集建地规划综合方案实践——以大兴区黄村镇狼垡集建地为例

李晓宇

北京兴业恒盛投资管理有限公司 北京 102600

北京市国土空间规划分为市、区、乡镇三级，总体规划、详细规划、相关专项规划三类。其中详细规划包括控制性详细规划、村庄规划和规划综合实施方案。规划综合实施方案的主要内容是统筹建设空间与非建设空间、增量使用和存量更新、资源保护和建设任务、实施方式和成本控制等方面内容，作为实施土地资源整理、城市有机更新、基础设施建设、生态治理的依据；编制实施单元内近期建设项目规划综合实施方案，明确土地权属、规划指标、城市设计要求、市政及交通条件、供地方式、建设时序等内容，并与规划年度实施计划做好衔接[1]。

1 狼垡集建地项目背景

2015 年起，大兴区作为全国 33 个试点区（县）之一，开始了为期三年的集体土地制度改革试点工作。2016年编制完成了狼垡地区集体产业用地控制性详细规划。

2017年，按照国土资源部和住房城乡建设部《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》和我市《关于下达2017年利用集体土地建设租赁住房供地任务的通知》，为保障完成市政府确定的2017年集体土地租赁住房任务，狼垡集建地调整控规，狼垡集建地2号地编制《大兴区黄村镇狼垡集体租赁住房项目用地规划（控规）》[2]。

以上控制性详细规划为狼垡地区规划综合实施方案的编制提供了上位规划基础，为推进狼垡集建地项目，改善狼垡地区居民生活生产环境提供了契机。

2 项目重点内容——以狼垡集建地2号地L07等地块为例

2.1 研究范围情况

2.1.1 行政区划、现状权属

以狼垡地区集体产业用地2号地及周边道路为研究范围；研究范围属黄村镇行政边界内，位于狼垡二村。研究范围用地规模约37.52公顷；现状沟渠约0.07公顷为国有地，其他为集体用地。

L07地块规划项目属黄村镇行政边界内；规划范围位于狼垡村。用地规模约15.60公顷；沟渠约0.03公顷为国有地，其他为集体用地。

图1 规划地块现状权属图

2.1.2 现状分析

依据09年二调数据，梳理现状底数，现状总用地面积约37.52公顷，其中城乡建设用地面积约36.87公顷，非建设用地约0.65公顷。原为工业大院，没有居住人口；原为一至二层厂房、仓库、商服等，已全部拆腾；研究范围内无地上建筑，有少量树木。

2.1.3 L07周边地块情况

项目东南侧L01、L02地块为集体租赁住房功能F81用地，包括社区服务、养老、医疗等功能的社区综合服务设施建筑规模不低于4000平方米；L03地块为幼儿园。已取得乡村建设规划条件。

项目东北侧L06地块为产业功能F81用地，已取得“多规合一”协同平台初审意见函。

项目东侧L05地块为集体租赁住房功能F81用地，已取得供地项目“多规合一”协同平台审核意见的。

图2 L07周边地块情况

2.2 规划方案

2.2.1 规划定位

规划定位为：宜居生活，活力社区。

依托大兴新城、新城西片区和丰台科技园在新媒体、科教文化、生产性服务业、高新技术产业等方面的资源优势，发挥交通便利、生态良好的区位优势。提升区域环境品质、配套设施水平、居民生活质量；吸引高端企业入驻，提供就业岗位，增强社会效益；构筑交通高效，公服配套设施完善的服务片区；创造便捷舒适生活，功能兼容配套服务设施。

2.2.2 规划方案

原控规方案总用地面积约12.25公顷，规划建筑规模22.30万平方米，用地性质以F81绿隔产业用地、公园绿地为主。

依据道路钉桩优化规划范围约15.60公顷，规划建设用地约15.06公顷；规划建筑规模约17.75万平方米；容积率2.5，不变；

增设24班小学一处用地2.81公顷；

生态景观绿地增加0.54公顷；因道路钉桩，公共绿地减少约0.03公顷；

开展城市设计研究，L07地块建筑高度控制在45米（局部可达到60米），L16地块建筑高度控制在60米。

表1 规划范围建设用地控制指标一览表

2.2.3 方案优化

（1）优化建筑高度

靠近五环一侧是集建地主要的形象展示界面，提升局部建筑高度有利于突出标志性建筑，形成律动有序的天际线，塑造沿线城市形象。L06地块维持45m，L07地块局部建筑可突破至60m，整体基准建筑高度控制在45m以内。

（2）优化功能布局

构建产业和居住单元模块，各单元根据居住人口和就业人口配置不同类型、不同等级的服务中心，根据居住人口按照《北京市居住公共服务设施配置指标》配置教育、医疗、交通、商业等公共服务设施，L07居住单元模块、L14小学单元模块、L16产业单元模块、L13公园绿地单元模块、L15生态景观绿地模块共同组合共同构成活力产城社区。

