论房屋承租人优先购买权的行使

摘 要：承租人优先购买权的行使主体仅指居住用途的承租人，不包括商业用途的承租人。行使前提是出租人出卖租赁房屋给买受人，出卖也包括抵押权实现中的变卖、折价、拍卖和破产财产的拍卖及法院强制执行的拍卖，而买受人不能是出租人的近亲属。行使条件是同等条件，不仅房屋价款、支付方式等相同，承租人还应额外支付一定比例的房屋价款。行使期间为出租人在与买受人订立租赁房屋买卖合同之后的3日内通知承租人，承租人应当在接到通知的15日内行使。行使后果是出现双重买卖，但出租人只能向承租人履行，且无需向买受人承担违约责任。

关键词：租赁房屋;承租人;优先购买权;行使

中图分类号： D923.6文献标志码： A 文章编号：1672-0539（2022）03-0065-12

《中华人民共和国民法典》（以下简称为《民法典》）第726条规定了房屋承租人优先购买权制度，毫无疑问，承租人优先购买权的行使是该制度的核心，《民法典》第726条也对承租人优先购买权的行使做出了规定;然而，该条对行使主体、行使前提、行使条件、行使期限、行使后果等问题的规定并不完善，有的需要解释，有的语焉不详，甚至有的还付之阙如，这样不利于正确理解和适用《民法典》第726条。因此，笔者不揣浅陋撰写本文，针对上述问题进行研究，对房屋承租人优先购买权的行使提出自己的一孔之见，以期对《民法典》第726条的理解与适用有所裨益。

一、承租人优先购买权的行使主体

房屋承租人优先购买权的行使主体是承租人，自不待言，但它只应包括居住用途的房屋承租人而不应包括商业用途的房屋承租人;此外，在转租的情形下，房屋承租人优先购买权的行使主体应当是次承租人而非承租人。

（一）居住用途的房屋承租人

根据租赁房屋的目的不同，承租人可以分为居住用途的承租人和商业用途的承租人;然而，居住用途的承租人和商业用途的承租人是否都可以行使优先购买权？

1.商业用途的承租人不符合制度宗旨

中华人民共和国成立后，房屋承租人优先购买权制度最早为1950年的《东北城市房产管理暂行条例》所规定，最高人民法院东北分院在1951年向最高人民法院的请示《关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义请予解释的函》也是针对优先购买权，1952年最高人民法院通过《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》对上述问题予以回复。尽管这些都是发生在东北地区，但实际上它是一个全国性的问题：新中国成立后人民群众整体生活水平不高，房屋是一种价格很高的消费品，能够买得起房屋的是少数人，多数居民为了自助，大量采用租赁方式。承租人优先购买权就是这种社会经济生活条件的客观反映[1]278。由此可见，我国法律创设房屋承租人优先购买权制度的目的在于保障承租人最基本的生存权，使得承租人对租赁房屋享有稳定的居住权，这也是民法“保护弱者”理念的体现（1）。实际上，在当时法律没有规定“买卖不破租赁”的情况下，承租人优先购买权制度对于稳定居住关系发挥了至关重要的作用。

然而，随着社会经济生活的不断发展，人们购买房屋的数量日益增加，商品房买卖市场繁荣的同时房屋租赁市场也逐渐兴旺起来，商业用途的房屋租赁越来越多，当今城市中大大小小的写字楼、商场即是一个明证。在商业性租赁中，承租人不再是需要法律特殊保护的弱者，承租人的居住权是一种经营权而非生存权，这就意味着保障承租人对租赁房屋稳定居住的制度目的并不存在;因此，商业用途的承租人不应当享有、行使（2）优先购买权。更何况，我国法律已有买卖不破租赁制度（3），它能够保障商业用途的承租人对租赁房屋使用的稳定性。

因此，笔者认为，商业用途的房屋承租人不应该享有、行使优先购买权，《民法典》第726条中的“承租人”应限缩解释为“居住用途的承租人”。

2.与“解释论”商榷

对于这个问题，有人认为，“从解释论的角度来说，既然《合同法》第230条没有明确将基于商业目的的房屋租赁关系排除在外，在适用上自应承认此类承租人享有优先购买权。”[2]66

笔者对此不敢苟同，这种观点如果成立的话，解释论就没有存在的意义和价值了。当通过文义解释得出的结论欠妥时，就要通过探寻法律条文的立法目的来缩小和扩大法律条文的文义;如果说法律条文的文义没有将某种情形排除在外进而认为就包括在内，那么就不会存在限缩解释这种法律解释方法了（4）。《民法典》第26条第2款規定：“成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。”根据文义解释，这里的“成年子女”也包括没有赡养、扶助和保护能力的成年子女，但由于他们无法履行赡养、扶助和保护父母的义务，在解释该款时要把他们排除出去，将“成年子女”限缩解释为“有赡养、扶助和保护能力的成年子女”。

（二）次承租人

根据《民法典》第716条，承租人经出租人同意后可以把租赁房屋转租给他人;而在转租中，租赁房屋的实际使用人就不再是承租人而是次承租人。笔者认为，在转租期间承租人优先购买权的行使主体为次承租人，而不再是承租人。

1.应当包括次承租人的理由

法律设置承租人优先购买权制度的目的在于稳定承租人对租赁房屋的使用关系，促进房屋效用的发挥;因此，一个隐含的前提是，承租人租赁房屋后使用房屋，易言之，他是租赁房屋的实际使用人（5）。然而，在房屋转租的情形下，这种假定不复存在，转租期间内承租人并未实际使用租赁房屋，是次承租人在实际使用租赁范围;因此，承租人就不应该享有、行使优先购买权，该权利应该由次承租人享有、行使。当然，如果转租合同的期限短于原租赁合同剩余期限的，在转租合同期满后，承租人恢复对租赁房屋的实际使用，优先购买权自然也就回复至承租人——由此可见，在转租期间，承租人丧失优先购买权、次承租人行使优先购买权符合承租人优先购买权的制度目的。

这在“优先购买权不能转让、继承”中也能够得到印证。通说认为优先购买权不能转让、继承，原因不在于它是承租人的专属权 [1]290 ;而源于它对租赁房屋的实际使用，它和租赁房屋的实际使用紧紧联系在一起，它只属于租赁房屋的实际使用人。既然它是租赁房屋实际使用人的专属权，允许转让、继承优先购买权就意味着租赁房屋的非实际使用人也能够享有、行使该权利，这当然不能允许。

