高层住宅工程造价影响因素与控制策略

陆芸

【摘要】随着社会经济的发展，我国高层住宅建筑逐渐增多，成为解决城市住房需求的主要项目。现阶段，人们对高层住宅的形式、品质等要求逐渐提高，高层住宅工程建设方也在思考如何在激烈的市场竞争环境中展现自身优势，同时良好的投资回报比。基于此，本文对影响高层住宅工程造价影响因素进行分析，并提出针对性的高层住宅工程造价控制策略。

【关键词】高层住宅工程;工程造价;影响因素;控制策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.002

引言：

市场经济的健康、繁荣发展，人们的住房需求更加明显，且更加注重住宅的居住舒适度和建设档次。基于此，高层住宅项目建设方要顺应时代发展趋势，积极打造更高品质的高层住宅项目。由此，则需要使用大量品质更高的材料和更为先进的技术，而上述均会导致工程项目造价增加。如何平衡好高层住宅工程项目造价和质量等方面的效益，是当前高层住宅工程造价控制人员应重点研究的课题。

1、高层住宅工程造价影响因素

1.1 设计因素

工程项目正式施工建设需要设计方案作为支撑，由此可知，设计方案会对高层住宅工程项目的整体施工效益和经济效益产生直接影响。当前，部分高层住宅工程项目的设计人员缺乏成本控制意识，在设计时，一味追求高品質和施工进度等，导致忽略工程质量、进度等效益与成本效益之间的平衡。且在设计时，缺乏对施工现场的充分勘察，对地质条件、周围环境等不够了解，且对施工需求不了解，导致不能合理分配工程资源，进而导致成本支出增加。再者，设计人员对限额设计理念贯彻落实不深入，且不能精细化的推广限额设计，限额标准划分不明确，不利于限额设计价值的发挥。

1.2 材料、设备因素

一是混凝土的价格以及使用数量。高层住宅工程项目的建设需要使用大量的混凝土材料，混凝土材料可以看作是其基础施工材料，因而混凝土材料质量会对工程项目质量产生决定性的影响，同时也会对工程造价产生决定性的影响，必须格外关注混凝土造价。二是钢筋的价格和数量。钢筋材料在高层住宅工程项目中也是主要的施工材料之一，且钢筋材料因其性能不同，在造价方面存在较大差异，另外若对钢筋材料现场验收不达标以及现场存放环境达不到要求等，将导致出现严重的材料损耗。三是模板的价格和数量。高层住宅工程项目建设对模板材料的需求量也较大，且由于模板材料一定程度上可回收再利用，因而在选择模板材料时，多使用租赁的方式，以减少材料购置费用。再者，在高层住宅工程项目中还包括其他材料，如当下广受关注的新型环保材料等，由于其造价较高，要平衡好环保材料投用和工程项目成本效益之间的关系，确保提高项目综合建造效益。对于施工设备而言，材料是租赁还是采购，会产生较大的成本差异，同时设备维护保养费用等也是成本的重要构成部分。

1.3 招投标因素

工程项目招投标阶段主要包括招标文件编制、投标价格控制、工程量清单编制以及合作单位的选择等，其中任何一个环节出现问题，均将对工程造价控制产生不利影响。其中，招标文件的编制是否明确投标单位的资质以及投标控制价等，直接关系到项目建造的整体水平和成本支出情况。而工程量清单的编制则关系到是否能够科学的编制投标控制价，为筛选投标单位提供科学参考。此外，在选择投标单位时，是否综合考量其资质和成本控制经验，也会影响工程造价控制的整体效益。

1.4 施工因素

高层住宅工程项目的造价影响因素是多个方面的，其中施工阶段对造价水平的影响最为关键，此阶段存在较多影响工程造价的要素，包括施工材料、设备、技术以及人工等，还包括工程变更、现场签证管理等。其中任何一个要素出现问题，都将影响工程整体造价水平。且施工人员因素对工程造价影响也很大，其操作若出现失误，将导致出现返工，增加项目支出。若技能不熟练，施工进度慢，将增加人工成本和时间成本。此外，从施工因素的角度来看，工程变更时其中最为关键的部分，工程变更会导致材料、技术、人工等出现一系列调整，再加上市场变动的影响，将导致造价水平出现较大变动，难以保持在可控范围内，从而增加造价风险。

