基于合约规划的房地产开发项目目标成本管理研究*

李大来 刘源 陈小芳

1. 福州理工学院 福建 福州 350506；2. 福建筑启辉煌建筑工程有限公司 福建 厦门 361000

1 研究背景

2008年全球次贷危机至2014年以来，我国建设领域掀起一波新的热潮，作为建设领域最有代表性的房地产市场也在这个时期成为炙手可热的投资领域，时至今日房地产市场仍然在我国经济整体份额中占有非常重要的地位，据国家统计局《2021年四季度和全年国内生产总值（GDP）初步核算结果》数据显示，2021年我国房地产业与建筑业合计增加值约15.8万亿元，占国民经济总量的比重为13.8%，位列各行业第三位[1]。这个时期我国房地产市场最显著特点即“重销售、轻成本”，拿到土地后，快速完成设计、报建、招标、施工、销售，整个开发过程不需要过多地考虑成本的精细化管理，只要造价总体上不出现重大偏差，项目即可获得较高的利润，这个时期是我国房地产市场高速发展的时期。

2 行业现状

我国政府于2014年开始出手对房地产市场进行重点调控，调控力度之大、调控时间之长在全行业内亦属罕见，时至今日调控仍未停止，这在一定程度上降低了我国房地产市场的热度。除了调控政策因素外，笔者认为房地产市场自身的两个因素也导致房地产市场的高利润模式不能一直持续下去：一是经历了长时间的市场供应，刚需客户群的购买力已经得到很大程度的释放，刚需客户群缩小；二是投资客户群在房地产市场低迷时变得更加谨慎，同时投资渠道的多样化也在一定程度上分流了原来房地产市场投资客户群。上述三个原因导致2014年以来我国房地产市场进入低速增长阶段，加之受2020年以来疫情的严重影响，房地产市场发展前景更加不容乐观。

3 研究思路

目前，我国大多数房地产开发项目采用建设项目目标成本（以下简称目标成本）作为成本控制手段，起到了一定的效果，但目标成本控制作为一种事后纠偏控制措施，在当前抗击疫情、材料价格上涨等新的市场形势下，无法有效将项目成本控制在预期内，必须借助事前控制、事中控制的手段。由于目标成本的成果主要体现为目标成本科目及金额，无法直接指导项目成本管理工作，必须通过项目工程合同（以下简称合同）才能得以实现，而目标成本与合同之间的联系又必须借助建设工程合约规划（以下简称合约规划）这个管理工具，因此，分析和研究合约规划与目标成本之间的对应关系，对于帮助当前的房地产开发企业管理项目成本、提高项目经济效益是非常有必要的。

4 目标成本

4.1 目标成本概念

目标成本是一个建设项目在方案确定后，结合当前的社会和经济现状，在企业内部各个相关部门配合下，经过造价专业人员严谨的测算，形成的建设项目成本总目标。从工程造价管理的角度看，目标成本是控制项目总费用的一种限额。一般在项目前期方案阶段根据项目初步方案，结合历史经验数据和市场价格信息，通过一整套标准的目标成本科目进行测算[2]。

4.2 目标成本科目

目标成本科目主要由开发成本、开发间接费用和税费等3个一级科目及其下属的各子级科目构成，目标成本整体框架体系如图1所示。开发成本是指项目开发建设过程中发生的各项直接成本支出，包括土地成本、开发前期成本、勘察设计成本、建安毛坯成本、建安精装成本、景观工程成本、基础设施配套成本、后期成本等8个二级科目；开发间接费用是指项目建设过程中发生的各项间接成本支出，包括管理费用、营销费用、财务费用等3个二级科目；税费是指根据国家税法及相关规定，在房地产项目开发、建设、销售过程中需要向国家和地方缴纳的各项税费支出，包括增值税、土地增值税、企业所得税、其他税费等4个二级科目。目标成本的三级及以下科目是否要展开是根据目标成本编制的精确度和可操作性确定的[3]。

图1 目标成本整体框架体系

4.3 目标成本可控成本

在目标成本各项组成科目中并不是每一项成本科目都属于企业能够控制的，因此有必要区分哪些成本是可以通过企业的管理控制的、哪些成本是无法通过企业管理控制的，把项目成本管理的重点放在可控成本上才是成本管理制胜的关键。通常，项目土地使用权需要通过“招拍挂”制度与其他对手通过竞价获得，非企业内部能够控制，而税费也是由国家统一规定，因此土地成本和税费属于不可控成本，目标成本中其余成本属于可控成本。可控成本的意义在于揭示了企业实际可以控制的成本内容，明确成本管理工作的重点。

