REITs 在基础设施PPP项目中作用及意义的研究

摘  要：我国在 2018 开始，正式发布了一些关于基础设施建设方面的规范性的相关政策，与目前我国所追求的高质量、可持续的发展相得益彰。随着基础设施 PPP 模式进入了低迷和反思的阶段，投融资的问题也日益凸显其重要性，且疫情的爆发，和数字经济有关的商业模式也就变得越发具有优势。然而商业模式的价值要依靠以 REITs 为核心的金融工具才能够充分发挥作用。基础设施 REITs 都是为了刺激经济而产生的，大多数的国家和地区不断出台相关政策，使其效用发挥出来。同时，REITs 的发展仍然面临着许多的难题亟待解决。本文积极地探索 REITs 和基础设施 PPP 项目的运作模式、应用研究、现实意义以及存在的方面问题。

关键词：REITs;基础设施 PPP 项目;运作模式

一、研究背景

1、REITs 在我国的发展背景及意义

第一支 REITs 产生于 20 世纪 60 年代初的美国，在亚洲，第一支 REITs 产生于日本[1]。2009 年初，中国人民银行与我国有关部门共同讨论，建立了房地产投资信托基金初审总体框架。根据我国的有关法律，这方面没有法律法规，房地产投资信托尚未正式启动。在2020 年，全国 GDP 同比下降了 6.8%，大力增强基础设施建设变得十分的重要，且稳投资也就成为了扩大内需的重中之重。2020 年4 月，《通知》建议在北京、天津、河北、雄安、海南、长三角、长江经济带、粤港澳等主要地区开始实施基础设施房地产投资信托基金试点项目[3]。同年12 月12 日，REITs 产品在我国的各个方面的呈现形式也越来越丰富多彩，既在实操方面夯实了基础，有普及了相关的知识、起到了示范效应，推动了市场的发展。

2、基础设施PPP 项目在我国的发展背景及意义

PPP 相关政策真正密集出台的开始始于 2013 年，单位并明确鼓励不能推荐的 PPP 模式的快速发展。在 2018 年4 月，我国出台了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》[3]，深化了财税体制的改革，加大了资金的回流，并且合理的利用金融市场，已达到提高国民经济的目的。我国 PPP 项目主要集中在市政工程、生态建设、环境保护和交通运输这三个行业之中，基础设施建设和公共服务运营需求的快速增长，PPP 模式也已经成为了我国进行基础设施建设和公共服务的主要模式之一，并具有不可代替的地位。PPP 模式的实现，极大的提高了经济效率以及时间效率。

二、疫情防控期间对基础设施 PPP 项目的需求影响

新型冠状病毒全球肆虐，在疫情期间，疫情防控的重要性不言而喻，而随着疫情的传播，家家户户足不出户隔离了两个多月，国内外的经济受到了严重的影响，除了修建火神山雷神山医院等基础建设项目之外，此外疫情使得我国更加重视投资建设的需要。比如 5G、人工智能、物联网等其他新型基础设施建设的需要更加的迫切。随着将 REITs 运用于基础设施 PPP 项目中，有效地降低了融投资所面临的风险、增加了融资的渠道和提高了社会公众资本参与意愿和运营能力。我国已经经历着许多优质的基础设施投资，主要有交通、铁路、环保、市政等方面的优质资产，成为经济增长的主要的动力。此时的新基建不同于以前的“老基建”，而是推动以 5G、人工智能、物联网等创新性国家基础建设为主的需求，以提高国家的经济发展质量。

三、借鉴海外 REITs 在基础设施领域中的启示和经验

1、海外REITs 在基础设施领域对应业务范围

REITs 中主要用于基础设施领域的产品称之为基础设施 REITs。有的国家监管层将某些投资于特定资产的基础设施 REITs 单列为一个品种，如澳大利亚 LIF、日本的基础设施基金，有的则没有单列。总结各国的经验用于将 REITs 应用于我国基础设施 PPP 项目，具有十分重大的意义。据统计，全球约有 37 个国家使用房地产投资信托基金，其中 30%的外国房地产投资信托基金被用于建设基础设施，例如高速公路，基站，铁路，交通，地铁和监狱[4]。现有的房地产投资信托基金管理计划大致可分为两种：美国代表投资基金和日本代表基金。美国房地产投资信托基金主要用于基础设施运营和通信。而日本 REITs 主要用于太阳能电池，物流和医疗保健。

2、美国REITs 发展的启示以及经验

REITs 在美国有着最为发达的市场，美国基础设施房地产投资信托的诞生时间不长，但是它们的发展速度非常快，这对我国基础设施房地产投资信托的证券化具有重要的参考和启示。美国当前的基础设施 REITs 主要集中在数字领域，以及用于能源传输的 REITs、农田和广告牌等固定资产[5]。如融资基金：由于该基金的主要公司适合通过发行资金进行连续融资，因此将来有可能进一步征税并增加分摊额。房地产投资信托基金的发展为政府提供了新的机遇，并为投资者提供了稳定的资本红利。