2.2.4 专项规划

（1）道路规划

道路网密度满足使用要求；该地块北侧为2号地横四路，南侧为2号地横一路，西侧为2号地纵四路，东侧为芦花路，四条道路及市政附属设施均计划于2023年上半年竣工。

图3 L07道路规划情况

（2）市政设施规划

供水由大兴新城供水管网提供水源；污水排入规划天堂河再生水厂；再生水水源由大兴新城再生水管网供给；雨水排入新凤河；电力引自北侧新建110kV变电站；电信由金星路、芦求路现状电信管道接入。有线电视由黄村镇有线电视机房提供；燃气引自万寿路南延现状DN400毫米中压燃气管线；热力位于清洁能源供热区域，规划建设分布式能源站一座；环卫由范围西侧规划新建密闭式垃圾分类站收集，收集后运至垃圾转运站，最终运转至安定垃圾填埋场。

（3）三大设施校核

本项目位于大兴区黄村镇狼垡地区范围，本次三大设施校核范围为大兴区黄村镇狼垡地区集体产业用地2号地。

核算后幼儿园、小学满足规划使用要求缺少初中5个班级、高中4个班级，建议初中可在狼垡组团范围内的现状学校统筹解决，高中可全区统筹。

L01、L02地块包括社会服务、养老、医疗等功能的社区综合服务设施建筑规模不低于4000平方米，依据《7号文》核算居住公共服务设施配置，已满足使用要求，DX00-1002-L07地块范围内无需新增其他设施。

图4 公共服务设施规划图

3 城市设计

3.1 大兴区城市设计引导

项目位于宜居现代风貌区，应加强城区内部与外部郊野绿色开敞空间的渗透融合，强化公共空间的舒适性与街道空间的连续性，展现宜居宜业的活力城区风貌。

图5 大兴区全域特色风貌分区

3.2 城市设计引导——功能布局

构建功能复合的活力产城社区。构建产业和居住单元模块，各单元模块内配置不同类型、不同等级的服务中心，单元模块组合共同构成活力产城社区。

图6 狼垡集建地2号地功能布局意向图

3.3 城市设计引导——景观引导

横一路界面塑造最大景观面，同时通过建筑错动布局引绿入园。建筑群间预留一定空间廊道，以便新凤河景观廊道向城市内部渗透，最大程度引入森林公园景观。建筑高低错落，营造和谐律动的天际线。

图7 狼垡集建地2号地景观廊道意向图

4 资金统筹情况

截至2020年12月31日，狼垡集建地前期拆迁成本约162.36亿元（含前期费用、拆除腾退费用、财务费用、管理费用，村集体长期收益），市政建设费用约（含高压线迁改费）12.6亿元, 开发总成本约174.96亿元。狼垡集建地可出让的净地（F81）约853.18亩，规划可出让地上建筑规模约139.82万平方米。拆合每亩净地开发成本约2050.7万元，每平米楼面地价成本约1.2513万元。调节金为15%暂估，印花税为0.05%，折合每平米楼面地价约1.4397万元。2号地L07地块租赁住房按成交价每平米楼面地价约1.41万元。

5 实施计划

5.1 开发模式

集体土地所有权不变，土地使用权和房屋所有权按照土地入市相关约定执行。根据土地入市相关约定确定经营主体，采取自主开发模式，负责项目的施工建设、经营管理和收益分配。租金水平采取市场化运作，项目经营收益将按照相关约定，归项目主体组织成员所有。

5.2 项目实施计划

2022年2月，完成项目综合实施方案编制、纳入“多规合一”协同平台初审、发布公示。

2022年4月取得拨地测量成果、申报供地“多规合一”会商平台。

2022年5月取得供地多规合一意见、取得各委办局入市意见、办理权属审查、地价评估、土地测绘。

2022年6月完成集建地入市申请相关工作，审批手续并联开展，发布出让公告。

2022年12月开工建设，2025年3月竣工验收。

6 结语

2017年《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见（市规划国土发〔2017〕376号）》为推进北京市土地供给侧结构性改革，加强利用集体土地建设租赁住房工作，落实北京市2017-2021年集体土地供应任务，拓宽租赁住房建设渠道，建立租购并举的住房体系，提出了符合规划，市场对接，注重监管，自主运作，维护农民权益的基本原则。同时城市规划重点也从原来的“规划与实施分离”中单纯的规划用地梳理到“规划实施方案”中用地规划、实施路径及时序、资金安排等统筹考虑的转变[3]。目前相关编制暂行办法仍在试行阶段，对规划综合实施方案具体编制思路和内容均在摸索。本文以大兴区黄村镇狼垡集建地为例对集建地编制规划综合实施方案进行了初探，希望对后续集建地编制规划综合实施方案起到借鉴的作用。