老龄化背景下社区商业综合体设计的趋势研究

付子慧 同济大学建筑与城市规划学院硕士在读

第七次全国人口普查数据显示，上海市常住人口中，60 岁及以上老年人口数量为581.55 万，占比为23.4%，预计到2025 年，全市60 岁及以上老年人口将超过680 万[1]。高龄化、少子化以及纯老化交织共存，社会和家庭的负担日益加重，建设老年友好型社会显得尤为重要。

实现老年人的社会参与是建设老年友好型社会的重要评价因素。身体状况允许下，老年人更愿意外出活动，使用距离居所一定步行距离的公共设施[2]。其中，外出购物是老年人日常生活中占比最高的一类，多围绕社区内或周边的商业服务设施展开[3]。近年来，由于购物中心的空间环境较为安全、所需费用较低且可及性高，在购物中心内散步成为老年人喜爱的休闲活动之一[4]。因此，老龄化社会对社区商业提出了新需要。一方面，老年人是社区商业的主要使用人群；另一方面，社区商业在保证老年人必需品购买与获取的同时，也提供了社会参与的多种可能。

在高密度城市环境和城市更新的背景下，我国社区商业形式发生转变，独立开发的商业综合体逐步取代传统的住宅配套底商，建筑以混合功能的形式创造高效、集约空间，以应对土地稀缺与服务资源分散等问题。《上海市老龄事业发展“十四五”规划》提出，结合城市更新，建设一批老年友好超市、医院、学校等公共服务机构，以增强老年人的安全感、获得感以及幸福感。社区商业综合体集合多类功能业态，在社区公共服务及应对老龄化中占据至关重要的地位，成为建设环境领域中具有重大现实意义的研究课题。

1 研究对象与方法

此次研究采用实地调研、访谈、对比分析等方法，对上海市的国和1000 和东京永旺葛西店展开研究，观察并对比建成环境的实际使用状况，结合使用者的意见反馈，多维度地探讨老龄化现状对社区商业综合体空间环境的影响。

2 国和1000 案例分析

2.1 项目概况

国和1000位于上海市杨浦区国和路，是一个老城区存量更新项目。建筑地上4层，地下1 层，总建筑面积16 500 m2，其中地上面积约为13 000 m2。物业由杨浦区商贸集团持有，长期租赁。前身为百货超市吉买盛，因传统业态和空间形式无法满足客群需求，导致经营状况不佳，于2015 年停业。2016 年，杨浦区商贸集团联合运营方瑞商联城和设计方加合建筑设计事务所（team+）对该项目进行更新改造。2018 年5 月，更名为“国和1000”，并重新开业。

2.2 交通条件

国和1000 地处中原地区核心板块，位于国和路和世界路交叉口，可通过公交车、地铁、出租车以及私家车等多种交通方式直达，交通十分便捷。100 m 步行范围内设有3 个公交站，800 m 步行范围内设有2个地铁站，既便于居民到达，又有助于避免交通堵塞引发的安全问题。

建筑主次出入口分布在不同方向，增加了建筑的可达性和舒适性。内部包含水平和垂直两方向动线，国和1000 内部空间如图1所示，水平方向为单一动线，整体呈L 型，串联起不同商铺和3 个主体中庭。竖直方向设有一组直梯、一部自动扶梯以及步行楼梯，在中庭和走道之间均匀分布。

图1 国和1000 内部空间

2.3 功能业态

项目定位“家的延伸”，集餐饮、零售、休闲、教育及社区服务于一体，打造有温度的邻里中心。首层以轻食、快餐为主，二层为中型餐饮，三层为亲子主题，顶层除健身房外，近2 000 m2用于社区各类公共活动空间，包括屋顶花园、儿童游戏区及共享会议室等。考虑到周边社区60 岁以上的退休老年人口占比超过65%，因此还设有老年食堂、康复训练室、睦邻舞台等，为商业空间与老年服务的融合创造良好条件。

2.4 空间营造

空间设计理念是“开放”，将传统里弄的街巷空间意向转译为现代设计手法，在原本封闭的空间内嵌入公共、社交以及儿童3 个主题中庭。个别店铺设计则延续石库门风格，增强各层空间的连续性和标识性。局部空间留白，各层均设置大量开放空间供居民驻足休憩和社交娱乐。

此外，公共设施配置也呈现开放包容的姿态，如直梯低位面板、店铺等位座椅、无障碍卫生间以及母婴室等。

2.5 运维方式

后期运维由瑞商联城实际操盘，杨浦商贸集团派驻团队全程参与管理，重点考核租金收入。双方积极与街道、周边学校以及社区医院等建立合作关系，定期组织社区活动，号召居民参与运营，实现共治自治。2018 年10 月，该项目因与居民的良好黏性，被评为上海首家标准化社区商业中心示范项目。

3 永旺葛西店案例分析

3.1 项目概况

永旺葛西店位于东京都江户川区葛西地区，开业于1982 年。建筑共4 层，经营面积为16 000 m2，设有立体停车场，共476 个车位。2000 年之后，随着该地区同行业竞争加剧，永旺葛西店销售业绩下降，但核心原因是周边客群的老龄化。2013 年起，永旺集团提出面向老龄化转型，经过2013 年和2016 年两次大规模改造，成为东京地区的样板店。