不独承租人优先购买权如此，相邻权也是如此。传统民法认为相邻权是一种特殊的不动产所有权，或者它是不动产所有权的扩张，这种观点的社会背景是所有权人自己使用不动产;随着不动产逐渐为他人使用、不动产由所有为中心转向利用为中心，人们慢慢发现，相邻权是为了让毗邻不动产使用人更好地使用自己的不动产，其权利本源不是不动产所有权而是不动产使用权，它保护的是对不动产的使用;所以，当自己的不动产为他人使用时，享有、行使相邻权的主体就不再是该不动产的所有权人，而是该不动产的使用人[3]。

正是因为上述原因，次承租人可以行使优先购买权在一些司法文件中也得以体现。如《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（以下简称为《江苏高院房屋租赁意见》）第19条规定：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权;次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。”再如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条规定：“转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持。”在陈恒晓诉江苏浩都房地产开发有限公司租赁房屋合同纠纷案（6）、陆伟雄、陈祎珺诉上海东北明园实业发展有限公司、熊曦车位纠纷案（7）等案件中，承租人租赁房屋后又将房屋转租给他人再向出租人行使优先购买权，都未获得法院的支持。

2.与“否定说”商榷

然而，有人却持“否定说”，认为转租中次承租人不应该享有、行使优先购买权，理由在于：首先，出租人与次承租人之间并无合同关系，如果允许次承租人向出租人行使优先购买权，与合同相对性相违。其次，出租人未从转租中获益，允许次承租人向出租人行使优先购买权会增加出租人的负担，有失公允[2]75。最后，损害承租人的利益。“如果单纯将优先购买权赋予了次承租人，次承租人直接变成承租人，就相当于单方强制把承租人从原有租赁体系中剔除，破坏了原有租赁关系，必然会导致原利益体系的瓦解，招致承租人的反对。承租人的资源优势不复存在不说，承租人的为资源优势付出的成本是否能够得到补偿尚不得而知。”[6]

笔者认为这三个理由都站不住脚。首先，次承租人向出租人行使优先购买权固然与合同的相对性不符，但合同的相对性并非必须时时遵守的金科玉律，当有正当充分的理由时，就可以突破，比如合同的保全、建设工程合同中分包人的连带责任。更何况，就是在转租合同中也存在突破合同相对性的现象：当因为承租人拖欠租金出租人要解除租赁合同时，次承租人享有代位清偿权，直接向出租人支付承租人欠付的租金和违约金。对此，《民法典》第719条做出了规定。

其次，出租人未从转租中获益，自然也不能从中受损，但次承租人行使优先购买权并未损害其利益、并未额外增加其负担。因为在转租之前，承租人已经享有优先购买权，出租人存在一个负担，在转租之后，次承租人享有优先购买权、承租人的优先购买权丧失，出租人的负担仍然是原来的那个，只是行使主体发生了变化，而优先购买权行使主体的变化并不会损害出租人的利益。

最后，将优先购买权赋予次承租人，并未破坏原有的两个租赁关系，承租人仍然存在于原有的体系中，只是丧失优先购买权而已，其他权利义務并未受到影响。因为转租，承租人有所得有所失，失去对租赁房屋的实际使用是一个正常现象，失去附着于对租赁房屋实际使用的优先购买权也是一个正常现象，对其并无不公。

二、承租人优先购买权的行使前提

承租人行使优先购买权的前提是出租人将租赁房屋出卖给买受人，如果出租人没有出卖租赁房屋、买受人没有参与进来，承租人断然无法行使优先购买权。在重庆尚宴餐饮文化有限公司诉苍溪一品天下置业有限公司房屋租赁合同纠纷案（8）中，出租人没有明确的意思表示是否要出卖案涉商铺，承租人就起诉要求出租人披露出卖租赁房屋的信息，法院认定承租人行使优先购买权的条件未成就。

之所以叫前提而非条件，是因为承租人优先购买权的行使条件是同等条件（即承租人以同等条件购买租赁房屋），而“行使条件是同等条件”这个表述学界已经达成共识;为了避免引起混淆，笔者把出租人出卖租赁房屋给买受人称为承租人优先购买权的行使前提。实际上，只有先具备了承租人优先购买权的行使前提，然后才可能讨论承租人优先购买权的行使条件;如果连行使前提都不具备，承租人就不能行使优先购买权，自然也就不存在行使条件，这是二者之间的逻辑关系。有人认为出租人出卖租赁房屋给第三人和同等条件都是承租人优先购买权的行使条件[5][2]77，84，就混淆了二者之间的逻辑关系。

出租人出卖租赁房屋给买受人，这里的出卖和买受人都有研究的必要。

（一）出卖

1.出卖的外延

出卖是指出租人将租赁房屋卖给买受人，双方订立买卖合同（9），自不待言;出卖最常见的情形就是出租人与买受人通过协商进行的买卖，即《民法典》合同编第九章规定的情形，但承租人优先购买权的行使前提中的出卖就不能做如此理解。《民法典》合同编第九章中的买卖中出卖人是为了获得价款、买受人是为了获得标的物的所有权，双方经过协商，出卖人将标的物的所有权移转给买受人，买受人向出卖人支付价款;这个交易是出卖人自愿实施的交易，不管其交易目的是为了给员工发年终奖还是厌倦标的物。但是，这里的出卖比《民法典》合同编第九章中买卖的外延要大，只要租赁房屋的所有权即将由出租人移转给第三人、第三人即将向出租人支付价款，就是出卖;至于出租人是否自愿出卖，则在所不问：不管是出租人自愿出卖或被迫出卖，不管是为了资金回笼还是破产财产处理。因为在出租人被迫出卖租赁房屋的情况下，出租人的背后另有他人（10），并且在法律评价上该他人比出租人更为重要（买受人也是向该他人而非出租人支付价款）;该他人之所以强迫出租人出卖租赁房屋，是为了获取该房屋的价款，至于房屋的买受人为谁则不为其关心，也不会影响其利益;而承租人行使优先购买权的条件是同等条件，会支付和第三人相同的价款、甚至更多（关于这点，下文将会详细论述），不会损害该他人的利益——当然，也不会损害出租人的利益。

