黑铁时代房地产开发企业全过程成本管控应用研究

李国磊

（上海全畅营销策划有限公司，上海 200050）

0 引言

地产行业在经历了黄金时代、白银时代、青铜时代后，正式步入了黑铁时代。一方面，自2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，各地因城施策，始终坚持“房住不炒”政策不放松，与之配套的房企融资、购房者信贷、限购、限价、住宅供地两集中等调控政策也频频出现。另一方面，随着各种调控政策的出台，市场预期下降，房地产供求关系发生变化，现金流成了房企的生命线，部分房企因为现金流断裂等因素而暴雷。因此，房地产开发企业的竞争日益激烈，房企在谋求可持续发展的道路上，如何开源节流显得尤为重要。

项目是房地产开发企业的生存根本，拿一块好地、设计出好的产品、开发过程中精细化管理、如期高质量的交付，是房企生存的制胜法宝。在市场售价、土地成本一定的前提下，除了销售费用、管理费用、财务费用、前期费用外，建造成本的高低直接决定了房企的利润和生存空间。保证住宅产品品质的同时，房地产开发企业的成本管控始终贯穿项目开发的全过程。由于房地产项目开发周期长，每个阶段都充满了不确定风险，因此每个阶段的成本管控重点也不尽相同。

1 房地产开发投资拿地阶段强排方案的经济技术指标管控

在投资拿地阶段，除了土地成本、产品定位、户型配比、营销流速、资金成本外，设计强排方案的经济技术指标，直接影响了投资测算预期利润率的准确性，对投资决策的正确与否以及地块获取后能否达成预期利润至关重要。

强排方案需根据政府规划条件，在做好产品高低配、面积段配比、户型配比的同时，除了直接套用限额指标外，还需要合理进行产品的平面排布，验算限额指标的合理性。

案例分析1：笔者公司目前正在开发的周庄项目，该地块形状较为特殊为L 型（详见图1），设计部门在拿地强排时，地下室的面积仅依据公司制定的地下室单车位综合指标的限额指标36m2/辆（含非机动车位）进行测算为16，920m2，而未根据地块特点、国家及当地有关设计规范对地下室的平面布局进行具体排布，未对强排限额指标的合理性进行验算。在地块获取后进行规划设计时发现地下室的面积为21621m2，单车位综合指标达到41.68m2/辆，严重超出强排的限额指标，导致地下室面积增加约4700m2。地下室面积的增加引起建筑安装工程成本增加，成本增加幅度远超货值增加幅度，导致项目预期利润下滑1.19%，后期只能通过设计优化、资金成本等措施予以弥补。

图1 周庄项目地块

2 房地产开发设计阶段的成本管控

设计阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计，据有关分析统计，设计阶段对房地产项目的成本影响程度在70%左右，该阶段属于事前控制，设计成果的质量高低直接影响着项目的成本及经济效益。

房地产项目设计阶段需着重关注计容面积、计容非可售面积（公建配套等）、地下车库单车位指标、结构限额指标等成本敏感因素，同时要加强施工图设计质量的审核把关。

2.1 通过结构限额指标进行成本管控

目前大多数房企都在推行限额设计，结合自身的产品特点及地区特性，制定当地的结构限额指标，主要为钢筋、混凝土每建筑面积含量。在满足结构安全的前提下，通过结构限额指标的控制，能较好的控制主体结构建安成本。

案例分析2：笔者在碧桂园工作期间设计部门曾制定了浙江地区住宅结构限额指标，碧桂园田园里项目施工图出来后，经过我们成本部门选取典型楼栋进行测算，发现钢筋、混凝土的平米含量均超公司超限额指标，主体结构造价突破目标成本管控，于是我们聘请第三方设计咨询公司进行结构优化。

