我国商业银行房贷风险与防控措施研究

张艳 徽商银行股份有限公司

近年来，我国房地产市场的发展势头猛烈，中国人的传统思想让我们对住房有着一种根深蒂固的情结，买房对我国百姓来说是人生中头等大事，按揭贷款购房已经成了大家都很重视的业务。我国商业银行由此开展了房屋贷款业务，买房成了很多家庭的必需，与此同时，百姓生活压力也随之加大。尤其在新冠肺炎疫情大规模爆发的近两年，全球疫情形势仍旧严峻的形势下，各行各业受到相当大的影响，从而也对人民的生活产生了较大的改变，很多人因此失去工作进而失去收入而断供，从而加大了我国商业银行房贷的风险。本文阐述我国现阶段商业房贷业务存在的具体问题，以及我们应该如何加以预防这种风险采取的具体措施。

一、商业房贷风险的概念及类型

（一）概念

由于人民生活水平不断提高，房地产市场经济热潮的来临，在我国，百姓将买房看成是很多人一生中的头等大事，但是由于房价过高，普通百姓没有条件去全款购买，因此，我们商业银行向申请的百姓发放抵押贷款，由申请人向银行支付利息的行为。

商业房贷的风险，指的是商业银行向借款者发放款项，但是由于贷款一般还款时间较长，还款期间可能产生一些潜在的风险，导致某些原因不能进行还贷的行为。近年来人民对买房的热情居高不下，但是由于在还款的过程中产生较多的风险，比如浮动的利率等各种因素，比如申请人是否在还款期间失去了工作，最终丧失还款的能力，造成了最终断贷情况，导致银行被动承担了巨大经济损失的风险。

（二）商业房贷风险的类型

我国商业的房贷的风险大致可以分为信用风险和市场条件变化风险以及办理贷款过程中产生的操作不当引发的各种风险问题。

首先，信用风险主要来源于购房者。购房者在购买房子虽然以房产为抵押作为条件，申请到了房屋贷款。但一般购房者还款的周期较长，一般是十年、二十年甚至三十年不等，在漫长的还款周期中，如若有一些条件的改变就可能影响购房者的偿还能力，进而给商业银行带来经济损失。购房者在非主观意愿的前提下，比如近年的新冠肺炎疫情对全球经济的破坏性影响，还有国家政策的调控，比如像去年的国家对整个教育行业的规划调整，彻底改变了很多培训教育行业人的生存轨迹，进而影响了许多购房者的及时还款能力。

其次，市场条件的变化通常非常不利于银行贷款业务的开展。近年来，房地产泡沫经济的影响，导致一些城市的房价价格不断下行，这无形中也使得以房产作为抵押物的贷款，抵押的房子的贬值情况严重，如若购房者不能继续履行还款的责任和义务，商业银行会根据相关条款规定对抵押物进行拍卖等处理，可随着市场行情的不稳定，抵押拍卖也给我国银行房贷业务带来了巨大的风险。另外，对于固定利率的贷款而言，利率产生任何异样都会对商业银行造成风险。

还有值得深思和改变的在于我们自身。我们自身不完备的系统、不够完善的内部流程、一些业务人员的整体业务素质的不成熟等方面的因素也使得我们银行房贷业务遭受了一定程度的损失。我国商业银行房贷业务开展了近十多年的时间，但是在实际操作的流程中，还存在较大的风险。在办理房贷业务时，购房者需要提供相关的材料，由营销人员对材料进行审查，但是在实际操作中，营销岗位人员因为有较大的工作业绩要求压力而放松对材料真实性的核查，甚至出现放弃调查真实性的情况。与此同时，审查人员也出现了不作为的情况，我们的相关工作人员从内部上的胡乱行事使我们最终的还款周期中出现了较大的疏漏，从而造成了银行经济上的巨大损失。作为一名银行从业人员，尤其在信贷业务方面，我们更应该摆正自己的心态，守住最起码的道德底线，拒绝一切外部诱惑，经受住人性的考验。如何去改善和处理好业务中所遇到的各种风险问题也成了我们做好银行房屋贷款业务的一个重要任务。

二、我国商业银行房贷产生风险的原因

已经介绍了我国商业银行房贷的主要风险类型，下文将探讨一下诸如此类的风险如何产生的，具体是哪些原因导致了我们商业银行的房贷业务的风险如此之高。接下来探讨从市场条件的变化角度上、购房者的角度和银行的角度多方面进行研究。

