装配式房地产项目的全过程造价管理研究

黄婉意

（广西建设职业技术学院 管理工程学院，广西 南宁 530007）

随着我国制造业产业的转型升级，建筑行业也在朝着工业化方向转变，而装配式建筑就是建筑行业工业化的体现和代表。相比传统的现浇建筑项目，装配式建筑具有环境污染较小、现场作业人数少、安全事故率低、施工便捷、工期短等优势。因此，各地政府相继出台了相应的鼓励发展装配式建筑试点和扶持政策，有效地促进了建筑行业的产业转型升级。目前，房地产项目在建筑市场中占有半数以上的市场份额，并且房地产项目的标准化生产程度较高，在装配式建筑的发展中可以起到引领作用。然而实际情况却相反，各地房地产企业实行装配式生产的积极性不高，部分企业为了迎合政府的指标或奖励政策，在项目中的预制率也仅达到基本要求，愿意大规模采用预制构件进行生产的房地产企业非常少。究其原因，是近年来装配式建筑建造成本居高不下，利润率无法保障，房地产企业在市场竞争中无法保持优势，这也是其他类型建筑项目对装配式生产望而生畏的原因。由此可见，推动装配式建筑发展实现建造方式转变的核心问题，是如何有效地对项目进行全过程造价管理，以期更好地控制成本，实现价值最大化。

1 装配式建筑全过程造价管理的内容及现阶段存在的问题

项目全过程是指项目从开始筹建到竣工经历的全部过程，包括以下几个阶段：决策阶段、设计阶段、发承包阶段、施工阶段、竣工阶段。全过程造价管理就是要对以上每个阶段中有可能影响工程造价的要素进行管控，实现造价管理目标。

1.1 决策阶段

通过深入的市场调研，进行项目的定义与定位，明确项目的性质、用途、功能和基本内容；明确项目的建设规模和档次；确定装配率和预制率；针对性质、规模、档次、预制率等因素构思多个方案，并进行经济评价和方案比选。此阶段的投资估算尤为重要，是项目全过程造价控制的源头。目前，我国大部分地区的相关部门和权威机构尚未建立装配式建筑的造价数据库，无法准确估算项目的总投资，这就会影响对技术方案的经济评价，而投资估算是后面阶段造价管理的参照值，因此对造价管理的影响也较大。

1.2 设计阶段

在决策阶段确定的技术方案和投资估算的基础上进行限额设计和设计方案的评价与优化。相比传统的现浇建筑，装配式建筑在设计阶段的工作量更大且工作内容更复杂。以决策阶段确定的投资限额作为设计阶段的造价管控目标，将限额目标合理分配到各专业，各专业设计小组形成初步设计方案后进行初步设计概算，确保与项目投资限额的偏差保持在±10%以内，然后进行限额施工图设计，确保施工图预算控制在批准的设计概算范围内。设计团队不仅要具备装配式建筑设计方面的专业知识，还要将成本控制的意识贯穿到整个设计过程，例如充分了解构件生产的工艺、生产成本的构成及后期的运输、安装成本，选择适合的拆分方案。此阶段是项目全过程造价管理的核心阶段。市场上目前的装配式建筑设计专业人才非常缺乏，设计师普遍认为深入设计和构件拆分难度较大。同时，由于尚未进入招标阶段，因此无法确定构件厂，对于构件厂的生产能力不能把握，这在一定程度上影响了设计进度。

1.3 发承包阶段

通常，建设单位会采用招标的方式确定承包人，在此之前必须提前进行市场调查，了解各种材料、构件、人工、机械的价格水平，合理确定发包方式、范围，合同的类型，以及招标文件中评标的方法，以及发包人的要求等因素。招标文件的编写在此阶段极其重要，其内容决定了发承包双方签订的合同实质性内容，而合同内容的完备性又决定了后期项目实施过程双方纠纷的多少，合同争议越多，越不利于控制造价[1]。现阶段，装配式建筑项目推广范围不够大，造价管理人员在工程量清单的编制上不熟练，常出现缺项漏项或项目特征不清的情况，这在一定程度影响了投标人报价的合理性，也会给后期施工阶段埋下费用索赔的隐患。

