商业综合体项目施工阶段建筑工程造价控制

冯晓波

【摘要】随着城市化进程的加快，城市商业设施建设水平不断提高，城市商业综合体成为商业建筑的主要构成部分，其集多种功能于一体，可满足消费者在购物、休闲娱乐、餐饮、办公以及文化展览等方面的需求。城市商业综合体建筑建造规模较大，建造难度高，需要耗费大量物力、人力等资源，总建造成本较高。要想推动商业综合体建筑在城市建设中提供更高质量的服务，获得持续发展，需要加强对商业综合体项目施工阶段工程造价的把控。本文将从商业综合体项目施工阶段造价控制价值和现状出发，深入分析商业综合体项目施工阶段造价控制的多维策略。

【关键词】商业综合体;工程造价;施工造价;控制策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.06.

引言：

城市商业综合体之间的功能相互依存和辅助，可为消费者提供更全方位的服务，且主要集中在城市黄金地段，打造高品质商业圈。在社会经济不断发展的背景下，人们对城市商业综合体项目的需求逐渐增多，而由于商业综合体项目造价较高，且主要集中于施工阶段，如何有效降低施工阶段成本，同时提升项目品质，是当前商业综合体项目成本控制人员需重点关注的课题，需不断加深研究和实践。

1、商业综合体项目施工阶段造价管控现状

商业综合体建筑为盈利性特征突出的项目，在对其进行施工阶段的管理时，应将造价管控作为重点。现阶段，我国对商业综合体项目施工阶段造价管理较为重视，采用了多样化的管理手段，但和市场环境发展要求相比较，还需不断提升商业综合体项目施工阶段造价管理水平。分析商业综合体项目施工阶段造价管理现存的问题可知，突出表现在以下方面：

一是对施工阶段造价管理重视程度还有待进一步提升。商业综合体项目施工阶段的造价控制关系到项目成本的整体水平，成本控制人员在控制成本时，可能会采用全过程控制理念，但在实际控制时，却缺乏及时更新管理理念的意识，对施工阶段造价控制缺乏针对性的研究，经验不够丰富;二是对各种影响施工阶段造价的因素把控不够到位，商业综合体建筑涵盖诸多环节和要素，在施工环节又分为多个分项工程项目，多个专业交叉，且涉及到施工材料、设备、技术以及人员等多个要素，上述要素均会对商业综合体项目施工阶段的造价产生影响。而分析当前商业综合体项目施工阶段造价管理现状可知，其对上述要素在把控方面针对性低，很难做到实时把控影响工程造价的隐患要素，导致无法保持施工阶段造价在合理范围内;三是合同管理不够缜密。对于工程造价的控制而言，合同时约束双方行为、规定造价的关键文件，施工合同条款繁杂，在编制和管理时，很容易出现疏漏，且对工程变更和施工索赔等可能缺乏详细的条款约束和指导，导致出现造价风险等。四是造价管理人员自身素能还有持续强化。作为商业综合体项目的造价管理人员，要掌握专业的造价管理知识与技能，且需要不断加强学习，更新管理理念和技术，而实际情况来看，部分造价管理人员在自身技能提升上不够重视，且对先进的管理技术如BIM技术和专业造价管理软件缺乏了解，导致整体管理成效低下。

2、商业综合体项目施工阶段工程造价控制策略

2.1 提高重视程度，明确管理目标

商业综合体项目直接影响着一个城市的综合服务水平和经济发展水平，工程造价管理人员应时刻关注商业综合体建筑的经济回报，应从商业综合体建筑施工阶段出发强化工程造价管理。首先要提高对商业综合体项目施工阶段成本管控的重视程度，明确造价管控目标以及造价控制在商业综合体项目中的角色定位。商业综合体项目的建设周期较长，很容易受到市场环境以及其他因素的变化产生造价变动，且商业综合体项目的参与主体众多，包括境外设计方、当地设计院、承建商、供应商以及工程技术顾问、第三方造价监理单位等，基于此，要通过制定科学的商业综合体项目施工阶段造价控制方案推动造价控制有序进行。造价管理人员要根据商业综合体项目的特点，在进行施工阶段造价控制时，转变传统的管理观念，推行系统性的、全过程的、信息化的造价管理模式。基于此，应将商业综合体项目施工阶段造价控制目标划分为不同的层次，在技术角色方面，应承担计算工程量与审核造价的任务，在管理角色方面，则要严格加强对合同的执行管理和现场各要素造价的管理，在控制角色方面，则要提高施工阶段造价管控的主动性，确保造价控制活动高效推进。

某商业综合体项目总建设规模为62185m2，项目总造价不含税39291590.37元，明确项目采用清单计价方式，并参照计价规范予以执行。本工程项目较为重视对基坑工程项目施工造价的控制，并在前期进行了精准预算，编制了基坑与土石方工程专项指标分析表。其中包括土石方工程、土方开挖、土石方回填等项目造价构成，明确造价占比以及人工、材料、机械设备费用等，以本工程中的土石方工程为例，其总建筑量为91088.84m3，预算造价为4760315.5元，造价占比为12%，造价指标为53.28，据此对实际工程项目进行造价控制。

