“房住不炒”背景下相关政策分析

苏玉萍

摘 要：近年来，我国房地产市场乱象丛生，城镇住房价格持续恶性增长，增加了社会不安定因素。“稳房价、稳地价、稳预期”指明了政府未来的工作方向。把握“房住不炒”的基本内容和要求，基于我国基本国情，学习借鉴新加坡组屋政策，务必把“房住不炒”这一政策落到实处，才能促进房地产市场有序平稳健康发展。

关键词：“房住不炒”;政府措施;政策分析;经验借鉴

中图分类号：F299.23        文献标志码：A      文章編号：1673-291X（2022）07-0078-03

在2016年年底的一次中央深化经济体制工作巡视会议中，“房子是用来住的，不是用来炒的”首次提出，引起民众关注。在2017年十九大工作报告中，习近平总书记再次重申了“房住不炒”的定位，明确了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举”的房地产调控长效机制。2019年全国两会中，“房住不炒”定位又一次被强调，进而实现“稳地价、稳房价、稳预期”。第十三届全国人民代表大会第四次会议中，“房住不炒”又一次出现在政府工作报告中，这一举措再次表明政府对打击房地产市场投机炒作之风的坚定决心。

一、“房住不炒”的市场定位

近年来，中国房地产市场蓬勃发展。这不仅直接有效带动了城市居民经济的持续快速增长，促进了社会的繁荣，也极大地提高了我国城镇居民的日常生活居住以及生活服务水平，加快了我国工业现代化和城市化发展进程，提高了国内生产总值的增长速度。比如，1978年中国的国内生产总值指数达到了3 678.7亿元，2000年达到了10.02亿元，2019年达到了99.08亿元。2019年的国内生产总值指数分别为1978年的269倍和2000年的9.8倍。其中，房地产业的国内生产总值从1978年的79.7亿元增长到2000年的4 140.9亿元。2019年达到了6 9631.5亿元，达到了国内生产总值的7%，房地产业对经济增长的作用显而易见。

但是，中国房地产业迅速膨胀也衍生出来一系列问题。比如，高昂的房价使许多居民的居住需求难以得到保障，保障性住房资源稀缺，许多刚需购房者居住权被剥夺。经济“房地产化”现象越来越严重，政府对房地产经济的依赖程度加强。大部分的资源掌握在少数人手里，导致社会贫富差距加大。中国房地产市场过度发展引发了一系列社会问题，贪污腐败现象严重，社会道德沦丧等。房地产市场泡沫越来越大，住房逐渐偏离居住功能，成为投机炒作的商品。从2003年4月开始，针对房地产开发过程中存在的各种乱象，政府陆续出台了许多住房调控政策。一系列政策的出台并没有使房价有所下降，房地产投机炒作乱象层出不穷。从政策实施现状来看，政策的落地效果与政策顶层设计初衷相差甚远。尽管中央政府出台多项“限购令”“限贷令”“限售令”以及“租购同权”等行政调控政策，但商品住房市场依旧火爆，房地产投资热度不减，众多一二线城市的房价居高不下，部分三四线城市甚至还出现了节节攀升的态势。直到2016年中央农村经济管理工作巡视会议上提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一指导思想，中国的房地产市场才迎来了重大转折。

二“房住不炒”的基本内涵及其定位的意义

（一）“房住不炒”的基本内涵

一般来讲，“房住不炒”的基本内涵，可以从两个角度来进行探讨。一方面，住房作为现代人们日常生活工作中的必需品，在现实生活中一直扮演着主体角色，人人住有所居是现代人们幸福平安健康生活的基本保障。在不同阶段，不同经济背景下，住房的功能也有所不同。在原始社会时期，居住环境需要自己创造;在计划经济背景下，住房通过计划分配获得。在这两种情况下，住房不是商品，仅具有居住属性，无法进行物质交换。另一方面，住房具有使用时间长、使用范围广、价值稳定的特点。在金融经济繁荣发展的当代社会，这些特点使住房不可避免地拥有了商业价值。因此，“房住不炒”的基本内涵应包含将住房回归到居住属性，减少商业价值。