因此，抵押权实现中的变卖、折价、拍卖，破产财产的拍卖，法院强制执行的拍卖，都属于《民法典》第726条的出卖。修订前的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为《房屋租赁司法解释》）第23条对前者作出了规定，《最高人民法院关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示的答复》（11）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称为《拍卖、变卖财产规定》）第11条和第13条对后者作出了规定（12）。

2.拍卖

然而，在拍賣租赁房屋时，承租人如何行使优先购买权？我国理论界和实务界对此存在争议，主要有三种观点。第一种是“跟价法”。它主张承租人只能和其他竞买人一样参与到竞价中，只有出价最高、成为最高出价者时才能与出租人成立租赁房屋买卖合同。修订前的《房屋租赁司法解释》第23条、《民法典》第727条就是这种观点的体现[1]315[6]。第二种是“询价法”。它主张承租人不参与到竞价中，等到其他竞买人竞价结束（即出现最高价）时，承租人才出手与最高出价者竞争，最高出价者只有报以更高出价才能战胜承租人，竞拍成功。《拍卖、变卖财产规定》第13条就是这种观点的体现。第三种是“同价法”（13）。它主张承租人不参与竞价，等到其他竞买人竞价结束时，他行使优先购买权就能够与出租人成立租赁房屋买卖合同，他无需与最高出价者竞争，直接优先于最高出价者。

“跟价法”中承租人的优先购买权实际上并不存在，因为承租人和其他竞买人处于一样的法律地位，并不享有任何优先性。“询价法”中承租人与最高出价者竞争，这与以普通竞买人身份参与到竞价中并无实质区别——区别就是，后者是与很多普通竞买人竞争，前者是只与最高出价者一个竞买人竞争——承租人仍然和竞买人处于一样的法律地位，优先购买权的优先性并没有体现出来;如此行使优先购买权，优先性并未体现出来（14）。“同价法”则是将承租人置于优先的地位，并不参加竞价，只要报以同等条件就能够优先于最高出价者和出租人成立租赁房屋买卖合同，如此行使才是真正地体现出优先购买权的优先性。

然而，我国理论界与实务界的主流观点却是“跟价法”而非“同价法”，理由主要是：第一，损害最高出价者的利益。拍卖中众多竞买人参与竞争，最终却只有一个获胜者，这就需要所有竞买人付出一定的时间、金钱和精力进行斗智斗勇;在经过多轮角逐出现最高价后，因为承租人行使优先购买权，最高出价者却不能竞买成功，这就损害了最高出价者的利益。第二，破坏拍卖的游戏规则。拍卖作为一种特殊的买卖方式，设有特殊的程序，采“价高者得”规则（这也是吸引众多竞买人参与的魅力之所在）;如果允许承租人行使优先购买权就优先于最高出价者，就会破坏“价高者得”规则，损害拍卖的公信力。第三，致使参与竞买人减少，拍卖价格低。如果允许承租人行使优先购买权就优先于最高出价者，就会破坏“价高者得”规则，就会打破竞买人的合理预期，就会导致人们不愿参与拍卖;由于参与竞买的人数减少，自然也会影响到房屋的拍卖价格。就像王泽鉴教授所言：“在强制拍卖之情形，优先承买权若亦得行使，应买人势必锐减，卖价难免偏低……”[7]总而言之，在拍卖中允许承租人行使优先购买权，就是以牺牲最高出价者的利益来优惠承租人。

这些理由固然正确，却没有注意到，在出租人自愿出卖租赁房屋、出租人与买受人通过协商确定合同价格等内容的普通买卖中，承租人行使优先购买权就能够优先于买受人，也是以牺牲买受人的利益来优惠承租人。具体来说，在买受人经过与出租人艰难的谈判、付出诸多的交易成本后终于与出租人成立租赁房屋买卖合同，不料半路杀出个程咬金，承租人行使优先购买权，此举会导致双重买卖的局面，两个房屋买卖合同都成立都有效，出租人应当向承租人履行，买受人与出租人之间的买卖合同自然就无法履行，并且法律对其并无任何救济（关于这点，下文将会详细论述）。与此同时，承租人尽管成功地与出租人成立租赁房屋买卖合同，但他并没有经过任何努力，也没有付出交易应付出的成本。易言之，法律强行剥夺买受人的劳动果实给承租人，买受人辛辛苦苦努力后与出租人确定的合同内容被承租人直接拿去，本应该由承租人负担的交易成本转嫁到买受人身上，承租人不劳而获的代价是买受人竹篮打水一场空[8]420-427。

有人说，“就此而言，《拍卖、变卖财产规定》第16条为保护优先购买权人，不惜改变《拍卖法》规定的拍卖规则，以至于严重损害其他竞买人或出卖人的利益，在价值判断上显然不可取。”[2]83-84这种观点是为了尽可能地消除承租人优先购买权制度带来的弊端，其出发点是好的，但违反了“相同事物应当为相同处理”原则。拍卖和普通买卖一样都是买卖，在买受人与承租人发生利益冲突时，两种情形下买受人的法律待遇应当相同，两种情形的法律处理结果应当相同。“跟价法”除去了承租人优先购买权的行使给拍卖造成的损害，却违反了“相同事物应当为相同处理”原则;而“同价法”尊重了“相同事物应当为相同处理”原则，但无视承租人优先购买权制度的弊端、给拍卖造成的损害。由此可见，采“跟价法”还是“同价法”只是一个价值选择问题，只不过一个选A一个选B。

笔者认为，既然承认承租人优先购买权是一个合理的制度、既然在普通买卖中法律在买受人和承租人之间将天平偏向了承租人，那么在拍卖中，法律没有理由改弦易辙、将天平偏向出租人，从而放弃对承租人的优先保护;因此，本文选择“同价法”。

（二）买受人

1.不包括出租人的近亲属

当下中国部分城市对房屋买卖中买受人的资格有户籍、社保缴纳年限等诸多限制，承租人自然符合这些要求才可能行使优先购买权。此外，买受人也不能是出租人的近亲属，否则，承租人也不能行使优先购买权。

