地产跑步进入并购时代

初心

2021年12月10日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。会议表示，交易商协会将支持符合房地产调控政策的企业注册发行债务融资工具，募集资金优先用于并购项目或已售在建项目。

自2019年开始，房地产“债务集中到期”似乎成了很火热的词汇，过去高歌猛进、大举扩张的房企一批批倒在了“黎明之前”。

曾经风光无限的地产龙头频频被爆债务逾期，投资者已经见怪不怪。很多长期在地产百强榜单中占据一席的房企，也已经淡出人们视线。

剩下的“幸存者”虽熬过了前几轮债务清偿，日子过的也并不滋润，如今“地主家也没有余粮了”。

可怕之处在于，熬过了2021年，债务集中清偿期却远未结束。根据贝壳研究院数据，2018-2023年，房企到期债务规模如图所示：数据显示，2021年债务到期规模达到了峰值12822亿元，这也就可以理解，为何如此多的龙头房企都没能在2021年“全身而退”。

然而，2022年和2023年房企的到期债务规模仍然高达8951亿元和8348亿元，甚至超过了2019年和2020年的到期规模。

眼下阶段，无论龙头房企还是中小房企基本都是“囊中羞涩”，多地楼市遇冷去化堪忧，新增融资又受阻滞，即使加上交易商协会的支持，但重点在于“符合房地产调控政策的企业”又该如何定义？那些一只脚已经踏入“深渊”的房企是否抓的住这棵“救命稻草”？凡此种种，都给地产企业的前路蒙上了一层阴霾。

最了解企业资金状况的必然是企业自己，其实很多房企深知资金缺口太大，已无法通过外部融资渠道获得大额新增贷款实现自救，只能放弃挣扎，开始寻求更加行之有效的方法：引入战略投资者或变卖资产回血。

有人愿卖，却不一定有人愿买。

即使最近各大会议频提“维护房地产市场的健康发展”，甚至多个城市陆续发布“限跌令”，都为房地产市场回归理性发展定下了政策基调。但长期以来建立的悲观预期并非一朝一夕就可扭转，很多入局者更愿意持观望态度，即使是目前资金充裕、毫无偿债压力的房企，也谨小慎微、一心求稳，不敢以自有资金进行大额收购。

2017-2020年及2021年截至12月17日，我国境内房地产行业“进行中”及“已完成”的并购交易数量如表所示：

自2019年开始，国内多数房企自顾不暇，收购意愿大幅降低，因此并购数量和并购金额均有所下降。2021年这两项指标更是同时达到了最低水平，如今距年末已不足半月，仅发生了216起并购，金额合计1247.49亿元，不足2017年并购金额的四分之一;平均每起并购金额也仅仅5.78亿元，不足2017年平均并购金额的一半。

如此，折射出多数房企现金流都已经捉襟见肘，即使有收购之心，也无收购之力。因而，债务融资工具的支持就显得尤为重要，给有意愿的收购方提供充足的资金，他们就可以更加全面客观地分析收购的必要性，做出更加理性的判断。

另一方面，考虑到已经爆出债务问题的老牌龙头房企也可能作为被收购方参与其中，甚至将会出现史无前例的巨额并购案件。在优质标的争夺中，即使是自身实力偏弱的房企，也获得了与强者一较高下的入场券，“蛇吞象”的情况难保不会发生。

除这些以地产为主业的老牌房企外，随着地产利润的大幅下降，非房企业也正处于剥离地产板块的集中爆发期，更加推动地产行业迎来整合旺季。

未来几年，无论并购数量、并购金额、并购规模，都会出现强势反弹。最终得以存活的龙头房企市场份额将大幅提升，自身实力也将进一步增强。

在本轮的地产下滑周期中，大多数房企都采取了收缩战略。但是相对于民企地产而言，央企地产由于前期经营稳健、资金压力较小，收缩幅度自然也相对有限。

2021年多轮集中供地遇冷，由来已久的“金九银十”一去不返，成为无数地产从业者谈论的话题。同样热度爆棚的还有相伴而生的一个话题，当民企地产纷纷收起羽翼，央企地产就成为了各轮拍卖中的拿地主力军。

根据中指研究院数据，2021年1-10月房地产企业拿地金额排行榜中，中海地产、保利发展（600048SH）、华润置地（1109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和中国铁建（601186.SH）分别以1083亿元、1082亿元、877亿元、703亿元和577亿元跻身前十，仅央企地产就在前十席位中独占半数。相比之下，2018-2020年，都只有保利发展、华润置地、中海地产三家央企在拿地金额排名中位列前十。

除此之外，中国金茂（0817.HK）、华侨城A（000069.SZ）等多家央企的拿地金额同样名列前茅，可见我国地产行业的分布格局已经在悄然发生变化。

拿地尚且谨慎，大额收购更考验决策者的胆量。如此看来，在我们即将跨入的房企并购时代，可能同样会由央企地产公司发挥主导作用，央企与民企联合收購或许也会渐成潮流。

经历过这场浩浩荡荡的行业更迭后，我国地产行业的发展格局将会焕然一新。曾经的“黄金二十年”终究已经过去，熬过这个寒冬，下一个“黄金时代”还会远吗？

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