新形势下房地产企业财务风险问题的探讨

江红辉

一、引言

我国现阶段房地产企业面对着巨大的压力，地价不断创新高、市场存量大、政策监管严，市场竞争异常激烈，在这种环境中，房地产企业的发展不仅受到企业内部因素影响，外部环境因素也占据很大影响。企业要想更好的稳定发展，应认真研究自身企业经营情况，定期进行财务分析，发现财务风险，对财务风险进行预测，采取相应的预防和应对措施。

房地产开发不仅具有项目开发周期长、投资金额大、涉及面广、投资风险高等特点，特别是近几年，国家一系列的宏观调控、银行贷款受限、住建局对房地产市场监管、限购以及大数据时代的来临等，使得房地产企业将面临一系列风险，特别是中小型房地产企业，老板直接参与管理，或由经营管理者管理企业，但管理者只重视工程施工、销售、追求利润，对企业财务风险认识较少。有些风险可以通过一些办法进行弥补，但有些风险是致命的，严重影响企业的发展，甚至会出现烂尾楼，导致企业破产，因此企业管理者必须重视起来。

二、房地产企业财务风险的认识

（一）项目投资带来的财务风险

首先，房地产企业项目投资受国家政策影响较大。近十几年来，房地产行业快速发展，推动我国经济增长，已然成为我国经济支柱。但市场监管不到位，炒房、捂盘、虚假宣传、烂尾楼等现象，房价、地价不断攀升，国家为了使房地产行业健康平稳发展，使房地产市场走向规范化，加大了市场监管力度，陆续出台一系列限购、限价、限贷等各种市场监管政策，一再强调“房住不炒”原则。这些政策直接影响房地产企业销售、资金回笼、贷款难、贷款成本高等风险。

其次，房地产企业项目投资还受开发产品定位影响。如今的房地产行业仍处于低迷状态，面临着激烈的市场竞争环境。如果前期没有进行市场调研，不了解当地市场客户需求，随意设计户型、面积，对开发的产品没有很好定位，客户不认同，房卖不出去，资金难以回收，企业面临的风险是巨大的。

（二）资金风险

资金是企业的血液，房地产企业又是一个资金密集行业，在当前环境下，房地产企业资金风险存在：资金占用大；开发周期长；资金收回受到市场行情、资金监管、银行按揭、公积金贷款放款政策等各种因素影响；融资难、成本高、风险大。企业从前期取得土地、开发建设、资金收回、房屋交付这一过程中，每个环节都会涉及资金，资金一旦出现问题后果不堪设想。近年来，多少企业因为资金断裂而破产比比皆是。

（三）合同带来的财务风险

在房地产项目开发过程会涉及很多各种类型的合同，合同内容如何约定，不仅会影响企业的税收，还会给企业带来财务和法律风险。

例如：房地产企业建安合同，涉及金额上亿，营改增前与营改增后签定合同金额对于印花税有很大区别，营改增前只能一种金额签定，但营改增后，可将合同金额分别签定，即不含税金额、增值税金额。如果分别签定则增值税部分不用做为印花税计税依据。

例如：签定采购合同，对方企业的工商信息、经营范围、信用情况；是小规模纳税人企业，还是一般纳税人企业；合同约定普通发票还是专用发票；特别是涉及混合销售行为时，约定开具的发票的税点是否符合规定等等。

例如：销售合同，开发的住宅商品是普装/简装，还是精装，装修是赠送还是单独销售；车位销售是有产权或无产权；车位是赠送还是单独销售。

（四）财务管理和税收风险

1.财务管理风险

房地产企业从项目筹建到竣工交房，再到税收清算，几乎所有环节都涉及财务管理，财务是企业的核心，房地产企业由于投资规模大、建设周期长、专业性强、投资风险大、收益高等特点。财务管理涉及预算、筹资、投资、营运资金、成本、收入与分配、财务分析管理，企业提高财务管理，不仅可以提高企业效益，还可以有效降低财务风险，因此财务管理对房地产企业的重要性可想而知。

2.税收风险

在现行的经济环境下，大数据时代的来临，金税三期、金税四期不断推出，财务报表数据的异常，会直接出现税务预警，增加税务检查概率，增加了企业财务风险。房地产企业涉及税种较多、计算复杂、涉税金额大。财务人员需要熟悉税收政策，不同的计算方法，涉及的应税金额动辄成百上千万，另外还需要财务人员根据企业自身状况进行前期合理税收筹划，降低企业税收风险。

