房地产工程造价全过程控制探析

陈义强 段德敏(山东瑞华工程咨询有限公司 山东 济南 250000)

引言

房地产项目的工程造价控制,贯穿于项目建设的全过程,即项目的决策、设计、招投标及签约、施工、验收结算及后评等阶段,每个阶段都关系到房地产项目的总的成本、费用和利润。要全面有效地对房地产工程项目各个阶段的造价进行控制,并及时对各阶段的偏差进行纠正和调整,从而实现项目投资效益、社会效益的最大化,就要对影响项目造价的各个阶段进行全方位、动态性的控制,促进工程造价管理的科学性和规范性,从而降低工程造价成本,提升建筑工程的经济效益,增强建筑企业的市场竞争力。

一、工程造价控制的原则

(一)设置工程造价的目标要具有合理性

房地产项目在施工的过程中很多环节和方案是会随着施工进度而调整的,所以整个实施过程不是静止不变的,所以在项目的初始阶段就应该对工程造价的目标做好调整的准备。房地产项目在确定工程造价的时候一般会和施工方案和初步设计有直接关系,但是在实际的操作过程中不可避免地会和原有的计划产生一定的出入,这些出入也许对整个工程的施工不会有太大的影响,但是对于工程造价的控制目标会有一定的影响。所以,在设置工程造价目标的时候就要具备合理性,为后期设计概算的调整留足空间。

(二)进行全过程工程造价控制的时候要注重工程设计

如果要想工程造价控制在初始阶段就有明显的效果,那么在整个工程施工前期一定要做好施工设计环节的监督,根据调查结果显示,对于工程造价控制来说效果最明显的就是在工程的设计决策阶段,这个阶段对于工程造价控制的影响最大可以达到70%左右,而相对于在实施阶段进行的工程造价控制,只有仅仅20%左右的影响。综上所述,整个房地产项目在实施之前对设计决策环节的工程造价控制具有十分重要的作用,它的控制情况可以直接影响整个工程造价控制的成果,在项目管理者进行决策之后,设计阶段的工程造价控制就成为了至关重要的一部分。

(三)进行主动控制

房地产工程造价控制主要分为被动控制和主动控制两部分,在采用主动控制的过程中,会将房地产工程项目的系统理论和控制理论两者结合起来,通过对于理论的分析而采取主动控制的决策,最大限度减少目标数据与实际数据之间的误差,主动控制具有一定的前瞻性,可以及时主动的对造价控制采取有效决策,而被动控制往往是在现实值已经和目标值出现偏差之后而采取的措施,通过分析出现偏差的原因,进行对偏差数值的弥补,这种被动控制只是在已经发生问题之后减少损失,而无法起到预防的作用,所以对于房地产工程项目而言,主动控制更加有利于对工程造价控制和投资决策作出贡献。

二、房地产工程造价全过程控制存在的问题

(一)房地产工程在设计阶段对造价控制不严格

房地产工程在设计阶段的造价控制对于整个造价全过程具有十分重要的影响,对于其他阶段的造价控制,设计阶段的造价控制对于全过程的影响最大。然而,在整个房地产项目施工的过程中,人们往往过于重视对于房地产项目设计方案的认定,而忽略了在整个设计过程中的管理工作,其实很多设计方案并没有根据实际情况进行设计,存在不规范的地方,就是这些有问题的地方如果发现不及时,在后期就有可能成为设计方案变更的因素,造成设计深度与实际施工严重不符的情况,这也是造成设计阶段的预算与实际施工所产生的费用具有很大差距的原因,在设计阶段没有进行严格的管理和控制,在对房地产项目进行工程造价全过程控制的时候就会非常困难。

(二)房地产工程招标、投标设施不合理

房地产工程项目在进行招标和投标的时候是非常关键的,然而,由于目前房地产市场疏于管理,在进行招标的时候就会存在很多违规的现象。比如,很多房地产公司为了节约建筑成本,不惜在招标的时候选择一些没有资质的施工企业,这些施工企业完全不具备投标的资格,还有一些投标的公司,由于与房地产公司存在不正当关系,所以才会中标。这种情况下不仅会影响整个建筑工程的质量,还会影响整个工程项目的进度,使房地产工程造价没有在没有受到严格的控制和管理情况下,加重工程造价的成本,甚至由于工程质量的问题,会使工程造价的成本严重超出预期,正是招标和投标过程中这些不规范操作,成为增加工程造价的不确定因素。

