房地产开发企业会计核算与税务处理研究

于凤宝

摘要：社会经济水平的持续提升加速了房地产行业的前进步伐，相关的法律法规与制度体系也日趋完善，因此，针对房地产开发企业的会计核算与税务处理进行有效研究已经成为行业内关注的重点。文章简要阐述如何通过房地产开发企业会计核算与税务处理中存在的问题及相关对策实现对房地产开发企业会计核算与税务处理的研究，以期为推动房地产行业持续发展注入活力。

关键词：房地产开发企业;会计核算;税务处理

房地产行业在当前国民经济中占据重要地位，能够对社会经济的发展起到良好的促进作用。实际上，社会经济水平的不断提升也推动了房地产行业快速前行，相关制度体系也在持续调整，房地产开发企业为了能够更好地适应社会需求，在会计核算与税务处理方面进行积极调整显得尤为重要。由此可见，如何实现对房地产开发企业会计核算与税务处理的合理研究是当下必须予以重视的内容。

一、房地产开发企业会计核算与税务处理中存在的问题

（一）房地产开发企业会计核算存在的问题

1. 数据统计不完整

房地产开发企业的经营活动具备资源投入大、建设周期长以及涵盖内容广等诸多特征，导致企业财务部门能够获取的内容无法与实际情况形成全面联系，收集、统计的各类数据自然无法达到全面覆盖的程度，经会计核算后形成的数据统计内容自然不具备完整性，给房地产开发企业会计核算工作埋下多种隐患。同时，房地产开发企业在开展会计核算工作时，还会受到人员的专业能力、技术规范等方面的限制，促使想要通过财务报表来展现企业的真实经营目的是很难达到的。

2. 风险管控不全面

风险管控在房地产开发企业中是极其重要的，毕竟每个房地产开发项目都会因内部与外部存在的影响因素而产生不同程度的风险，若不能及时予以管控，轻则增加实际成本投入，重则还会给房地产开发企业带来严重的经济问题。然而，在许多企业中，风险管控方面并未得到良好重视，主要表现在许多房地产开发企业现有风险管控制度覆盖范围极其有限，无法为企业项目建设的每个阶段提供保障，导致风险问题始终难以得到抑制的同时，也难以在成本投入方面予以调整。

3. 资金周转不顺畅

尽管房地产开发企业的经营项目能够具备较高的经济价值，但是实际的投入难度与其销售价值形成正比，很多房地产开发企业必须予以更高的投入，也促使资金周转问题成为企业中经常会出现的问题。企业通过借贷来解决当下困難的行为依旧是杯水车薪，难以真正解决问题，而且借贷的资金还需要面临税收的问题，所以，资金周转情况也成为房地产企业能否获得更多效益的基础。只是一旦资金周转问题出现，就会对当前甚至是多个经营项目产生影响，还会对发展社会经济产生抑制作用。

（二）房地产开发企业税务处理存在的问题

1. 体系有待完善

尽管我国税收体系已经跟随时代的步伐并得到持续完善，但是，在房地产领域仍然存在着许多需要完善之处。主要表现在，对于房地产开发企业的经营项目开展税收工作时，当中尚有很多遗漏之处，导致税收环节仍然处于无法全面覆盖的程度，偷税漏税的问题始终未能予以有效控制。同时，对于房地产行业中不同环节占比与税收比重也存在合理性和差异性问题。

2. 监管力度不足

监管力度不足也是房地产开发企业税务处理方面需要面临的问题，比如，内部监管制度不严格，导致相关部门的工作人员无法秉承公平、公正的态度开展工作，帮助他人“走后门”、擅自私用等情况极为常见，严重破坏了社会和市场经济环境中的平衡。同时，工作人员的专业素质水平不高，导致实际税务处理工作中整体效率不高，也经常出现人为因素造成的工作失误，促使税务处理工作质量始终无法得到提高。