（一）市场经济大环境的影响

各行各业的发展都会受到宏观环境的影响，房地产行业也毫不例外，当然个人住房贷款也与经济形势紧密相关[1]。经济水平的微妙变化多少也对我国的银行业务产生一定程度的影响。比如在经济回落的时候，我国的经济增长率一度达到负数，到了经济复苏阶段，我国百姓就业和生活状况向好。在良好的市场经济大环境下，商业银行和众多借款人对经济报有乐观态度，个人住房贷款数据呈现了大幅度增长的趋势，与此同时商业银行看到了房贷市场的前景，着力开展商业房贷项目。我们要注意的是，在经济环境复苏的背后存在不能忽视的信贷风险。越是这样的大环境相好的状况下，越是可能产生一定潜在的风险。

（二）需求和供给在一定程度上出现了偏差

随着居民生活水平的提高，我国居民越来越重视生活质量的提高以及对孩子教育方面的重视，对购房的需求一直居高不下。但是由于个人的收入水平受很多因素限制，所以产生了中低端需求与高端住房需求的差异化，以及我国房价过高但是居民收入有限不能全款购买所要的住房，我国居民对房屋的需求很大，却不具备强大的支付能力。所以导致越来越多的购房者选择住房贷款来解决生活中的实际需求，这在一定程度上促进了商业银行的房贷业务，但是与此同时房贷业务也需要加强风险防控。

（三）从购房者角度来看，商业房贷风险的产生

从购房者角度分析来看，这种风险主要来自经济水平状况、断供或者提前还贷，或者比如购房者自身身体情况出现问题，带来直观的经济损失。所以银行机构就要对购房者的年龄、身体、工作、家庭和社会关系等各个方面进行综合评定是否符合贷款资格，亦或将贷款比例进行适当的调整。因为非人为因素导致的比如购房者在还款周期中，突因疾病失去健康丧失劳动能力；或抵押的房产价值不足以偿还剩余贷款，或因为经济危机失业等一些不可抗力失去偿还能力的风险。

（四）从银行自身的角度来看商业银行房贷的风险问题

随着我国居民贷款购房业务的需求不断加大，我们商业银行房贷业务的与日俱增，作为银行业务人员，并没有完善的内部系统加以支持。在实际操作流程中，由于业务人员没有足够的防风险意识，在工作流程设置中也有潜在的风险。加之近年来业务的不断扩大，很大一批年轻人涌入相关的分支机构，年轻人风险意识淡薄，老一批业务人员缺乏学习，加上业务量的不断剧增，整个管理系统操作的不规范等问题导致出现了最后的风险管控不及时的问题。

（五）对于房贷业务的监管力度不够

商业银行的房贷业务其实是很需要相关行政部门进行高水平的监管的。目前来说，我国商业银行缺乏整个监管体系的构建，或者说缺乏有效的监管措施，抑或者是措施并不到位。因为缺乏相应的监管机制，很多监管资源不能被充分有效地利用，所以对房贷业务无法实现高质量的监管。而且在制定相关监管制度的过程中，并未充分学习外部好的经验并加以吸收，对房贷业务监管的需求没有进行实际的调查研究，更加没有对实际的房贷业务的相关监管机制进行具体的分析研究，所以现阶段我国商业银行出现了房贷风险的问题。

（六）保险类别不够，创新性不足

我国商业银行在防范风险的意识上不足，欠缺足够的经验。在房贷业务的具体办理中，没有对房贷业务的风险的分散性进行相应的考察。保险是避免商业银行房屋贷款产生风险的重要举措。但是实际工作中，在明确借款人的诉求后，仍无法找到一款与之相匹配的保险险种加以补充。银行人员自身对保险业务认识不足，没有对保险业务进行价值分析和考察，更没有进行精准研究，所以导致在借款人选择房屋贷款时，并不能给予最专业的设计方案，让借款人有更佳的贷款选择，缺乏对各信用类贷款的成本及风险研究，没有实现对市场需求的真正探究了解，间接造成房屋贷款率较高，风险较大。

二、对于商业银行房贷业务产生的风险问题，需采取的相关举措

（一）采取积极的态度应对，树立风险意识

作为办理商业银行信贷方面业务的一员，必须着重学习稳健的风险文化，房地产业是一个与宏观经济高度相关的行业，建立风险预警系统主要是为了防范市场风险。培养业务人员对市场进行预测风险的能力和对相关政策的学习，以防突然的变化造成的不可估量的损失。

