新经济背景下房企财务管理规范化路径研究

任海亭 青岛金海优创置业有限公司

对于现代企业来讲，财务管理直接关系到企业盈利能力、资金周转率。尤其是房地产企业资金需求量大，经济业务复杂，必须做好财务管理。财务出现问题，资金链断裂，房企就可能陷入资不抵债的局面。而且近些年来，为了稳房价、稳地价、稳预期，金融政策持续收紧，房企需要面对的风险因素增多。房地产企业应主动适应新的市场环境，加强财务管理规范化建设，优化财务管理体制，完善财务内控体系，提升财务管理水平，强化自身财务分析能力，并根据财务分析结果与业务发展情况，积极提升各项资源的利用效率。

一、新经济背景下房企财务管理规范化的意义

（一）有助于塑造企业成本优势

国家统计局发布的数据显示，2020 年，全国房地产开发投资141443 亿元，年末商品房待售面积49850 万平方米，比11 月末增加563 万平方米。显然，待售面积在持续增长，且增量庞大，市场竞争不断加剧。而且随着“房住不炒”政策的出台，房地产市场分化加剧，行业竞争愈发激烈。面对激烈的市场竞争环境，降本增效，才能形成市场竞争力。房地产企业提高财务管理的规范性，确保会计核算的准确性，通过科学的财务管理方法，对生产经营中产生的耗费进行全面、完整的核算与归集，采取针对性成本控制措施，优化成本结构，约束财务收支，便可减少非刚性支出，帮助企业塑造成本优势。

（二）有助于企业规避财务风险

房地产行业虽投资回报率高，却需要承担诸多的财务风险。如政策风险、市场风险、金融风险、资金风险等。而触发财务风险的因素多种多余，具有较大的不确定性，为了减少风险损失，房地产企业要尽可能降低财务风险带来的负面影响，将风险损失控制在企业可承受的范围内。房地产企业规范财务管理，强化自身财务分析能力，根据财务数据准确控制预算，作出科学决策，便可抓住商业机会，规避风险，保持良好的财务状况。

（三）有助于提升企业资金利用率

实际上，房地产工程项目建设投资规模巨大，需要通过融资来解决资金问题。筹集资金后，房地产企业要合理配置资金，提高资金利用率，降低资金使用的成本。如果房企财务管理不规范，运营资金管理能力薄弱，造成企业资本结构、负债结构存在问题，资金链稳定性低，经常出现资金周转不灵的情况，房企在经营中就需要付出更多的利息。而规范财务管理，实施全面预算，调整带息负债结构，便可提高企业资金的使用效率和效益。

二、房地产财务管理中的常见问题

（一）财务风险防范的意识淡薄

由于我国人口众多，住房刚需大，房价不断攀升，房地产企业长期处于市场优势地位，大多缺乏居安思危的思想，财务风险防范的意识淡薄，财务管理体制陈旧，财务业务诸多方面都存在着不足之处。例如，在合同管理方面，合同谈判缺少有效的监督，合同审批不严谨，部分合同用词不恰当易被曲解，给后续账款回收造成了障碍，带来了合同风险。在纳税方面，缺少专业的税务筹划，对相关优惠政策不熟悉，不能准确判断税务筹划的要点，易诱发涉税风险。而且大部分房地产企业是举债经营，负债率高，负有到期偿还本金的法定责任，一旦财务风险集中爆发，财务状况恶化，失去融资机会，就会陷入经营困境。

（二）预算管理与控制力度不足

国内很多的房地产企业财务活动中都存在着“跑、冒、滴、漏”的问题，超预算执行、无预算执行的现象频繁发生。在预算编制方面，没有做好事前取证，导致预算编制粗糙，存在虚报、谎报现象，财务预算支出随意性大，预算与决算有着明显的差异。在预算执行方面，缺少跟踪控制，部分项目形成了大量资金结余，一些项目却又资金严重不足。而预算考核则多是走过场，未根据考核结果，对预算作出合理调整，预算管理功能未充分发挥。