二、房地产开发企业会计核算与税务处理问题的相关对策

（一）房地产开发企业会计核算问题的对策

1. 健全管理体系，提升工作质量

会计核算是房地产开发企业开展经营活动和获取经济利益的核心与基础，必须予以高度重视，全方位健全管理体系，才能确保在实际中能够有序开展工作的同时，也能增强会计核算工作效率与质量。首先，完善会计核算管理制度。房地产开发企业财务部门负责会计核算工作，然而，企业的财务部门不仅要负责经营项目的会计核算，也需要对企业的其他方面予以管理，甚至财务部门会同时为多个经营项目开展会计核算工作，在这种情况下极易产生混乱或失误等情况。应当根据企业实际经营情况和会计核算工作的主要流程，制定更加合理且有效的管理制度，不仅要保证房地产开发企业的经营项目能够正常运作，把好资金关卡，避免引发不必要投入的同时，还要对所有负责会计核算工作人员进行充分管理，做到责权清晰、明确。其次，设置合理的会计科目。会计核算中离不开对会计科目的运用。只是许多企业财务人员因专业能力和对房地产行业的了解不够深入，导致会计核算中运用的会计科目与企业自身不相符。因此，企业必须要根据房地产行业特征和企业自身的特点，制定出能够与实际经营活动相契合的会计科目，为财务人员高效且精准地开展会计核算工作。最后，注重监管环节。由于房地产开发企业的经营项目会运用大量资金，财务人员在进行会计核算时也会被赋予较高地计算难度，导致开展工作时极易出现人工失误而计算错误的风险。为了避免此类情况对房地产开发企业带来不良影响，应当建立监管部门，由专门的人员对会计核算工作的每个环节进行监督，便于在更好地掌握财务人员工作情况的基础上提升会计核算效率与质量。还要将监管与激励机制相结合，确保既能做到有效监督，也能降低对财会人员的工作压力，保持端正的态度完成工作。

2. 加强风险管控，明确收入标准

房地产开发企业通过经营活动能够创造出更多经济价值，与此同时，企业开展的经营活动也具备不同程度的风险问题，若不能做到及时处理和规避，不仅会引发经济问题，还会产生许多社会影响。房地产开发企业应当加强对风险问题的管控力度，通过采取必要的措施将潜在的风险予以有效地控制，例如，财务部门的负责人员应当在经营项目建设初期便予以开展，即在项目初期进行全面分析，发现并找出当中存在的显性与隐性风险，逐一列举后进行多角度评估，明确风险等级和产生的影响，再根据不同风险具备的相应特征进行会计核算，保证每项核算结果都能够处于可控范围内，最后以此为基础制定必要措施来抵抗风险，便于在特殊情况下能够及时予以控制。想要更好地做好风险管控，还应当在明确收入标准方面予以更多重视，也就是除了要控制建设中的风险，还需要加大对房地产销售阶段的风险管控。毕竟房地产销售才是企业获取经济效益过程中最直接体现，也是会计核算中不可缺少的方面。明确销售收入标准应当从多角度予以考虑，确保既能符合经济价值标准，又能不违背市场要求和法律规范，例如，从法律角度来看，针对房地产开发企业的销售收入标准，相关的法律法规已经给予了明确规定，是对市场交易行为的有效约束，期间不能存在任何的违法行为。从专业的角度来看，明确销售收入标准要求财会人员根据会计制度要求对销售收入标准进行明确并予以核算，从而确保房地产开发企业的经营项目能够形成正常的商品销售。通过明确销售收入可以促进房地产开发企业根据实际资金投入、市场环境等方面变化情况进行风险管控，保证企业的经济效益。

