房地产开发企业成本核算中存在的问题及对策

唐静宇 邹红

摘要：随着我国经济发展进入了一个新的阶段，房地产业在经过一段快速的发展期后，进入到一个相对稳定的阶段，已经由黄金时代转入了白银时代，但是住宅开发仍将是巨大且可持续的产业。房地产企业的项目投入资金多、核算环节繁琐、风险大且开发周期长，所以成本比其他行业要复杂很多，成本核算也就显得极其重要。如何准确地进行房地产开发企业的成本核算是非常重要的。为此，文章对房地产开发企业的成本及存在的问题进行了分析，并提出对策。

关键词：房地产开发企业;成本核算;对策

一、房地产开发企业成本核算

（一）成本核算的定义

房地产企业的成本核算包括生产经营过程中产生的全部费用，具体取决于要素。根据不同的生产项目和生产时间，统一进行归纳、汇总，系统计算单位成本和总成本中的各个生产环节。成本核算应用的是会计运算体系，以货币单位为计量单位，成本核算在房地产开发企业经营过程中起着关键作用，关系到房地产开发企业的运营决策方向。

（二）房地产开发企业成本核算的内容

房地产开发成本涵盖的是企业为了完成土地或商品房开始使用所要投入的费用总额。房地产开发的成本可以分为两类，一是生产过程中产品需要的开发成本，简单来说就是指生产活动成果的制造及房屋施工产生的成本。还有房地产开发的总成本，除了上述的建设、生产和建设以外的所有成本，以及公司的内部管理和运营成本，还有产品开发的销售、租赁和转让费用的合计。

从房地产开发项目的项目成本占比中可以看出，各项成本所占的比例存在一定的差异，具体如图1所示。

从图1中可以看出，各项费用的占比存在一定差异。在大多数情况下土地费用约為20%～50%，前期工程费一般不会超过10%，建筑安装工程费约占40%，基础设施费和配套设施的费用约占10%～20%，根据上述分析，土地费用和建筑安装工程费占比较高，也是成本管理中较为重要的环节。

（三）房地产开发企业成本核算的方法

房地产开发企业由于其内容复杂、辐射区域广等特性，造成了企业构成复杂的特点，需优化房地产企业的成本结构，并且不同的成本分配方法应用于现实生产中来制定出准确的成本核算方法。

1. 占地面积法

占地面积法指已经开工的建筑面积占总建筑面积的比例。具体操作中应再分为一次性开发和分期开发。原则上，一般都根据占地面积法计算土地成本。然而，这不是唯一的计算方法，因情况不同，应根据实际情况采用其他的核算方法，当然进行这一切的前提是符合国家和当地司法机关相关要求的前提下。

2. 建筑面积法

建筑面积法指的是已投入建设的建筑面积占总建筑面积的比例。

3. 直接成本法

按某一成本核算对象的直接开发成本占该期间内所有成本核算对象的直接开发成本的比例进行分配。

4. 预算造价法

按某一成本核算对象的预算成本与该期间内所有成本核算对象的预算成本的比例进行分配。

二、房地产开发企业成本核算中存在的问题

随着我国经济的发展，会计的重要性越来越突出。其中，成本核算是企业管理的核心环节和关键内容，为生产经营决策提供科学的成本依据。但是在成本核算中会存在一些问题，所以如何准确进行成本核算成为理论界关注的焦点。

（一）成本核算对象不明确

随着城镇化进程的不断推进，房地产行业的发展前景很可观，房地产项目的数量变多且更复杂，在这种情况下，房地产公司的发展必须分批进行，例如一些房地产开发项目包括商业房地产、公寓和别墅。在现实中，成本核算没有共同标准，这导致成本核算的不确定性，在一定程度上使成本核算变得复杂。

（二）成本核算周期不明确

在大多数情况下，产品的计算是基于产品的生产月份或周期。但房地产开发工作的周期长，比如住宅已经完工，小区的部分配套设施没有建设好，总体未能在计划周期内竣工，直接影响了房地产项目的成本核算工作的如期完成。因为房地产的开发成本中包含了配套设施费，通常情况下，只有在项目整体结束后才能更加准确地进行成本核算。

（三）成本费用的分配与归集不规范

到目前为止，仍然有相当一部分房地产公司存在成本核算问题。例如，直接成本和间接成本之间没有严格的区别。房地产开发企业的开发成本与成本核算对象之间的对应关系有其特殊性，这使得一些开发成本被纳入不同的成本核算对象，存在多种分配方法。所以，在选择成本分配方法时要综合考虑各种因素。另外，有些房地产企业的项目未根据开发项目规划方案进行适时调整，致使成本费用归类工作出现各种问题。

（四）已完工开发产品与未完工开发产品成本界限模糊

企业需要把所有的经营范围内生产的产品保持定期会计成本核算，并且在建产品必须单独计算，不能直接归为完工产品成本或在建产品成本。例如，在会计成本核算中，完工货物的实际成本应转移到“库存商品”账户，若对已完工的商品房进行临时出租则需要注意房产税的不同会计处理。

