信用经济下我国高房价的虚拟性研究

滕艳云

（广东松山职业技术学院经济管理系，广东 韶关 512126）

一、虚拟经济的起源及本质

虚拟经济随虚拟资本的活动而形成，是信用制度与资本证券化发展到一定程度的产物，本是由实体经济发展而来的，可以说是一个经济行为的两个方面，但虚拟经济一旦从实体经济中异化出来，便产生了相对独立于实体经济运行的虚拟经济规律。

1.虚拟商品与虚拟经济

要认识虚拟经济，首先必须探讨虚拟资本及虚拟商品。虚拟商品是商品的一个特别类型，与实体商品、服务商品类似，它也是使用价值与交换价值的矛盾统一体。但不同的是，虚拟商品作为一种信用凭证，它本身是没有价值的，也就是说，虚拟商品的交换价值不是由其本身价值决定的，而是由它背后依赖信用的价值来决定，这无疑证明虚拟商品只是其所凭证力量的一个副本而已。

与实体资本相对，虚拟资本是指定期带来收入，以有价证券形式表现的资本，是虚拟商品不断运动、不断增值的结果。实体资本是虚拟资本的客观基础，虚拟资本是实体资本的价值表现和纸质副本。以万科地产公司为例，假定万科为投资实体房地产发行了1000万股票，且这1000万股票都被认购了，万科把募集到的1000万资金投入到房地产生产中去，这1000万就属于实体资本，而遗留在股票市场上的1000万则是虚拟资本，此时虚拟资本与实体资本是相互统一的关系。

一旦虚拟资本进入独立的产权市场进行资本运动，它的变动就与实体资本价值的运动相异化。马克思曾对虚拟资本运动进行过经典的描述——“它们的价值额的涨落，和它们有权代表的现实资本的价值变动完全无关。”从这个层面上看，虚拟资本与实体资本相互矛盾。如果说虚拟商品还带有质的区别，那么虚拟资本就仅仅只是量的差别，当商品或资本不再有质的区别，仅仅把量作为衡量标准，那么对量的追求无疑会导致无限的拜金主义和投机倾向。

虚拟资本的运动有两种选择方向：一是把从资本市场上筹集到的资本投向企业生产或经济运行以增值资本；二是不进行生产，仅仅在产权市场上流通，以获取更大的资本增值。第一种情况下，虚拟资本属于实体经济的一部分，助力实体投资；第二种情况下，虚拟资本成为虚拟经济的一部分，无益于实体生产，且大大助长了投机。

所以，虚拟资本只是经济发展的手段与工具，它本身不带有任何价值取向。它并不一定会导致虚拟经济，反而在一定程度上还能大大促进实体经济的发展。如今我国资本资本市场不断扩大、不断完善，GDP跃居全球第二就是一个很好的正向佐证。如上例中万科通过发行股票实现1000万的资本集中，1000万最后走向的是实体经济生产，这种利用虚拟资本服务实体经济的形式就不能称之为虚拟经济；然而当万科把集资得到的1000万转而继续投向股票流通市场，则虚拟资本直接导致了虚拟经济的膨胀。所以，不必一谈到虚拟资本、虚拟经济就色变，真正让人谈虚拟色变的应是操纵虚拟资本、虚拟经济的目的。

2.一般商品或服务的价格形成

当万科投资的房地产效益向好时，万科的地产股票价格上涨；效益向下时，其地产股票价格下跌。这是实体资本对虚拟资本的决定作用，也可以称为实体经济与虚拟经济的一致性。但股票作为一种信用虚拟产品，它本身没有价值，不能按一般商品交换规律实施商品交换，它的交易只依赖于它在虚拟产权市场的价格，而这价格又依赖于社会公众对发行这个虚拟商品组织或企业的信用评价，这是所有虚拟商品的共性。

一般实体商品或服务的价格主要由三个因素影响：价值决定价格，市场供求和货币价值（在经济稳定发展时期不会出现严重的通货膨胀或通货紧缩，即货币价值在短时期内不会变动）影响价格。当一个商品本身没有价值，它的价格影响因素就排除了价值以及短期内的货币价值变化，于是唯一的影响因素就只有市场供求了，而且受市场供求的影响与一般实体商品或服务相异。

一般实体商品或服务的供求曲线如图1所示。（假定供给偏好与需求偏好不变，为分析便利，假定所有变化皆为平移。）

图1 一般实体商品或服务的供求曲线图

假定以需求曲线1、供给曲线1作为参考基础，当价格上涨，需求下降，供给增加，需求曲线由1向下平移到2，供给曲线由1向右平移至2，供需的双重作用使得均衡价格下降；当价格下跌，需求上升，供给减少，需求曲线由1向上平移到3处，供给曲线由1向左平移到3处，双重机制作用促使价格上升。这是一般实体商品或服务的市场价格规律，即商品价格会根据市场供求变化而变化，但不会一直维持高位或低位，市场价格总是会围绕着一个中心点上下浮动，这个中心点由其本身的商品价值或社会必要劳动时间所决定。