(三)房地产工程造价人员职业素养较低

房地产工程造价工作涉及的范围比较广,他们不仅需要有丰富的理论知识,还需要具有熟练的专业技能和职业修养,一些房地产企业为了节约人员成本,而选择一下文化水平比较低,职业素养薄弱的人员,他们大多数都没有经受过严格的培训和知识技能的系统学习,有的甚至缺乏对造价系统理论知识的学习,对于一些先进的造价工程软件更是缺乏认识,所以在整个工程造价过程中对于成本缺少把控,使工程在各个阶段都无法与造价预算进行无缝衔接,而且他们对于施工现场的技术也不是十分了解,这样就会导致在施工过程中由于缺乏经验,影响对于工程造价的整体判断,在细节上面因为缺乏考虑而造成失误。

(四)房地产工程成本造价全过程控制与管理的意识淡薄

目前,大多数房地产工程造价控制的管理人员并没有形成良好的责任意识,没有意识到工程造价控制对于整个工程项目的重要性,所以对于工程造价的控制工作缺乏重视。比如,在房地产项目建设的过程中,会用到大量的建筑材料,如果对于施工的原材料一直都是按照额定的管理方式进行管理,根本没有意识到原材料涨价对于工程造价成本的影响,在日常的管理工作中,对于工程成本造价并没有严格的要求和操作规范,更加没有严谨的计划和相应的协调工作,那么这种情况下的工程成本造价必然会超出计划的额度,对于房地产工程成本造价全过程控制造成恶劣影响。

三、房地产工程造价全过程控制策略分析

(一)投资决策阶段加强工程造价控制

首先,对于房地产项目资金的使用情况要有一个详细的了解,项目资金的使用情况会覆盖到多个环节,所以需要根据房地产项目的实际情况将项目资金明确到具体的事件或者是个人身上,可以使用全要素造价管理方式,对工程造价全过程进行实时掌控。同时,需要建立专门的监察部门,对于资金的使用情况有明确的监察管理制度,在监察的过程中,一旦发现资金使用偏高的项目,要及时了解项目情况进行调查分析,并且根据工程的进展情况,及时对各项决策进行调整,避免因为小的失误而带来资金方面的失控,最终导致整个工程项目都会受到影响。

在进行投资决策之前,要对整个市场的情况进行一个基础的全面了解,做好市场分析工作,根据对市场的需求情况进行详细分析,为项目投资的准确度提供事实依据,尽可能地在投资的源头减少投资风险,可以先了解一下同类型工程的土地使用情况,然后与同案例的建筑工程进行各项数据的对比,寻找出自身投资项目的优势和劣势,在各方利益权衡之后对项目做一个评估,保障项目投资的科学性和准确性。

资本融资实现规划管理,对于工程的资本融资来说,需要拥有正式的批文,才能保证资金方的资金可以及时到位,整个房地产工程项目才能在规划内进行,如果资金方的资金没有在规定的时间内到位,那么就有可能导致整个工程的延期,这种情况下就需要按照相关规定及时进行索赔,这样才能降低工程风险发生的概率。所以建设项目单位要对投资方的资金做好监控,保证资金能够及时到位,并且能够落实到实处。

(二)设计阶段加强工程造价控制

在房地产设计阶段对于工程造价最有效地控制手段就是要优化设计方案。在工程造价的管控过程中,设计阶段可以根据不同的需求进行多样化的方案修改,从而满足建筑项目的经济收益,达到平衡需求与经济效益的目的,让建筑项目即满足技术性的要求,还具有经济性效益。在对整体的工程造价把控阶段,可以对建筑的内容、标准等提出准确的需求方案,然后在投资金额估算的范围内对建设项目进行设计方案的优化,在实行限额设计的基础上,需要更加注重技术问题,合理利用价格工程理论,在满足各项需求的基础上,设计人员根据确定下来的投资金额额度,对设计方案不断完善,为后续各个阶段的造价控制留足空间。同时,要落实好对于建设项目的监理管理以及设计招标制度的设立。目前,我国大部分建筑项目都是采用竞标招标的方式,这种方式实行的时候不仅可以避免同行之间的低价竞争,而且还可以优化设计方案,提高方案设计的质量。建设单位要想在设计阶段对工程造价实行科学化的控制,就必须要保证设计方案的合理性和安全性,在工程设计的过程中,对整个工程设计方案要进行严格的监督管理,保证经济核算的准确性和科学性,通过经济效益等各方面的比较和分析,选择最优招标设计方案,在满足各项建筑需求和功能的基础上,对项目投资可以做到有效的把控,实现经济效益的最大化。