4.4 目标成本局限性

目标成本科目的划分是从编制目标成本的便捷性、准确性等角度出发的，并未考虑后续的招投标、合同管理、签证变更、竣工结算等项目成本管理工作，如钢筋工程目标成本科目测算时，按“钢筋含量×建筑面积×钢筋综合单价”测算钢筋工程目标成本科目金额，但却无法将“钢筋工程”作为一项单独的合同开展各项成本管理工作，而是将钢筋工程纳入施工总承包工程中去考虑，在施工总承包工程合同中进行管理。换言之，目标成本科目与作为项目成本管理活动基本单元的合同并不是一一对应的，而发包人进行项目成本管理活动的最基本单元就是合同，因此必须将目标成本与合同联系起来，才能进行有效的成本管理工作。

5 合约规划

5.1 合约规划概念

合约规划属于工程项目合同管理理论中的组成部分。合约规划是在项目的实施战略确定后对于工程相关的合同进行合理规划，在项目前期提前规划项目工程、材料、设备等工程合同，以利于项目采购、成本管理和工程管理工作的开展[4]。合约规划要确定根本性和方向性的、对整个工程项目实施有重大影响的问题，对整个项目的计划、执行、控制有着决定性的作用，其目标是通过合同保证工程项目目标和实施战略的实现。业主方合约规划是项目策划的重要内容之一，通过合约规划形成整个项目合同的基本结构。业主方合约规划的内容主要包括：按勘察、设计、施工、监理及材料设备采购等建设任务将整个项目分解成多少个不同种类的合同，每种合同又可分解成多少个独立的合同，每个合同的工程内容和范围，以及各个合同之间在内容上、管理上和技术上的协调等。

5.2 合约规划适用范围

在4.3中介绍了目标成本可控成本的概念，对于一个组织健全的房地产开发企业来说，其部门职责分工是清晰明确的。主责工程造价的项目成本管理部门不可能对全部可控成本的内容进行有效的管理，可控成本科目中的管理费、营销费、财务费应该分别由企业或项目的运营管理部门、营销部门、财务部门来测算并进行管理，因此，主责工程造价的项目成本管理部门主要对开发前期成本、勘察设计成本、建安毛坯成本、建安精装成本、景观工程成本、基础设施配套成本、后期成本等7项可控成本进行管控，本研究中合约规划的范围也是围绕这7项可控成本展开的。

5.3 目标成本、合约规划、合同之间的关系

如4.4所述，目标成本科目与合同并不是一一对应的，不能直接指导项目成本管理工作，必须借助合约规划管理工具，因此目标成本、合约规划、合同三者之间如何在项目成本管理工作中发挥各自的作用以及彼此间的关系，是研究合约规划与目标成本对应关系的核心问题。笔者通过分析研究得出上述三者在项目成本管理工作的关系（如图2所示）。

图2 目标成本、合约规划、合同在项目成本管理工作中的关系

5.4 合约规划与目标成本科目的对应模板

通常一份具体合同对应着一项或者多项目标成本科目，如土方工程合同只对应土方工程一项目标成本科目；施工总承包工程合同对应地上/地下普通土建工程、地上/地下普通安装工程、地下室民防工程、钢结构工程等多项目标成本科目，因此，必须建立起目标成本科目与合约规划对应关系模板，将目标成本科目与合约规划科目通过一对一或一对多的对应关系确定下来，以便在目标成本测算完成的同时，自动生成带有规划金额的合约规划，用于指导项目成本管理工作。笔者通过大量项目案例研究总结出目标成本科目与合约规划对应关系模板（建安毛坯部分）见表1。这里需要注意以下几点。

表1 目标成本科目与合约规划对应关系模板（建安毛坯部分）

5.4.1 目标成本科目的划分是依据《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013）、各省市的预算定额、测算的准确性及便捷性、企业自身的需要综合考虑确定的，不同的企业的目标成本科目不完全相同。

5.4.2 合约规划的划分是依据各类合同的内容和类型，由于合同的内容和类型比较容易明确，因此，不同企业间合约规划的划分相对较为统一。

5.4.3 目标成本科目与合约规划的对应关系原则：目标成本科目所包含的工作内容必须属于对应的合约规划中具体的合同范围内的工作，即测算的工作内容与对应合同的工作内容相一致，如防水工程目标成本科目的测算必须对应合约规划中的施工总承包工程合同，因为通常情况下，防水工程这项工作是属于施工总承包工程合同范围的工作内容。

5.4.4 目标成本科目与合约规划均需进行分级设置，这样做的目的是为了归纳总结历史数据和项目间横向对比分析的需要，同时也便于使用。

（续表）

6 结束语

基于合约规划的目标成本管理模式主要以事前控制为核心思想，强调以合约规划为纽带，通过合同进行项目成本管理。由于合约规划是以目标成本为基础，因此并不否定目标成本的在项目成本管理方面的作用，对目标成本做到了很好的承前衔接；同时合约规划是高度集成的标准合同体系，对后续招投标、合同管理、签证变更、竣工结算等项目成本管理工作提供了良好的支撑，这又体现了合约规划的启后作用。因此，基于合约规划的目标成本管理模式对于当前房地产开发企业的盈利与持续健康发展具有非常重要的现实意义。