通过对结构计算、楼板设计与配筋控制、梁设计与配筋控制、剪力墙设计与配筋控制、框架柱设计与配筋控制、地下室顶板结构选型、地下室底板不同厚度及配筋控制等方面进行了优化。优化后地上主楼钢筋平均节省约3.51kg/m2（每平方米建筑面积平方米含量，下同）、混凝土节省约0.01m3/m2，非人防地下室钢筋节省18.02kg/m2、混凝土节省约0.12m3/m2，人防地下室钢筋节省17.56kg/m2、混凝土节省约0.13m3/m2，整个项目合计节省钢筋1738t，节约混凝土13291m3，节省结构投资约1354 万元，折合单方造价74.56 元/m2，经济效果显著。优化前后钢筋、混凝土含量指标与限额设计的对比详见图2、图3。

图2 钢筋设计限额指标与优化前、后指标对比

图3 混凝土设计限额指标与优化前、后指标对比

由此可见，在满足国家规范及保证结构安全的前提下，通过结构限额设计能较好的控制结构指标不超标，保证目标成本的可控性，实现较好的经济效益。

2.2 施工图质量及图纸会审的成本管控

施工图的质量直接影响到房地产项目的成本管控，图纸设计深度不够、错漏缺严重，将增加无效成本和施工过程中的签证变更，对项目的成本管控极为不利。因此成本造价人员应提前介入到施工图设计阶段的图纸质量管控，并重视图纸会审的准确性。

案例分析3：笔者在审核江阴新桥项目施工图预算时发现，施工单位和咨询单位既计算了墙面抹灰的甩浆费用，又计算了界面剂费用，明显重复计算。计算依据是“图纸会审纪要”中提到“根据江苏省住宅工程质量通病控制标准抹灰基层应进行毛化处理，即满刷界面剂”。根据经验，抹灰基层不可能同时施工甩浆及界面剂，故不能同时计算甩浆及界面剂的费用，为了能说服施工单位和咨询单位，笔者实施的解决方案如下：①查阅图纸并无详细说明，查阅相关规范《江苏省住宅工程质量通病控制标准》中对毛化处理的条文解释为“采用甩浆或界面剂”，即二者取其一即可，因此从规范及验收角度反驳了两种都要施工的做法不对。②走访周边项目，周边项目普遍采用的是甩浆，而且质量也能满足验收要求。于是牵头集团各部门进行专题会议讨论实际做法，最终集团工程部明确“仅采用甩浆即可”。③分析合同条款及工程量清单，合同中已经明确提到甩浆费用已经包含在抹灰综合单价中，因此不能再单独计算甩浆费用，更不能再计算界面剂费用，相关费用予以核减，及时避免了公司损失约140 万元。

因此，成本造价人员应对施工工艺有所了解，在施工图设计阶段、图纸会审阶段参与进来，才能从源头控制成本。

3 房地产开发招投标阶段的成本管控

相比较施工阶段而言，招投标阶段的成本控制也属于事前管控，事前管控的优点在于能降低无效成本发生的概率，减少后期与合作单位的分歧，便于施工阶段甲乙双方的合作顺畅，能更好的从源头上控制成本或造价。招投标阶段要特别注意从拟签合同条款及工程量清单的严密性、合同计价方式的选择、清标工作的细致性、不平衡报价的调整的合理性等方面管控。

3.1 拟签合同条款及工程量清单的严密性管控

招投标阶段要特别注意审核招标文件中拟签合同条款及工程量清单的严密性，防止出现前后矛盾的条款瑕疵，有时合同条款及工程量清单的某一个瑕疵就会对工程造价造成很大的影响。

案例分析4：笔者曾审核过的张家港B24 地块项目施工图预算，该项目招标时采用模拟工程量清单招标，合同条款约定除总价措施费外按综合单价包干的方式计价。工程量清单中“PC 构件增加费”是列入单价措施项目费清单中的，但是“PC 构件增加费”的项目特征里描述的计算规则为“按PC 楼号建筑面积单价总价包干”，同时模拟清单工程量中分别列有地上各单体以及地下室的工程量，其中地下室的工程量为27800m2，施工单位据此报了地下室的“PC 构件增加费”并签订合同。

由于在招标阶段施工图尚未出来，工程量清单编制人员的本意是该项为综合单价包干，等施工图及PC构件深化设计图纸出来后，根据实际设计有PC 构件的楼栋来计算工程量。但是在编制清单时出现了两点瑕疵：①将计算规则错误描述为“单价总价包干”，既可以理解为综合单价包干，也可以理解为总价包干。②根据常规经验，地下室一般都不会设计PC 构件，因此编制的工程量清单中不应单独列入地下室的工程量27800m2。