四、REITs 在基础设施 PPP 项目中的发展意义

1、有利于改善基本建设项目的权益性资产，提高落地率

REITs 具有稳定成本的资源，然后根据项目的规模创建金融产品，以提高业务过程中投资和实施计划的能力， 也提高了存量资产的流动性。对于不同投资者参与 REITs 的投资不同，投资回报以及风险的不同，对标的基础设施的价值也是不完全相同的，因此，还存在着提高基础设施项目资产的价值。REITs 作为流动性较强的股权融资工具和债券融资工具有着特有的功能。

2、有利于信息公开的透明性和防风险，促进项目的合理发展

REITS以股票公开发行的形式在证券交易所发行，必须严格遵守中国证券监督管理委员会的监管要求，及时披露信息，并积极接受公众投资者的监督。有利于提高项目的效率和公平性，同时促进高质量的项目开发。在基础设施领域，政府长期以来一直依靠其他投资平台来采用银行贷款，政府债券和公司债券等融資模式，同时也面临潜在的财政和金融风险。资本房地产投资信托基金有助于减少对债务融资的需求，同时减少政府和其他投资机构面临的风险。

3、有利于拓宽融资渠道，降低融资的成本

REITs 这一金融工具，在其作为直接融资工具使用的过程中，可以拓宽融资的渠道，为投资者提供更多的投资的选择，同时可以为项目的筹集者或者项目的权益者募集相应的资本以及其他具有价值的金融产品，例如股票和债券。PPP 项目的投资者也在金融市场有着影响力，PPP 项目往往需要大量的资本的投入并且和 REITs 结合在一起，能够充分的发挥其优势。REITs 作为再融资的产品之一，可以拓宽融资渠道，降低融资的成本。

4、有助于为投资者提供更好的投资机会

根据市场上不同投资者对于投资风险以及投资收益的偏好程度，权益型 REITs 属于即相对稳定又有着相对较高的投资收益的一类金融工具。正常基础设施项目往往具有收益以及风险都相对稳定的趋势，且投资的人以及资金相对的较高，基础设施权益型REITs 可以为许多的投资机构提供较好的投资环境以及机会。

五、REITs 在基础设施 PPP 项目中的应用建议

1、加快完善 REITs 相关制度建设

通过研究其他国家或地区的房地产投资信托基金的发展，不難确定房地产投资信托基金的持续发展已经改善了相关的系统，而这些系统往往处于领先地位。我国需要根据经济发展的现状调整我国房地产投资信托发展的制度环境，以防止房地产投资信托在我国发展中出现偏离和不协调的情况。 税收是决定我国房地产投资信托基金发展的主要因素，我国应遵循“税收中和”的原则，在面对房地产投资信托产品的经营管理，资产处置和资本投资等可能面临的重新征税和提前征税问题时，应努力实现国家税收之间的平衡，以避免大量的税收损失[6]。

2、培育优质PPP 项目以及投资者

加强与地方政府的沟通和与政府的沟通。房地产投资信托基金对投资者缺乏了解是限制其快速发展的主要因素之一，尤其是我国资本市场中年轻投资者对房地产信托基金的无知。这个领域已经变得非常重要。首先，可以通过以下几种方法进行宣传教育。一是投资者要严格的认识到，自从我国出台了“房子不是用来的炒的”的相关政策之后，对于强调 REITs 是底层资产并不涉及居民住宅这一意识应该重视。二是投资者应该具有较好的自主判断意识，在对投资者进行宣讲教育的过程中，让其自主、辅助学习有关 REITs 的相关知识，能够自主判断风险的大小，自主做出投资的意愿选择。三是大力的培养机构投资者。机构投资者作为我国主要的投资者之一，其资本较为雄厚。在 REITs 市场上发挥重要的引领作用，逐渐的吸纳更多的资金用于 REITs 的投资。

参考文献

[1]朱明星. 关于亚洲与美国 REITs 发展模式的比较[J]. 产经评论， 2006， 000（001）：34-36.

[2]财政部发布《关于进一步加强 PPP 示范项目规范管理的通知》[J]. 招标采购管理， 2018， No.68（04）：7.

[3]王颖. 政策工具视角的政府与社会资本合作政策文本量化研究[J]. 中国集体经济， 2018， 10（No.558）：80-82.

[4]梁超杰. 国外房地产投资信托基金[J]. 经济导刊， 2010， 000（004）：15-16.

[5]刘志东， 谢泽中. 我国基础设施领域REITs 的关键点和发展路径分析[J]. 中国工程咨询， 2020（7）.

作者简介：

滕诗丽（1998-），女，汉族，江西南昌人，重庆工商大学长江上游经济研究中心研究生。