（三）财务管理内控缺位

财务管理的规范化建设，离不开内部控制的支持。内控是自检自查，约束财务行为的重要措施。采取有效内控措施，便可及时发现财务管理的问题，为财务规范化建设提供依据。但是，很大一部分房地产企业忽视内部控制实施的重要性和必要性，未形成一套完整的内部控制体系。内控制度方面，没有配套的制度，现有制度跟不上业务扩张速度，很多制度条款已无法完全适用。机构设置方面，房地产企业普遍未组建独立的内部控制部门或机构，财务内控工作简单交由财务部门完成，财务机构“既当运动员，又当裁判员”。

（四）缺乏财务分析能力

财务分析是对企业各项经济业务进行分析，评估财务指标，预测企业未来发展趋势，为作出正确的战略规划提供依据。因此，做好财务分析，可以提高企业财务决策的正确性。然而，房地产企业普遍缺乏财务分析能力，难以进行财务信息深层次价值的挖掘，财务报表的利用率低，财务分析的过程中只是以数据论数据，忽视非财务因素带来的影响。

（五）财务管理专业人才匮乏

新常态下，经济环境复杂，政策调整频繁，央行三度降准释放长期资金约1.75 万亿元，且下半年决策层从供、需两端全面压降房地产信贷规模，倒逼房地产企业去杠杆。在这样的大背景下，房地产企业财务管理的要素不断增多，财务工作难度随之提升，财务人员不仅要懂传统财务知识，还要熟悉最新政策，懂税务、懂金融、懂数据分析，可准确判断财务风险动因，对财务人员能力、经验有较高的要求。但多数房地产企业的人才储备失衡，现有人员能力、知识水平参差不齐，部分人员未接受过系统培训，知识体系不完整，影响了财务管理效率，无法为企业财务管理规范化建设提供支持。

三、新经济背景下房企财务管理规范化的具体措施

房企加强财务管理规范化建设，有助于成本优势的塑造，有助于财务风险的规避，有助于资金利用率的提升。因此，本文将通过以下几点对新经济背景下房企财务管理规范化建设提出具体建议，以加速房地产企业财务管理的转型升级。

（一）树立财务风险防范意识

财务风险无处不在，贯穿于房地产企业财务业务的每个环节。因此，房地产企业要树立风险防范意识，防范风险的发生。为规范财务业务，防控企业经营风险，房地产企业要优化财务管理体制，统一财务管理体系，减少管理层级，建立财务共享中心，对财务业务的发生与发展进行实时监控，提高财务业务处理的规范性。为规避合同风险，规范合同业务，防范合同纠纷，房地产企业要做好合同的审批与核查工作，细化合同条款，提高合同内容的严谨性、严肃性，减少漏洞。对于重大决策或影响重大的合同，则要咨询专业的法律人士。且事前要调查对方合同履行能力，做好资质审查工作。为规避税务风险，房地产企业要与税务机关建立沟通，定期咨询政策变动及享受优惠的条件，避免错误解读政策，为税务筹划创造条件，正确使用“税务挡板”，选择最佳纳税方案，防范税务风险的发生。除此之外，房企还要根据风险触发要素，制定风险应对预案，预防风险集中爆发。

（二）积极实施全面预算管理

全面预算管理从全局角度管控预算，是一种全过程、全方位的预算管理工具，对于强化房地产企业预算控制能力有很大帮助。因此，房地产企业应基于业财融合的理念，实施全面预算管理。一方面，房地产企业要设置专门的工作小组，负责预算管理工作的推进，确保预算计划能得到有效落实。另一方面，要对预算编制、预算执行、预算考核提出要求，明确预算管理的细则。预算编制方面，要将预算与业务结合，提前收集相关历史资料，做好调研取证工作，细化收支预算，确保预算编制的准确性。在预算执行方面，则要进行跟踪控制，提高预算刚性，建立责任预算制度，定期检查预算执行进度，对预算执行作出约束，尽可能缩小预算与决算的差异。在预算考核阶段，要对预算执行情况、执行结果作出客观评价，进行“问效”，对不履行、不正确履行预算计划的相关人员，作出严格处罚。