在施工图预算转固定总价包干阶段，根据PC 构件深化图纸，地下室并没有PC 构件，我方认为不应该计算地下室的“PC 构件增加费”，但施工单位认为工程量清单项目特征描述为“单价总价包干”，其在投标报价时是按照总价包干理解的，具体的报价思路是先测算出PC 构件增加费总价再平摊到各单体及地下室建筑面积后得出综合单价，但整体是总价包干。该项费用双方争议金额54.97 万元，双方为此争论很久。

笔者所审核的预结算中，合同条款及工程量清单中类似于这样瑕疵很多，因此相关的招标采购及造价成本人员在起草合同条款、编制工程量清单的过程中一定要严格把关质量关，杜绝出现此类瑕疵条款，从而在源头控制造价不出现偏差。

3.2 合同计价方式的选择与管控

目前，大多数房企在选择合同计价方式时越来越倾向于总价包干。总价包干的优点在于能在招投标结算就提前锁定成本，减少施工中的扯皮及二次计价[1]，结算时的效率也大大提升；缺点就是在招标前需要设计部门的出图速度能跟上招标节奏，且对施工图的质量要求较高，以便能精准的编制工程量清单及准确计算工程量。对于一些图纸不具备条件的工程，首选还是综合单价包干，工程量采用经验数据模拟的方式，比如总包类工程招标时常采用这种计价方式，待施工图出来后，再采用施工图预算转固定总价包干签订补充协议。

案例分析5：安吉碧桂园公区装修工程，招标时采用招标图纸固定总价包干方式计价，投标阶段各参投单位依据招标图纸对招标文件的工程量清单进行了复核，未提出有关“电梯门套”漏项的答疑澄清，其中一家单位中标后双方签订了招标图纸固定总价包干合同。施工过程中，施工单位下料时发现合同工程量清单中遗漏了“电梯门套”，涉及金额约50 万元，约占合同总造价的5%，对施工单位的利润影响很大，施工单位据此提出索赔，否则将不施工。从招标文件及合同角度而言，施工图纸固定总价包干意味着该项风险应由施工单位承担，但依据现行的工程量清单计价规范，工程量清单的准确性和完整性应由招标人承担，为了现场能顺利施工确保项目按时交付，公司最终还是给予了补偿。

由于受出图速度、图纸本身的设计深度及质量、招标范围和施工界面清晰划分、工程量清单编制的准确性及完整性、工程量清单编制及审核人员的综合能力等诸多不确定性因素影响，故在选择固定总价包干方式计价时，需从以上方面加强管控，才能保证事前造价控制的精准。

3.3 清标工作的细致性管控

招投标阶段的清标工作也不可忽视，清标是否细致也直接影响成本。

案例分析6：笔者曾审核过的张家港B24 地块项目施工图预算时，合同中约定PC 构件的钢筋含量是可调的，施工单位投标文件“综合单价分析表”中钢筋的单价均未填写，导致双方对于调差计算缺乏依据。

3.4 不平衡报价的调整的合理性管控

不平衡报价是投标单位在投标报价阶段普遍采用的报价策略，该策略使用得当将为中标后取得很好的现金流，节约资金成本，还能在施工图预算或结算阶段争取到很好的经济效益，使施工单位利润最大化。房地产企业为了防止施工单位过于使用不平衡报价引起结算时成本失控，往往会在招标文件中约定“中标后招标人有权对投标人的不平衡报价进行调整”，以减少不平衡报价对自身成本管控的风险。因此，双方在调整不平衡报价时往往会进行一番博弈，其合理性也很难把控。施工过程中，施工单位对不利于自己的报价项采用变更洽商的方式进行优化或者直接甩项，损害了房地产开发企业的利益的同时，也会影响到整个项目的交付风险；而如果房企过于控制施工单位的不平衡报价，也会影响到施工单位的生存利润，最终损害的还是自身的利益以及购房者的利益。因此，笔者认为，从行业健康发展及兼顾甲乙双方利益角度出发，调整不平衡报价时应使各个清单项的报价均趋于市场合理价，这样才会多方共赢。