另外，根据BIG网站信息，印度尼西亚早在2013年之前，就意识到了多规合一的重要性，执行了“一张图”政策，计划到2019年底全面实现“一张图”的标准化目标。该政策从基础图、林业用图、空间规划图等方面对1∶50 000地图首先进行多规合一，以服务于土地出让和基础设施建设等方面的工作，这一工作比我国大部分省区开展得都早。在印度尼西亚，这项工作的直接负责人是印度尼西亚总统和副总统，相关部委的部长、各省的省长、相关市的市长等直接领导人参与，这一点也是我国在开展这类工作时值得借鉴和学习的。

三、房地产企业财务风险出现问题的原因

（一）企业管理者缺乏财务风险意识

一个企业经营发展如何，企业管理者起着决定性的作用。企业管理者需要有先进的管理理念、企业长期发展的方向与目标，以及具有企业财务风险意识。

目前，一些房地产企业管理者重心在于拿地、销售、利润，没有意识到企业经营中潜在的财务风险，在经营过程中问题暴露出来，有些问题可以采取后期补救，但有些问题是致命的，例如资金风险，严重情况下将直接导致企业破产。

（二）企业管理体系不健全

房地产企业的一个开发项目，涉及多个环节，每个环节都息息相关，企业在设置管理体系中，应充分考虑部门之间的联系与衔接；在设置制度中，要明确职权分工，明确责任人，要有相应的制衡机制；同时还要有一定的激励政策，使企业员工保持激情上进，团结互助，避免出现事不关己高高挂起的局面。只有上下齐心，才是企业长远发展方向。

（三）企业财务管理人员专业水平有限

随着社会经济的迅速发展，传统的财务管理模式已经难以适应，不能单一的根据票据记账，应从企业整体出发，重心转向财务管理、财务分析。从预测业务发生起，到业务发生中，预测潜在的财务风险、怎样规避财务风险以及财务风险发生时如何处理，使企业的损失降到最低。因此，房地产企业的财务管理人员，不仅需要有一定的从事房地产开发财务管理工作经验，还需要有专业的财务、税务和法律知识，在工作中也要不断学习和研究国家政策和税收文件，引进先进的管理模式。财务人员要不断学习专业知识，从而提高财务人员的业务能力。

四、如何对房地产企业财务风险防控

（一）项目投资的前期调研工作做足

房地产企业受国家政策影响较大，企业不仅要关注国家政策，还要对地方政策了解和研究。

在项目投资决策前，应根据当地城市人口规模、人均消费、风俗习惯等进行市场调研、选址、产品定位。企业开发的是普通住宅，还是非普通住宅；交付标准是毛坯、精装、还是简装。随着我国的老龄化越来越大，国家大力支持养老产业，各种国家补贴、税收政策优惠，养老地产也纷纷出现。开发的产品定位很重要，其不仅影响后期销售、资金回笼，而且在税收方面也影响很大，例如土地增值税，普通住宅与非普通住宅土地增值税税收优惠区别，在户型设计上应考虑这一点。

因此，企业应根据企业自身情况，进行前期市场调研、合理定位开发产品、项目评估、预测投资风险、减少财务风险、敏锐的判断方向、把握投资机会、使企业成功完成一个项目投资。

（二）加强资金管理

房地产企业在项目开发过程中，需要大量的资金投入，在近年来国家经济环境及宏观调控下，贷款政策收紧，房地产企业面临筹资困难。为了企业运行，不惜民间借贷，高额的融资费用，使企业面临巨大的筹资风险。

其次，房地产企业应拓宽融资渠道。虽然融资渠道有多种，但在现在的经济环境中，房地产企业融资渠道少，特别是中小型房地产企业，融资道路困难重重，民间借贷成为中小型房地产企业所选的融资方式。另外，企业也可以借助商业信用，延期付款，补充企业短期资金需求。

最后，房地产企业应加强日常管理，要有良好的营销策略和方案，迅速回笼资金，提高资金利用率，加快存货周转。工程方面也要加强管理，提高工程进度，按工程进度节点，解除工程监管资金。

（三）加强合同管理

房地产企业在项目开发过程中，会涉及设计勘察、监理、建筑施工、园林景观、材料采购、销售不动产、销售代理、广告、租赁等合同，因此涉及多个行业，不同行业、不同的企业规模涉及的税率也不相同，尤其是营改增后，专票与普票、小规模企业与一般纳税人企业对房地产企业增值税影响更为重要。