(三)项目实施阶段的工程造价管理与控制

1.项目施工招投标阶段的造价管控

在对招标文件进行编写的过程中,要明确对投标单位的各项要求,尤其是技术指标、经济指标的了解程度将会影响招标方案的质量,整个招标文件的撰写要符合整个项目的实际情况。在整个招投标的过程中,要注重公平性和保密性,采用工程量清单,在开展招标和投标的过程中逐步加强管理力度,对于工程量清单的项目来说,要保证清单的条理清晰,不存在漏项或者错项的情况,最终各项目的计价要相对准确,在确认的时候要仔细核对各项费用使用情况,全面询标,最终出具完善的分析报告,通过对标标底和投标价,选择最适合的建设单位来完成项目的建设。

2.项目施工阶段的造价管控

施工方案需要根据实际情况不断进行优化和改进,这个时候相关工作人员应该将重心放在编制成本计划方面,提前对成本计划做详细的编制,将编制的内容落实到每个分项中,方便后期将成本管控落实到每个细节中。具体可以从以下几个方面入手:①从源头上面做好把控,在施工过程中的工程签证要具备严格的审核流程。②设计方案存在变更的情况下,或者是设计方案与实际施工不符的情况下,要制定相应的变更流程,并严格开展技术分析工作,保持动态化的工作状态,避免因为施工临时变更或者是设计变更对后续工程造成影响。③做好工程量的计量管理工作,避免出现错项和漏项的情况。在项目施工的过程中,更应该时刻注意对于工程造价的把控和管理,在施工过程中最好采取动态监控的方式,以免因为一时的疏忽而造成经济效益损失,在出现问题的时候,要及时进行纠正,做好问题原因的记录和分析,保证工程的实施和工程造价的把控一直处于合理的范围内。

3.项目结算阶段的造价管控

(1)在项目进行结算的时候,要对结算资料的完整性和准确性进行严格审核,仔细核对结算资料中的文件、数据以及合同金额,如果出现与合同条款以及招标文件不符的情况,或者是合同条款中约定属于风险费范围的费用,就需要及时进行核减。在对结算资料进行检验的过程中,要保证签证单的手续是完整准确合法的,设计变更的单据是符合整个流程制度的,在经过仔细核对之后才可以计入到整体的工程造价结算中。

(2)在对整个房地产项目的工程量进行审核的时候,要结合之前的项目施工图纸进行仔细核对,根据完工的实际情况对工程量进行核算,主要就是根据我国统一的工程量计算法则进行结算,在核算的时候一定要全面仔细。在结算的基础上,细分各个专业、分包、总包的情况,设计变更和现场签证的情况要做好详细记录,以免重复计算,整个项目的核实和计量工作,要以施工现场的实际情况作为基础。

(3)在对项目进行核算费用的时候,需要以当地工程造价管理部门颁布的最新规定和文件作为基础,在结合每个项目签订的合同条款和招标文件,进行费率的确定,要保证文件的时效性和准确性,还需要明确费率的计算方式是否符合规定和准确,价差调整产生的材料费用是否与招标文件的规定保持一致,这些细节部分都需要确认和核对。

(4)在做好竣工费用核算的同时,要对整体项目情况进行分析和评价,并做好相应的记录,重点对于房地产工程造价全过程要及时地进行分析和把控,如果出现成本超出计划成本的情况,要组织员工分析动因,其他的相关工作人员也要结合整个项目总结自身的不足和项目中出现的失误,尽早编制预防方案和解决对策,从而达到不断提高工程造价管理效率和管理质量的目的,为后期房地产建设项目提供数据支撑和重要依据。

结语

中国房地产企业告别快速扩张、高利润时代,进入规范化、理性发展阶段。新时代房地产企业运营管理成为企业管理的重要职能之一。运营管理应该管什么、如何管、如何设计、如何考核等精细化管理问题是一项重要课题。为了我国房地产行业健康稳定发展,我们必须要重视房地产工程造价全过程的控制和管理,在工程项目实施的各个阶段做好工程造价管理工作,最大限度地提高建筑资金的投资效益。