出租房渗漏，责任该由谁承担？

基本案情

林某将房屋出租给鞠某居住，双方签订的房屋租赁合同约定，鞠某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾由鞠某承担责任。后鞠某租住期间，某天凌晨房屋厨房水管断裂漏水，而厨房地面防水层也因使用年限长而失效，致使水渗漏到楼下住户董某家中，造成董某家装修损毁，出租人林某的房屋亦遭受损害。林某赔偿了董某十五万元后，向法院起诉承租人鞠某要求赔偿，同时认为鞠某的行为给其房屋造成经济损失三万元，故鞠某共计应该赔偿自己十八万元。

法院审理

双方当事人对涉案房屋漏水的原因产生争议，林某认为是鞠某使用不善所致，鞠某则称漏水系水管年久失修以及地面防水层失效所致。

一审法院认为，依法签订的合同，对各方当事人都具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林某与鞠某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人林某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管及防水层失效导致的修缮问题，按照合同约定应由林某负责。合同还约定，“承租人鞠某居住期间，水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某修复或承担。”故按照合同约定，鞠某仅对因使用不当造成的损失承担责任。林某主张鞠某使用不当，但林某并未提交证据证明。而鞠某同时提交了自来水公司员工赵某和某司法鉴定机构出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道存在老化问题，厨房地面防水层年久失修，已失去防水功能。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，林某主张漏水系鞠某使用不当造成亦与常理不符。综上，林某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果，因此驳回出租人林某的诉讼请求。林某上诉后，二审维持原判。

律师提醒

根据《民法典》第1165条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任，同时，《民法典》第709条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依据本法第510条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。本案中，作为出租人的林某无法证明承租人鞠某在居住使用期间对租赁房屋使用不当，故其无法向承租人主张赔偿责任。律师提醒，承租人应当根据合同约定或租赁房屋性质使用房屋，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，若如房屋漏水为承租人不当使用、未能妥善保管等过错原因则应当由承租人承担责任，但如果出租人在租赁过程中未尽保障房屋安全义务、及时修缮义务，未尽提供符合租赁合同和租赁性质的房屋的义务，出租人应承担相应的责任。

作者简介：沈晓庆，悦居平台签约作者，江苏尚韬律师事务所律师。联系地址：215021江苏省苏州市工业園区苏州大道西9号兆润财富中心1幢901室。