之所以如此，是因为当出租人将租赁房屋出卖给自己存在婚姻关系、血缘关系、拟制血缘关系的近亲属时，除了经济因素之外，该交易往往还会夹杂着情感因素，这种情感因素往往又对买卖合同的成立起到重要的作用（比如出租人本来无意出卖租赁房屋但念于近亲属的请求而同意出卖，再如将租赁房屋低于市场价格出卖给近亲属），使之有别于与普通买受人之间订立的买卖合同。为了强化家庭成员之间的伦理道德、促进家庭和睦稳定，法律应当维护近亲属之间的这种情感利益;因此，承租人就不能行使优先购买权。对于这种情形，《民法典》第726条第1款的但书、修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第2项做出了规定。在比较法上，《德国民法典》第570b条第1款后段也规定，出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的，承租人不能行使优先购买权。

对于这种情形，有人认为这是近亲属优先购买权，修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第2项规定了一个新的优先购买权，并且该优先购买权的效力高于承租人优先购买权、低于共有人优先购买权[9]。笔者对此不敢苟同，理由有四。第一，优先购买权是指当标的物出卖给第三人时权利人享有的优先于第三人购买到标的物的权利，是权利人优先于第三人的权利;因此，如果出卖人没有将标的物出卖给第三人，不存在第三人，自然也就没有优先可言，权利人无法行使优先购买权。修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第2项规范的是出租人将租赁房屋出卖给自己近亲属的情形，这里只有出租人和出租人近亲属两个人，并无第三人;既然没有向出租人购买房屋的第三人存在，何来近亲属的优先？何来近亲属的优先购买权？第二，假如真的如其所言存在近亲属优先购买权并且该优先购买权的效力高于承租人优先购买权，那就应该发生在如下情形：出租人将租赁房屋出卖于买受人，然后出租人将该事实通知近亲属和承租人，近亲属主张行使优先购买权，承租人也主张行使优先购买权，由于近亲属享有优先购买权，此时出租人只能将租赁房屋出卖给近亲属。很明显，修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第2项规范的并非这种情形。第三，假如真的如其所言存在近亲属优先购买权，当出租人未通知近亲属而将租赁房屋出卖给第三人则构成侵权，侵害近亲属的优先购买权。而实际上不论是根据修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第2项，还是其他法律规范，出租人将租赁房屋出卖给第三人时并无义务通知近亲属，没有通知义务自然就不会构成侵权。第四，假如真的如其所言存在近亲属优先购买权，那么当出租人将租赁房屋出卖给第三人时，数个近亲属都可以行使优先购买权;如果数个近亲属都行使的话，可能就会出现争议。而在修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第2项情形中，买受人只与一个近亲属发生冲突，根本不是数个近亲属之间因为行使知情同意权而发生冲突（15）。综上所述，当出租人将租赁房屋出卖于自己的近亲属，这构成承租人行使优先购买权的障碍，但并非赋予近亲属优先购买权。

2.包括与出租人具有特殊关系的人

此外，在现实生活中，向出租人购买租赁房屋的买受人可能不是出租人的近亲属，而是与其存在恩情、友情、爱情等特殊关系的人，比如资助自己读完中学的善人、被父母棒打鸳鸯而被迫分手的前女友（16）;基于这种特殊关系，本来并无卖意的出租人应其要求可能就会出卖租赁房屋、本来要高价出卖房屋的出租人可能就会降低出卖价格。那么，他们能否像近亲属那样构成承租人行使优先购买权的障碍？

《江苏高院房屋租赁意见》第9条规定：“承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。”很明显，该意见认为与出租人存在特殊关系和存在近亲属关系一样，都构成承租人行使優先购买权的障碍;而修订前的《房屋租赁司法解释》并没有规定，其第24条第2项只规定了近亲属关系，并没有规定什么特殊关系（17）。

《江苏高院房屋租赁意见》第9条与修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第2项相比，笔者认为前者更合理。当买受人与出租人存在特殊关系，并且该特殊关系对出租人是否出卖房屋或出卖房屋的条件存有重大影响的（18），那就意味着出租人是基于该买受人的特定身份而将租赁房屋出卖于他，该特定身份已经成为影响房屋买卖的重要因素，这种特定身份和近亲属身份一样具有专属性，这种情形下如果允许承租人行使优先购买权，对出租人则有失公允。不可否认，不论是恩情还是友情抑或爱情，这些特殊关系在我国目前都没有获得侵权法的保护。比如某人死亡后，其好友尽管非常伤心，甚至伤心到要自杀的程度，却无法得到任何精神损害赔偿;其配偶并不伤心（甚至非常开心），却能够从侵权行为人处得到精神损害赔偿。法律之所以如此，是因为特殊关系的主观性很强、识别性很低，很难从法律上进行准确界定，不像近亲属关系能够清晰地辨认和确认（19）。笔者认为，仅仅因为主观性强、识别性低就一概否认则过于武断，应该给以当事人证明的机会，实际上在法国就多次出现这样的判决（20）。同理，当出租人与买受人存在恩情、友情、爱情等特殊关系的，如果出租人（或买受人）能够举证证明该特殊关系影响到其是否出卖（或购买）房屋或出卖（或购买）房屋的条件，就构成承租人行使优先购买权的障碍，承租人就不能行使优先购买权。

三、承租人优先购买权的行使条件

（一）同等条件的功效

一旦出租人出卖租赁房屋给买受人，承租人优先购买权的行使前提就具备了，承租人就可以行使优先购买权;然而，承租人要行使优先购买权、意欲获得租赁房屋的所有权，需要具备一定的条件。该行使条件就是同等条件，即承租人以同等条件购买租赁房屋。

之所以有同等条件的要求，是为了保护出租人的利益，让出租人的实质利益（21）并不因交易对象的变化而有所损害;易言之，它是出租人选择交易对象自由受到限制后的一个保护措施，是为了实现出租人与承租人之间的利益平衡（22）。也正是因为有同等条件的存在，优先购买权给出租人带去的仅仅是选择交易对象自由的丧失，这种不利后果是一种非实质利益，出租人的实质利益并不受影响（23）。