1.4 施工阶段

施工阶段是装配式建筑项目的技术核心阶段，资金投入最大。相较于传统的现浇项目，装配式建筑施工阶段包含构件生产和运输，因此施工单位和构件生产商、运输服务商的协作直接关系到项目进度。由于施工组织不当、工程变更、索赔、工程计量方式的差别及施工中各种不可预见的因素存在，因此造价管理的难度很大。对建设单位来说，编制资金使用计划，及时进行工程计量与结算，处理好工程变更与索赔，以及定期进行成本核算与分析等都能有效地控制造价。对施工单位来说，必须综合考虑工期、质量、安全、环保、成本等要素，做好成本计划与施工过程的动态监控，及时纠偏，这是控制造价的主要途径。现阶段，由于装配式建筑推广的时间还不够长，因此负责构件吊装及现场浇筑的工人经验较缺乏，实际施工过程中也常常发现有设计不合理、错漏之处，造成变更、签证较多，严重影响了造价控制的目标。

1.5 竣工阶段

竣工阶段主要的造价管理工作就是合同价款的结算。施工单位提交结算书，建设单位按合同约定的结算方式进行审查并在规定的时间内提出审查意见[2]。结算审查重点是工程量计算的准确性和计量规则的合理性，计价及取费的合规、合理性，以及变更签证、费用索赔的计算的有效性，等等。

2 装配式房地产项目全过程中几个重要阶段的造价管理主要措施

2.1 方案决策与设计阶段——造价管理的“黄金阶段”

德国索默尔博士通过对项目开发不同阶段的经济性研究得出，项目经济性75%～95%决定于方案决策与设计阶段[2]，此阶段的造价管理应做好以下几点。

（1）重视项目定位。根据建筑风格、户型数量、结构体系等主要因素，可分以下两种定位：①经济型，产品标准化程度高，户型类型少，建筑立面线简洁。此类型产品容易实现标准化生产，主要针对中低端市场。②特色型：产品个性化程度高，户型类型多，建筑立面线条丰富。此类型产品需要的预制构件种类较多，施工过程的安装难度系数也较高，受到中高端市场客户的青睐。

装配式建筑的基本理念是标准化、规格少、组合多，依据相关研究成果和工程经验，经济型的定位更适合装配式生产，设计时可适当提高预制率和装配率，由预制率和装配率带来的增量成本较低；而特色型产品的预制率、装配率增量成本较高，可以结合项目实际需要，构思多个方案，进行充分的方案比选和经济分析。为了探究预制率与成本增幅的关系，本研究对装配式房地产项目出现频率较高的4种工程特征在不同预制率情况下的成本增幅进行调查研究，分别是45 m剪力墙结构、80 m剪力墙结构、24 m框架结构及80 m框架-剪力墙结构建筑在预制率为15%、25%、35%、45%、55%、65%、75%的情况下的成本增幅（如图1所示）。

图1 4种工程特征在不同预制率情况下的成本增幅研究

（2）重视构件拆分的设计。在拆分构件式不仅必须符合结构学的受力条件，还应结合成本理念考虑后期构件的生产、吊装、运输及施工中的安装。我国目前装配式生产仍处于初级阶段，构件厂的生产能力尚处于较低水平，设计过程中构件拆分尽量减少异性构件的使用，对于标准构件，可以提高重复使用率以提高模板的周转次数，降低单位生产成本。考虑后期构件的运输、吊装，应合理确定构件的重量和体积。采用尺寸大的预制构件可加快施工速度，但同时会带来运输、安装成本的增加，设计时应考虑两者之间的平衡。

（3）重视预制件设计的标准化程度。设计是生产的前提，厂家按照图纸对预制件进行生产。若预制件设计的标准化程度不高，则从设计、生产、运输到施工等各个环节的衔接不顺畅，各项目之间的预制构件互不通用，将导致构件不能大规模、批量化生产，运输和施工环节的人员经验不足，导致增量成本较高。

（4）重视信息化技术的采用。目前，设计阶段经常采用的技术手段是BIM，常用的设计软件有Revit，Revitstructure，利用软件进行建模、管线布置检查、碰撞检查、施工交叉点检查及优化建筑模型，可以大大减少返工现象，从而有效地控制成本。运用BIM技术进行管线布置检查和碰撞检查如图2所示。

