房地产项目样板间装修与施工管理

徐菱　曾凡理

摘 要：样板间作为房地产项目的门面，以项目的设计理念为基础，展现项目特色，对房地产项目的销售起着至关重要的影响。样板间是从房地产行业中发展出来的，是住宅文化的一种表现。在现代房地产项目销售过程中，房地产项目开发商对样板间的装饰装修工程越来越注重。样板间可以更真切地让广大购房者体验到未来的居住环境和质量，是购房者装修效果的参照实例，所以购房者对样板间也就越来越重视。因此，在项目建成的预准备阶段，样板间的装修是工程管理工作当中的重点研究对象。

关键词：样板间;装修;施工管理

中图分类号：TU767文献标识码：A文章编号：2096-6903（2022）08-0004-03

1样板间的基本特征

房地产项目的样板间是一种具有样本展示效果的精装修住宅，可以直观地展现出项目的整体定位和户型结构，承载着房地产项目开发商对楼盘销售业绩的期望，同时用最直接的视觉冲击感向广大购房者展示了未来的居住环境，将最真实的感受传达给购房者。样板间现在已经成为房地产项目中必不可少的营销手段。

在早期的房地产行业中并没有样板间这一产物，样板间是在房地产行业、装饰装修行业的逐渐发展中慢慢流行起来的。随着现代经济的发展人们消费理念也在逐步转变，越来越多的人愿意投资置业，这才使得样板间的装修设计有了一定的引导作用。通过对房地产行业的特殊产物样板间存在的目的分析可知，房地产项目中样板间主要具备的特点主要有如下4点[1]。

1.1 关联性

在样板间的设计过程中，需要将设计理念与房地产项目定位相互关联起来，使样板间的设计理念与项目定位相互吻合。不同样板间的设计理念应始终把设计重点放在项目前期可行性分析时研究的客户定位上。样板间作为房地产项目营销中的重要产物，发挥着至关重要的作用，关系到项目整体经济价值及品牌影响力的体现是否到位，产品信息的传达是否清晰。

1.2 指向性

在样板间的設计过程中，必须要指向某一特定的目标市场和目标客户群体。根据房地产项目前期可行性分析的内容对样板间进行装饰装修设计，主要功能和特色必须能够明确表现，设计师要对这一特定的目标市场和目标客户群体有着充分的了解，了解他们共同的喜好、生活方式以及消费理念，并将这些共同特点通过设计传达出来，诱导潜在的消费者。

1.3 表现性

为更好更快地达到销售目的，设计样板间时必须更大限度地展示房地产项目的特性和卖点，准确传达项目信息。设计师可以采用多种设计手法将良好的创意理念通过各种手段表现出来，给购房者展现出良好的感官效果。

1.4 实用性

样板间的设计是需要对空间和结构进行再创造的，要利用装饰设计手法优化建筑设计中存在的缺陷和问题，除了要呈现出强烈的感官效果，还应当适应消费者需求。把户型的通透感最大限度地展现、将层高较好地体现出来、房间结构布局尽可能地做到灵活合理等，这些都要通过对样板间的设计传达给购房者，激发起购房者的购买欲望，让购房者感觉到物超所值。

2样板间的户型选择和地点选择

2.1 户型选择

数量最多的户型，出于成本控制的考虑，选出几套主力户型作为样板间来拉动销售;面积大的户型，比如一个楼盘项目的楼王产品，这类户型一般针对高端客户，可以提升整体楼盘项目品质，提升目标客户对整体楼盘项目的心理价位;房屋建设过程中一些不够方正、不规则的有一定缺陷的户型通常可以通过装饰装修来进行弥补，通过样板间的展示来突出产品卖点，促进销售，如果不做样板间这类住宅很可能会成为滞销户型。

2.2 地点选择

在项目楼体内设置样板间应将其设置在距离售楼处最近的楼体里;样板间应选择在周边建筑物不遮挡室内主要功能空间，视野开阔、景观较好的楼层;不宜将样板间设置在无电梯且楼层过高的位置上，避免让购房者爬楼参观。

综上，将样板间设置在已建成楼体内，能使购房者最直观地感受到户型空间，使用完，房地产开发商也可将其作为精装住宅出售来回收装修成本;其缺点是行走路线复杂，因其在项目工地内周边环境凌乱，施工场地内有一定的安全隐患。而将样板间设置在售楼处内，可以大大的增加人流量，保证项目施工不受外界干扰，同时因售楼处内的样板间没有室外景观的参照，可弥补局部细节，如朝向、采光、通风条件的缺陷;其缺点就是现场感相对较弱，建造后还需要拆除不但增加了成本还造成了资源的浪费。