（二）同等条件不足以保护出租人

然而，出租人的实质利益真的不会因此而遭受影响？承租人优先购买权作为一个法定权利，它是租赁房屋所有权上的一个负担，与没有任何权利负担的房屋相比，理性的潜在买受人往往都不会选择租赁房屋;因为优先购买权这个负担的存在将会给自己带来不利——如前所述，自己付出一定的交易成本与出租人力尽艰难的谈判后，承租人行使优先购买权就会让自己的努力付之东流——因此，当出租人出卖租赁房屋时，承租人优先购买权这个负担要么吓跑潜在的买受人，要么会让买受人或减少出价、或延长履行期限、或不再提供担保……后者是对出租人实质利益的侵害，因为交易对象的减少会使交易价格的减少、履行期限的延长会让出卖人较晚获得价款、不再提供担保会让出卖人承担价款债权不能实现的风险。所以，买受人在购买租赁房屋时往往都压价，使得出租人被迫接受较低的价格;现实生活中某些房屋所有权人为了保护自己对房屋的自由处分权不受租赁权的限制，宁愿牺牲出租房屋带来的租金收益，也让房屋空着[10]。也正因如此，出租人经常与买受人串通起来，虚构较高的交易价格，吓走承租人。

更何况，出租人与买受人就买卖租赁房屋协商后达成的合意，具有较大的主观性，面对不同的交易对象，出租人可能会报以不同的价格，比如看到买受人与自己是校友或长得好看等，出租人降低交易价格（24）。此时承租人若以相同的价格购买，也明显不当。也正因为如此，现实生活中出租人经常与买受人串通起来，通过虚构较高价格的方式吓走承租人，避免其行使优先购买权。

（三）同等条件的新解

由此可见，优先购买权给出租人带去的不仅仅是选择交易对象自由的丧失，还有实质利益的损害;而合理的承租人优先购买权制度应当消除这点。笔者认为，同等条件应当理解为承租人与出租人之间的房屋买卖合同的价款、支付方式、履行期限、履行地点等方面与买受人与出租人之间的房屋买卖合同相同，此外承租人再支付一定比例的价款，以弥补出租人遭受的实质利益损失。

当然，如果在拍卖的情况下，由于最高价是由竞争产生，影响出卖价格的上述因素并不存在;所以，同等条件就是指价款、支付方式、履行期限、履行地点等相同，承租人无需再额外支付一定比例的价款。

四、承租人优先购买权的行使期限

承租人优先购买权的行使期限是指承租人接到出租人的出卖通知后行使优先购买权的期限，超过该期限承租人未行使的，视为放弃优先购买权，该权利自然就消灭。根据《民法典》第726条第2款，行使期限为15日，毫无疑问该15日应当从承租人接到出租人的通知之日起计算;然而，出租人又该何时通知承租人呢？

关于出租人的通知时间，我国理论界和实务界主要有两种观点：一是事前通知，出租人在与买受人订立租赁房屋买卖合同之前就应当通知承租人;二是事后通知，出租人在与买受人订立租赁房屋买卖合同之后再通知承租人。

（一）事前通知的不妥

關于出租人通知时间，不论是之前《城市私有房屋管理条例》第8条的“房屋所有权人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人”、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》（以下简称为《民法通则意见》）第118条的“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人”、《合同法》第 230 条的“出租人应在出卖租赁房屋之前的合理期限内通知承租人”、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》第42条的“抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;”、《房屋租赁司法解释》第23条的“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5.日前通知承租人，”还是现在《民法典》第726条的“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，都是事先通知，然而，这些规定合理吗？

在事先通知中，出租人向承租人通知的内容只能是交易意图（即拟出卖租赁房屋的意向），潜在买受人的身份信息，可能的交易条件，抑或其他;但无论如何不可能是与买受人房屋买卖合同的具体条件（如价格、履行期限），因为此时买卖合同尚未成立（25）。如此一来，出租人的通知就没有意义，因为此时并不存在同等条件，它的到来无法让承租人决定是否行使优先购买权，此时就开始计算15日对承租人明显不公平。由此可见，只有事后通知才可能出现同等条件，此时开始计算才公平合理。

（二）与相关辩解的商榷

有人认为事先通知可行，并且根据买卖条件的产生源分为两种情形。“其一，如买卖条件系卖方自定，则卖方可以此通知先买权人是否购买。如其不愿购买，嗣后在第三人以该条件或高于该条件而与出卖人订立合时，即不得再主张先买权。如卖方因无人应买而降低条件时，仍应通知先买权人，以确定其是否购买。其二，如买卖条件系由第三人提出，出卖人在准备承诺之前应将该条件及意欲承诺之意思通知先买权人，以确知其是否愿买。一旦先买权人决定购买，应立即通知出卖人，嗣后出卖人不得以他人有更优条件为由予以拒绝。”[11]笔者对此不敢苟同。由卖方或买方自定的所谓买卖条件并非真正的买卖条件，一旦出租人降低报价或买受人提高了报价（26），同等条件就不复存在，承租人就需在新的交易条件下重新跟进，这就产生了同等条件不确定的循环怪圈;因此，以交易意向作为通知内容，只会徒增交易成本[12]。由此可见，由卖方或买方自定的所谓买卖条件不具备确定性，自然就没有法律约束力，这样的通知没有意义。

还有人认为事先通知可行，没有同等条件承租人也可以行使优先购买权;因为优先购买权的行使可以不需要第三人的介入，它存在于两种情形中：一种情形是出租人有出卖房屋的意向后询问承租人，承租人愿意购买，双方协商一致订立买卖合同;另一种情形是出租人无意出卖租赁房屋时承租人向出租人提出购买意愿，出租人愿意出卖，双方协商一致订立买卖合同[13]。笔者对此也不敢苟同。不论是出租人主动询问承租人是否购买还是承租人询问出租人是否出卖，都是非常好的做法，因为这样能够避免买受人的介入，从而避免给买受人造成的不公平。笔者在十几年前就提出这样的建议，并且命名为“承租人先行购买制度”[8]433-435;但笔者提出该建议是为了取代不合理的承租人优先购买权制度，它不是承租人优先购买权制度的组成部分。优先是比较的结果，要有比较才会有优先，没有比较的对象则无所谓的优先;承租人优先购买权中的优先是指承租人和第三人相比优先，即承租人和第三人都给出租人提供相同的购买条件，出租人只能把租赁房屋卖给承租人。也正是因为如此，承租人优先购买权制度才构成了对出租人选择交易对象自由的限制，在上述出租人主动询问承租人是否购买和承租人主动询问出租人是否出卖两种情形中，出租人自愿地将租赁房屋出卖给承租人，出租人选择交易对象的自由并未受到限制。因此，承租人优先购买权的行使需要第三人的介入，没有第三人介入的事先通知不可行。