（二）“房住不炒”定位的重要意义

长期以来，房地产业在促进国民经济发展和促进人民基本生活水平改善过程中发挥了重要作用，但是也使国民经济发展对其产生较大依赖，暴露出许多重大问题，存在许多隐患。新时代“房住不炒”的发展理念、定位，使中国房地产业重新回归理性，其积极推动作用日益明显。“房住不炒”这一政策的提出使房地产业出现重大转折，标志着中国房地产市场进入一个崭新的时代。强调住房的居住属性，使它回归本源。这就意味着人人都应该住有所居，如果弱势群体的住房问题仍然得不到解决甚至居住权受到侵害，那么房地产市场将继续成为投机炒作的市场。这要求房价要控制在一个合理范围内，是消费者能够承担的合理水平。“房住不炒”这一重大决策的提出，标志着我国国民经济从高速发展阶段向高质量发展阶段转变，减少了政府对“房地产金融”的依赖。“房住不炒”这一政策的实施对我国房地产开发市场的平稳健康发展来说具有重大意义。

三、住房政策文献回顾分析

陈杰（2018）率先提出，“房住不炒”政策要想实现，需要重点强化需求侧调节，关键在于深化房地产市场住房供给侧改革，加速完善住房供给系统。范欣（2019）指出，要加大共有产权房覆盖率与使用效率，真正把“房住不炒”这一理念中关于加快房地产市场改革落到实处。易宪容、郑丽雅等（2019）认为，在房地产市场体质改革中，要明确把“房住不炒”这一政策上升到法律层面，并灵活运用多种政策来严格规范限制住房投机行为。韩哲（2018）认为，“房住不炒”将会成为住房调控政策长期基调，国家理应控制住房价格。而对于经济杠杆和企业金融债务已经很高的国内住房市场而言，带来的弊端远远大于益处。柯善北（2018）认为，“房住不炒”理念成为房地产市场发展的重要指引思想，有利于解决楼市乱象问题，是维护房地产市场秩序的重要举措，为房地产市场调控奠定了政治基础。

近年来，房地产市场的繁荣很大程度上带动了经济的增长，但同时，买房难、住房难的问题接踵而来。哄抬房价等问题给群众带来很大的困扰，过高的房价使得人们的生活成本增加，人们生活的幸福指数降低。针对房地产业各种乱象，政府出台了一系列措施，“房住不炒”这一定位，不仅指明了住房的根本属性，也体现了党中央对当前经济形势下解决住房问题的新思路。只有保障好广大人民群众的基本住房需求，解决好日益严重的住房问题，才能真正做到关注民生，才能使房地产市场健康有序发展。2017年习近平总书记重申了“房住不炒”定位，明确“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举”的房地产长效机制。2018年3月的两会政府工作报告中，“房住不炒”的定位被重申：建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。在2019年3月的全国两会中，住建部部长王蒙徽强调“房住不炒”定位，指出将稳妥实施房地产市场长效机制，从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”。第十三届全国人大四次会议召开，“房住不炒”又一次出现在政府工作报告中。可见政府将长效机制摆在重要地位，未来几年仍将继续探讨和研究。长效机制的建立与实施将促进我国房市健康发展，引导居民理性购房形成有效住房需求，推动社会稳定和经济发展。

四、国外政策分析借鉴——以新加坡为例

（一）新加坡组屋政策的基本内涵

人口密度大是新加坡的一大特征，新加坡国家的住房制度独具特色，其解决居民住房问题的方法为各国完善解决住房问题提供了新思路。新加坡绝大部分居民都拥有自己的住房，且房价跟居民收入的比值一直在可接受范围内，这归功于新加坡政府制定的组屋制度。

