基准地价变化及影响因素分析研究

孙小英　 范举甲　王文娟

摘  要：城市土地作为一种不可再生的稀缺自然资源是城市一切经济活动的载体，在市场经济条件下，土地价格是城市土地市场运行的一个中心环节，是土地出让、转让、抵押等各项交易或融资活动重要参考依据，它的存在对城市土地资源的合理配置起关键性作用。基准地价的涨幅受地方政策、社会经济、城市规划等诸多因素影响，研究城市土地市场中地价的动态变化及其驱动因素不仅可以了解城市土地市场点展动态及时掌握地价水平，分析影响地价变化的因素还能客观地评估和预测未来地价的走势为政府部门加强地价管理宏观调控土地市场科学，合理地制定地价管理政策引导市场趋于规范促进城市土地资源更有效配置提供理论参考和实际借鉴。本文通过选用实际案例分析基准地价涨幅的几个影响因素，为今后估价师评估基准地价提供分析思路。

关键词：基准地价;影响因素

1、研究区域概况

定西市位于甘肃省中部，古称“陇中”，东接天水市，西靠兰州市，北邻定西市，南连陇南市，并于甘南州、临夏州接壤。处在北纬34°26'～35°35'，東经103°52'～105°13´之间，全市总面积20330平方千米。近年来，定西区内内人口总量不断扩大，对于繁荣当地商业，改善生态结构，提升商业整体水平起到了至关重要的作用。定西作为古丝绸之路的重镇，同时又是“中国薯都”，商贸业发展潜力大。随着社会经济的持续增长，商品消费呈现出逐渐增长的趋势，为丰富城市商业网点的业态结构提供了有利条件。随着城市人口规模的不断扩大，老城区用地紧张的趋势逐渐体现出来，未来人口逐渐向新城区转移。为此，城市人口的主要集中在老城区、新城区及西川片区。

2、基准地价演变分析

2.1基准地价演变

定西市城区2020年基准地价与2014年的基准地价进行比较（见表1），城区各类用地基准地价都在不断上升，从同一级别看，各类各级用地的基准地价都在不断上升，这与定西市现状实际基本吻合。从上涨幅度上看，基准地价评估结果反映的总体地价水平以住宅用地的上涨幅度最高，工业用地最低。

2.2商服用地地价变动分析

商服用地是城市各类用地中土地收益最高的，因而商服用地基准地价代表了城市各类土地平均地价的最高水平。从商服用地空间分布情况来看，主要有两种类型：一是商业集中的各级商服中心，二是散布于街道和街坊的众多商业网点和规模不等的市场。商服中心集聚度，占据着优越的商服区位，由功能齐全的众多商业网点、相当规模的商场或各类综合、专业市场组成，是城市商业繁华地段。

根据在土地级别更新过程中对定西市城区各级商服中心的划分，结合土地定级结果可以发现，定西市的市级、区级商服中心分布在一级、二级地的范围内，一级商服用地基准地价反映了城区内各类各级用地的最高土地平均价格。二级地是仅次于一级地的商业、服务业理想用地，其商服繁华程度虽不及一级地，但是随着新城区和高铁站周边商业相继发展成熟，也带动了周边地价的不断上涨。三级其商服繁华程度低于二级，因此基准地价明显比二级地低。四级没有商铺，其繁华程度远低于一、二、三级的土地，地价也明显偏低。因此，定西市城区商服用地商服繁华程度变化表现为一中缓慢渐变的趋势，符合商服用地基准地价的级间差异规律。

从定西市城区商服用地基准地价变化情况可以看出，2020年各级基准地价均较2014年有所提高，Ⅰ级上涨6.35%，Ⅱ级上涨16.58%，Ⅲ级上涨25.22%，Ⅳ级上涨46.13%，其中四级商服用地地价涨幅最大。

2.3住宅用地地价变动分析

住宅用地是人们必不可少的基本生活资料，随着人们生活水平的不断提高，人们对住宅用地的质量要求也越来越高。定西市城区住宅用地的空间分布现状和发展趋势是：一级地主要分布于以市级商服中心为核心的城区中心地带，公共服务设施齐全，基础设施完备，居住生活方便，是目前的住宅密集区;二级地是仅此于一级的理想住宅用地，是主要的居住、办公用地，人口密集，中高层住宅集中，新城区分布有近几年内开发完成的商品住宅小区，学校、医院等公用设施齐全，带动周围地价不断上涨;三级地有一定的服务设施，住宅用地建筑多以低层为主;四级住宅用地主要分布于城市边缘地带，住宅密度小，基础设施配备薄弱。居住人文环境较差。总体而言，定西市城区住宅用地基准地价出现由中心向外围逐渐递减的趋势，是符合土地区位理论的，也是客观合理的。