（三）完善财务内部控制机制

房地产企业财务管理的水平低下，财务问题频繁发生，主要原因是财务内控的缺位。因此，房地产企业应根据COSO 的要求，完善财务内控机制，更新内部控制的制度。从制度方面来讲，房地产企业要结合组织形式、业务规律，明确内部控制章程，更新配套管理制度，制定《内部控制工作手册》，对企业财务业务中出现的新问题、新情况作出规定。要通过制度规范财务行为，对各部门、各岗位提出要求，明确权责，使内部控制具体化，使相关的人员清楚工作目标、工作方向，将内部控制打造成企业财务管理的闭环。从机构方面来讲，房地产企业要提高内控的独立性、权威性，组建独立内控机构，专门负责财务工作的监督、账目的审查，使权力受到约束，硬性规范财务行为，找出财务管理存在的问题和原因，提出整改建议，并监督和追踪财务问题的整改，逐步推动财务管理的规范化。

（四）强化企业财务分析能力

新经济环境下，房地产企业经济活动会产生大量数据，要想准确识别财务风险源，掌握企业真实的财务状况，就要围绕各项财务指标，做好财务分析工作，客观评价企业的现状、预测企业的未来。因此，房地产企业要强化财务分析能力，对财务信息进行“提纯”，对资金运作、财务政策、经营管理、投融管理、财务报表进行深入分析，评估企业变现能力比率、资产管理比率、负债比率、盈利能力比率，找出企业财务管理优化的方向。目前财务分析常用方法有：比较分析法、比率分析法、因素分析法、指标分析法。财务分析过程中，要注意临界值指标的分析，指标计算数据来源的分析，可根据不同的目标、对象、内容、主体，采取不同的分析方法。例如，应收账款分析中，可采用比率分析法，通过应收账款周转率分析应收账款周转速度，计算应收账款平均占用额，找出应收账款回收速度慢的原因。盈利能力分析适合指标分析法，可结合历史营业数据、市场形势、行业趋势、政策环境，将财务因素与非财务因素都考虑在内，分析企业现有盈利能力，预测潜在盈利能力，找出潜在的盈利点，帮助企业突破业绩瓶颈。除此之外，房地产企业还要加强财务信息化建设，加强对信息技术、大数据技术的应用，利用信息系统提升企业信息管理、整合能力，为财务分析创造技术条件。庞大的数据量，传统管理模式很难实现财务信息的高效“提纯”，加强企业财务信息化建设是必然趋势。房地产企业可加强对ERP系统的应用，创建规范化的财务数据库，进行高效的会计信息归集、计量、记录、运用。

（五）提高财务人员专业素养

人才匮乏、缺少专业人才是房地产企业财务管理规范化建设的最大障碍。由于现有人员能力不足，难以适应规范化的工作模式，导致财务管理规范化建设缓慢，缺少人力资源支持。因此，房地产企业应提高财务人员的专业素养，解决财务管理人才匮乏的问题，优化人才结构。一方面，要积极组织社会招聘，坚持“公开、公正、平等、竞争、择优”的基本原则，招聘具有丰富工作经验的专业人才。人才招聘后，要根据工作能力、工作成果，给予足够奖励，采取有效的激励措施，留住人才。另一方面，要对现有人员进行职业技能的培训，完善现有人员的知识结构。房地产企业可根据财务管理规范化建设的需要，制定培训计划，根据工作内容、工作形式的变动，组织“真账实操+强化训练+职业素养训练”的实训，通过实践培训锻炼专业技能，提高岗位适应性，使其符合工作岗位要求。

四、结语

由于调整，行业竞争加剧，迫使房地产企业加强财务管理规范化建设。目前，一部分房地产企业财务管理情况不乐观，难以实现财务管理的规范化。因此，为改善现状，房地产企业应做好财务分析工作，针对现存问题，采取优化措施，进一步完善管理机制、管理制度，实施全面预算管理，落实财务内控，逐步推进企业财务管理规范化的建设进程。