2.2 加强要素把控，减少造价支出

2.2.1 加强对施工图预算的審核

施工设计图纸对施工阶段造价的影响也是十分关键的，商业综合体项目的施工图纸更关系到后续施工的顺利进行。在控制商业综合体项目施工阶段造价时，要将施工图纸审核作为减少施工阶段造价控制不利因素的重要手段。应重视加强施工图预算审核，在确定工程进度计划的基础上，结合施工设计图纸、同类施工资料中的先仅技术和经验等比对工程施工图纸预算，衡量其是否合理。若施工图与概算不一致，则要结合实际情况进行分析，加强与项目负责人的沟通交流，及时调整不合理的项目图纸部分，提高问题处理的灵活性，在科学的施工图预算的支持下，确保施工阶段整体造价能够得到有效控制。

2.2.2 加强施工材料、设备造价管控

（1）控制建筑工程原料成本

加强对商业综合体项目工程原料成本的控制是实现对其施工阶段造价管理的有效途径，在控制原材料造价时，应处理好质量与成本之间的关系，将质量控制作为基本前提，在此基础上，尽量选择质优价廉的材料。工程造价控制人员要从采购环节就加强对工程原料成本的控制，在采购阶段，应深入调研市场动态，掌握原材料造价相关信息，经过多家比对和验证，选择成本相对较低的材料。以水泥材料的选择为例，采购人员可考虑选用散装水泥，其包装费用少，成本较低。若需要对材料进行批量采购，则要争取直接与厂家联系进行原料供应，减少流通环节，有效降低成本。其次，要强化材料进场检验，避免质量不合格的材料进入现场，减少需二次采购或返工等需求出现的概率。在材料存放时，也要加强对存放现场环境的控制，减少存放过程中的材料损耗，对于运输环节也是如此，应根据材料保护和减少损耗要求做好材料保护措施等。对材料进行验收时，应尽量在材料原产地实施验收，减少材料报废率。以黄岗岩这一材料的采购为例，采购人员应在矿山对母材进行挑选，并在现场切割花岗岩，完成切割后即就地排板验收，确保采购的母材验收合格后再运输至施工现场，减少材料损耗以及报废率，从而减少不必要的材料成本支出。gzslib202204031236

（2）控制施工设备成本

商业综合体项目建造规模大，需使用到较多大型的施工机械设备，由此产生一系列设备租赁和采购费用，此外材料维护费用也是一项重要的施工支出。造价管控人员应认识到加强施工设备成本控制的必要性，做到对每一台施工机械设备的功率和性能的全面掌握，根据施工需求明确施工机械设备的使用数量和维修保养方案。此外，对于部分大型机械设备而言，可采取租赁的方式以减少设备采购费用，同时在施工过程中，要跟进施工设备的运维过程，及时发现和排除设备故障，将设备维修保养费用降到最低。

2.2.3 准确计算建筑工程量

商业综合体项目规模庞大，工程量计算难度大，工程造价管控人员要联合工程技术人员共同对工程量进行计算。在计算工程量之前，则要参照施工设计图纸仔细计算工程量，同时要把控好以下要点：一是在对商业综合体项目施工阶段造价进行预算之前，应明确工程量计量顺序，常规来看，应按照“自地下至地上、自外至内、自主体结构到装饰项目”这一计量顺序开展计量，具体而言，应首先计算钢筋混凝土工程量，再依次计算屋面、砌体等工程量。二要明确计算种类。工程量计量人员应准备并标记好初始数据，并按照核算标准将客观数据计算出来，要注重相关资料的保存，提升数据真实性与全面性。核对工程施工图纸时，应表明信息来源和参照物，为后续工程量计量工作和造价管控工作提供参考。

2.2.4 科学划分标段和工作界面

清晰的工作界面将有利于工程造价管控工作的开展，工程造价管控人员应参照具体规定和商业综合体项目实际情况对各施工标段和界面进行划分，并编制《施工界面表》，明确各标段承包人各自的工作范围、界面，同时要明确承包人之间需要协调的事项，此外，对于较为复杂的施工项目，如精装修、幕墙、室外工程等，则要进一步细化《施工界面图》。基于详细、明确的施工界面图，各分包工程人员将担负其自身造价支出控制的职责，在出现工程造价纠纷时，也能够更加高效的予以处理，从而减少各主体的利益损失。

2.2.5 加强施工变更和现场签证控制

商业综合体项目各要素之间的联系较为紧密，一旦某一要素出现变更，将导致出現一系列的方案细节变更，从而可能引起工程造价支出的全面增加。基于此，必须强化对商业综合体项目工程变更的控制。工程造价管理人员应加强对项目经理的联系，推动其严格落实工程管理责任，尤其在出现工程变更时，要联系第三方监理等共同审核变更必要性，对变更方案进行调整等，确保减少对工程经济效益的不利影响。此外，在进行到现场签证环节时，则要严格按照签证流程和要求予以签证管理，确保各主体在签证单上层层审批，避免随意变更签证，保持与合同条款一致。

