国内房地产公司融资结构分析

文/孟祥发（北京工商大学）

一、研究背景及意义

（一）研究背景

自2008年金融危机以来，我国采取积极的财政货币政策来缓冲其对我国经济的影响，相关举措在稳定我国总体经济形势的同时，也对房地产行业起到了非常大的促进作用，自2008年到2013年，国房地产行业发展十分迅猛，同时房价上涨也是非常快，这给我国正常的经济生活带来了不利影响。

国家为了能够抑制房价的上涨。出台政策管控。但是严格的管控政策也使房地产产业发展受到很大影响。房地产产业陷入低迷的状态。投资增长率不断降低。

2015年以来，我国又逐渐减轻对房地产的管控。使得房地产产业的发展逐渐回暖。此后，房地产的相关管控政策也逐渐趋于稳定。房地产产业开始保持一个稳中有升的态势。相应的，房地产企业的融资需求也在稳定上升。

（二）研究意义

房地产企业的特点是期限长、需求量大，如果其现金流不够充裕，将会严重影响正常经营，而房地产企业当前总体利润率水平并不高，其在进行融资的时候要充分考虑资金量、成本及期限，之前房地产企业一直依靠举债来筹集资金，而随着国家监管趋严，其融资面临非常大的问题，那么对其融资行为的研究就显得尤为必要。

二、融资相关理论概述

（一）融资方式

1.内源性融资

内源融资最主要的构成部分是自有资金。包括权益资本、应收账款、预收定金等。通过降低股利等，企业可以对自有资金进行补充。这部分资金是自有资金的重要来源。

房地产的提前销售，是在企业经常使用的筹资方式。房地产建设阶段就将其出售，来进一步支撑建设的持续推进，这是当前房地产企业普遍采用的一种资金筹集方式。它一方面能够保证房产最终的收益，另一方面还能让房地产企业有一个充足的现金流。

内源融资的主要优点在于：一方面，成本极低，减少股利发放以及房地产的预售，企业不需要支付任何的融资费用，也不用承担相应的风险；另一方面，内源融资不会改变企业的资本结构以及对于企业的控制权。但是根据当前我国房地产企业的实际情况，内源融资无法完全满足企业的资金需要，那么在这种情况下，企业就不得不借助于外部融资。

2.外源性融资

一般情况下，企业融资就是指外源融资，企业借助外界的方式来筹集资金。

（1）股权融资

股权融资一般包括公开募集和私募发售股票两种方式，公开募集就是在公开市场上进行股票的发行，所面对的对象是全体社会公众。这种方式也是目前股份制企业最基本的资金筹集方式。其特点是，一方面募集资金对象范围较广，有利于筹集更大规模的资金；另一方面，公众对公司股票的持有，会大大分散公司的风险，同时还没有定时还款的要求。极大降低公司的现金流压力。但是这种筹集方式的局限性在于大多数房地产企业并没有达到公开上市的条件。私募发售股票针对的对象主要是一些大型企业和民间机构等。相对于公募发行门槛较低，但发行成本较高，同时会对企业股权产生稀释，严重情况甚至导致企业丧失控制权。

（2）债券融资

债券融资是一种重要的融资方式。就是指企业通过发行债券来筹集资金。债券筹资已经成为我国房地产企业最主要的融资方式之一。

一方面，当前股权融资等融资方式难度相对较大，企业达不到发行的门槛；同时国家对于房地产企业的严格管控，导致银行信贷的申请也变得十分困难。而债券融资又有其自身的优点：成本较为稳定，有利于企业制定长远规划。

另一方面债券发行灵活性较高。有利于企业结合自身情况，发行适合自身情况的债券。因此受到了广大房地产企业的欢迎。但是目前债券融资也存在一些问题。目前我国债券发行方面的审核十分严格。房地产企业想要通过债券发行来进行融资也并不容易。同时还会受到企业资产负债情况以及融资成本的影响。

（3）银行贷款

银行贷款是指企业通过向银行申请借贷获取资金。是当前国内房地产企业最主要的融资方式。一般包括信用、抵押或者担保的方式来进行贷款。并且在近期发现在国内担保和抵押贷款的占比在不断提升。

这种融资方式的优势在于能够满足企业的各种需求。同时，审批程序较为简单，放款十分迅速。但是在中央121号文件发布之后。贷款要求变得更加严格。同时，容易导致企业资产负债程度过高。因此，当下国内房地产企业在银行贷款融资这一渠道也面临较大压力。

表1 主要股东持股比例

（二）融资结构理论

1.优序融资理论

优序融资理论是指基于信息不对称理论，由于企业管理者掌握着更多的企业信息，投资者会认为，如果企业选择发行股票，说明当前企业股票被高估。而此时发行股票会使市场上产生抛售该公司股票的倾向，从而不利于股价稳定。

