从东贸库改造项目谈城市更新下的开发思维转型

金挺

未来已来，新的技术、新的生活方式、新的生产速度以超越想象之势头、仿似巨大浪潮向我们袭来。“时代之城”项目作为新时代城市更新中的一个小节点，文化性、公共性是我们思考的着力点，也是最具时代性的价值体现。这是一个宝贵的机会，将历史照进了现实，又将历史引向了未来。

In the future,new technologies,new lifestyles and new production speeds will surpass the imagination and seem to hit us like a huge wave.As a small node in the urban renewal of the new era,the "Times City"project is not only the focus of our thinking,but also the most contemporary value embodiment.This is a valuable opportunity to take history into reality and lead history to the future.

AT：政府在东贸库项目的城市空间上位规划中，就已经明确了城市更新的方向。那么从城市更新的角度，华润置地从哪些方面推进了项目的开发？

金挺：华润置地接手后，作为这块土地的所有者、开发者、运营者乃至使用者，承载了更多来自政策、经营、运维的压力，也倾注了很多思考与心血。从城市更新的视角维度看，时代之城项目（即东贸库）的成功体现在以下方面。

（1）促进政策制定和规划引导的城市更新

城市更新的核心在于政府的决心、政策的引导、制度的支持，政府前期对城市空间充分的上位思考与清晰定位，有力地支撑着项目的成功实践。在政策形成的过程中，企业可以成为先行者和实验军，促进理论结合实践形成可操作、可指导、可复制的政策性指导文件。而东贸库及沈海热电厂的成功，更好地促进文保规划的政策文件编辑和落实。

（2）实践历史建筑保留的城市更新

东贸库的更新改造，一方面将历史建筑赋予新的城市功能，另一方面将原有建筑的结构美、空间美、历史美挖掘、传承和弘扬出来。同时，我们成功探索了政府引导、建筑师领衔（都市实践王辉老师、文保专家陈伯超老师、景观设计朱玲老师）、市场运作、公众参与的可持续性模式。

（3）实践民生及文化维度的更新

本项目从建筑改造提升到高质量公共空间扩容，从外在建筑空间层面看，更新了景观环境、基础设施、立面美化、结构修葺，提升了空间品质。从内在更新功能层面看，补充了户外活动、休闲阅读、养老医疗、文化办公等社区刚需功能，激活了片区活力，让百姓有地方休闲、溜娃、养生、办事。所以，该项目是城市功能的改造升级，是市民空间的开放融合，一定程度上体现了空间正义。

（4）引领沈阳东部片区的城市更新

片区更新衔接着微观街道和宏观城市，实现了城市功能的完善兼具经济效益。未来的城市更新，不是大规模重建，而是留、改、拆的有机组合，充分尊重当地的居民生活习惯、价值导向、人员构成、气候特点，从而激活片区活力，补齐城市短板，提升区域价值。从大东区及沈阳东部片区的视角看，该项目成功超越了自身维度，成为了区域内发展的引爆点，带动周围公共空间及居住品质提升的增长级。从沈阳及国家东北区域视角看，该项目也成功复兴了东北旧有工业遗址，成为城市更新项目的典范。

AT：时代之城项目之前，华润置地曾经先后实施了不同更新类项目的城市开发。不同时期、不同政策下，您如何看待当下的城市更新？

金挺：回顾华润置地在沈阳的发展，经历了三个不同的城市更新阶段。

第一，V1.0 阶段——东北制药厂的开发

华润置地进入沈阳15 年，从最早的市中心核心板块商业项目万象城，到凯旋门、橡树湾、奉天九里、二十四城等住宅类项目的开发，大到土地属性的转移，小到城市街道界面的开发，都是在城市发展浪潮中的一个又一个城市更新实践。

然而，东北制药厂地块的开发，对于当时沈阳公司而言是一个巨大的挑战。在一年的土地治理中，对于北二西路沿街立面的工业建筑保护设计，聘请了陈伯超教授作为顾问。但当时我们对工业文化留存与住宅项目开发的理解还比较单纯，只做了防锈漆的立面涂刷，保留原有铁路形成带状公园，并制作现代感的火车头雕塑，这时的思想意识还停留在形式上。

入口 ©曾天培

第二，V2.0 阶段——大东路一期的街路改造

沈阳的三大文化为清代文化、民国文化及工业文化，而大东路就是这样一条与三种文化都密切关联的历史道路。大东路的历史最早可以追溯到1680 年，史称“大关东大街”，是连接皇城、大东城门与大东边门的一条土路。1939 年改称大东街，是工商一条街也是交通干线。1989 年，原长安街被划出一部分，沿用“大东路”名称，串联周边文化资源，包括工厂、名人故居、皇城、寺庙、礼堂等。在意识到大东路的历史价值和文化价值后，面对其所承载的城市功能，我们邀请AECOM 团队和陈伯超老师共同打造了两个公园，优化场地空间的同时体现城市文化，提取城墙文化符号植入历史记忆，将公交车站的标识体系贯穿整条街道。

第三，V3.0 阶段——东贸库即时代之城的城市更新

2021年，我们在企业实践、政企合作、专家领衔、合作共融等层面进行了更进一步的尝试。相比于之前的项目，时代之城项目体量更加庞大，涉及区域范围更广，不仅是居住社区级概念的升级，甚至从某种程度上带动了大东区的区域发展。我们认为，它的核心价值在于通过旧仓库的功能升级转换，赋予旧有建筑新的生命活力，并向周围辐射，提升居民生活空间、休闲空间的品质，突破了项目本身的概念，转而引发了一种城市更新现象级的讨论。

因此，时代之城项目对于华润置地而言的确是一个里程碑式的标志性节点。站在城市发展的维度，立足于城市更新背景下增量发展向存量更新的转变视角，这个项目带给我们企业发展方向和管理精细度很多思考。

AT：时代之城项目还在推进中，从政策协调、设计统筹、建设实施到后期运营是一个漫长的过程，华润置地将在哪些层面持续发力，实现项目的完整落地？

金挺：我们将继续探索深度政企合作的方式，协调达成政府、专家、公众的一致意见，促进项目管理的最终落地。

首先，在政策层面，针对现行的行业规范与实践的矛盾和冲突，通过企业的尝试和行动可以触发问题，倒逼政府、政策制定者、规范制定者进行制度的更新和优化，将极大地促进行业发展。文保专家陈伯超教授的加入，从沈阳市历史文化建筑价值层面给予很大支持，方案设计的同期编制文保制度，使得保护规划合理化，利用设计合法化，也间接促进了沈阳在文保制度方面的完善和落地。

其次，经济模型层面，我们不断摸索土地经济与空间经济的模型，尝试一种空间兑换空间的思路，或者说虚拟空间兑换实体空间（从运维的角度思考盈利点），这是一条充满荆棘的探索之路，也是新形势下顺应企业发展的必经之路。

再次，开放共融平台层面，我们要搭建诸多专家通力合作、开放共融的机制，形成一个创新平台，这也是非常宝贵的经验。

最后，运营及公众参与层面，除了牵引政府、融合专家外，我们还需要面向更重要、更庞大的客户群体，在运营上挖掘宝贵财富，调动市民的认知盈余，激活社区的活力。比如，拿出一个空间作为百姓的共创空间，收集百姓声音，看居住在这里的市民需要怎样的功能，可以尝试引入社区戏剧节等一系列社区活动，还可以与高校及其他产业联动，打造物质空间，丰盈市民的精神文化享受。

基地总平面图 ©URBANUS 都市实践

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