推动武汉楼宇经济高质量发展

○ 谢济全

党的十九大以来，党中央提出要贯彻新发展理念，推动经济高质量发展。湖北省委第十一届九次全会提出要深化一主引领、支持武汉做大做强。在现代城市经济中楼宇经济是主要形态，要实现武汉城市经济做大做强、高质量发展，就必须着力推动楼宇经济高质量发展。

一、武汉市楼宇经济发展存在的主要问题——以武昌区为例

武汉市武昌区作为武汉市中心城区的核心区之一，其主要经济指标近十年来一直在武汉市名列前茅，是武汉楼宇经济极具代表性的区域。目前，武昌区剔除如农业银行湖北省分行大楼等由一家企业自建自用的楼宇外，另有90栋商务楼宇。其存在的主要问题如下。

（一）低效益楼宇较多，楼宇经济整体质量不高

亿元楼宇只有14栋，占比约15%，与上海静安区、上海浦东新区、深圳福田区、广州越秀区等先进城区相比，不足其五分之一。数据显示早在2017年，上海市静安区的“亿元楼”就已达到67幢，实现税收总收入407.66亿元，占全区总税收的59.46%；而2018年广州市仅天河CBD这一区域内就有亿元楼宇50多栋，其中年税收超10亿元的楼宇多达15栋。由此可见，武汉市亿元楼宇无论在质量上还是在数量上都有很长的一段路要走。

（二）低品质楼宇较多，楼宇税收贡献不足

一方面，楼宇税收额和单位面积税收贡献低于武昌区域平均水平50%的商务楼宇有68栋，占比超过75%，特别是楼宇税收额在1千万元以下的有36栋，占比达40%。另一方面，乙级及以下的商务楼宇有58栋，占比约65%，特别是楼宇经济质量极差的“乙级以下”和“商住两用”商务楼宇还有27栋，占比达30%，其楼宇税收额和单位面积税收贡献低于武昌区域平均水平的20%，与甲级及以上的楼宇税收贡献差距十分明显。

（三）楼宇散售现象严重，楼宇管理难度较大

分割成小面积散售的商务楼宇有58栋，占比约65%。这些散售的商务楼宇无论是入驻企业的平均税收，还是整栋楼宇的税收额和单位面积税收贡献均远远低于业权集中的商务楼宇。商务楼宇被散售后小业主众多，各小业主往往自定用途或自行招租，使得整栋商务楼宇的业态凌乱，特别是商住两用或SOHO型楼宇，造成楼宇产业低端，管理难度很大。

（四）楼宇运营服务能力不足，配套服务设施不完善

很多商务楼宇的物业服务还停留在提供公共保洁、公共安全管理及水、电、气维修等简单服务，不具备提供商务服务和便利生活服务的能力。很多商务楼宇的配套服务设施也不完善，楼宇周边及楼宇内部缺少为入驻企业提供生活、商务配套服务的设施，如员工食堂、小超市、充足的停车场等。分析这些商务楼宇的楼宇税收额和单位面积税收贡献，发现其不足武昌区域平均水平的20%。

（五）超甲级商务楼宇并不代表高质量楼宇经济

所有超甲级商务楼的楼宇税收额和单位面积税收贡献，在90栋商务楼宇里排名并不十分靠前，都未进入前5名。分析发现主要是由于超甲级商务楼宇的入驻成本（主要由租金和物业费构成）太高，性价比低，造成部分优质企业放弃入驻超甲级商务楼宇，而选择入驻性价比更高的甲级商务楼宇。

（六）开发商热衷于建高端商务楼宇自持或建普通商务楼宇散售

所有超甲级商务楼宇基本都是开发商全部自持，没有散售的。楼宇硬件设施品质越低，散售现象越严重。其中：甲级商务楼宇散售的占比超过50%，乙级及以下散售的超过65%，商住两用的100%全部散售了。分析发现主要是由于楼宇硬件设施品质越高，运营服务水平越好，楼宇自持的收益就越高，长期持有的投资回报率就高，此时开发商就会选择自持；如果楼宇硬件设施品质较低，租金和物业费水平就不高，楼宇自持收益就低，此时开发商就会选择散售，提前收回投资。

二、推动武汉市楼宇经济高质量发展的路径

（一）加强楼宇经济的顶层规划

地方政府坚持从城市规划开始，对楼宇经济进行区域整体规划，高起点、高标准进行规划设计。一是商务楼宇至少要符合《商务楼宇等级划分要求》（GB/T39069-2020）中“乙级”及以上硬件设施标准，在商务楼宇周边还应配套规划建设餐饮、商业、高品质商务酒店、公共交通设施等。二是禁止建设“乙级以下”和“商住两用”的低品质商务楼宇。三是应当对“超甲级”商务楼宇的数量做适当控制，不提倡大量规划建设“超甲级”商务楼宇，而更多鼓励规划建设“甲级”商务楼宇。

（二）严格开发建设管理

地方政府严格执行城市规划，选择实力雄厚、信誉良好的商务楼宇开发商，在土地挂牌中明确一定自持比例以及至少一整层及一整层以上销售的开发建设条件，并在拍地成功后将上述条件写进协议严格履行。禁止将商务楼宇分割成小面积散售给不同业主，确保商务楼宇有较高的业权集中度。

（三）提升楼宇运营服务水平

鼓励商务楼宇业主单位（运营商）聘请一流的物业管理公司，加强管理，对入驻企业的诉求及时响应、处理率应达100%。完善入驻企业的生活服务、商务服务配套功能，为其提供商务服务。优化楼宇办公生态环境，为入驻企业提供绿色、健康、舒适的办公环境。加强与政府相关部门、行业商协会的联动，延伸政务服务进楼宇，探索建立楼宇服务工作站，为入驻企业提供“绿色通道”“一站式”政务服务。

（四）建立楼宇招商紧密联动机制

招商部门与商务楼宇业主单位（运营商）建立紧密的联合招商机制，及时共享招商信息，组建联合招商团队。充分发挥楼宇硬件设施品质优势、运营服务优势和地方政府的招商引资政策优势、营商环境优势，重点引进世界500强、中国500强或各细分产业龙头企业的总部或区域性总部、销售中心、财务资金管理中心、研发中心等，引进市场空间广阔、成长潜力巨大的优质企业。

（五）制定政策引导楼宇经济发展

一是地方政府建立楼宇信息管理系统，及时分析研究楼宇经济发展情况和存在问题，适时关注并采取有效措施加强商务楼宇的业权状态、入驻企业质量、楼宇入驻成本等方面的引导和管理。二是地方政府制定专门的楼宇经济发展政策，将楼宇经济高质量发展的各因素落实到规划、开发建设、运营管理各环节，从政策上引导支持楼宇自持、整层销售、整体运营、改造升级、招引优质企业、提升服务水平、提高楼宇贡献、合理控制入驻成本等。

（六）整治提升低质低效楼宇

地方政府鼓励支持业权集中度较高的老旧商务楼宇实施建筑功能、立面外形等整体更新改造，对电梯、空调及新风系统、消防、安防、公共区域提档升级，新建或改扩建停车场，进行智能化和节能环保改造。鼓励支持社会资本对硬件设施品质较好但业权分散的商务楼宇采取统一回购或统一运营招租等形式进行整合。对提质后的商务楼宇，地方政府与楼宇业主单位（运营商）联合清理低质高风险企业，实施“腾笼换鸟”，提升商务楼宇对高质量企业的容纳力和吸引力。