（三）事后通知的合理性

有人认为事后通知存在不足，“若优先购买权人在收到通知后行使优先购买权，就会在出卖人与优先购买权人、出卖人与第三人之间成立双重买卖，第三人订立合同的目的可能会因此落空，因而对出卖人和第三人不利”[14]。的确如此，但这个不足是承租人优先购买权制度先天内含的，优先保护承租人必然会损害买受人的利益。

以上分析表明，事先通知不合理，合理的是事后通知;那么，出租人在与买受人订立租赁房屋买卖合同之后多久内应当向承租人通知呢？笔者认为，这个期限越长，对承租人和买受人越不利，越早通知越好;因为法律给出租人课加通知义务的目的就是为了保障优先购买权被迅速快捷地行使，并使当事人之间的法律关系尽早确定。有鉴于此，有人建议，“出卖人应在其与第三人订立买卖合同之后，立即向优先购买权人为通知。至于‘立即应作何理解，视乎个案中的具体情形来确定，如考虑出卖人与权利人间联络的便利程度、可能的通讯方式等因素。”[15]笔者赞同该建议，但“立即”与《民法典》第726条中的“合理期限”一样不明确，在实践中也容易引发争议;为了给当事人提供确定的预期，同时也是为了确保法律适用的一致性，笔者认为应当像修订前的《房屋租赁司法解释》第24条第3项那样确定为一个明确的期限，3日则较为合适。

综上所述，出租人应当在与买受人订立租赁房屋买卖合同之后的3日内通知承租人，承租人应当在接到通知的15日内行使优先购买权。

五、承租人优先购买权的行使后果

承租人在接到出卖人的出卖通知后经过考虑决定行使优先购买权的，他应该向出租人作出“我愿意以同等条件购买租赁房屋”的意思表示;基于承租人优先购买权形成权的性质（27），该意思表示为承诺，到达出租人时生效，此时承租人与出租人之间的租赁房屋买卖合同成立。加上之前出租人与买受人之间已经成立了租赁房屋买卖合同，此时就出现了两个标的物相同、内容相同、出卖人相同、仅买受人不同的房屋买卖合同，即双重买卖的局面。

（一）双重买卖的履行顺序

由于两个房屋买卖合同的主体都合格、意思表示都真实、内容都不违法，两个房屋买卖合同都有效;既然两个房屋买卖合同都有效，两个房屋买卖合同都应该履行，在两个房屋买卖合同中出租人都负有向对方移转租赁房屋所有权的义务。由于是同一个标的物，出租人不可能既向承租人又向买受人履行该义务，而只能向其中一人履行;那么，出租人应当向谁履行呢？

有人认为，“具体向谁履行，因为出卖人还是标的物的所有权人，故其应当享有决定权。出卖人履行了标的物交付义务的买卖关系将因此而消灭，而另一个未得到履行的买卖关系，将应由出卖人对其承担履行不能的赔偿责任。”[16]笔者对此不敢苟同。承租人优先购买权之所以是优先购买权，就是因为承租人相对于买受人优先;所以，在两个房屋买卖合同都已生效、都应该履行的情况下，承租人应当优先于买受人，出租人只能向承租人履行而不能向买受人履行。

（二）买受人的救济

出租人向承租人履行合同义务后，他就无法向买受人履行，买受人就会遭受损害，但出租人却无需向买受人承担违约责任;因为出租人正常出卖自己的房屋，并未违反任何义务，却由于承租人行使优先购买权而要莫名其妙地承担损害赔偿责任，这对其明显不公。

买受人遭受损害却得不到法律的救济，这对其未免不甚公平;为了避免该种局面对买受人的不公，有人提出“出卖人可考虑在与第三人订立的合同中约定该合同的履行以先买权人不行使先买权为条件，或者约定在先买权行使的情况下，出卖人保留对该合同的解除权”的建议[11]。笔者认为该建议并无必要。在出卖租赁房屋时出租人就已经告诉买受人该房屋上存在租赁关系，由于承租人优先购买权是一个法定权利，买受人就应当知道自己欲购房屋上存在优先购买权，这是一个负担，自己与出租人订立房屋买卖合同之后承租人可能会行使优先购买权;但他仍然与出租人订立买卖合同，说明他自愿承担该负担带来的不利后果，这是一种冒险（买受人赌承租人不会或不能行使优先购买权）。如此一来，上述约定对买受人的保护就显得多余。

（三）移转房屋所有权义务的履行

出租人向承租人履行房屋买卖合同的主要义务本来包括交付房屋和移转房屋所有权两项，由于承租人已经实际占有租赁房屋，交付房屋的义务通过简易交付即可，值得关注的是移转房屋所有权的义务。

需要注意的是，出租人是否履行该义務、承租人能否取得租赁房屋的所有权，取决于出租人是否与承租人办理房屋所有权变更登记;只有办理了房屋所有权变更登记，承租人才能取得租赁房屋的所有权。如果没有办理房屋所有权变更登记的，作为买卖合同的买方，承租人有权要求出租人协助自己办理房屋所有权变更登记;作为买卖合同的卖方，出租人有义务协助承租人办理房屋所有权变更登记。如果出租人不履行该义务，就构成违约，并且是根本违约（因为这导致承租人订立买卖合同的目的无法实现）;由于不存在抗辩事由，出租人应当向承租人承担违约责任。

此时，出租人的违约责任形式应当是继续履行而非损害赔偿，因为只有继续履行才能让承租人取得租赁房屋的所有权，才能实现房屋承租人优先购买权制度的目的。如果出租人向买受人履行、就租赁房屋与买受人办理所有权变更登记的，由于买受人的恶意，承租人可以向法院起诉撤销该登记，然后再申请向自己履行。

