简析住房限价发展趋势

摘要：价格管制是市场失灵时期的行政调控手段。2016年初以来，全国重点城市特别是一二线城市，不同程度地实施了住房价格管控措施。以价格限制为核心的调控措施迅速稳定了市场、降低了风险、化解了矛盾。但是市场紊乱、品质降低、投机扩大、黑市交易等新问题频繁出现，新的调控措施也不断升级。强烈行政干预措施短期效果显著，长期不可持续。面对当前新的市场环境，只有尽快、适度或择机完善以价格管控为核心的行政调控措施，才能充分发挥市场调配资源的决定性作用，为加快建立房地产市场发展长效机制奠定基础。

关键词：住房限价;市场调控;供需平衡;长效机制

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）07-0045-04 收稿日期：2022-05-12

作者简介：彭纯杰，合肥市房屋交易管理中心。

限制价格政策一般在自然灾害、战争或者通货膨胀严重时使用，在市场这只无形之手失灵的情况下，更好地发挥政府调控的作用。2016年初以来，全国重点城市特别是一二线城市，针对房地产市场存在的新情况、新问题，先后不同程度地实施了住房限价措施，稳定住房价格、稳定社会预期。至今，以住房限价为核心的房地产调控措施已经执行6年时间。此次重点城市维持多年时间的住房限价政策，是在住房价格暴涨、供需严重失衡时期的阶段性、区域性、行政性政策。

1 限价——开启政府指导价格模式

2016年是足以载入房地产市场发展历史的一年，全国重点城市住房价格先后出现了不同程度的大幅增长，合肥、厦门、南京、苏州等地房价在短期内迅速翻倍。对此，各地政府均采取了多轮调控措施，并祭出史无前例的政策——限价（住房价格指导）。持续的房地产市场调控期间，住房限价作为最管用、最核心、最实际的措施，在整个房地产市场调控体系中确实发挥着举足轻重的作用。

一是控制了住房价格快速上涨的势头。住房价格上涨直接原因是供给不足、需求旺盛。由政府指导新建商品住房价格，剥离供需关系，短期内实现了价格控制目标。2016年10月过后，在包括价格控制在内的一系列调控措施综合作用之下，各城市住房价格上涨幅度迅速得以控制。二是稳定了社会对住房价格的预期。各重点城市均设定了住房价格涨跌幅的目标，有效引导预期，居民对于住房消费，尤其是住房投资、提前消费的冲动被遏制。三是降低了房地产市场的系统性风险。从上世纪90年代的日本经济衰退，到上世纪末的亚洲金融风暴，再到2008年的美国次贷危机，绝大多数经济危机、金融危机均与房地产有关，或是导火索，或是加强版，或是重灾区。2016年以来，房地产价格控制作为房地产调控的主要措施，起到了至关重要的作用。四是化解了社会的不满情绪。居民可以以相对较低的价格购买到住房，对于住房消费特别是刚需住房消费群体，一定程度上体现了社会公平、化解了社会矛盾。

2 问题——市场乱象频出

住房价格管制就像其他商品价格控制一样，是一把“双刃剑”，在实现阶段性调控目标的同时，也带来了一系列问题。一是市场体系紊乱。价格由政府调控决定，市场体系尤其是价格由供需关系决定的机制不能有效发挥作用，新建商品住房的商品属性已经受到嚴重剥离。甚至在一定时间和区域范围内，拿地靠运气，定价靠政府，卖房靠摇号。二是住宅品质降低。土地和销售价格由政府限定，消费者不能用自己的“手”和“腿”选择企业和商品，房地产开发企业提升住宅质量的动力随即消失，产生类似于“劣币驱逐良币”现象。实施限价措施后，近几年的住宅建设质量显著下降也就成为必然。各地层出不穷的交房维权事件可以佐证，“逢交必闹”已经成为房地产开发项目的普遍现象，部分城市暴增300%。三是投资投机上升。住房是不动产，但是人口是流动的，资金是流动的。在市场经济环境下，自然人和资金最终都是逐利的。在供需失衡的情况下，限制价格必然导致一二手房价格倒挂，巨大的利益使得投资甚至是投机的资金流入价格洼地，从而导致购房的“赚钱效应”进一步扩大，供需关系紧张的局面不但没有得到缓解，而且越演越烈。四是黑市交易盛行。同样是在利益最大化的作用下，号头费、茶水费、捆绑销售等违规行为屡禁不止。依靠企业自觉承担社会责任的设想，不仅不切合实际，也不符合市场规律。据不完全统计，房地产领域的信访投诉占比超过50%。五是腐败行为合法。价格限制使得有些腐败行为合法化，政府价格管制演变成了开发企业以低价向特定群体售房的理由，披上了合法的外衣。六是国有资产损失。政府限制地价、房价，中间的利润空间不能通过市场的方式确定，从而导致利润率高的地块遭到疯抢，最终以摇号方式确定买家。同时，也造成了国有资产的流失。