具体而言，工程造价管理人员应联合工程质量管控人员等共同强化工程变更管理，结合实际工程管理经验可知，当出现需要变更的事项时，工程人员需要提交变更指令，管理人员则对变更指令进行审核，结合设计人员对工程方案进行优化。同时，工程管理人员也可采用定期召开合约管理会议的方式强化对工程变更等的动态管理，尤其要关注工程变更导致的变更索赔和造价纠纷，通过合理处置使得工程成本变化在可控范围内。也可建立每月财务报告系统，将项目施工阶段成本的变动情况展示出来，并在其中设置成本变化预估模块，建立重大事项预警机制，及时发现工程变更源头，跟进工程变更过程和索赔处理过程等，确保整个过程高效、合理。

2.2.6 加强时间成本控制

商业综合体项目因其建造项目多、建造规模大等，在建造进度方面较其他工程项目周期长，由此会产生一系列材料费用、人工费用等。基于控制施工阶段造价的要求来看，工程造价控制人员应注重强化对施工阶段时间成本的控制，即严格按照施工方案执行施工操作，减少施工失误和返工现象。同时工程造价管理人员要联合进度控制人员共同编制更加科学的进度控制计划和施工计划，减少对施工设备的损耗以及材料资源消耗量等，同时有效降低人工施工强度，减少人力成本支出。施工人员也要参与到时间成本控制中来，不断提升时间成本控制意识，确保熟练掌握设备操作技能和施工技术重难点，减少施工失误，避免返工，并提高各施工专业之间的高效协作效率，有效缩短工期，控制时间成本。此外，在施工阶段对工程造价以及工程进度进行管理时，工程管理人员还要注重使用信息技术如BIM技术等，搭建工程项目模型，包括现场施工模型、进度模型、管线模型等。尤其是管线模型，可实现管线碰撞的精准检测，减少施工返工现象，同时保证工程质量达标。如某商业综合体项目体形构造复杂，存在较多的交叉施工专业，考虑到项目时间成本和减少成本支出的要求，工程造价管理人员使用了BIM技术，并将其应用在设计端口与施工端口，模拟比对招标阶段图纸与施工图纸的兼容性、完整性等，对管线等交叉部位进行充分深化设计，以有效降低项目变更率。

2.3 加强项目合同管理

施工合同是商业综合体项目参建主体的有效约束性文件，作为工程造价管控人员，应依托施工合同实现对施工阶段造价的有效和程序性控制。首先，要科学选择合同版本，当前我国商业综合体项目常用的成熟合同文本主要为权威部门发布的合同范本，包括《国家标准施工合同》《JCT施工合同》《FIDIC施工合同条件》等，工程管理人员必须要结合商业综合体项目的管理需求合理的选择相应的合同文本模式，确保合同系统完整，文本缜密。其次，在确定好合同文本模式后，工程造价管理人员应参与到合同文本的编制之中，确保与施工阶段相关的造价条款明确，尤其要重视完善工程变更和施工索赔处理等相关条款，完善处置流程，并明确各个主体在施工阶段应承担的造价管理责任，同时注重通过合同加强对各个主体合法利益的维护，不断提升商业综合体项目施工阶段成本控制的综合效益。

2.4 提升工程造价管控人员素质

分析传统的商业综合体项目施工阶段造价管控现状可知，其对人工的依赖程度较高，一旦管理人员技能水平不达标，将直接影响工程造价管控水平。现阶段，我国商业综合体项目工程专业的、高水平的管理人才较为缺乏，且部分工程人员职业素养不达标，存在过于关注工程进度、工程经济效益的情况，从而选择价格低但质量与标准要求不符的材料，从而埋下安全隐患和质量隐患。面对上述情形，商业综合体项目的造价管理部门要强化对相关人员的管理和素能培训，定期举办业务培训和经验交流会等，不断提升工程造价管理人员的专业技能水平和职业素养，此外，还要对工程造价管理人员进行专项技能培训，如BIM技术和电算化软件的操作技能培训等，确保管理人员技能与社会发展提出的更高要求保持适应。其次，应提高人才准入门槛，对商业综合体项目工程造价管控从业人员要严格审核其资质，同时完善人员考核机制，将正向的、激励性的指标与工程造价管理需求结合起来，不断激发工程造价管控人员提升自身素能的积极性。

结语：

商业综合体项目的工程造价包含多个组成部分，施工阶段是产生造价支出最多的阶段，基于此，要强化对商业综合体建筑施工阶段工程成本的控制。作为商业综合体建筑的工程人员，应注重掌握可能影响商业综合体建筑施工阶段成本的因素，据此针对性的寻求工程造价控制之策。具体而言，可秉持精细化、全过程施工阶段造价控制理念，严格控制工程材料成本、人力成本等，同时优化管理模式，采用先进、信息化的管理手段等，不断提高商业综合体项目的工程成本效益和工程品质。

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