国有企业积极应对疫情对房屋租赁的影响

欧阳灵

由于此次新型冠状病毒是一起突发性重大公共安全事故，它具有人员多、地域广、传播快、病情发展迅速的特点，国家必须临时采取相应的强制性政策手段来依法科学防控疫情。疫情初期，大部分企业停工停产，交通运输被迫暂停，出口业务受阻，建设工程被迫停止，市场经济的发展遭受到了严重的障碍。作为市场经济主要组成部分的中小企业，贡献了国家绝大部分的税收、GDP以及就业岗位。在大面积疫情全面爆发的情况下，中小企业由于自身对风险识别和防范能力不够，体量不足，在面对不可抗力的影响下，其抗风险能力弱，生存环境不容乐观，疫情之下，必定最先面临冲击。

为了保障经济社会的平稳运行，国家对国有企业提出了新的要求。在如此严峻的形势之下，国家和企业一方面需要加大疫情防控力度，另一方面也要保障中小企业的生存发展。除此之外，国有企业还必须完成全面的自我认识和产业布局，立足自身的长远发展，在帮助中小企业的同时也实现自身的长远发展。这给国有企业的发展带来了一定影响，也是对国有企业的全新挑战。

一、企业积极响应减免房屋租赁费用

随着疫情的发展，各省级政府对持有物业资产的各国有单位提出了减免房屋租赁费用的要求。比如，四川省财政厅印发了《财政厅 省国资委 省机关事务管理局关于升级行政事业单位和省属国有企业减免中小企业房租的通知》以下简称《通知》。《通知》规定，承租省行政事业单位、省属国有企业（包括省级各相关国有资产管理部门所属国有企业及省属国有金融企业）及纳入合并报表范围内下属企业的国有资产类经营用房从事生产经营活动的中小企业（含个体工商户、下同），在省政府办公厅《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情环节中小企业生产经营困难的政策措施》规定期限内视情况减免1-3个月房租。《通知》规定，各级单位需切实履行主体责任，依法依规减免租金，制定相关配套政策，及时反馈相关信息，切實通过减免房租的方式支持中小企业度过难关。深圳市人民政府也印发了《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》以下简称《举措》。该《举措》提出，减免物业租金、依法依规延期缴纳社会保险费等措施来保障城市平稳运行和经济稳定增长。这些系列举措，尤其是减免房租部分，对国有企业将面临新的挑战和需要担当新的责任。

国有企业在接到上述《通知》和《举措》后，积极开展房屋租赁费用减免工作。根据各地政府的要求和房屋租赁的实际情况，对在租客户进行摸排，及时通知符合条件的相关承租方，要求其按照规定时间，及时递交相关申请资料。企业人员根据《通知》和《举措》的相关规定，严格谨慎审理各承租方提供的资料，核查其真实性和有效性，并做好企业内部流程的相关衔接，及时申请，快速审批，使承租方及时享受到国有企业的优惠政策，降低中小企业的生存压力。

二、企业积极应对各地减免措施规定不一致

在响应各地政府要求国有企业对符合条件的中小型企业实施租金减免号召的过程中，常常会发生这样的情况，国有企业本身是属于某省，但公司房屋经营范围发生在另外的省份，而两省地方政府采取的免租措施不一致，有一定的出入，这个时候，如何有效履行两地政府对国有企业的要求，同时不加剧国有企业自身的资产流失，是国有企业在疫情之下，为社会做贡献同时也保障自身经营提出的又一难题。

在实际过程中，国有企业可以选择对符合条件的承租方实行免租3个月的方式来进行，但对于有意愿继续续租的承租方，可以提前签订续租协议。这样，不仅能缓解中小企业的燃眉之急，让承租方感受到国家和出租方的关怀，同时也可以在疫情期间以低价续租到国企的房屋资产，另外，该举措还可以降低国有企业房屋的空置率，一定程度上降低了疫情期间的经济损失。

三、企业积极应对房屋空置率提高问题

对于承租方来讲，虽然各级已发文对减免房租工作有明确指示，但受疫情影响，部分企业经营依然存在困难，无法回到疫情之前的营业收入。对于企业来讲，房租租赁市场也不容乐观，均处于低迷状态，特别是在经济全面复苏前，更多的中小企业已无法正常经营来支付房租。这就导致了商业房屋出租较难，空置率高的问题。为了降低空置率，企业也在积极采取措施，以尽量减少损失。