3样板间的设计

在现代房地产市场上，价格、地段、户型、朝向、周边环境景观等都是影响房地产销售的因素，但能够直接影响着购房者购买意愿的因素还是居住环境的切实感受。因此在多种多样的影响因素中，样板间所起的展示作用也就越来越大。

3.1 设计风格的选择

传统中式风格在设计理念上，注重空间上的层次感，多用具有传统文化特色的木质隔窗、博古架等来分割空间;家具选材上多以实木为主，讲究对称的摆放方式，色彩上以黑红为主，适合40～50岁左右的有内涵，内心端庄优雅的人群。

现代中式风格，又称为新中式风格，把传统形式和现代元素利用现代手法重新设计组合在一起然后呈现出来;空间、造型和选材上与传统中式风格一致，色彩上以黑、金属色为主，但整个空间色彩会比较浅淡，看起来会有种简约风的氛围，适合30～40岁左右喜欢传统文化又追求时尚的人群。

古典欧式风格以浪漫主义为主，色彩上多以白色、黄色为主，搭配墨绿色、深棕色、金色等，突显出欧式古典风格的浓墨重彩;造型上注重线条的流畅变化，选材较多采用樱桃木、胡桃木等高档实木、大理石等，适合成熟稳重又追求浪漫品质的人群。

简欧风格就是将欧式风格进行简化，以现代环境为出发点，简约又不简单，色彩上以白色、淡色为主，家具则是白色或深色都可以，但是要成系列，风格统一为上;造型上多以圆、方为主，选材上多采用皮质、金属、拼花的大理石等，适合向往宁静自由的生活方式的人，没有太大的年龄界定。

北欧风格具有简约、自然、人性化的特点，色彩上以白、木色、淡蓝色为主，是大自然生命力的象征;造型简约，选材上多采用原木、棉麻类织物，原木是室内装饰的灵魂，适合25～35岁左右的年轻群体，是当代青年极为喜爱的风格之一。

3.2 影响设计的主要因素

3.2.1 空间与规划

根据空间的使用性质和所处环境，创造出满足购房者心理和生理需求的理想生活空间是样板间设计中首先要考虑的因素。同时样板间的设计还需要靠风格来支撑，不同的设计风格对应不同的消费群体。要打造出合理美观的空间分区，就要在设计上下功夫运用不同的设计手法充分挖掘空间。

3.2.2 设计原则与施工质量

样板间的设计原则与施工质量同样需要被重视，从设计开始到样板间投入使用，设计人员要随时与房地产项目开发商、施工人员沟通，对整体项目的定位、风格、楼盘档次要有充足的了解，力求将设计做到完美。房地产项目开发商也要安排专门的工程人员对样板间的装修进行监督管理，样板间施工质量的好坏不但影响着最终效果的呈现，还关系到购房者的购买意愿。

3.2.3 装修工程与居住文化

当代的样板间设计不能再像以往室内空间设计一样，单纯为了满足人们的日常生活需要就只注重对室内环境的改造，还应把室内和室外两种不同而又互相关联的环境综合在一起，平衡好人与自然之间的关系，把人们对大自然的追求和向往，通过设计有机地联系起来，使人们能够在居住空间中享受人与建筑和谐共生的居家体验。

3.2.4 灯与光

灯与光的设计也已成为样板间设计中的重要组成部分，越来越多的人希望通过灯与光的设计，丰富室内空间层次。样板间中的灯光设计应给人以明亮、安静、恬适的感觉。室内灯光分为重点照明、辅助照明和背景照明等多种形式。客厅、餐厅区域的吊灯和吸顶灯都属于重点照明，可以为人们日常活动空间提供照明;书房的台灯、洗手间的镜前灯这些在已有照明前提下辅助增加的光源属于辅助照明;电视、床头上方的筒灯、射灯这些对局部区域起到照明作用的灯光属于背景照明。在室内空间中这三种照明方式可谓是相辅相成、缺一不可，不同灯光环境下给人们的心理感受也往往是不同的，所以说灯与光也是样板间营造意境的主要手段之一。

3.2.5 色彩与格调

样板间设计中最为灵活、最能打动人的因素是色彩，色彩不仅能活跃整体空间氛围，合理使用相对夸张的色彩还能刺激购房者的感官，是展现设计者设計意图最好的手段之一。除了空间感，色彩是最能占据人的主要感受，它直接影响着购房者对样板间的最初印象，运用不同的色彩会给购房者带来不一样的心理感受，也会引起视觉上的差异。灰白色给人一种沉着冷静的感受、黄绿色让人身心舒畅仿佛置身于大自然之中。