六、结语

《合同法》第230条规定了房屋承租人优先购买权制度，由于固有的缺陷，这些年主张在立法上废除房屋承租人优先购买权制度的建议不绝于耳（28）;但该建议并未被《民法典》采纳，《民法典》仍然用了第726条、第727条、第728条三个条文规定了房屋承租人优先购买权。这就说明，在立法者看来，房屋承租人优先购买权制度是一个合理公正的制度;如此一来，在研究房屋承租人优先购买权制度、理解《民法典》上述三个条文时，就不能不以此作为出发点。

最高人民法院在《民法典》出台后、实施前对相关司法解释进行了清理、修订和起草，其中对各分编出台了新的司法解释，如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉继承编的解释（一）》（29），但并无合同编。可以预计，在不久的将来关于合同编的解释也会出台。由于《民法典》第726条对房屋承租人行使优先购买权的规定并不清晰明确，相应合同编的司法解释中会有房屋承租人行使优先购买权的内容。结合上文分析，笔者对《民法典》第726条的司法解释提出如下建议：

第N条：出租人出卖租赁房屋给非近亲属的第三人时，應当告知其租赁关系的存在;在与第三人订立房屋买卖合同的3日内，出租人应当通知承租人;居住用途的承租人行使优先购买权的，应当在接到通知的15日内行使并且以同等条件行使，其中其支付的价款应超过出租人与第三人之间房屋买卖合同价款的一定比例。

前款所称出卖，情形包括出租人非自愿出卖，形式包括拍卖。拍卖租赁房屋的，应当在拍卖公告中标明该房屋存在租赁关系的事实。拍卖过程中，有最高应价时，承租人表示以该最高价买受的，则拍归承租人;而承租人不作表示的或虽做表示但低于该最高价的，则拍归该应价最高的竞买人。

注释：

（1）《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》已明确指出：“《东北城市房产管理暂行条例》中关于‘房屋出租出典出卖，原房户有继续承租承典或购买之优先权的规定，就是为了保护房户，使其不因房东行使房权而遭受损失。”

（2）商业用途的承租人是不应当享有优先购买权，还是不应当行使优先购买权？实际上优先购买权的享有和行使并非一回事，基于篇幅的考虑，本文忽略这种区别。

（3）《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

（4）对此，常鹏翱教授说道：“还应注意，法定先买权的类型取决于法律规定，若法律明确规定了先买权，自然没有问题;若法律未明确规定，不能因此断然认定没有先买权，而是应借助文义解释、体系解释、目的解释等方法予以细化，或借助类推适用等方法予以补充。”参见常鹏翱：《论优先购买权的行使要件》，载《当代法学》2013年第6期。法定优先购买权的类型如此解释，出租人优先购买权的行使也应做如此解释。

（5）比较遗憾的是，《民法典》第726条并没有要求承租人占有使用租赁房屋;形成对比的是《民法典》第725条，它要求承租人按照租赁合同占有租赁物。

（6）案件文书号：江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初2569号民事判决书。

（7）案件文书号：上海市静安区人民法院（2020）沪0106民初27162号民事判决书。

（8）案件文书号：四川省苍溪县人民法院（2021）川0824民初945号民事判决书。

（9）在江苏楷益智能科技有限公司诉江苏亿泰重工机械有限公司承租人优先购买权纠纷案（案件文书号：江苏省无锡市滨湖区人民法院〔2020〕苏0211民初7841号民事判决书）中，尽管出租人亿泰公司已向承租人楷益公司发送了有关承租人可行使优先购买权的通知，但事后亿泰公司与第三人精益公司并未签订不动产买卖合同，因此，法院认定原告无权行使优先购买权。

（10）有人认为如果租赁房屋被强制执行拍卖的，承租人不能行使优先购买权，因为拍卖的出卖人是人民法院等执行机关而非出租人，不符合《合同法》第230条的规定。参见王利明主编：《中国民法典学者建议稿及立法理由·物权编》，法律出版社2005年版，第217页;袁锦秀：《优先购买权法经济学分析》，中国民主法制出版社2006年版，第185页。有人认为如果出租人破产、租赁房屋被破产管理人出卖的，承租人不能行使优先购买权，因为出卖人是破产管理人而非破产人（出租人）;何震、王勇：《破产程序中承租人优先购买权解析》，载《法律适用》2008年第7期。这些观点没有透过现象看本质。出租人作为租赁房屋的所有权人应该享有房屋的出卖价款，但因为某种原因自己的房屋被他人强制出卖的，出卖价款先满足该他人，如有剩余则归出租人;所以不管谁在出卖、以谁的名义出卖，实际上都是出租人在出卖。

（11）该答复明确指出：“拍卖属于出卖的特殊方式之一，出租人拍卖出租房屋情形下，承租人依法享有同等条件下优先购买的权利。”

（12）对于破产财产拍卖中承租人的优先购买权，虽然并无法律规定，但最高人民法院的态度是支持的。在贵州大有风机实业有限公司与贵州鼓风机总厂破产清算组等优先购买权纠纷再审案（案件文书号：最高人民法院（2013）民申字第278号民事裁定书）中，最高人民法院认为：“依照相关法律规定，优先购买权的行使以同等条件为前提，而本案的拍卖、变卖和优先购买权的行使发生在破产程序之中，与通常情况下的租赁合同房屋所有权人转让时承租人主张优先购买权明显不同。基于破产程序中行使优先购买权的特殊性，本案中，春秋拍卖公司设定提交报名手续和缴纳相应保证金的变卖程序，目的在于甄别出有实力的潜在购买人，最大限度地保护破产债权人的整体利益，并无不妥之处。大有风机公司在第三次变卖程序中因没有按照要求提交报名手续和缴纳相应保证金，二审法院认定其行为应视为是放弃行使优先购买权，并无不当。”根据反面解释，如果大有风机公司按照要求提交报名手续和缴纳相应保证金，接下来就可以行使优先购买权。

（13）需要说明的是，“同价法”是笔者发明的一个名词。之所以发明新名词，是因为目前学界对于这种观点并无特定名称;之所以发明这个名词，是因为“同价法”既能够与“跟价法”“询价法”并列，又能够表示出“同等条件”的含义。

