浅析金融服务对房地产经济发展的影响

马文清

摘要：21世纪初至今，我国房地产开发投资总额增长了大约20倍，房地产行业一直处于高速发展阶段。房地产经济具有实体经济和虚拟经济的二重性，实体性表现在房地产产业提供的住房服务，而虚拟性则表现在房地产整个产业链上的金融属性。总体来看目前我国房地产市场还处于过热状态，因此近年来住建部不断制定相关政策明确落实稳房价、控租金、降杠杆、防风险的目标任务。房地产经济的发展离不开金融机构提供的多样化金融服务。金融机构为房地产企业提供的金融服务不仅能够为房地产开发与销售提供充足的信贷资金，还能够为房地产企业提供必要的风险管理咨询服务来帮助房地产企业合理规范风险。金融机构还能够为房地产企业提供资产证券化服务，从而提高房地产企业的资产流动性以及使得房地产企业能够进行合理的资产负债管理。然而房地产企业不规范使用金融工具则会引发房地产企业的债务危机、房地产泡沫风险以及系统性风险。文章深入探究了金融机构为房地产企业提供的金融服务对房地产经济发展的积极影响以及潜在风险，并且基于审慎管理的原则对房地产企业正确运用金融服务提出建设性建议。

关键词：金融服务;房地产经济;房地产财务管理

2019年我国房地产业增加值占同期国内生产总值的比重为7.0%，带动上下游行业产出增加值占比达17.2%，并且2019年全国房地产开发投资总额达到13.22万亿元，较上年增长9.9%。可以看出，目前我国房地产整体产业规模较大并且整体的开发投资水平也较高，这使得我国当前房地产市场的热度居高不下，以致房地产市场出现一定的泡沫特征，从而亟需宏观政策调控。规避系统性金融风险是我国近年来对房地产产业进行政策调控的主要目的。金融机构为房地产企业提供的金融服务是房地产产业链稳定发展的经济基础。目前银行贷款和信托贷款占我国房地产开发企业融资总额的90%以上，房地产企业对银行体系的依赖程度较大。并且国民在房地产投资与消费中也高度依赖商业银行提供的抵押贷款服务。截至2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。由此可见我国房地产市场的贷款余额体量较大，并且我国房地产市场高度依赖金融机构提供的相关资金融通服务。综合来说，金融服务是房地产经济发展不可或缺的一部分，房地产企业信贷资金的取得以及资产证券化等金融需求都离不开金融机构。房地产价格的阶段性波动使得房地产风险性不断增加。而且房地产企业金融服务的不恰当运用使得房地产企业债务风险、泡沫风险以及系统性风险都增加。因此本文着重分析了金融服务对于房地产经济发展的积极作用以及潜在风险，并提出降低财务杠杆、依据审慎原则进行资产证券化的管理等建议来防范房地产风险的发生。

一、金融服务对于房地产经济发展的积极作用

（一）为房地产企业提供信贷资金

房地产企业目前主要的融资渠道便是在商业银行办理信贷业务，商业银行往往是房地产企业最大的债权人。房地产企业的自有资金不足以支撑动辄上亿的房地产开发项目，因此房地产企业从土地竞标到开发与销售的全过程都需要商业银行提供信贷资金支持。根据中国指数研究所的研究数据，2019年我国50家上市房企的平均资产负债率为81.1%，其中有30家房地产企业的资产负债率超过80%，10家房企超过85%，4家房企超过90%。因此可见，我国房地产企业整体资产负债水平较高，债务融资是房地产企业主要的融资手段。根据易居研究院智库中心的研究报告，由于房地产开发周期长、资金需求量巨大，房地产开发企业资产负债率较高是普遍现象，一般来看资产负债率在85%以下的房地产企业的兑付风险是较小的。综合来看，房地产企业项目开发全过程无法脱离商业银行的信贷融资服务，商业银行提供的信贷资金能够为房地产企业的项目开发提供坚实的经济基础。

（二）促进房地产企业资产的证券化

金融机构还能够为房地产企业提供资产证券化服务，从而实现房地产企业资产的增值和风险的转移，以及提高资产流动性。根据我国证监会、银保监会以及沪深证券交易所发布的企业资产证券化业务指南和管理办法，房地产企业可以对因空置而不能产生稳定现金流的不动产权、待开发或在建占比超过10%的不动产、能够产生稳定现金流的不动产在相关金融机构办理资产证券化业务（ABS）。金融机构为房地产企业提供的资产证券化服务，使得房地产企业的资产流动性大大提高。房地产企业还可以利用证券化的资产进行融资，从而提高房地产企业的资金流动性。根据监管要求，房地产企业可以利用证券化的资产获得房产估值30%至50%的融资额。

