以TOD理念为引领的站城一体化开发探索——以绍兴TOD新城开发项目为例

谌 垚

（中铁第五勘察设计院集团有限公司，北京 100026）

0 引言

TOD（Transit-oriented development）模式源于“二战”后的美国，为应对因迅速增加的私家车数量导致的城市拥堵问题，对土地的开发模式转为集约利用的形式开始出现。近年来，我国TOD建设规模发展迅猛，自20世纪90年代开始，北京、上海、深圳等一线城市就已经开始探索TOD模式，如今在成都、杭州、武汉等二三线城市也已有落地项目。随着TOD综合开发设计、建设技术及相关合作模式的逐渐成熟，TOD项目已从最初的单项目探索，发展成城区规模乃至城市全域的规划建设项目，成为重要的城市发展战略之一。

1 项目背景

绍兴TOD新城位于绍兴鉴湖镇，区位优越，交通便利，文化底蕴深厚。绍兴市未来发展定位为杭州都市区副核城市，承接上海功能辐射和转移，因此，加快推进综合交通、空间布局、公共服务一体化行动成为推进城市建设的重要发展战略。本项目地处地铁1号线最南端的芳泉站（终点站），同时绍诸高速公路和杭绍台高速公路紧邻基地通过，故本项目基地是绍兴中心城区在南部片区交通起讫点，与外围交通联系较为密切，鉴湖公交枢纽作为始发站有多条线路联系周边区域（见图1）。绍兴为国家历史文化名城，具有江南水乡特色的文化和生态旅游城市，本项目周边自然条件优越，水网密布，山体环绕，有良好的生态本底，为吸引人流带动经济发展提供先天性条件。

图1 基地现状分析

2 站城一体化开发设计策略

2.1 设计理论模型

站城一体化开发具有聚合性、连接性、渗透性和识别性等特点。设计重点在于完成项目区位空间衔接，打造与现有资源相结合的越城南门户；通过生态有机体串联城市与产业组团，形成生态连接体；利用现状田园要素进行城市开发，实现“核心+绿地+组团分区”的田园城市发展；利用TOD开发机遇实现“交通设施+顶层盖板+上盖物业”的站城一体化开发，引领城市发展。

基于对田园城市、站城一体化和生态连接体的研究，制定针对本项目的三位一体设计理论模型，如图2所示，通过功能复合实现站城互动、产业聚合；通过多模交通实现内衔外联、步行连续；通过廊道导入实现山水对话、未来智居；通过门户塑造实现地标引领、文旅相承，真正实现综合交通、空间布局、公共服务一体化。

图2 设计理论模型

2.2 设计策略

2.2.1 聚合高效，站城一体

以TOD理念引领，全方位研究地块的利用价值，通过站房主体将其与交通基础设施、商业餐饮、酒店，居住生活等配套设施相结合，实现交通组织活动的高效化和连续性，打造站城一体化、城乡融合的地铁小镇。

2.2.2 文化引擎，创意发展

以传统绍兴文化和山水交融的生态自然环境为依托，以旅游服务与文化创意产业为引擎，打造越城南门户旅游服务与文化资源展示区。

2.2.3 配套完善，智慧生态

结合山、水、田、城相互交融的城景互动关系，完善配套设施，打造生态智慧的未来社区，形成独具特色的南部新城景象。

3 产业导入

3.1 产业定位

为更好地发挥TOD站点带动力，处理选择合理的发展模式，确立适宜的功能与规模之外，更应该注重产业功能导入，实现产城融合发展。TOD开发模式通常为单一功能且规模体量巨大的新城开发模式，因部分站点定位过高、功能同质化、产业选择不切实际、实施之后急功近利等原因，其发展面临着各种问题，如缺乏活力、发展低效、缺乏特色、缺乏生态等。为避免出现发展低效、缺乏活力等问题，差异化的产业功能定位、切实可行的产业选择尤为关键。

根据轨道交通站点分类标准，本项目所在地站点为郊区住区型站点，项目开发充分考虑高密度发展、多元化土地利用、联动与共享等原则；加快发展智慧产业，围绕发展智慧经济，培育发展相关高端配套服务，实现片区核心价值最大挖掘。因此，本项目在产业发展方面以“创新、共享、枢纽”为愿景主题，着眼于交通枢纽TOD、响应智慧绍兴、片区核心价值挖掘3个维度。

3.2 产业发展思考

依托高铁枢纽及北部越城区，绍兴TOD新城通过“创新产业服务配套”“旅游文化服务配套”和“现代服务业配套”三大核心产业和“高端城市配套”形成“3+1”功能产业体系，构筑现代服务产业创新高地和城市发展全新增长极，探索交通枢纽为引导的创新土地利用方式（见图 3）。

图3 杭州七堡车辆段设计示意

3.3 案例研究

3.3.1 上海17号线徐泾“天空之城”上盖开发

该项目位于上海市青浦区徐泾镇，是第一个实现并落实涵盖咽喉区在内的基地全上盖，突破现有场段综合开发模式，通过切分50%居住、19%商业、17%办公、12%停车及2%的配套，形成地铁上盖综合社区中心，使上盖物业与站点，街道、周边建筑形成地面、地上、地下3个层面的立体衔接，有机融入城市背景。

3.3.2 杭州七堡车辆段

杭州七堡车辆段上盖物业开发项目是集便利交通、商务办公、商业购物、生态居住等功能于一体的城市复合型建筑群（见图4）。基地位于城市发展主轴线上，总占地面积超过48hm2，建筑面积超过100万m2。整个区域形成以商业功能为中心的7个相对独立的功能组团及条线性的居住区。该项目通过功能复合的T0D开发，合理布局、统筹设计，形成高效发展。

图4 绍兴TOD新城功能产业体系

通过对案例研究发现，站点出入200m内为站城门户区，门户区外距离站点出入口400m范围内围为开发强度较高的核心区，由核心区向周边开放空间地段为过渡区。路网密度、各功能比例分布及位置分布均有不同要求，在此研究下，可搭建TOD综合配套产业设计框架，落入实际项目的运用之中。

1）文旅产业 绍兴市在浙江省全域旅游大背景下，近年来旅游发展趋势良好，旅游人次和旅游收入不断攀升，越城区旅游总人次及总收入位居绍兴市前列。现状缺乏传统文化资源依附型园区，因此，绍兴TOD新城结合周边资源，差异化发展文化创意和旅游服务产业，形成“文创研发+田园旅游+旅游服务”三位一体的文旅休闲产业，如图5所示。

图5 绍兴TOD新城文旅产业体系

2）智慧产业 响应智慧绍兴，通过数字生活系统设计、智能基础设施建设、全方位智能交通系统构建等措施，打造智慧高效的绍兴TOD新城。产业导入方面，围绕发展智慧经济，培育发展智慧旅游、智慧物流、电子商务、智慧企业、智慧园区等相关高端配套服务，加快发展智慧产业，促进区域产业、人口聚集，构筑新型智慧城市圈。

4 结语

产业导入在绍兴TOD新城项目中起到关键性的作用，由于此类项目涉及轨道交通、商业地产、住宅地产、公共服务、景观休闲等方面，是一种综合性很强的发展模式，也是一项需要调动城市管理各个职能部门的系统工程，相关顶层设计和国家政策方面的保障措施并未在本文中论述，还需继续研究探索。