1.5 管理因素

是否采取科学的造价管理模式，会影响高层住宅工程的成本控制水平。现阶段，我国在对高层住宅工程项目造价进行管控时，大部分人员在管理理念方面还相对落后，和国外先进的管理理念相比，还需持续更新与改进。此外，管理技术手段落后等也是影响工程造价管控水平的关键要素。虽然我国在高层住宅工程项目造价管控过程中，已经推广应用BIM技术等先进的管理技术，但部分人员对此项技术掌握的熟练程度不够，导致应用成效低，不利于高层住宅工程项目造价控制水平的提升。

2、高层住宅工程造价控制

2.1 不断优化工程设计方案

随着建筑行业法律法规的完善，在设计方面，也有了相应的参照标准。工程造价管控人员要介入设计阶段，加强与设计人员的沟通联系，对设计方案加强审核，同时进行设计概算管理。首先，在设计施工方案时，保证设计人员做好充分的前期勘察，掌握工程项目基本情况，据此科学开展设计，并做好市场调研，选择性价比较高的施工材料，并对各种资源如施工材料、设备、技术和人力等进行合理配置。具体可采用限额设计方法，明确各施工要素的限额，对于重点工程项目，如钢筋混凝土工程等，要进一步细化项目支出限额，尽可能从设计阶段出发实现对项目支出的有效控制。其次，在设计阶段应注重科学进行设计概算方案的编制，同时借助信息化的技术手段，对施工方案进行模拟，重点模拟管线碰撞等可能引起设计变更的部分，减少设计变更产生的概率，保持较好的设计造价控制效益。

2.2 合理控制施工材料价格

施工材料成本控制人员不仅要具备过硬的专业知识，同时要能够敏锐的感受到材料市场的变化，从而能够结合市场材料价格的变化及时调整价格预案。从当前实际情况分析，许多房地产开发商为了提高效率，往往倾向于采取集中采购的方式进行供货，尤其是大型房地产开发商，这种方式虽然能够达到统一控制产品质量以及降低施工成本的目的，但也对开发商提出了更高的要求，要强化对材料的供货和结算管理，按照正常流程，首先施工单位对需要使用到的材料进行申报，然后进行统一采买和运送，加大对施工项目材料采购的审核力度，避免出现上述情况，从而降低施工成本，实现对工程造价预算的有效控制，在实施过程中，业主可通过制定相关材料采购和结算规章制度，并以此为基础上，和施工单位签订施工合同，申明采购的相关要求，从而实现对采购数量的有效控制，在结算环节，也要将采购申请与实际到货的数量进行比对，如果出现超出数量的情况，要按照管理规定对施工方进行处罚，以维护良好的施工材料管理秩序。

2.3 加强招投标控制

招标方式包括固定总价和固定单价两种，对于固定总价合同来说，这种合同总价往往是固定不变的，按照施工图纸、工程量和完成时限等内容，计算施工价格，同时，也会将业主的相关要求和条件标记清楚，以打包的方式统一包给施工方，而固定单价合同则是根据最后结算的工程量来计算价格，结合施工图纸、招标文件、技术资料等对单价进行固定，与固定总价合同具有明显的区别，为了能选择合适的招标方式，需要结合施工项目的实际情况和具体要求进行选择，要辩证的看待固定总价和固定单价合同，选择出对施工单位更有利的招标方式。在此过程中，财务管理人员和工程造价管理人员要履行好工作职责，对招投标报价进行合理规划，首先，财务管理人员要从业主要求、材料价格和人员成本等多种因素出发，对工程造价进行初步估算，然后根据估算结果制定合理的建设方案，确保施工方案能够达到降低施工成本、提高施工质量和施工效率的目的，其次，在签订合同之前，要选用专业法律人员对施工合同条款进行梳理，实现合同的精细化管理，尤其是要明确合同承包范围、施工结算方式以及验收标准、施工周期等内容，避免出现因合同规定不明确而产生的施工成本风险，从而使合同在签订及发生法律效力之后能够真正达到约束和保护的效果，从而降低成本风险。最后，在正式开工建设之前，要安排工程造价处理人员对施工成本进行预算，明确实际成本和预估成本之间的差距，并针对漏项的目标成本，及时进行规划和处理，确保能够真正应用于管理活动过程中。