事实上，企业可以根据目前市场经济形式以及物业资产的实际情况，积极进行租金调整。首先，通过计算在租房屋资产的空置率，将其分为不同梯度的三类，对不同空置率的房屋采取不一样的应对手段。对第一类空置率小于10%的物业资产，在现有租金的基础上，降低10%;对第二类空置率大于等于10%但小于30%的物业资产，在原有价格的基础上，降低30%;对第三类空置率大于等于30%的物业资产，租金在原有的价格基础上降低40%。以此来缓解空置率带来的营收降低。从经济效益角度来讲，降低房租短时间内有损企业收益率，但从长远来看，降低租金也是对中小企业和个体工商的一种扶持，与承租方患难与共，为市场经济恢复作出一定贡献。在这种不可避免的大面积自然灾害面前，只有企业和承租方一起齐心协力才能共同度过难关，唯有团结才能取得战疫的最后胜利。对于国有企业来讲，要有担当，积极承担责任，为战疫的全面胜利作充足的准备。

四、企业积极应对退租现象

疫情期间，国有企业除了受到减免承租方租金的影响，还受部分企业由于经营困难，无法有效履行租赁合同的影响而纷纷退租。部分企业以受到不可抗力为由，要求暂停履行租赁合同义务，解除房屋租赁合同，给国有企业造成了较大经济效益损失。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响， 部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”疫情之下，如何正确的识别和分辨不可抗力的影响，是保障国有企业租赁业务有序进行的关键。

国有企业需根据新冠疫情及其防控措施对该地区、该行业、该企业影响程度的大小来评判是否是不可抗力因素的影响导致企业经营困难而退租。需注意以下事项。

1.需综合考虑合同签订时间、履约时间、未履约时间和疫情发生、防控措施实施时间点的关系。如果租赁合同是在新冠疫情之前签订，在履行过程中发生疫情或防控措施，给企业经营带来不变，造成企业经营困难，且未履行完的时间远大于已承租时间的，可以根据该企业的实际情况，判断企业是否真正因疫情及防控措施影响引起的退租。对于疫情形势已经明朗、防控措施实行以后签订的合同，一般不予考虑是受到不可抗力的影响而无法履行合同。

2.需综合考虑合同对于租赁房屋的约定用途、租赁合同的等因素。若疫情对合同履行确有重大影响，继续履行合同对于承租人明显不公平，承租方提出解除租赁合同的合理请求，应根据实际情况酌情考虑。比如，疫情期间，政府要求关闭娱乐场所，此时娱乐场所没有任何收入，还需要支付人员工资和场地租赁费用，小型企业一般入不敷出，现金流支撑不了几个月，若这个时候承租方经营面临重大困难，有意终止经营业务，向企业提出退租的请求，企业应根据实际调研情況，酌情考虑在符合退租条件的情况下予以退租。但对于大型商超这种保障民生“菜篮子”的企业，疫情期间也需要适当营业保障人民的正常生活，这时候如果承租方向企业提出经营困难的请求，实则希望企业降低租金的做法，企业可以不予考虑。综上所述，房屋的用途，租赁合同定立的目的，是考量是否合理退租的关键。

3.需综合考虑疫情延续时间、政府防控措施区间和等级。有部分经营不善的不良承租方，本身已有经营危机，借着疫情的期间防控措施实施期间的时间，要求企业无条件退租，若不能正确识别该类承租方，将给企业造成经济损失。对于目前这种大部分地区疫情已经缓解，局部地区仍存在疫情蔓延的情况，政府按照疫情的严重等级，划分了高风险、中风险、低风险地区，而且就算是同一个城市，政府也按严重程度，隔离部分街道，所以收疫情影响的一般是特定区域的承租方，且一般都可以根据每日新增病例数量和治愈出院的数量来大概评估疫情可能持续的时间。企业可以根据这些信息，评估承租方是否确确实实收到疫情的影响而无法交租导致退租现象。

综上所述，正确地识别承租方是否因疫情影响提出退租，可以给企业挽回一定的经济损失，同时警示一些不良企业，疫情不是他们的法外之地。任何事务的发展都必须遵循法理，任何投机倒把，有损市场经济运行发展的行为，都应当收到法律的约束和制裁。企业以积极解决问题的姿态，分析和解决目前的苦难，为企业的有序发展做铺垫。

五、结束语

新冠疫情是一场突入其来的突发公共卫生事件，已纳入我国传染病防治法规定的乙类传染病。在这样的背景下，企业正常运转受阻，租赁合同的履行肯定也会遭受到前所未有的障碍。出租方和承租方都遭受到不可估量的损失，国家以大局出发，要求国企此时站出来体现责任担当，国企应采取相应举措，纷纷减免房租及物业费用，尽己所能积极响应国家号召，给各中小企业雪中送炭，提供了一定的支持和帮助。但国企在帮助中小企业的同时，本身也在遭受新冠疫情的重大打击，双重压力之下国企的生存也受到了不小的影响。租赁双方如何实现救济，需要结合双方合同的履行期限、约束内容、疫情影响程度及相互间因果关系等因素具体分析。