（二）构建庞大的预警系统，对各方面数据充分整合分析

我国商业银行的房屋贷款业务不仅和国家政策、市场行情有关，还和各行各业的发展状况有着密切的联系。应该建立类似的庞大的预警系统，及时更新研究国家的相关政策，对于房地产市场的各种政策信息和市场行情相关变化情况及时整合汇总到数据库，对各行业的就业前景和薪资状况等一定程度上建立一个较完善的预估模型，在我们对风险的评估上作为重要的参考依据[2]。从产业链各个环节在整个测量指标的关联程度来说，银行业系统应定期公布有关指标。预警机制的建立能促进商业银行整体把握其定位和对区域市场及时的宏观调控，避免房地产行业景气指数下降和各个行业突然崩塌而出现的断供情况。指标作为定性检测的手段，对风险的监测和预警分析中有着重要的作用。商业银行应结合当地的实际情况的国家政策，有针对性地建立风险预警管理体系。

（三）加强内部人员道德建设和健全操作系统，降低风险

据调查研究，很多时候操作风险远远大于市场风险。有关国际金融相关机构一直致力于对操作风险管理的技术框架、方法和组织的探索和建设，已经取得了明显的进步。为更好地化解这一风险，要在办理贷款前、贷款中，贷款后三方面来进行风险的防范。迄今为止，主要是从央行采集个人信用评估状况，相关人员接收到此依据时，以贷款相关的政策原则，对该项贷款做相关的调查核实，做出最后裁定。最终审批人同意此项贷款，确定其最多的贷款额度，再最后办理相关手续。来审批贷款必须符合相关的条款规定，尽量确定风险的可控。办理过程中，工作人员应该恪守工作职责，不能为某些利益，罔顾一些风险，以免造成严重的经济损失。

（四）建立完善的个人信用评价系统

个人信用评价系统的建立对我国商业银行房贷风险的降低来说是一个重要手段[3]。在市场经济条件下，人民生活压力不断加大，如果只是单纯的道德约束，一旦出现问题，没有法律制衡，将会使整个信用体系崩塌难以维系。按揭贷款虽然以房产作为抵押物，但其根本也是信用抵押。我国社会对房地产信贷风险的信息是不透明不公开的，在人民银行征信系统中的记录也有限。个人信用评价系统的建立与银行个人信用系统共享，商业银行对借款人资格的审查，也更有客观性和准确性，降低房贷的风险发生。

（五）提高房贷业务的监管水平

为了防止现阶段房贷风险的发生，需要提高房贷业务的监管水平。对于监管房贷业务，首先，应该充分了解其业务办理流程，并且积极学习外部经验，对于房贷办理的整个管理体系有明确的认识，分析明确行政监管对办理房贷业务的意义，这样对我们房贷业务的办理和优化改良都能起到积极作用。其次，要充分学习到商业银行的金融衍生产品的发行和应用情况，对相关业务的基本学习一定要到位，对金融衍生产品可能产生的风险进行科评估，以及调整和优化，为提升监管水平提供有力支持。

（六）提升保险品类的创新水平

作为商业银行，需要保险种类的多样化以防控房屋贷款风险，对整个市场的多方面风险因素加以分析对比研究，对保险种类的设置有针对性和需求性。在创新保险种类中，我们应该结合房贷业务的风险因素，通过房贷险种创新产品增加借款人的投保意识。保险种类的具体探究结果需要结合我国现阶段房地产市场变化行情以及贷款成本等多方面因素进行整合，以求切实促进创新保险险种的市场需求更大，有效地减少我国商业银行诸如房贷类的风险。

三、结语

近年来，随着居民生活水平不断提高，对居住条件的改善和对教育方面的追求导致房产需求剧增，从而商业银行的房贷业务增长势头猛烈，但在办理整个贷款流程中，我们银行自身存在着一定的问题，比如自身风险管控意识不强等，导致最后银行房贷业务风险也越来越高。加之由于房贷业务的周期较长，市场经济的不可控条件下，各种因素导致的风险，我们应尽可能采取有效措施加以避免，本文也尝试探讨了相关问题的解决方案，希望对我国商业银行的房贷风险管控起到一定的积极作用。