2.4 加强工程变更和现场签证管理

2.4.1 严格控制设计变更

在对高层住宅项目进行安装时，常常会出现变更设计的情况，为了能有效管控设计变更，需要在保证施工质量的基础上，优化整个项目的设计环节，从而减少施工环节，严格控制工程造价，为了能达到目的，可从以下几个方面着手：第一，要优化施工图纸的设计，在设计环节时，要明确项目的造型、方位和材料的型号、风格等，不能一味的满足业主的需求而追赶设计进度，从而使住宅建筑设计缺乏深度，也会导致实际造价和预估造价之间存在明显偏差。第二，要做好精装修设计、前期设计之间的契合度，按照高层住宅精装修设计交房的标准，对没有安装的设备及时规划、安装，尤其是对于前期设计中没有进行安装的部位，要及时调整，包括机电设计等方面。第三，要按照既定要求和流程对工程进行变更，不能随意进行调整，在对样板房进行施工时，如果仅仅按照业主的喜恶进行频繁更换，会出现反复施工的情况，不仅会导致工程造价的增加，也会给建筑工程本身造成压力。第四，如果临时需要更换部分材料，要在做好市场调研和测算的基础上进行调整，明确造价的实际情况，然后再决定是否需要进行设计变更，设计人员不仅仅要对工程设计进行优化，而且要对设计变更进行考虑，明确出现设计变更对工程造价造成的影响，确保在不出现质量问题或者违反操作规范的基础上，再考虑采用业主的意见建议，从而使工程造价能够控制在合理范围之内。

2.4.2 科学把控签证事项

在施工过程中，常常会出现签证变更的情况，这主要是由于出现设计、材料等情况变更的情况，才会使高层住宅建筑安装过程中出现签证事项，如果发生签证事项时，要进行严格把关，避免出现乱签证的情况，明确签证所包含的施工风险以及根源，要进一步确认签证可以计价的情况，避免出现因实际发生就进行签证的情况。如果是由于业主设计变更频繁的原因，导致可能出现签证的情况，要进行深入调查，明确变更设计的根源，如果是由于施工者内部管理混乱，变更图纸的间隔时间较短，造成在出现图纸变更时，没有及时交给施工者进行变更，从而导致实际施工过程中与新的施工图纸不相匹配的情况，需要进行拆装变更签证，此时要与监理单位进行确认，明确图纸签收的日期以及在出现二次设计变更时已经完成的施工内容，确保将相关资料留存完整，从而在明确掌握现场施工条件的情况下，确保现场签证能够及时、准确的进行变更和调整。

2.5 采用科学管理模式

2.5.1 推广应用先进的造价管理技术

现阶段，科技的发展必然带来工程造价管理技术的更新换代，施工现场的管理方式和水平也有了极大的提升，更加注重管理工作的科学性和合理性，尤其对于高层建筑施工来说，更是出现了质的飞跃和变化。在建设高水平和高要求的工程项目时，常常会应用到信息管理平台，通过对信息平台的引用，能够提高工程建设效率，主要有以下两方面的优势，第一，能够加大信息披露的范围，完善企业数据库建设，使信用网络监控体系更加完善，从而便于实现对施工企业资质的查询和记录。第二，能够最大程度的保证市场竞争的公平，将企业信用信息通过管理平台进行统一管理，能够避免出现道德风险问题。第三，打造更高水平的“互联网+”项目，借助信息网络技术，实现工程进度和施工状态的共享，打通部门之间的信息渠道，从而实现资源共享，更加准确和完整的掌握工程建设的实际情况，从而达到交换信息、解决问题的效果，以确保高层建筑工程项目能够顺利完成。