3.2.6 陈设与配饰

样板间的配饰也十分重要。当代的设计理念讲究“轻装修、重装饰”，可见陈设与配饰在样板间设计中同样有着重要地位。例如，在中式风格装饰设计中设计者多采用有着中国传统特色的家具、山水字画、文玩摆件等对空间进行点缀;欧式风格装饰设计中，设计者多采用线条繁琐大体量的家具、装饰画来点缀;现代风格的装饰设计宜采用具有现代元素的挂画、时尚和潮流感的摆件等来点缀。在样板间的陈设中要选配与室内设计风格相对应的饰品来进行装扮，不过在配饰的选择上还是要遵循少而精的理念，打造出最符合整体设计的空间感。

4样板间的施工管理

4.1 房地产项目样板间装修施工管理要点

一个成功的样板间，一定是设计与施工完美配合的结果，加强样板间装修过程中的施工管理，可以提高工程质量，对样板间的展示效果提升起着十分重要的作用。在样板间装修前要建立全局把控的意识，施工前期的准备工作需要细致且完善。对照设计师出具的设计图纸，施工管理人员要与现场施工情况进行详细的比对分析，将现场存在的问题进行汇总记录，把现场与施工图纸冲突的地方及时告知设计人员，与设计人员一起协商解决。施工项目负责人应该对整个项目有着清楚的了解，对施工效果、施工进度与实际的情况要做出详细的计划，对施工人员应有明确的分工与工作范围的规定，安排要合理，最大限度增强各工种间的协作，并对已完工项及时进行验收[2]。施工人员的技术水平也要严格要求，在装修过程中总会遇到大大小小的问题，经验丰富的施工人员总是能够提出较为实用的建议，对细节收口的处理也会更为整齐美观，优良的手工对工程整体效果的提升有着重要的作用。

4.2 房地产项目样板间装修材料管理

在样板间装修施工管理过程中，除了要严格按照设计师所提供的设计方案予以执行外，施工人员所使用的相关装饰装修材料同样也需要重点关注，确保所有材料都符合设计人员的要求，确保其能更好地服务于样板间。在装修材料管理过程中，首先要对其品牌以及类型进行关注，要求施工人员根据设计方案中的具体要求进行核验，避免出现品牌不对应或者是类型不匹配的装修材料。对装修材料也需要实施跟踪管控，促使其在满足品质要求的基础上，更好地实现对于施工质量的优化保障[3]。装修材料要根据实际现场情况及进度情况分类堆放，合理安排材料的进场时间，对易燃易潮品要采取保护措施。

4.3 规范技术操作

在样板间装修施工管理过程中，还应考虑技术操作的规范性，确保所有技术操作在安全性以及经济性方面都符合施工标准及规范，确保最终的施工质量。首先对施工人员应该进行严格把关，因为房地产项目开发商对样板间装修要求较高，样板间工期一般较短，从方案设计开始到开放给购房者参观通常只有三四个月的时间，需要选择高素质的装修人员来进行施工。在确定好装修团队后，需要严查团队内具体施工人员的资质，杜绝滥竽充数的现象。在样板间装修施工过程中，更应严格把控各个细节，施工过程中要随时监督施工人员把全部技术操作细节都做到位，尤其是一些难度较高的工作，更是需要项目施工负责人严格把关，更好地实现对于样板间最终效果的优化完成[4]。

4.4 施工协调性管理

在房地产样板间装修施工管理中，各工种之间往往需要具备较强的协调性，比如在样板间工程施工前，需要先查看土建工程施工效果，认真检查是否有异常问题或者是较为严重的质量缺陷，如有则需要及时反馈，避免影响到样板间的施工进程。在之后样板间装修施工过程中，同样也需要制定确实可行的精装修施工流程，项目施工负责人要积极关注各个不同工序之间的相互影响，避免工序执行顺序不当对项目工期产生影响，对于外界环境带来的干扰因素同样也需要及时优化处理，保障精装修施工有序进行。

5结语

总之，对于目前房地产行业样板间装修工程现状而言，要切实关注设计以及施工两个至关重要的环节，确实可行的设计方案可以有效地降低工程施工过程中的返工情况，同时应该围绕着具体工程技术操作流程予以严格把关，保证设计与施工的双向规范性，最后凭借工程竣工验收成序进行详细的查验，使样板间真正地起到示范作用，达到促进营销的目的。

参考文献

[1] 姚丽蔚.浅谈房地产样板间的精装修设计与施工管理[J].四川建材，2020，46（2）：40-41.

[2] 周媛媛.房地产开发中的设计管理研究[D].天津：天津大学， 2017.

[3] 董文轩.新中式风格样板间的适度设计研究[D].青岛：青岛大学，2021.

[4] 王云凌.浅谈样板间装修设计[J].江西建材，2018（1）：30-31.