REITs加速产业地产发展

摘要：产业园区作为地方经济发展的引擎，激发产业园区经营活力意义重大;作为一类基础设施资产，产业园区特点契合公募REITs特性;作为一类投资产品，产业园区REITs体量可观、收益稳健。产业发展和公募REITs一样，都是政府推动，央企作为中流砥柱，两者一脉相承。对于这样大背景大框架的认识，将有助于产业地产商把握好未来趋势，定位好自己在这个大框架中的角色，进一步发展。

关键词：REITs;产业地产;底层资产

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）05-0048-04 收稿日期：2022-03-31

文章来源：本文由方升园区大会供稿。

3月以来，国家发改委、证监会一连串的发文和会议引发了公募REITs领域又一波关注高潮，在我国反平台经济垄断、提倡共同富裕的大背景下，公募REITs的正式运作目前看来是水到渠成、恰逢其时。可以预见，未来REITs必将获得蓬勃发展，而产业地产作为REITs重要的底层资产也将获得运营上的精进。

1 政策层面：推波助澜

1.1 两会代表为REITs发声

今年两会期间，在“推动高质量发展”、资本改革推进的相关议题上，全国人大代表、北京市证监局局长贾文勤介绍：今年拟提出多方面建议中加快REITs专项立法是其中一个重点。具体包括信息披露制度、产品结构优化（如降低多重委托代理关系、减少代理成本、明晰REITs管理人的权责边界、降低监管成本等）、REITs专项业务牌照及鼓励原始权益人成立专业的REITs管理公司、监管制度完善（实现业务全主体、全流程法律责任的全覆盖）等。

由于目前11个公募REITs项目均为试点运行，产品框架设计十分复杂谨慎，后期的改革必然会有针对性地进行制度流程完善。

1.2 基金通平台上线

1月28日，上交所、深交所以及中国结算联合推出了基金通平台，并发布了基金通平台份额转让指引，平台自公告发布之日起施行，为有需求的场外公募REITs投资者提供补充退出渠道。这为产品的流通提供了更为广阔的空间。

此前，公募REITs产品均采用封闭式运作且封闭期较长，这也导致在封闭期内场外投资者只有开立证券账户将REITs托管至场内才能实现退出，给场外REITs投资者的退出带来极大的不便。

而在基金通平台上线之后，场外公募REITs投资者可以通过基金销售机构与做市商在基金通平台进行相应的基金份额转让。根据初期安排，当前基金通平台可支持投资者采用报价转让方式卖出、做市商采用报价转让方式买入基金份额。投资者报价转让买入、做市商报价转让卖出基金份额和询价转让方式的实施时间另行通知。

当前，已经有11家销售机构开通基金通业务权限，后续其余符合条件的基金公司（直销）、银行、第三方销售机构等场外基金销售机构也均可申请开通基金通业务权限。随着首批REITs战略配售的解禁期临近，基金通将大力提升公募REITs产品的流通便利性。

1.3 基金扩募：流通与扩容

3月18日，证监会网站发布的《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》中提到公募REITs下一阶段的重点工作，两项之一便是研究制定基础设施REITs扩募规则。

基金扩募是指封闭式运作的基金在运作期间，由于需要提高投资效益或因其他情形需在前次募集资金的基础上，经过监管机构审批另行募集资金，以扩大资金运行规模的情况。也就是说，原先投的钱效益不错，于是申请扩充资金，扩大投资规模，从而产出更多效益，这是符合投资逻辑的。支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，健全正向激励机制，是形成市场化优胜劣汰，提升REITs整体市场表现的重要途径。

对于扩容，除了现有项目的扩募，多方信息显示，申报公募REITs的项目池也在不断扩容。目前公募REITs正加大在中部地区的项目储备，而不发达地区的产业园“隐形冠军”也是不错的备选资产。

3月21日，国家发展改革委印发《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》，提出推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs。这意味着试点工作告一段落，批量推进已经开启。毕竟目前11只的体量还达不到引进公募REITs产品、实现资金规模化运作、促高质量发展的初衷。

基于政策上的重视程度以及解禁期的逼近，公募REITs今年上半年的重心應该是基于试点产品的运行总结经验，加快完善顶层设计，细化各环节的操作的流畅度和合理性。在此基础上，再考量项目池中的选项，推出新的产品上市发行。这可能也是，在如此高的热度下，最新一期REITs只发行了一个产品（华夏中国交建REIT）的原因。

2 市场和产品层面：稳中有进

我国有近两万个不同类型的产业园区。根据目前公募REITs对于发行的载体要求，底层资产必须具有产权清晰、收益稳定、具备增值潜力等优势。成熟度较高、符合资产形成条件的园区资产主要包含建设在工业用地或科研用地上的研发楼、标准厂房、孵化器和实验室这三类，比较契合公募REITs的产品特性。