2.5.2 明確施工界面

在对高层住宅工程进行划定施工界面时，要秉持公平合理的管理原则，充分考虑到高层住宅土建工程设计的专业较多，如果对不同专业之间界定不清晰，会造成造价高、经济效益好的专业争抢着去干，而对于造价低、经济效益差的部分则无人问津，为了能避免出现这种情况，需要在招标阶段就对各自的施工界面进行明确，防止对后期施工造成不必要的问题。以建设安装工程为例，要着重从以下几个方面对施工界面进行合理划分：第一，对于高层住宅电气、弱电及给排水等配套设施进行划定施工界面时，要做好与高层建筑配套公司的沟通协调工作，明确施工和供货界面，尤其是对于低压配电柜的基础、低压配电室接地线的铺设以及电表的提供、表箱的安装、预分支电缆的安装等，要做到明确、清晰。第二，对于精装修工程的安装界面，要明确精装修施工单位的职责范围，明确是否需要在户内安装配电箱，要与总包安装单位之间划定职责范围，尤其是涉及公共部位的精装修，或者明确配电箱是分别安装等情况，再如对给排水进户长度进行划分时，要明确是否需要留有阀门以及弱电是否需要安装智能箱等情况，这些细节都需要在安装正式施工之前划定清楚，防止出现推诿扯皮的情况，或者造成重复计价的问题。第三，对于电梯工程，要明确其与安装、装修工程之间存在的交叉点，在招标阶段，就需要明确细节之处，包括电梯门套是否有安装需求，以及电梯调试时安装临时电缆的职责，或者在电梯调试完成之后，电缆的回收和存放等情况。第四，对于甲供料时的界面，要明确甲供料的装卸、保管职责，掌握施工单位和供货商之间的交接点，确保由甲供设备的，设备的调试职责则由谁负责。

2.5.3 精准进行工程项目成本核算

某地区一普通高层住宅建筑在控制工程成本时，将工程成本分为直接费用和间接费用两部分，且具体对清包工劳务成本和扩大劳务分包成本进行了全面分析。一是清包工劳务成本，其中，钢筋工程人工费用为600元/吨，散拼造价为28元/m2，综合造价为25元/m2，建筑面积单价为70～75m3。混凝土工程人工费用为40元/m3，建筑面积人工单价为18元/m2等，最终清包工综合承包单价在200元/m2。二是扩大劳务分包成本，主要包括钢模板费用、木模板费用、木方费用、塔吊费用等。本工程共需要配板1260m2，钢模板大模板租赁费用为1.2元/m2，从10月份起租，折合建筑面积单价15元/m3。对扩大劳务分包成本进行全面分析后，得出扩大劳务分包工程承包单价在430元/m2。

结语：

高层住宅工程项目的造价从多个方面进行分析，其组成要素较多，在对其进行造价管理时，必须掌握影响高层住宅工程项目造价的因素，并分析不同因素对工程造价的影响机理，据此制定针对性的高层住宅工程项目造价控制方案。在具体对高层住宅工程造价进行控制时，要推行全过程和精细化的控制理念，并采用先进的管理技术手段，掌握成本变化规律，真正做好成本预测与控制，保持良好的投资回报率。

参考文献：

[1]杨上升，郭猛亮.成本控制策略在高层建筑施工造价的应用研究[J].居舍，2021（30）：173-174.

[2]高婷婷.高层建筑机电安装造价管理控制探析[J].安徽建筑，2021，28（09）：283-284.

[3]吴晓峰.高层住宅工程造价影响因素分析[J].工程机械与维修，2021（04）：218-219.