据监测与实时互通的方式，强化部门与外部机构或市场层面的互动沟通、实况监测等，如发生风险后可及时给予合理应对。

图3 风险管理信息系统

主要策略如下：第一，对财务风险进行等级划分，如一级风险、二级风险、三级风险，并根据不同的风险等级进行细化设置，提升风险等级的针对性与细节化，便于制定相应的风险应对措施。第二，构建财务风险管理制度，强化制度建设在企业中的影响作用，完善且科学的风险制度管理体系是奠定工作开展的重要基石。在制度建设中要以信息化为主，以数据驱动为核心开展风险防范技术保障，如数据驱动、知识驱动的应用属性、系统架构与监督执行等。只有掌握数据才能更为有效的预防风险发生。第三，提高财务管理者的风险应对能力、决策意识及管理水平。如通过专业培训或学习的方式，提高工作人员的风险预测、判断能力，掌握风险转移与风险规避技巧等。通过案例分析与岗前培训，以考核的形式定期开展人才选拔，为后期工作开展奠定坚实基础。

（四）加强信息化建设全助力知识经济推动

首先，结合房地产企业财务会计工作中面临主要挑战及现状，对原有财务会计模式进行创新。以硬件、软件设施、体系建设为主，对相关财务软件进行创新。如云计算软件、云共享软件、信息化会计软件等。构建整个财务会计信息体系，打破传统信息壁垒提升数据之间的互通、互动。其次，树立数据为主、信息为核心的财务会计管理思维，在工作中要突显知识应用的专业性，对信息化财务理论与相关知识进行了解掌握，培养工作人员的创新思维及信息财务掌控能力。如通过大数据财务分析判定与评测会计风险、通过市场信息调研决策投融资方向等。培养员工的知识应用与决策思维，推动知识经济在财务会计中的效应发挥。最后，以知识经济为核心方向不断强化会计信息建设。开拓创新思维对智能技术、物联技术、网络技术、去中心化等科技进行学习掌握，将其融入财务会计管理体系建设中去。

四、结束语

综上所述，通过对房地产企业财务管理风险防范进行分析研究，对新经济发展背景下的房地产行业发展进行分析，侧重对财务风险防范与方法给予阐明，主要包括加强企业全过程财务风险防范体系建设、合理举债有效降低融资成本、制定财务风险防范策略及战略方针、加强信息化建设全助力知识经济推动等，为房地产企业的持续稳定发展奠定基础。