同时，产业园区底层资产规模体量大、资产类别丰富、市场交易活跃、定价逻辑清晰，十分具备适合REITs生根发芽的土壤。正因如此，首发阵容里，近半都是产业园区类资产项目。而且基本都是产业园里的“长者”：招商蛇口、上海张江、苏州工业园区，以及物流园区的翘楚-普洛斯和盐田港。

招商蛇口是产业园的龙头，也是上批REITs最快通过审批的项目，于是也最早公布年报。年报显示，自2021年6月7日起至12月31日止，博时蛇口产园REIT实现营业收入8010.60万元，净利润2685.45万元，分红2743.30万元;平均出租率88%，毛利润率84.38%，净利率（不扣除基金层面提取部分）72.54%，已扣除提取到基金层面用于分红的支出后净利率3.82%。年报的各项数据均与去年的招募说明书设置的对应指标高度吻合。其中，可供分配金额为5283.79万元，是招募说明书预测可供分配金额的102%（91，345，691.00元*报告期实际运营天数207天/全年总天数365天=51，804，268.59元）。

总的来说，蛇口REITs从招募说明书到年报，都给出一种感觉：不惊艳，但绝对靠谱。并且，从年报中关于竞争的描述可以看出，项目进一步明确了发展的方向和着力点。

明确竞争整体形势：国际竞争与国内竞争日益融合为一体，出現了国际竞争国内化、国内竞争国际化的趋势;以城市群和产业链为主体的群体竞争，已经成为当前区域竞争的新特点。

园区运营的整体方向：当前，以人工智能、量子信息、移动通信、生命科学等为代表的新一轮科技革命加速推进，园区运营需依靠新技术、新产业、新手段挖掘管理红利，赋能物理空间，回归产品与服务。

园区运营的方针策略：通过应用新兴技术集成各类资源，成为城市与园区科技集成服务商;做精存量，严控增量;找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升，因地制宜制定运营策略。

园区运营重点：加大科技创新型企业的导入力度，与客户融合发展，做强产业生态，探索形成产业园区发展新模式，打造园区核心竞争力。

从这些内容可以看出，蛇口项目在引入REITs，实现重资产剥离后，更加专注于服务高质量发展产业，更适应产业发展的逻辑了。

稳中求进的资产，就是公募金融产品所需的最好的底层资产。正是这种资产转向社会资金变现，更能激活经济的逻辑，激发了地方经济发展更多的想象力。

紧接着，3月17日，广州市发布《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，提出：落实广州市基础设施REITs发展措施，加快完善基础设施REITs推进中涉及国资交易、产权办理及转让、土地使用、特许经营权转让、税收办理等政策措施;研究设立广州市基础设施REITs产业发展基金，加快盘活基础设施存量资产，推动基础设施REITs及相关金融产业快速发展。从制度层面、组织机构层面都加强了对公募REITs的导入。

如果REITs能推动社会资金都动起来，取之于民，用之于产业，再分红于民，那就是最大的内循环。

3 未来趋势：产业运营专业化、体系化、市场化

REITs的制度体系完善后，产业园作为优质的底层资产势必也会有更多的项目释放到市场中来。大量的优质产业园在资产变现后，基金层面后续要在市场上把价格做高，就必须要提高租金，这必然推动园区的运营和服务向纵深发展。

目前优质的运营商是稀缺的，且产业运营是一个复杂的综合体系，并且要能贴合产业的发展因时因势作出变化创新，就笔者目前的观察而言，还没有哪一家可以在产业园的全方位服务上能做到全能全优，标准化的服务架构也是稀缺的。

在公募REITs的推动下，产业园的运营需要更高的效能，就需要精细化管理运营。日常运营管理团队需要有成熟的框架和标准去驾驭更多的服务商来推进园区产业的招商、融资、生态、人才、政策服务、物业、第三方专业服务等环节。市场会快速进行细分，运营服务会更加市场化，国有和私营企业将各展所长，共同推进运营服务的精细化。

4 结语

产业园区作为地方经济发展的引擎，激发产业园区经营活力意义重大;作为一类基础设施资产，产业园区特点契合公募REITs特性;作为一类投资产品，产业园区REITs体量可观、收益稳健。

产业发展和公募REITs一样，都是政府推动，都是央企作为中流砥柱，两者一脉相承。对于这样大背景大框架的认识，将有助于产业地产商把握好未来趋势，定位好自己在这个大框架中的角色，引领自己的进一步发展。

站在历史发展的新起点，笔者认为发展产业园区公募REITs市场正当时。