4 房地产开发施工阶段的成本管控

施工阶段根据合同所采用的计价方式，管控重点也有所侧重。对于固定总价包干合同，重点关注施工过程中签证变更的计价计量；对于综合单价合同，除了需关注施工过程中签证变更的计价计量外，还需重点关注施工图预算转固定总价包干。

4.1 施工图预算转固定总价包干的造价管控

上文有提到大多数房企在总包工程招标时一般采用的是模拟清单招标、综合单价包干的计价方式。故在施工图纸出来后，会重新对施工图工程量进行计算，将合同暂定价转为固定总价，即“施工图预算转固定总价包干”。房地产企业成本造价人员需重点关注。

（1）施工范围及施工界面的准确性，交叉专业之间的界面不得相互矛盾。

（2）各专业图纸之间的匹配，如建筑图与结构图的大样节点是否一致、大样图与平面图是否矛盾、建筑图与水电安装图纸是否矛盾、人防图纸与非人防图纸建筑做法的统一等。

（3）图纸表达不清晰的，如外立面保温等，应由设计单位明确，避免设计深度不够，造成高估冒算。

（4）施工图预算阶段尚不能确定的施工方案，如砖胎模厚度、二次结构布设位置、钢丝网及玻纤网施工部位、防水上翻高度等，可先采取暂定原则计算，待实际施工时由监理单位及现场工程师根据现场实际施工方案进行现场签确后通过签证的形式调整计算差额，避免高估冒算的风险。

案例分析7：笔者在做长兴碧桂园项目施工图预算时，施工单位提供的砖胎模方案中的厚度为240mm、360mm、480mm 几种，笔者根据经验判断该方案尺寸过大，因此在施工图预算转固定总价包干时约定此项为非总价包干项，待最终结算时按实际确认的施工方案调整差额。施工图预算时，按暂定方案计算的砖胎模总价为180 万元，竣工结算时按实际确认的施工方案只有120mm、240mm 两种厚度，实际总价为40 万元，避免了公司经济损失140 万元。

4.2 签证变更的造价管控

随着房地产开发节奏的加快，图纸错漏缺、开发过程中的交叉施工、变更开发节奏等也变得日益频繁，因施工过程中的签证变更造价管控也显得尤为重要。重点关注隐蔽验收前的影像取证、严格控制计日工和机械台班用量、签证变更的时效性、签证变更率的控制、无效成本的管控等。

一般而言，根据不同专业工程，签证变更占合同造价的比例控制在1%~2%较为合理，超过上述比例的，应及时组织项目分析原因，并采取措施避免无效成本的发生。

5 房地产开发竣工结算阶段的成本管控

竣工结算阶段是房地产项目的最终经济闭环阶段，关系到项目的税务清算，也直接影响到项目的最终成本和经营效益，需要加强结算时效和结算质量的管控，同时做好结算后评估，为下一个项目提供有益的反思和成本管控措施。

5.1 竣工结算时效的成本管控

结算时效是隐形的成本，往往容易被忽略，对整个项目的经济效益有时会超过结算质量本身取得的经济效益。项目竣工后，都要进行税务清算，清算的及时性影响退税的及时性，对房地产开发企业的资金成本影响不可忽略。因此，成本造价人员应提前铺排结算计划，提前扫除结算中可能遇到的障碍，如签证变更及时闭合、施工单位结算报告格式的规范化等。

分阶段结算是提高结算时效的有效手段，分两种情形。

（1）相对于整个项目开发周期而言，如可以在示范区完工后启动示范区的相关结算；上文中提到的总包工程施工图预算转固定总价包干也是属于典型的分阶段结算，即在施工图纸完备后进行一次预先结算。

（2）相对于某一份合同而言，也可以采取分阶段结算，如总包工程在地下室完工后可以启动地下室阶段的结算。

分阶段结算，无论对于施工单位，还是房地产开发企业而言，都是大有裨益的。施工单位可以提前获得相应的工程款、降低施工资金成本，及时发放农民工工资、保障社会的稳定；房地产开发企业可以提前锁定成本，为竣工后税务清算、股东方清算等赢得时间。笔者认为，分阶段结算将成为一种趋势，成本造价人员应顺应这种趋势，积极推进分阶段结算。