图2 运用BIM技术进行管线布置检查和碰撞检查

2.2 发承包阶段——造价管理的“白银阶段”

相对于传统现浇项目，装配式项目对设计施工配合的紧密度要求更高，建议优先采用EPC（设计—采购—施工）、D-B（设计—施工）的模式发包。项目的招标宜采用综合评估法，可综合考虑报价评审、技术评审、企业信誉实力进行定性、定量的评审。评审的核心理念是报价不是最重要的因素，应更加重视投标人“设计、生产、施工”3个方面的综合实力。根据项目的特点，对各部分权重进行合理设置。①报价评审是针对总报价进行打分，满分为100分，建议权重为40%～50%。②技术评审主要评审施工组织方案，包含项目管理机构实力，项目设计方案，预制构件生产、运输方案，设备采购方案，施工组织设计，质量安全专项方案，等等。总分为100分，建议权重为30%～50%。③企业信誉实力主要考核投标人承接项目的基础实力，例如构配件生产能力、承接类似项目的业绩、项目拟派管理人员的资历、企业的诚信情况等。总分为100分，建议权重为10%～30%。

2.3 施工阶段——造价管理的“青铜阶段”

与传统的现浇项目不同，装配式项目施工过程有大量的预制构件安装环节，为了保障现场的吊装机械使用效率，加强流水施工的设计尤为重要。为避免机械空闲时间过长导致费用增加，可事前利用BIM技术模拟施工现场的施工流程及管理，避免构件到现场后二次搬运。同时，由于我国装配式建筑仍处于起步阶段，工人的施工经验及管理人员的管理经验相对欠缺，所以应定期开展培训及经验交流活动，提高工人操作水平及管理人员管理水平，避免人为因素造成质量问题需要返工而增加成本。

随着各地保障政策的落实，建筑市场中装配式建筑的体量将迅速增加，在装配式建筑项目全过程中，结合每个阶段的特征，合理采取相应的造价管理手段，可以有效地控制成本，提高企业的经济效益。

3 装配式房地产项目全过程造价管理效果评价

当一个装配式房地产项目结束后，我们需要对项目全过程造价管理工作的实施效果进行评价，将装配式房地产项目全过程造价管理的预期效果和实际造价控制取得效果进行对比，从而找出不足之处，进行反思和总结。通过前文的分析及查阅文献，从决策与设计阶段、发承包阶段及施工阶段3个阶段提炼影响装配式建筑造价的初始因素，制作调查问卷，将调查问卷分发给专家，根据专家的评判结果，运用层次分析法计算各影响因素的相对重要性、运用判断矩阵法制定造价控制效果评价标准和具体评价体系。

装配式房地产项目全过程造价管理效果评价指标体系分为3个层次：第一层为目标层A，为某装配式房地产项目全过程造价管理工作总体效果评价。第二层为准则层B，即装配式房地产项目全过程中的3个主要阶段，那决策与设计阶段、发承包阶段及施工阶段的造价管理工作效果评价。第三层次为指标层C，即3个阶段中对装配式房地产项目的造价有较大影响的具体因素。装配式房地产项目全过程造价管理效果评价体系层次结构如图3所示。

图3 装配式房地产项目全过程造价管理效果评价体系层次结构图

层次分析法和风险矩阵法是建设工程项目评价的常用方法，具体步骤和操作流程本研究不再进行赘述。房地产项目是存在一定共性的，建立和完善装配式房地产项目全过程造价管理效果评价标准和体系是很有意义的，在不断对已完工程的评价过程中得出设计阶段的较优预制率与装配率、预制件合理拆分方案、标准化及信息化技术的应用要点、评标方案的制定要点等，为后续装配式房地产项目全过程造价管理工作的实施夯实理论基础。

4 结语

装配式房地产项目的全过程造价管理是当下建筑行业的研究热点，也是施工单位、建设单位和相关研究机构非常关注的课题。本研究对装配式建筑全过程造价管理的内容及现阶段存在的问题进行了介绍和总结，并对装配式房地产项目实施全过程中的几个重要阶段，给出了有针对性的造价管理措施，旨在为装配式建筑的推广贡献一份力量。