1.完善法律体系。为大大降低居民组屋的建设使用成本，新加坡政府颁布了《土地征用法》，实行组屋土地使用强制性和征用补偿政策。通过法律手段为政府提供征用私人土地的一切权利，并且政府被允许在任何地点根据需要建造组屋。这种政府征用、适当补偿的土地征收政策，为组屋建设提供了充足、低廉的土地保障，使得组屋的实际建造成本远远低于房屋市场成本。新加坡建屋发展局通常按照规定的“市场价值”向土地局购买土地，即市场价的 20%。被征用的土地只有国家有权力对其价格进行调整，一旦价格确定，任何人不得随意哄抬，并且也不受市场价格影响。这一举措有效预防了房地产市场的投机炒作行为的发生。

2.完善组屋分配制度。新加坡政府对购房者的购房资质提出了一定的要求，只有拥有新加坡户籍的公民才有向当地政府部门申请购买自建新组屋的购房资格。新加坡的永久居民只能拥有购买二手组屋的权利。而在新加坡居住的外籍工作人员不具有购买组屋的权利。当地政府对组屋购房者的收入水平、购房者最低年龄和家庭成员构成也作出了相应规定。政府采取这一措施，基本上保证了80%以上的中等收入家庭能够获得廉价的组屋购买权。这一政策自实施以来，新加坡政府境内组屋建造日益兴盛，民众的居住条件得到了极大改善，中低收入人群的住房问题基本得到了解决。

3.多渠道解决购房资金问题。新加坡的土地出让金直接纳入国家储备金，政府没有权利对这笔款项进行支配，因此政府售卖地皮的动机并不强。新加坡的中央公积金和住房贷款制度等渠道，为各地建设居民组屋住房提供了源源不断的资金来源。政府收入来源于税收，并不依赖土地财政，从源头杜绝了“高价地—高价房”的恶性循环，有利于当地房地產市场平稳有序健康发展。

（二）新加坡组屋政策对我国的经验借鉴

新加坡政府以“居者有其屋”为宗旨，把保障公民居住权落到实处。新加坡前任领导人曾指出：“我们将全力以赴去达到我们的目标：使每个公民的家庭都拥有自己的家。”新加坡政府将居民的基本住房问题作为维持社会“政治稳定”的必要条件来看待。新加坡政府对老旧组屋的日常修缮及管理问题也十分重视，五年一小修，十年一大修。组屋的质量与市场普通商品房不相上下。组屋优于商品房的一点是：居民可以花更少的钱住进自己的房子。我国可在充分考虑国情的情况下，学习借鉴新加坡的组屋政策，解决中低收入人群住房难的问题。

人人住有所居是现代人们对宜居美好生活的热切向往，也是实现伟大民族复兴“中国梦”的具体体现。新加坡的成功经验告诉我们，解决中低收入家庭的基本住房问题，政府必须发挥主导作用。随着我国经济社会建设的飞速发展，城市化进程逐渐加快，大量农村人口源源不断向城市汇集。政府应更加关注保障性住房建设，解决中低收入家庭的住房问题，使全体人民能够安居乐业。

结语

“房子是用来住的，不是用来炒的”是新时代经济背景下房地产开发市场长治久安的基本政策指导思想，是我国通往“人人住有所居”的重要道路指引。我们要深刻理解把握这一核心思想，从房屋容易被炒的原因、如何防止房屋被炒和政府的应对措施等关键环节入手。新加坡组屋政策以“居者有其屋”为指导理念，实现了当地居民安居乐业的美好愿望。我国政府部门可充分借鉴新加坡成功经验，从有效确保社会经济稳定，均衡社会财富分配角度，改变经济发展过度依赖房地产市场的现状，对房地产市场进行调控。建立一套符合中国国情，适应我国市场经济发展规律的租售并举的住房体系，实现住房市场供求的动态平衡，这才是中国房地产市场的治本之策。

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