同时，债券融资具有较高的发行成本，因此，企业在选择融资的方式会按照这样的顺序来进行，首先是选择内源融资，其次是债券融资，最后才会选择股权融资。

2.代理成本理论

代理成本是指企业管理层、股东以及债权人三方之间存在利益不一致。其中某一方可能为了自身的利益而损害其他两方或者某一方的权益。那么由于三方利益以及行为的不一致，可能会给企业带来很多负面的影响，这就属于代理成本。其中既包括损害公司利益的成本，也包括监督行为所带来的成本。

用典者所要表达的典义是一样的，但为了符合不同诗文创作语境的需要，就会创造出具有同义关系的多个典面。例如：

对于房地产企业而言，其对代理成本的承受能力也决定了其资产负债水平的调整范围，进而会对企业融资渠道的选择产生相应的限制。比如，当房地产企业负债水平过高的时候，可能会导致债权人与股东的利益不一致，从而产生很大的代理成本，影响企业的正常运转。

三、L地产公司融资结构分析

（一）地产公司融资结构现状

1.负债结构

资产负债率反映着一个企业当前的负债水平。并且能够体现一个企业未来举债的能力。从L地产公司的资产负债表可以看出。在近三年的发展过程中，L地产公司的总资产快速增加，公司规模迅速扩大。但同时，企业的负债压力也是不断增大，涨了三倍之多。在这种情况之下，未来公司想要通过举债来筹集资金将会变得十分困难，也会影响到企业通过其他渠道来筹集资金。

可以看到，流动负债随着总负债水平的增长而不断增长。这也从侧面反映了L地产公司资金占用量较大，同时筹集来的资金利用率较低。

2.股权结构

股权结构反映着公司的股权集中度水平以及大股东的持股比例。从L地产公司的当前股东持股情况来看，从数据可以看出，第一大股东的持股比例相对较大，故而其在公司事务决策过程中具有很高的权力。

分析数据可以得知。如今，M控股公司已经成为L地产公司的最大股东。同时前4名大股东所占的股数已经占总股数的66%。特别是大股东，M控股公司持股比例已经达到58%。那么当前这种情况，L地产公司股权已经过度集中。

（二）地产公司融资结构存在的问题

1.负债水平过高

通过查看L地产公司近三年的资产负债情况可以得知，其当前负债水平过高，已经大幅高于安全水平。在这种情况下，一方面，企业可能面临资金无法及时周转，影响企业正常经营；另一方面，也影响其开展其他方面筹资，特别是当前L地产公司流动负债所占比率不断提高，也使企业面临的财务风险增大。

2.短期融资比例过大

从L公司的财务报表可以看出，当前L公司的短期融资不断增加，这是因为其更多地采用银行贷款等方式来筹集资金，从而使短期负债过多，导致公司在经营过程中可能会随时面临集中还款，这会对公司的现金流带来非常大的压力，甚至影响到正常的企业生产经营。

另一方面，短期融资存在的明显缺点就是融资成本过高，会给企业的财务带来更大的压力。

3.股权过于集中

根据L地产公司的股权结构分析可以得出，其大股东在前4名控股股东中占据首要地位，持股比例已经达到58%。这种股权过度集中的好处是决策更快。但其存在巨大的危害和隐患，一方面，大股东可能会对中小股东的利益产生侵害行为；另一方面，大股东可能会出现独断专行的情况。

四、融资结构优化建议

（一）降低资产负债率

当前L地产公司的资产负债率过高，会带来很大的财务风险，不利于公司的经营，所以公司需要降低资产负债率。

笔者认为可以从以下几个方面来进行努力。一方面引进优质股东，可以采取私募股权的方式，来找寻优质的合作企业，引入战略投资者，改善自己的资产负债结构；另一方面，阶段性地降低负债水平，降低企业财务风险。

（二）调整负债结构

L地产公司当前短期负债占总负债的比重过高。成本和财务风险都会增加，所以公司应逐步降低流动负债的比重。一方面减少短期负债的筹资，公司有资金需求时，尽量采取长期筹资的方式进行资金募集。另一方面，合理规划当前短期投资的还款进度，避免产生较大的财务风险。

（三）拓宽融资渠道

当前房地产企业的发展依然需要巨大资金量的支撑。但是目前一方面银行对于贷款相关的审核趋严，通过银行贷款来筹集资金变得更加困难；另一方面，国家对于房地产企业债券发行监管也是更加严格，通过债券来募集资金门槛也逐渐变高。因此，L房地产公司需不断拓宽融资渠道来满足资金需求。一方面可以充分利用私募股权市场；另一方面，利用房地产投资基金以及合作开发等形式，来缓解资金紧张。

五、总结

本文对当前我国房地产企业融资的实际情况以及本文的研究意义进行了具体的阐述。

对于融资相关基础理论进行了概括论述，同时针对L房地产公司目前的融资情况进行了针对性分析，同时分析了其当前资本结构中存在的问题。并且针对提出的问题，给出了可行性的改进意见。