5.2 结算质量的成本管控

除了结算的时效性，结算的质量控制是成本造价人员重中之重，结算质量的把关直接影响成本的高低，也影响到项目的整体经济效益。

5.2.1 施工过程中的结算质量管控

成本造价人员对于结算质量的管控，要提前到施工阶段事前管控，特别是对于需要现场见证的，如桩基长度等，要加强过程中的见证。

案例分析8：笔者在复审星未来项目桩基结算时发现，该项目桩基工程施工合同价7048.68 万元，因现场溶洞充盈系数超过合同约定签订补充协议后的总金额9633.28 万元，超原合同价的36.67%；竣工结算时一审咨询单位审定的结算金额为12138.36 万元，超合同总价26%，引起集团管理层极大关注，委派审计部予以审计。经审计发现“桩基施工记录表”只有施工单位和监理单位的签字，没有建设单位工程部、成本部、全过程造价咨询单位的签字；监理单位提供的“旁站记录”中部分桩未记录实际混凝土的浇灌量；“以进入持力层深度为主，桩长控制为辅”的楼栋中有部分桩实际入持力层的深度远远超过了设计规定；通过比对一桩一勘柱状图和平面布置图，发现大片区域内并无溶洞，但该区域内“施工记录表”中的充盈系数却异常的高（最高达到4.0 左右），“施工记录表”中的数据严重失真。因此，成本造价人员先施工过程中就要加强过程见证与监督，确保结算资料的真实性及有效性，避免公司利益受损。

5.2.2 竣工结算阶段的结算质量管控

对于招标阶段固定总价包干的合同需重点关注竣工图是否与招标图纸一致、现场实际施工是否与竣工图一致、合同承包范围及承包内容是否有变化、合同约定的可调价项的证据资料的完整性及真实性等。

对于固定综合单价包干的合同，除关注合同约定的可调差方式及幅度（如钢筋、混凝土主材、人工费等）、是否发生合同内甩项、施工界面是否变化、现场实际施工是否与竣工图一致外，还需重点审查对工程量计算规则理解的准确性、工程量计算的准确性、清单项套取的准确性、合同未列清单项（补充清单项）组价的合理性等。

案例分析9：笔者在审核张地2015-A04 号地块项目电力通道及室外分支箱工程结算时，发现竣工图纸与招标图纸存在较大的差异，经现场查勘，现场又与竣工图不一致。经与工程师核实，施工单位在施工过程中在满足规范的前提下进行了优化，项目部在审核竣工图纸时也未认真核对。经审计，招标图纸计量箱54 个，现场实际31 个；因计量箱减少，电缆与电缆沟的走向也发生变化，工程量也随之大幅减少。该工程合同固定包干总价为200 万元，因上述原因核减11 万元，占合同造价的5.5%。

5.3 结算后评估管控

在项目最终结算全部完成后，成本造价人员要做好全项目的结算后评估，从项目整体经济效益达成率、各项经济技术指标、造价指标、含量指标、成本费用指标、目标成本节超等方面认真总结本项目成本管控的得失、做好各项指标数据库的积累，为公司后续拿地决策提供经验支撑数据，也为新项目拿地后的开发提供有益的反思和成本管控方向。

6 结语

综上所述，房地产项目从投资拿地直至竣工结算，各阶段的成本管控均充满了诸多不确定性。特别是房地产行业在经历了黄金时代、白银时代、青铜时代后，迎来了黑铁时代，房企的利润也越来越低，甚至很多项目在亏损，仅仅为了维持现金流，这就对成本造价人员提出了更高的要求，即在房地产开发的各阶段，都要以老板的视角参与经营管理，树立主人翁意识，通过事前、事中、事后有效的成本管控措施，为企业取得好的成本管控效果和经济效益；同时要兼顾社会效益、经济效益，避免盲目成本优化造成客户体验度降低，在保证项目安全的质量的前提下，以合法、合规、合理为原则，促进行业上下游的健康和谐发展。