二、金融服务为房地产经济发展带来的潜在风险

（一）债务违约风险

商业银行为房地产企业提供的信贷资金能够支持房地产企业项目的开发。目前我国房地产市场呈现部分饱和的趋势。同时我国房地产市场的区域价格波动性较大，价格波动使房地产企业出现资产减值损失，从而使我国房地产企业的债务风险水平偏高。截至2019年底，我国房地产开发企业负债总额高达76万亿元，占GDP比重高达76.7%，由此可见我国房地产产业存在着较大的债务风险。并且根据2020年我国25家大型房地产企业的销售情况，銷售目标完成率超过75%的仅有两家，这足以说明目前我国房地产企业销售业绩不够乐观，再加上较高的资产负债水平，我国房地产企业的债务违约风险大大增加。

（二）过度资产证券化带来的系统性风险

合理的资产证券化可以为房地产企业提高资产的流动性使房地产获得适当的融资。资产证券化是目前房地产企业资产管理的重要部分之一，房地产企业往往利用资产证券化业务来回笼开发资金，从而提高企业资产的流动性。目前房地产可用的资产证券化模式较多，主要有类REITs（房地产信托模式）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、物业费证券化、购房尾款证券化以及运营收益权证券化。多样的房地产证券化模式在短期能够实现资金回笼、风险分摊等目的，但是对于房地产长期发展而言，过度的资产证券化将会导致房地产企业的风险随着房地产市场的波动而爆发，进而引发房地产行业和金融市场的系统性风险。

三、对房地产企业合理运用金融服务的建议

（一）降低财务杠杆、控制资产负债水平

资产负债率以及速动比率较高是房地产企业债务违约风险的根源。银行和信托贷款占我国房地产开发企业融资总额的90%以上，且多数房地产开发企业资产负债率都在80%以上，导致房地产企业内部财务杠杆过高，债务违约风险大大增加。因此房地产企业首先要认清目前我国房地产市场的基本面情况，并结合自身发展规划使用适当的财务杠杆以获得债务融资。其次，房地产企业要建立独立的资产负债管理部门，对房地产企业的资产负债一体化管理。第三，房地产企业应该对项目的融资需求做全面的评估，并对开发项目过程中的资金使用情况进行严格的预算管理，从而平衡项目收支并最大化资源的使用效率。我国目前多数房地产企业没有对短期债务和长期债务合理规划偿还金额和顺序，从而导致由债务偿还问题引发的法律和经济纠纷。因此房地产企业还应该针对短期债务和长期债务做详细的偿还计划，减少债务违约以及经济纠纷的发生。

（二）建立全面风险管理体系

目前我国多数房地产企业并没有在资产负债管理过程中设置全面、客观的风险识别指标，导致房地产企业风险识别能力不足，提升了房地产企业的综合风险水平。例如2019年房地产龙头企业泰禾集团因债务风险管理不善，截至2019年末秦禾集团已到期尚未还款的借款本金总额为48.62亿元，导致泰禾集团资金链断裂。此外，我国房地产企业尚未建立完善的事后风险处理机制，无法对风险事项进行及时有效的事后管理。2020年我国便有近300家房地产企业由于财务风险管理不当而破产。首先，房地产企业应该设置符合自身实际发展规划的资产负债指标以指导房地产企业的财务管理，对房地产企业的风险进行有效识别。其次，房地产企业还应该对资产负债水平进行全过程的风险管理，对于偏离资产负债指标的情况进行深入分析和处理。第三，房地产企业应该建立标准的风险事件处理流程，以指导未来风险发生后的管理工作。

（三）依據审慎原则进行资产证券化的管理

过度的资产证券化使房地产企业的资产过于分散，并暴露房地产企业的风险。因此房地产企业要依据审慎管理原则办理资产证券化业务，使资产证券化为房地产企业提供融资支持和短期风险规避。其次房地产企业要在企业内部设置合理的资产证券化管理指标，准确识别证券化资产水平过高带来的潜在风险。房地产企业还应该对证券化资产进行全过程管理，从而避免证券化资产管理不善带来的财务风险。

四、结语

金融服务对于房地产企业的经营发展起着关键的支撑作用，因此房地产经济的发展离不开适当的金融服务。金融机构能够为房地产企业提供信贷资金支持以进行房地产项目的开发，同时也能够为房地产企业提供资产证券化服务以提高房地产企业资产的流动性。但是不恰当的金融工具的使用将给房地产企业带来消极影响，比如提高了房地产企业的债务违约风险以及过度资产证券化带来的系统性风险。因 此房地产企业在金融工具的使用上一定要审慎管理以规避潜在的风险。

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（作者单位：西宁房地产集团有限公司）