对涉案不动产配合执行的思考

摘要：涉案商品房未办理首次登记，不具备办理转移登记颁发不动产证书的条件，如何保障竞买人合法权益？根据相关法律法规和案例进行分析。

关键词：涉案不动产;合同备案;预告登记

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）07-0039-02 收稿日期：2022-06-06

作者简介：贾非，张家口市房产交易中心。

案件简介：涉案中的商品房，某房地产开發公司甲取得了商品房预售许可证，但还未办理首次登记。期间，甲公司用该商品房担保，向小额贷款公司乙贷款。因甲公司未按约定及时履行还款义务，乙诉至法院丙，并申请了诉前保全，查封了该商品房，丙法院为首封法院。后来，甲公司经营不善涉及多起经济纠纷，该商品房陆续又被多家法院轮候查封。目前，丙法院对涉案商品房进行了拍卖，经拍卖程序后流拍，以物抵债给了乙。丙法院持《裁定书》《协助执行通知书》到房产交易部门和不动产登记部门要求配合将涉案商品房转移到乙名下，因涉案商品房未办理首次登记，故无法配合法院执行物权转移。如何保障乙的权利，丙法院陷入了两难境地。

风险分析：在这起案件中，丙法院作为首封法院，可以先行处置涉案商品房，如果涉案商品房办理了首次登记，那么一般工作程序是：丙法院解除首封并同时要求相关部门配合将涉案商品房物权转移到乙名下，其他轮候查封自动解除。而本案涉案商品房未办理首次登记，无法配合法院执行物权转移，如果丙法院先行解除首封，待办理了首次登记，再进行物权转移，存在难以实现物权转移的风险。一是丙法院先行解除首封，第二顺位的轮候查封就会自动上升为首封，上升为首封的法院在不知道丙法院已经处置涉案商品房的情况下，有可能再次处置涉案商品房，对于乙来说，存在物权转移难以实现的风险。二是如果丙法院先行解除首封并能够实现通知所有轮候查封法院不再继续查封的情形，仍存在新出现的法院进行查封，同时也存在甲公司将涉案商品房出售给他人，办理商品房预售合同网签备案的可能，乙难以实现物权转移。

笔者认为：在这起案件中，若要保障乙的权利不受损失，按照现有的政策，应同时采取商品房预售合同备案和预购商品房预告登记两种业务方式。

关于商品房预售合同备案，《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》均有明确规定。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了商品房预售许可后，应当与承购人签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同备案。目前，全国大部分城市均按照住建部的要求，采取了商品房预售合同网签备案的形式。备案行为属于行政部门的监管措施，对于保护交易安全，防止开发企业一房多卖，服务政府决策等方面都有积极作用。但从上述规定来看，商品房预售合同备案仅为开发企业单方义务，开发企业销售商品房后，往往不会及时网签备案，而现有的法规条例中没有相应的罚则，对于此问题，因与本事件关系不大，就不展开论述了。需要重点分析的是：上述规定中商品房预售合同备案，字面上理解，是对商品房预售合同进行备案，没有合同无法进行备案。本案中，由于经济纠纷，开发企业不会主动与乙签订合同，并向房地产管理部门申请备案。没有商品房预售合同，因流拍以物抵债给了乙，仅有法院的《裁定书》，能否直接备案，值得商榷。笔者认为：行政部门备案行为最根本的目的是，防止开发企业一房多卖，保护房屋权利人的根本权益。要实现这个最根本的目的，实质上就是对合同中购房人、房屋坐落、单元号、房间号、建筑面积等具体内容进行备案。本案中，虽然没有商品房预售合同，但法院的《裁定书》对以物抵债给乙的房屋坐落、单元号、房间号、建筑面积等内容已明确，因此，可以依照法院的《裁定书》《协助执行通知书》将以物抵债给乙的房屋直接备案到乙的名下。

关于预购商品房预告登记，《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是为了保障将来实现物权而进行的一种登记。同样从上述规定来看，办理预购商品房预告登记需要以商品房预售合同为依据，商品房预售合同是购房人获得物权的关键性材料之一。而本案中，没有商品房预售合同，显然不能办理预购商品房预告登记。而笔者认为：预购商品房预告登记同样是为了保护房屋权利人的根本权益，本案中，虽然没有商品房预售合同，但法院的《裁定书》已经确认了物权的归属，甚至比商品房预售合同在法律效力作用上更强。因此，可以依照法院的《裁定书》《协助执行通知书》将以物抵债给乙的房屋办理预购商品房预告登记。

还有一点需要强调，本案中，商品房预售合同备案和预购商品房预告登记两种业务应同时办理。原因是，目前我国大部分城市不动产登记和房产交易分属两个部门，也就是商品房预售合同备案和预购商品房预告登记两种业务分别在不动产登记和房产交易办理。如果仅依据法院的《裁定书》《协助执行通知书》在不动产登记部门办理了预购商品房预告登记，有可能出现房产交易部门在不知情情况下，依据开发企业提供的商品房预售合同备案在其他人名下的风险，反之亦然。因此，只在一个部门办理一种业务，会出现将来物权转移风险。只有不动产登记和房产交易两个部门加强信息互通，实现信息共享，才能更有效保障权利人合法权益。