3 升级——价格控制推向更深层次

实施严格的价格管制后，出现以上问题几乎是市场经济下的必然。地方政府是作为的、智慧的和创新的，不可谓不积极、不努力。针对这些情况，各地都采取了相应的有效措施，遏制房地产市场的不可持续发展态势。一是加强限购措施。2016年以来，各地不断提高购房条件。尤其是2021年上半年，随着新一轮的住房价格暴涨，重点城市升级了调控措施，其中以严格购房资格和收缩金融政策为核心，试图通过更加严格的准入门槛，确保刚性居民和改善性居民的合理购房需求。二是实施摇号销售。政府参与的公证摇号销售能够保障销售行为的公正性，一定程度上解决号头费、茶水费、捆绑销售等乱象问题。2016年以来，已经有北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉、长沙、成都、西安、合肥等绝大多数存在一二手房价格倒挂的城市加入了摇号销售住房的行列。为进一步保证公平、公正性，深圳、上海还先后推出积分制摇号购房，杭州、南京、合肥实行刚需家庭和引进人才优先购房。三是限制投机资金流入。从“三道红线”到严查购房资金，再到开发贷和按揭贷延期、断流，全方位、立体化围剿房地产市场投机和投资资金，效果是显著的、后果也必然是严重的。四是改革土地拍卖规则。从调控初期的限房价、竞地价，再逐步增加竞自持、竞预售进度、竞保障房、竞品质、摇号，再到集中供地，平均价拿地、次高价拿地，百花齐放、轮番登场。一系列土地拍卖规则的改变，都是要解决限房价之后各类问题。五是逐步消弭倒挂差价。一二手房价差问题始终是悬在头上的“达摩克利斯之剑”。各地发挥聪明才智，杭州、长沙、合肥等城市逐步提高了热点区域的限价标准，使得差价有所缩小，摇号赚钱效应有所缓解。深圳、上海等差价更大的城市，已经无法通过提高新房限价标准方式来减小价差，转而直接设定二手房指导价，高于指导价的不给挂牌、网签、按揭，降低二手房流动性和价格预期，随之也爆发了一系列的社会问题。

4 转向——新的调控方向已经开启

一系列“组合拳”式的精准调控措施，效果是显著的。但是政府直接干预市场价格，相较市场自行调整，存在着反应不灵敏、精准度不高、波及范围广、后遗症更多等天然缺陷。房地产市场发展逐渐脱离了市场经济发展的轨道，市场受到政府调控影响更大，失去了自我调节的免疫能力，更加脆弱、更加复杂。随之而来的开发企业资金链断裂、逾期交付、“爆雷”问题也就成为必然的严重后果之一，土地流拍和库存减少共存，价格倒挂区域抢房和价值洼地无人问津并行。市场规律就像自然规律一样，从来没有因为控制和压抑缺席，而是按照自己的方式持续发挥着作用。可以预见的是，未来仍然有其他更多、更复杂、更差别化的困难和问题接续出现。

当前，国家层面已经调整了紧缩的房地产信贷资金政策，开发企业资金问题有望得到缓解。在资金流动性提升和诸多利好政策的背景下，上海、西安、合肥等供需不足、库存较少的城市持续着新一轮的卖方市场，郑州也打响了去库存的第一枪，哈尔滨2018年发布调控政策已完成其阶段性使命，未来将会有更多库存高企的城市加入到调整政策的行列。

5 对策——完善住房价格管控制度

强烈的价格控制措施是房价暴涨时期的行政手段，短期内能够迅速控制价格涨幅，长时间、宽领域、深层次的价格控制措施也必将导致房地产市场发展的不可持续，甚至恶性循环。仅从市场层面分析，土地决定供给，人口决定需求，资金是供给和需求之间的桥梁和纽带。住房供需关系平衡取决于土地供应和人口流入之间的有效平衡，以及适度、稳定的资金支持。只有尽快、适度或择机完善以价格管控为核心的市场调控措施，才能发挥市场配置资源的决定性作用，为构建房地产市场新发展格局奠定基础。

所谓“尽快”，指的是显性去化周期（已预售未销售住房库存/月均销售量）达到12个月以上、隐性去化周期（已出让土地上未销售库存/月均销售量）达到36个月以上的城市，无需进行价格管控，也不需要限制价格跌幅。同时，在当前金融政策相对宽松宏观环境下，加强对住房供给量的调整，谨慎选择刺激住房需求的策略，防止走回老路、重蹈覆辙;所谓“适度”，指的是显性去化周期达到6个月以上12个月以下、隐性去化周期24个月以上36个月以下的，要逐步减小期房和二手房之间的价差，适度放松价格管控，在供需平衡和结构均衡上下功夫，适时回到市场调节价格的轨道;所谓“择机”，指的是显性去化周期达到6个月以下、隐性去化周期24个月以下的，要在购房门槛上继续保持和提高，主要包括严格购房资格和金融限制等措施，特别在宽松的金融环境下，更要保持稳定，甚至逆向操作，在更长的时间内寻求回归市场的时机和空间。通过长期、多城市观察发现，显性去化周期降低到5个月时，住房市场就会出现“挤兑效应”，从而成为房价大幅上涨的爆发点，也是市场调控的拐点。

6 展望——建立长效机制任重道远

习近平总书记指出：经过改革实践，我们认识到，决不能不克服市场的盲目性，也不能回到计划经济的老路上去。要努力将市场的作用和政府的作用结合得更好一些，这是一个止于至善的过程。党的十八届三中全会一锤定音：让市场在资源配置中起决定性作用，同时要更好发挥政府作用。

现在的房地产问题，已经不仅仅是房地产市场本身的问题。从要素层面来看，是土地、人口和资金之间的关系问题;从主体层面来看，是政府、居民和企业之间的关系问题;从社会层面来看，是发展、稳定和保障之间的关系问题。数次房地产市场调控，特别是行政直接干預市场后，我们不难发现，调控周期越来越短，调控手段越来越繁，调控难度越来越大，极端问题越来越多，偏离市场越来越远，区域分化越来越严重。当前和今后一段时间，土地供应和人口流入的错配问题，经济发展对房地产市场的过度依赖问题，房地产类收入在地方财政收入中的占比过高问题，金融政策对房地产市场影响过大问题，住房供需不平衡、结构不合理问题，使得房地产市场平稳健康发展错综复杂、跌宕起伏。在当前的国内外政治和经济环境下，彻底解决这些问题的时机尚未成熟，但是也绝不能让房地产问题逐步恶化和不断叠加，最终脱离改革的方向。