3. 加强队伍建设，全面披露信息

房地产开发企业会计核算工作效率与质量主要依赖于财务人员的能力，若财务人员具备较高的专业素养，即便面对复杂且放大的资金核算，也能够保持严谨的工作态度，也会保证计算的精确度。由此可见，财务人员队伍的整体实力对于会计核算工作而言是极其重要的。企业必须加大财务会计人员队伍的建设力度，积极吸引更多能够掌握房地产行业会计核算工作的高素质人才，不断壮大财务部门的整体能力。还应当对现有的财会人员进行定期培养，强化工作人员的思想认知，便于能够在实际工作中正确对待会计核算工作，并在专业能力方面予以专项培训，提升在房地产开发企业经营项目在会计核算方面的工作效率，也能进一步降低会计核算中出现计算错误、操作失误等问题的概率。另一方面，还应当在信息披露环节予以调整，做到多角度披露信息，毕竟房地产开发企业经营项目的信息披露情况与财务人员开展会计核算工作的效率有着密不可分的联系，所以，执行全面信息披露显得尤为重要，比如，房地产开发企业的经济效益与土地持有量是正比的关系，也就是土地持有量越多，能够创造经济效益自然也更可观。对于该特点，可以将企业的土地持有量予以披露，便于经过会计核算能够对企业予以更加全面地掌控，也能明确自身发展方向，更能保证会计核算的精准。披露项目开发的所有成本投入，也就是在核算现金流信息表时，企业经营项目在开发阶段的费用支出应当是适用于披露的内容，为深入开展会计核算提供数据依据。也需要将与企业经营项目相关的风险信息披露出来，即开发项目存在各类风险的来源、特征等详细内容，如此既能提升会计核算工作的准确性，也能让企业采取的抗风险措施更具针对性，从而降低风险问题对房地产开发企业经营活动产生的影响，毕竟房地产行业的资金投入具备较高的风险性，若忽视风险的关键性，将会产生许多不必要的情况，降低房地产商品的质量。

（二）房地产开发企业税务处理问题的对策

1. 优化税收体制，提升实际效益

税收体制是房地产开发企业在经济效益方面的重要体现，然而，房地产开发企业在建设项目的不同阶段都会产生大量的资金投入，若不能予以合理控制，企业的税收情况也会随之改变，从而增加企业的经济负担。通过对税收体制的合理优化，能够让房地产开发企业对经营项目不同阶段的税收额度予以有效地控制，避免不必要投入的同時，也能为资金成本的合理运用打好基础，例如，在房地产开发企业经营项目的设计阶段减少税收额度可以帮助在设计成本方面进行控制，促使设计成本投入相对较低，便于将多余的资金应用于其他项目建设环节中，如此能够在房地产销售阶段时获取较好的商品销售收入，才能为行业的发展注入持续推动力。与此同时，若能够对房地产商品流通环节的税收额度予以有效控制，既能让房地产开发企业获得更多的经济效益，也能让市场环境中的更多需求得到不断满足，从而产生较好的社会效益。

2. 重视思想建设，注重合理调整

相关部门在开展税务处理工作时，对工作人员的专业能力有着较高要求，然而，许多人员不仅专业能力相对较低，也无法保持正确的工作态度，导致税务处理工作的开展效率不高，难以更好地为企业提供服务。必须针对税收管理人员进行全方位的专业素养和思想品德教育，帮助正确认知现行税收体制的内容，为更好地在实际工作中予以运用打好基础，并提升思想认知，时刻保持端正的态度进行工作，积极为企业开展服务。至于企业人员不仅要同样具备该素养，还应当能够对房地产行业税收问题拥有进一步认知，帮助企业降低税收问题带来的影响，例如，可以根据房地产开发企业的实际需求优化立项方案，将不同增值率的房地产调整为相同的项目，这种合理搭配的方式能够在减少土地税收方面起到较好的效果，企业可以拥有更多资金用于实际建设。

三、结语

综上所述，由于社会经济的快速提升促使房地产行业的制度体系、法律法规等方面的建设正在趋于完善，因此，房地产开发企业为了能够更好地适应发展需求，必须重视自身在会计核算与税务处理方面存在的问题，仔细分析产生的主要原因，并采取更具针对性的措施予以有效解决，推动企业不断前行，提升对市场经济领域的适应能力。

参考文献：

[1]符金杉.探究房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].财经界（学术版），2019（24）：184.

[2]宁泽琼.探究房地产开发企业销售收入中的税务和会计处理[J].中国乡镇企业会计，2018（11）：54-55.

（作者单位：青岛正东建设集团有限公司）