这是因为一般实体商品脱离生产过程进入市场后，价值已经固定。当其价格上涨，会使得人们认为此种商品价格上涨超过了它本身的价值，大量买进不划算，使得需求下降，需求下降带动价格下降，从而把高价格拉到低位，反之亦然。这是价值规律的作用体现，通过市场价值规律，商品价格与产量总会达到暂时的均衡。

3.虚拟商品价格形成的双螺旋机制

虚拟商品的供求曲线如图2所示。（假定供给偏好与需求偏好不变，为分析便利，假定所有变化皆为平移。）

图2 虚拟商品的供求曲线图

与一般实体商品不同，虚拟商品的需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线，这是因为消费者对一般实体商品的需求与其价格成反比，而对虚拟商品的需求却与价格成正比。虚拟商品本身没有价值，价格上涨会使人们误以为此商品背后的价值在上涨，把价格信号错误地翻译为价值信号，从而导致需求上升，出现价格与需求同方向变化。

假定以需求曲线1、供给曲线1作为参考基础，当虚拟商品价格上涨，需求上升，供给增加，需求曲线由1平移至3处，供给曲线由1平移至3处，使得由需求上升导致的上升价格进一步上升；当其价格下跌，需求下降，供给减少，需求曲线由1平移至2处，供给曲线由1平移至2处，由需求下降导致的下降价格又进一步下降。需求上升，价格上升，供给增加，形成双螺旋式上升；反之，形成双螺旋式下降。因此，在虚拟商品市场，极易出现价格持续走高或持续走低，且易被大财团操纵，一旦大财团大量买进某一虚拟商品，它的需求上升，价格随之上涨；价格上涨，又促使需求进一步上升，从而把价格推到远远超过实体经济对其决定作用之外。

二、虚拟经济规律在我国房地产市场的作用机制

1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的规定》，明确规定把以住房实物福利分配的方式转变为以按劳分配为主的货币工资分配方式，并且建立住房公积金制度。为了进一步建设房地产市场，在1998年，国务院又下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。至此，我国房地产市场正式形成，城市居民获得房产所有权，可以合法进行房地产价值投机。

住房，本是实体商品，但当它拥有产权后，又同时具备了虚拟商品的属性，可以说，住房本身就是实体商品与虚拟商品的矛盾统一体。同样，房地产市场也就同时拥有了实体经济与虚拟经济的双重属性。因此，对于它的价格形成机制应予以辩证分析。

一方面，住房作为一个实体商品，归属实体经济，其价格由价值决定。与一般实体商品稍有不同，它的价值构成多了一个土地因子，具体来说，包括三个方面：土地、材料与机器、劳动者。市场供求在价值规律的基础作用下，只能影响住房价格。

这种作用机制可以通过图3来表示。（假定供给偏好与需求偏好不变，为分析便利，假定所有变化皆为平移。）

图3 住房的供求曲线图

当住房市场处在供给曲线1与需求曲线1的供求相等状态时，平衡点商品价格正好等于价值，这是一种理论上的理想状态，不平衡才是市场的常态。当住房供不应求时，需求曲线由1向上平移至3处，商品价格高于价值；当供过于求时，供给曲线向左平移至3处，商品价格低于价值，图示的两条黄线范围表示商品价值对商品价格的决定范围，也就是说对于一般商品而言，市场供求对商品价格的影响在商品价值的决定范围之内（不考虑垄断和经济危机），未进入虚拟商品市场之前，房地产遵循一般商品规律，价格围绕价值上下波动。

另一方面，随着信用发展，虚拟资本诞生，房地产产权作为一种财产权利可进入股票市场交易，从而把房地产交易带入虚拟商品市场，房地产产权就是一种典型的虚拟商品，遵循虚拟商品市场规律。当社会资本普遍增加，而又找不到适当的投资出路时，大量资金集中于房地产产权市场，房子的住房需求远没有其投机需求旺盛，当其产权需求上升，价格上涨，价格上涨反推需求上升，根据双螺旋式上升理论，价格会虚高，而且这个虚高的价格会远远超出房地产实体市场中价值对价格的决定范围，随着这个虚高的价格信号传导到实体经济市场，实体市场的投资者根据价格上涨信号将会疯狂地增加实体市场的房地产供给。根据虚拟产品供求规律，供给增加会导致虚拟产品价格进一步上升，所以，一方面，增加的供给会导致房价进一步上升；另一方面，还会导致区域内实体供给远远大于其市场需求，库存严重，以致出现大量的“鬼城”和“空城”。

举例说明，假设房地产开发商修建了100套房子，每套房子的成本为10万元，房地产工人创造的剩余价值为2万元，根据我国地少人多的现状，房子多处于供不应求，再加上通货膨胀对商品价格的影响，因此可以把每座房子定价为15万元，15万元的房子放置在实体交易市场，而15万元的房地产产权进入虚拟交易市场。当资本投资集中于虚拟市场，促使虚拟产品需求上升，价格上涨，15万元的产权上升到50万元，假定100套房子全部售完，则开发商获得的利润为4000万，远大于单纯实体市场的利润500万元，于是房地产开发商将会把多出的3500万元用于扩大再生产，即继续开发新楼盘350套，由此大幅度增加了房地产的市场供给，出现区域间的供过于求。