定西市城区2020年住宅用地划分为四级，2014年为四级;2020年住宅用地各级基准地价较2014年都有较大程度的提高，Ⅰ级和Ⅱ级上涨幅度分别为19.25%、39.57%，Ⅲ级涨幅58.11%、Ⅳ级涨幅41.68%。

2.4工业用地地价变动分析

2020年定西市工业用地级别划分为四级，2014年划分为四级，各级地价都有所变化，其中2020年Ⅰ级地价比2014年Ⅰ级地价上升了1.55%，Ⅱ级上涨了1.56%，Ⅲ级上涨了9.94%，Ⅳ级上涨了7.64%。

2.5综合地价变动分析

若直接利用各年度同用途、同级别的基准地价进行比较分析，会产生同一区域在两个评估年度的士地级别不一致的情况从而导致对比分析的数据口径不一致。为统一数据分析口径，我们参照基准地价的定即区域内各用途某一时点上土地使用权的平均价格，以中心城区各年度评估区内各用全其准地价的平均水平代表该年度该用途基准地价水平，进而对比分析各用途的基准地价变化情况。本文采用按各级别用地面积加权测算各用途基准地价在各评估年度的平均值作为该年度该用途基准地价平均水平。

3、地价变动原因分析

3.1基准地价的内涵的变化

基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估，某一基准日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。地价是特定内涵下的价格，内涵不同，价格不同。两版基准地价的内涵变化主要是开发程度和容积率不同，而这两个因素是影响地价的主要因素。

3.2空间格局的变化

近年来，随着定西市社会经济的快速发展，城区内建成和在建的商服中心集聚功能进一步增强，商服活动空间格局发生了明显的变化。大规模的商业及服务业设施建设提高了居民工作、休闲、购物的便利性，提升了所在区域的居住环境，形成了人群和各种经济要素的聚集，降低了经济主体在生产和生活中的转移成本和运营成本，为经济主体带来更多的超额收益，大量的超额收益资本化到周边的土地上，使得土地級差地租上升，土地资产增值，带来周边土地价格的上升。

3.3房价预期带动地价上涨

消费者预期是推动商品价格上涨的重要因素之一。近几年，定西市城周边区域及各乡镇居民在县城购买房屋相比2014年以前大幅度增长，改善居住条件的潜在需求是定西市房地产市场更加活跃的主要原因，这也导致了消费者与供给者预期房价上涨，正是消费者和开发商都预期房价上涨，开发商才会不断的以高价拿地，加之近两年城区和周边县城棚户区工作改造力度较大，且被拆迁户基本以货币方式安置，县城的拆迁户大多选择在市城区购买住房，直接导致商品住宅需求量及销售价格急剧上升，推动了地价的上涨。

3.4土地取得成本增加

从近几年定西市城区国有土地征收情况分析，土地征收成本成本在不断增加，导致政府储备价格不断上升，甚至出现价格倒挂现象，这是导致地价上涨的最重要的原因。

4、结论

基准地价的涨幅受诸多因素影响，其一是经济走势，一般情况下，当一个地区经济水平不断提升，地价也会随之上涨，但涨幅不完全一直。其二是城市规划，城市规划决定一定时期内的土地利用类型，从而影响这土地的开发利用。其三是土地供需状况，需求量越大，地价响应越高。最后是地方政策，不论是土地政策、房地产政策还是产业政策，都会对基准地价起着很大的作用。通过上述结论，我们发现影响基准地价的因素诸多，如何合理确定基准地价，让其在土地市场发挥积极的功效，促进土地市场健康发展是值得我们进一步探索的问题

参考文献

[1]国家质量监督检验检疫总局，中国国家标准化管理委员会.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）[s]北京.中国标准出版社，2012.

[2]国家质量监督检验检疫总局，中国国家标准化管理委员会.土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）[s]北京.中国标准出版社，2017.

[3]田善淮. 福清市城区基准地价时空演变及影响因素分析[D]. 福建师范大学， 2014.

作者简介：孙小英， 1985，女 ，甘肃，民族：汉，甘肃衡业房地产资产评估有限公司，职称：中级，研究方向：土地评估