（五）企业账簿设置缺乏合理性

目前很多房地产企业发展情况不同，大多数企业内存在较为严重的账簿设置不合理现象。比如，有些房地产企业内部在设置明细账目时，各项内容规定看似非常详细，但是在设置预售账款的账目时十分简洁。因为一个开发项目历经时间长，无法在短期内完成，出现跨年度计算的情形，这将增加房地产开发公司的成本核算工作量，不仅降低了企业成本核算的及时性，而且降低了成本核算的准确性，不利于企业及时调整成本控制。

三、房地产开发企业成本核算问题产生的原因分析

（一）房地产行业具有特殊性

房地产行业的开发周期很长，不能按照计划进行成本核算，它的开发项目投入资金多，大多数企业利用金融机构进行融资和贷款业务，增加了企业风险。在投入销售后还存在许多不确定因素，例如，投资回收可能和预期不相符。另外，房地产业涉及很多部门和行业，收费项目复杂，法律法规存在地方性差异。

（二）房地产管理团队忽视了财务工作在思维中的重要作用

在这一点上，房地产管理团队忽视了财务工作在思维中的重要作用，过分强调业务，忽视管理，缺乏沟通，阻碍了财务人员在日常工作中获得丰富经验。其中，大多数企业的管理层，特别是员工错误地认为管理层应该管理资金。财务人员不清楚业务项目的定位，企业合同中没有授权检查的权利及参与管理的权利，无形中增加了成本计算难度。

（三）成本核算的方法陈旧落后

一般来说，根据财政部提交的最终报告进行决算，但财务报告中给出的数据是已经产生的，核算成本时往往会忽略事件之前的成本预测、成本控制和监督，从而导致企业把重点放在事后评价、分析和评估的费用。未能适应实际情况的变化，缺乏灵活性，忽略全面性，从而使企业未能在自身成本管理中出现薄弱环节时制定合理的解决对策，进而影响了企业财务管理目标的实现。

（四）成本核算监督体系不完善

由于成本会计制度的不完善，成本核算的对象和各项费用划分不明确，甚至出现了部分企业为了少缴税款而虚列成本核算项目的现象。正是因为缺乏事中的监督，所以国家需要进一步建立健全的核算监督体系。同时，房地产开发企业的领导还应引导员工完善企业的成本核算管理制度，以更好地实现成本核算的基本目标。

（五）财务人员业务能力不达标

财务人员的专业知识水平不同，会计技能和做账的任意性存在明显差异。企业偏科或是只依据个人喜好来归纳总结对应科目造成了科目混亂现象，并不能顺应房地产业原则，这种企业的成本核算存在单一性，并不能完整体现房地产企业成本核算的严谨性。

四、成本核算改进的对策及建议

（一）确立具体的成本核算对象

成本核算对象一般应在开工之前确定，与产品开发相关的费用应当直接计入产品开发成本;由两个及以上开发产品共享的任何费用，必须采用合理的分配标准相关的开发产品之间进行分配。房地产开发企业在发展过程中，应在遵守国家有关法律法规的前提下，根据实际情况和行业特点，加强和完善住房成本核算的规章制度建设，保证会计数据的真实性和可靠性。

（二）明确成本核算周期

土地成交后，要制定科学的成本控制体系且明确成本核算周期，以方便后续工作。企业需要以权责发生制为基础，即收入和支出都相互匹配的原则正确地计算各个时期的成本。这时，规划和设计的早期阶段的重要性尤为突出。一个企业应根据图纸的设计和项目的类型规划成本核算对象，实现资金的统筹规划，按计划进行决算，从而确定核算周期，为之后的工作减少麻烦。

（三）准确进行成本归集与确定

不同房地产企业的实际情况不一样， 所以， 就需要进行科目的创建， 将归集科目进行分类， 以保证成本核算的准确性，提高会计核算的统一性， 把开发项目全部成本归集。提升房地产开发项目工程和计划部门之间的沟通， 对工程量、挂账及开票进行及时沟通， 在分摊和成本性质方面多与相关部门进行沟通， 保证科目归集的科学合理。

（四）准确计算和结转开发产品成本

已完工开发产品成本的完整性在结算时应由企业各业务部门书面确认。在审查开发成本的完整性时，企业要着眼于管理单位收费项目和预计要建配套设施。复核行政事业性收费项目时，应重点关注项目合同、政府收费的调查数据，并通过成本控制部编制项目预算的细节。如果有任何不成功的项目，应根据相关收费单据和收费标准被撤销。未开发的产品成本计算对象之间不再确定，成本直接分配到开发产品。

（五）合理设置成本核算科目和会计账簿

为了收取企业发生的各种开发成本，并正确反映每个开发项目的实际成本，房地产开发企业应设立“开发成本”账户。对每个成本项目进行合理分类，可以保证项目的客观准确的成本结构，促进对成本的有效控制和分析。同时，企业可以根据管理需要使用现代信息手段管理开发成本账户，可以在Excel表格下细化各种成本项目。那些暂时无法识别成本对象的，必须优先考虑并重新分配。所以在每个层级的辅助核算中还可以增加一项“待分配成本”进行归集。

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（作者单位：西京学院）