房地产企业应建立完整的合同审批流程，合同审批过程中应涉及工程部、采购部、销售部、法务部、财务部等，应对供应方或施工方的履行能力、财务风险进行评估和预测，避免由于供应方或施工方出现特殊经营状况，造成发票不能开具，严重影响房地产企业成本核算、土地增值税清算。

房地产企业应按合同内容进行分类，建立合同台账，登记对方单位信息、合同金额、结算/决算金额、付款情况、发票情况等信息。便于后期财务在付款过程中的审核与监督，能够使房地产企业减少合同的签订，以及合同在履行过程带来的风险。

（四）加强财务管理，避免税收风险

房地产行业是我国国民经济中重要的经济支柱，推动着我国的经济的发展，同时，房地产行业税收在我国的财政收入中也占据相当大比重，因此，房地产企业也就成本为税务机关的重点税源企业。国家税务总局出台了《关于转变税收征管方式提高税收征管效能的指导意见》（税总发[2017]45 号），该意见中明确提到，从经验管理朝着大数据管理方向转变。目前的金税三期，通过财务报表、开票系统、纳税申报表等进行数据比对，异常数据的企业出现预警提示，从而引起税务检查，给企业带来一定的税收风险。通过加强财务管理，不仅能够提高工作效率，给企业带一定的效益，还能够有效降低企业税收风险。

房地产行业税收风险存在于房地产开发整个过程的各个环节中，不同的房地产项目可能存在不同种类的税收风险。房地产企业应根据本企业的具体情况进行财务管理、设定财务管理体系。

第一，建立全面预算管理，根据企业的战略目标来制定具体计划，将具体计划转化为数据，通过各部门提供的预测收入、成本、费用数据，完成预测财务报表、预算各种税收情况，计算税负率。深入研究预测的收入、成本、费用等数据，对各种预测税金进行合理税收筹划，以及对税收风险进行有效识别、评估，并采取相应的措施和控制，最后还要对税收风险进行管理，制定相应的管理机制。房地产企业涉及的税种并非为独立性的，各种税种之间是相互关联的，在财务报表、纳税申报表、发票开发系统等数据申报时，应考虑其之间的关联性，避免出现一些也可避免的税收风险，引起税务稽查。

第二，发票管理也是财务管理中容易引起的税收风险之一。首先，对外开出的销售房屋发票，在未达到收入确认条件之前与达到收入确认条件时，发票应该如何开具，如何避免出现税收风险；其次，对外取得的发票，特别营改增之后，对方企业的经营规模、专票还是普票、签定的合同具体内容是否涉及混合销售、以及因新冠疫情带来的原因，造成对方开具的发票成为无效发票，给企业造成税务风险。因此，发票管理要引起财务管理人员的重视，合同审核、付款审核都需要认真考虑，取得发票开具内容、税率等是否符合规定。

（五）进行财务分析

房地产企业的财务分析是企业对在开发过程中形成的财务数据进行系统分析。通过房地产企业财务报表，不仅能够反映出企业偿债能力、营运能力、盈利能力，还能揭示企业财务状况方面潜在的问题及风险。

房地产行业由于开发周期长，房款收取时点与确认收入时点不同，造成房地产企业具有资产负债率高的特点，企业在进行财务分析时，应充分考虑行业的特殊性、企业自身情况及其他客观因素，具体分析各项财务指标，这样的分析结果才具有可研究性。通过分析预测财务风险，及早采取应对措施，提高企业抗风险能力，使企业损失降到最低。

（六）建立相应的风险预警机制

房地产企业属于高风险行业，同时也是高收益行业，因此企业管理者应有一定的风险防范意识，企业应建立相应的风险预警机制，通过风险预警机制来帮助企业建立风险控制制度，建立风险防火墙。

在风险控制制度实施过程中，落实到位，要有相应的监督和考核，发现风险控制制度缺陷时，要不断完善风险控制制度。只有构建有效的风险预警机制，才能及时识别出风险，对风险进行监控并采取有效措施，事后对风险数据及资料进行整理并且分析，避免类似风险出现。

五、结束语

在如今经济环境下，政策的制约，使得房地产行业面临着巨大压力和风险，恒大地产资金链断裂的消息报出，说明企业管理有问题，问题不是一天出现的，是积累而成。房地产行业暴力时代早已经过去，不是随便圈一块地就能“抢售一空”，如何在当下激烈的竞争环境中，占得一席之地，使企业做大做强，企业应从自身管理角度出发，做到知己知彼，百战不殆，企业要与时俱进，跟上时代的脚步。