针对供过于求的市场状况，一般商品可以通过降低价格以增加需求来减少库存，从而实现供需平衡。那么处理这些兼有实体与虚拟属性的房地产库存能否像一般商品一样降价销售呢？答案是绝对不能。因为在实体市场上，当价格下降时，需求增加，房地产库存将大大减少，但是根据实体经济对虚拟经济的决定作用，一旦降价信号传导至虚拟市场时，极易引发双螺旋式下降，如此将导致投资虚拟经济的资金大幅度缩水，这些资金又多来源于银行贷款，从而引发银行的不良信贷危机，银行会入不敷出，一旦银行破产，信用不再，经济将进入危机阶段。所以，政府不会严格限定房地产最高价格，开发商也不会轻易降低房地产价格，反而开发商为了防止已建房地产的贬值，还会进一步把资金投入到虚拟市场上来抬高房价。房地产可视为一种具有70年使用期限的固定资产，在它未到达消费者手中之前，它不能实现其价值补偿，但它必须每年折旧以保持它的价值不变，这一笔折旧费用对开发商而言是一笔净成本支出，当房地产实体市场供过于求，开发商不能通过涨价来弥补这一支出时，只能把资金投入到虚拟市场上以增加产权需求从而抬高房价，直至房子历经销售实现价值补偿。也就是说，当房子落成之时就具备了一种固着效应，即房价只会上升不会下降，这既有部分炒房者的作用，更多地是政府和开发商的一种资本行为。

三、虚拟经济与高房价的囚徒困境

博弈论里有一个著名的“囚徒困境”，说的是两个共谋犯罪者被警察带到两个相互独立的审讯室进行审讯，当一人揭发，另一人沉默时，坦白者无罪，沉默者获刑五年；当双方共同揭发彼此时，双方均获刑三年；当双方都沉默时，由于证据不足双方均只获刑一年。

如表1所示，在这个矩阵表中，（1，1）策略是一个最优选择，即A、B均选择不坦白时，刑罚最轻。当A选择坦白或不坦白时，B的占优策略是坦白；当B选择坦白或不坦白时，A的占优策略都是坦白，也就是说无论对方作何选择时，另一方占优策略都是选择坦白，由此会导致双方都选择坦白，即最终出现（3，3）策略，总刑罚最重。

表1 囚徒困境矩阵表

我国的房地产市场正是处于这个囚徒困境之中。于社会整体而言，所有人都不参与房地产投机是一个最好的结果，但很多人只会选择自我的占优策略——房地产投机。当别人不进行投机时，我投机就可获取最大效益，当他人投机，我不投机的话就会损害我的个人利益，最后导致出现全民投机的结果，于社会、个人而言均是最劣策略。

现时下流行一句话“只有房地产才能跑赢通货膨胀”，而这里的房地产指的则是房地产产权虚拟市场，也就是说只有投资房地产产权——房地产投机才能抵消掉通货膨胀带来的资金缩水。于是，资金充裕的人进军房地产，资金不足的人感慨，资金一旦富足便要投身房地产，房地产投机演变为全民参与。由于投资房地产的资金多数来源于银行信贷支持，当大量资金集中于房地产虚拟市场，一方面使得实体房地产价格虚高，供给过量；另一方面则会使对银行的货币需求上升，贷款利率上升，银行利润上升。据此中央银行对社会的货币需求预期过大，从而发行过量的人民币，当人民币发行量超过货币需求量，社会出现通货膨胀。这些超发的人民币由于过度集中于虚拟市场，使得实体投资减少，社会平均利润率趋于下降，社会平均利润率的下降促使投资者进一步缩减实体投资，实体投资减少，又会反过来降低一定时期社会所需的货币需求量，因为一定时期的货币需求量等于商品价格总额除以货币的流通速度。即使随着社会发展，商品的定义不断扩大，商品不仅包括用于交换的实物产品，还包括劳务，但这里的商品价格总额却并不包括虚拟产品价格（虚拟产品属于非商品），减少的货币需求量相对增加的人民币发行量进一步加剧通货膨胀。

虚拟经济的繁荣，一方面推动了通货膨胀，另一方面加快了社会平均利润率的下降速度，大大增长了高速发展经济的泡沫程度。虚拟经济就如一块资本磁铁，当你把大量资金投入虚拟经济，它必将吸附更多的资本。当资金集中虚拟经济，资金需求增加，人民币超发，超发人民币投入虚拟经济，虚拟经济资金密集，资金需求上升，人民币超发这一系列经济活动形成一个恶性循环时，通货膨胀就是一个必然结果，而且会愈演愈烈。如同囚徒困境所示，最优的策略是全民皆不投机，货币流向正常的投资渠道，这时经济整体效益最高；一旦有人选择投机来弥补通货膨胀的资金缩水时，所有人均会选择投机，最后会形成一个最劣的博弈策略，即全民投机推动通货膨胀。正确的说法应该是“只有房地产才能推动通货膨胀”，当你希望通过投机房地产来规避通货膨胀时，其实你却进一步推进了通货膨胀，通货膨胀，货币贬值，房价进一步上升。