3.2 交通条件

永旺葛西店地处商区带，距离最近的西葛西站需步行9 min，交通便捷程度一般。为了便于周边社区居民的出行与购物，永旺特地开设了两条免费巴士路线，每天定点往返于设定站点和永旺葛西店之间。

建筑共设有5 个出入口，内部平面布局采用环形动线，竖直方向通过两部直梯和两部自动扶梯相连，将人流引入更高楼层，无通高空间。各层均以坡道形式与立体停车楼相连，直达对应的某一层或某两层，增加了随机消费的可能性。永旺葛西店断面如图2 所示。

图2 永旺葛西店断面

3.3 功能业态

改造后的项目定位为生活中心（Grand Generation，GG），提供物质、体验以及场所[5]。首层为餐饮和商超，二、三层为零售，集衣帽、鞋子、家居、美容与时尚于一体，提供轮椅拐杖等护理设备售卖和修理服务，顶层则改造为GG商场，是老年人社交、学习、购物一体化的活动场所，设有未来书店、音乐影像区、药房、银行、手工艺区以及阿尔茨海默症咖啡馆等。

3.4 空间营造

永旺集团将空间定位为专门面向55岁以上老年消费者的场所，结合各层业态分布，打造具有人文关怀的适老化设计。空间布局方面，将食品售卖区和就餐区整合于一体，提高老年人的进店频率。加宽零售区走道，配备大量休息桌椅。交通组织方面，步行梯直达顶层，标有台阶数量和已走步数，鼓励身体状况允许的老年人走楼梯而非乘坐直梯。顶层设有中心广场，走道为加宽的180 m 环形健身步道，铺装防滑材质并配有里程标识。公共设施的配置无不体现老年友好，如卫生间休息区和拐杖放置卡扣、老年轻便型购物车、AED 急救装置以及共享轮椅等。

3.5 运维方式

两次改造和后期运营全部由永旺集团主导，以健康为出发点创新GG 模式，与政府、社区、自治会、老人会以及社区商业街等合作，探索社区商业综合体由消费型向生活型的转变。运营团队深入使用者群体中，不断接受反馈和创新，吸引了大量老年顾客，使得会员数和使用者停留时间显著增加。此外，提供送货服务，定期举办健康系列讲座，提供试吃活动征求老人意见，提早营业，并由店长带领老年人做广播体操等。

4 设计趋势

日本在应对人口老龄化上，社区商业转型从空间到服务都十分成熟，但并不意味着我国可以快速复制。人口结构和城市发展速度不同都会导致发展趋势上的差异，社区商业综合体与在地文化产生持久联系，才能实现可持续发展。

4.1 社会性趋势

社会性是指通过提供社区公共服务或空间，实现商业、社区和城市的融合发展。首先，适当增加非盈利性空间[6]。作为社区公共空间，社区商业综合体应该先营造“社区”氛围再产生“商业”行为。采光通风良好的室外露台或屋顶花园、零售区与休憩区一体化以及开阔共享的活动场所等，都是链接商业空间与社区居民的常用空间形式。其次，主要客群定位为一老一小。我国“老带小”的社会现状十分普遍，同一空间内满足老年人生活社交需求的同时，还要满足孩子学习娱乐的需求，因此空间组织上需考虑儿童功能区、设置必要的休息空间等。最后，突出城市建筑特色。设计上采用地方形式、风格、色彩以及材料，营造老年人熟悉且易理解的空间氛围。

4.2 开放性趋势

开放性是指社区商业综合体与其他设施或建筑空间的连接度，或其本身空间属性的开敞度和可达性。一是连接城市公共交通系统。对于新建项目，尽可能选址在公共交通便捷的地块，对于改造项目，难以实现的可提供短程接驳车，保证综合体的可达性和便利性。二是不同主题或不同特色的中庭空间。老年人空间分辨能力下降，中庭空间能够强化空间的标识性和独特性，同时能更好地向上吸引人流，打破空间封闭感。三是降低可租赁店铺的围合度。相对开放的围合方式，如使用家具、柜台等低矮的围合构件，老年人可以自由进入并停留休息，同时增加到店的概率和频次，进而增加交易的概率。

4.3 安全性趋势

安全性是指社区商业综合体从宏观到微观的空间设计对老年人人身安全的保障。一是顺畅清晰的动线设计。避免不必要的迂回和交叉，使功能和入口清晰可见，保证行动力较弱的老年人也能自主寻路和到达。二是简洁醒目的标识系统。标识牌需采用非反射材料，加大字体且颜色与底色对比鲜明。三是人文关怀的适老化设计。设计师应代入使用者的角色，提供全方位无障碍设计。例如，鼓励老年人步行的标识系统，卫生间的休息等位区，各层均设有咨询台等。

5 结语

只有基于人群需求出发，真正为社区设计、为居民设计，才能突出社区商业综合体的社区属性。老龄化现状的不断加剧，为社区商业综合体更新与再生提供新的思路。未来设计过程中应更强调与社区居民，特别是老年人联系的社会性，在保证每一处场所的开放性基础上，注重品质空间的安全性。