（14）在批评某种观点时，史浩明、张鹏教两位教授说道：“优先购买权人可以优先和出卖人进行谈判，磋商价格，而此时第三人仍可以参与竞买，抬高价格，在这种情况下，优先购买权人的优先购买权还有什么价值呢？其和普通买卖合同的订立又有什么区别呢？”参见史浩明、张鹏：《优先购买权制度的法律技术分析》，载《法学》2008年第9期，第83页。笔者认为，这种批评放在这里也同样合适。

（15）有人认为，当出租人愿意出卖房屋给近亲属而数位近亲属均有购买意图时，应当由数位表示愿意购买的近亲属协商确定;协商不成的，按照近亲属的顺位确定购买顺序。参见曹丽莎：《近亲属“优先购买”的设立基础及适用》，载《法制博览》2016年第11期。这种观点明显不当，此时出租人享有与谁订立合同的自由，他可以自主地决定将租赁房屋出卖于哪个近亲属。

（16）有人对《房屋租赁司法解释》第二十四条第二項仅限于近亲属的狭窄进行了批评，但其仅将其扩展至与其有赡养关系的丧偶儿媳或女婿，仍然限定于家庭成员。参见陶郑忠、杨立转、孙猛：《特殊身份关系可排除优先购买权的行使》，载《人民司法》2015年第22期。在笔者看来，这样的范围过于狭窄。

（17）尽管修订前的《房屋租赁司法解释》第二十四条第二项没有规定特殊关系，但是在解释该项时，该司法解释的制定者却又把特殊关系与亲属关系并列。参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第331页。

（18）现实生活中就发生过这样的案件，出租人明确表示非买受人不卖，如马XX诉朱XX承租人优先购买权纠纷案（案件文书号：河南省伊川县人民法院〔2009〕伊四民初字第49号民事判决书）。在本案中，法院认为：“朱XX同马XX私交甚好，明确表示此房非马XX不卖，这是一种带有人情性质的购买条件，马XX同朱XX没有这种特定的关系，不具备‘同等条件。”在该案中，如果承租人马XX行使优先购买权明显不当，法院为了阻止其行使优先购买权而把友情等特殊关系作为行使优先购买权的同等条件，也不妥当;实际上，由于出租人与买受人之间具有特殊关系，就能够阻止承租人行使优先购买权，并不需要借助于同等条件。因此，《江苏高院房屋租赁意见》第9条将特殊关系纳入同等条件的范畴，并不妥当。

（19）关于近亲属的范围，《民法典》第1045条第2款明确做出规定：“配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。”

（20）在造成死亡的情况下，《法国民法典》第1382条并不要求死者与赔偿请求者之间存在法律上的关系，因此，与人姘居的女子对其姘夫死亡引起是损害可以获得赔偿（最高法院混合庭，1970年2月27日）。与人姘居的女子无业，其姘夫（因他人原因死亡），上诉法院作出判决驳回该女子就姘夫死亡而提出的赔偿请求。这一判决被最高法院撤销（最高法院刑事庭，2001年5月29日）。参见《法国民法典》，罗结珍译，法律出版社2005年版，第1085页。

（21）《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（以下简称为《上海高院房屋租赁解答》）第18条将该种利益称为“实体利益”，虽然本文称之为“实质利益”，但表达的意思与之相同。

（22）有人认为，“同等条件作为平衡优先购买权人、所有权人与第三人之间利益的基点，在法律上具有特殊的意义。”参见许尚豪、程思：《优先购买权制度中“同等条件”的法律思考》，载《山东警察学院学报》2017年第3期。这种说法并无不当，但实际上同等条件主要是平衡优先购买权人与所有权人之间的利益，与第三人（买受人）关联不大。

（23）所以，有关同等条件的判断，自然只能选择绝对同等说而不能选择相对同等说。有人认为，“在价格和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，如果没有影响，则应当认定为同等条件。”参见王利明：《物权法研究》（上），中国人民大学出版社2007年版，第747-748页。这种观点并不妥当，因为其他交易条件肯定会影响到出租人的利益。

（24）当然，这是合同自由原则的体现。

（25）在曾淑兴诉广州越通房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷案（案件文书号：广东省广州市越秀区人民法院〔2021〕粤0104民初13090号民事判决书）中，法院明确指出：“因被告发送的催告函件内容中仅表明其拟出售涉案房屋，但就出售方式、成交价格、交易期限等均未作告知，原告无法仅凭该通知作出是否购买的意思表示。”

（26）通常情况下二手房买卖合同的订立是一个双方当事人不断协商的过程，很少出现一方提出条件后对方就答应的情形。

（27）关于承租人优先购买权的性质，理论界和实务界仁者见仁智者见智，但主要的两种观点就是形成权与附强制缔约义务的请求权。对于这个问题，笔者赞同形成权说，详细论证参见杨会：《房屋承租人优先购买权制度之反思》，载易继明主编：《私法》第5辑第2卷，北京大学出版社2005年版，第414-416页。

（28）笔者早在2005年的一篇文章中就提出该建议，该建议的详细论述参见杨会：《房屋承租人优先购买权制度之反思》，载易继明主编：《私法》第5辑第2卷，北京大学出版社2005年版，第435页。

（29）这三个司法解释都是在2020年12月29日出台，在2022年2月24日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》也出台了。

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On Exercising of Lessees Preemption Right：

Focusing on the Article 726 of “PRC Civil Code”

YANG Hui

（College of law， Chengdu University of Technology， Chengdu Sichuan 610059， China）

Abstract：The lessees exercising preemption right only refers to the lessee for residential purposes and does not include the lessee for commercial purposes. The foundation of exercising is that the lessor sells the rental house to the third party， and the sale also includes the realization of the mortgage in the sale， discount， bankruptcy property auction and the auction enforced by the court， and the third party couldnt be lessor close relative. The condition of exercising is equal condition， which means not only the house price and payment method is same， but also the lessee should pay an additional percentage of the house price. The period of exercising is that the lessor notices the lessee within 3 days after the establishment of the rental house sales contract with the third party， and the lessee shall exercise within 15 days after receiving the notice. The consequence of exercising is a dual sale， but the lessor should only perform to the lessee and neednt compensate the third party.

Key words：rental house; lessee; preemption right; exercise

編辑：邹蕊