基于供应链管理思想的房地产开发管理路径分析

杨 瑛

（珠光控股集团有限公司 广东珠海 519000）

近年来，随着社会经济转型发展进程不断加快及国民生活模式转变，我国房地产需求增量放缓，国内房地产市场竞争更加激烈。要想在众多房地产企业中保持旺盛的发展活力及生命力，就必须不断增强核心竞争力，持续提升服务质量及降低开发成本，全面满足发展需求及新时代提出的要求，构建供应链管理。并依托供应链管理理念和思想，针对房地产开发进行管理控制，不断增强企业核心竞争力，有效、全面应对复杂社会发展环境。

一、供应链管理思想内涵

供应链是指围绕核心企业，从配套零件开始，生产中间产品及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中，将供应商、制造商、分销商直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。

供应链管理就是通过对整个供应链系统进行计划、协调、操作、控制和优化的各种活动和过程，其目标是将顾客所需的产品，能够在指定的时间，按照正确的数量、质量和状态送到正确的地点，并使这一过程所耗费的总成本最小，助推信息与物流有效交换。显然，供应链管理是一种体现着整合与协调思想的管理系统，它要求组成供应链系统的成员企业协同运作，共同应对外部市场复杂多变的形势。

供应链管理系统并非静止不变，网络系统当中传输数据会不断演变，网络构成模式也会适时进行调整与更改，使供应链管理存在复杂性、动态性、交叉性等特征，具备整体最优理念、协调共赢思想、以服务客户需求为核心等各种基本思想。

一是整体最优理念。供应链管理把涉及的所有节点企业及环节看作一个整体。包括制造商、供应商、零售商、分销商及客户等，对其实施全流程、全过程的战略化管理，重点关注企业之间合作发展，旨在增强供应链整体合作效率，要求所有合作企业在思想上意识到供应链具备的价值。从供应链整体利益角度出发，积极与合作伙伴互动共享市场信息，保证供应链抗风险能力及整体发展效率可持续增强。

二是协调共赢思想。供应链上所有主体企业都有一个共同的奋斗目标及发展目标。这一目标可以缩短供货时间，提升整体发展质量水平，逐步降低生产成本，最终保证供应链上所有企业都可获取效益。

三是以最终客户需求为核心。供应链的出现与消费者需求有着十分密切的关系。因此，供应链当中的节点企业都必须把消费者需求当作导向组织实施管理。

二、房地产开发管理特点分析

（一）房地产开发特点

房地产开发是从事房地产开发的各大企业为全面实现城市建设、城市规划，进而实施房屋建设、土地开发等行为的总称。其特征主要包括：经营对象不可移动性、高风险性与复杂性、业务形态服务性及涉及环节较多等。

一是经营对象不可移动性。房地产作为一种不动产，其价值、市场及应用等存在十分明显的地域特征。这些特征使房地产企业在经营时期极易受到周围环境及地域的影响，需要针对地域特征进行综合考量。包括当地市场要求、自然环境、政策方针及民众支付水平等，把握当地市场要求，以此来获取充足经营效益。

二是高风险性与复杂性。房地产开发建设投资较大、周期相对较长、专业过多，容易受到外界及市场环境的限制，供应链与制造业供应链相比更为不稳定，风险发生之后，将会产生十分严重后果。复杂性主要展现在房地产企业合作伙伴关系及网络结构当中，因为涉及的合作企业相对多，开发时期需要多个不同主体共同参与，评价与选择合作伙伴是实施房地产开发最主要环节，需要结合不同伙伴特征，建设全面、客观评价指标系统，操作过程十分烦琐。

三是业务形态服务性。无论是房地产开发企业、房地产中介服务企业还是物业，其业务活动性质具备服务特征。其中房地产开发企业在组织实施业务活动时期，即拆迁、征地、土地使用权转让、土地开发、房屋出售、房屋开发、转租、出租及房地产建设、抵押等过程中，必然会产生协调、谈判、筹划等各种劳务活动及法律事务，经营活动实施中服务特征较为明显。

四是涉及环节较多。一般来讲，房地产开发是房地产活动，即生产、流通、消费等各个活动实施的前提条件，一个完整的房地产开发大致可以划分为三个部分，主要包括前期手续办理、行政部门审批（即选址、确定规划设计条件、初步设计、图纸审查、施工报建、竣工验收）、项目登记等。在整个开发过程中，还需要针对项目组织开展管理，包括前期策划、计划与设计、招投标、项目施工、项目营销及后期管理等不同阶段，涉及流程相对较多，对其影响因素较为复杂和多元，要求制定严格、紧密的流程，从资金、合同支付、销售等多个层面制定计划，结合计划进行施工，保证信息传达的有效性。

（二）房地产开发管理模式

房地产与其他各类经济产品相对比，既有常规、一般商品具备的属性，又具备特殊性，属于一种特殊商品，其开发管理模式集规划、设计、营销、施工及物业管理等各种不同功能于一体，具备纵向一体化的管理特征。不过，随着社会经济转型发展，此类一体化管理模式存在的缺陷更加明显，不仅会占用企业大量资源，并且投资及组织存在分散性、僵化性问题。对于核心优势企业培养会带来不利影响，特别是在激烈、高速发展的竞争环境下，企业必然会由于专业优势不够凸显进而被淘汰。因此，在近年来，面对复杂市场环境，房地产企业也逐步意识到纵向一体化发展模式存在的弊端及缺陷，并开始逐步考量突破传统管理模式，外包非核心业务，企业专注于核心、重点业务，使供应链管理思想具备的价值持续提升，其属于一种横向一体化管理模式，强调企业依托战略合作，整合与集约内外部资源，充分、全面使用企业具备的专业优势，实现竞争能力持续增强，可以充分满足房地产企业新时期发展需求。

（三）房地产开发技术能力

近年来，随着互联网、信息技术发展，房地产企业开发管理与信息技术融合力度不断提升，信息时代特征在房地产开发中得到明显转变。一是电子商务的迅速发展，是信息技术一个最典型、最核心代表，电子商务为房地产企业提供一个最主要的公共电子化平台，让房地产开发企业可以合理、高质量使用网络技术，展开设计、调研及产品销售，有效、全面缩短房地产开发企业与其他供应商之间的距离。二是专业设计软件开发力度不断加大，物业及销售管理实现网络化，企业信息平台建设力度持续提升，不仅为供应链企业沟通交流提供便利，而且还持续增强房地产开发规范化及标准化水平，使现阶段房地产开发企业发展质量及现代化程度持续增强，发展进程越来越快。此外，在新时期，企业在先进材料、设施装备及技术创新改进层面也得到有效增强，如新型绿色化隔热保温材料、拼装式施工技术的全面应用等，为企业绿色化发展及产品服务质量持续增强奠定基础，为供应链管理整体化发展提供牢固支撑。

三、基于供应链管理思想的房地产开发管理路径探析

（一）合理选择房地产开发管理供应链合作伙伴

合作伙伴主要是指供应链内部两个及以上成员构建形成的协调关系，将成员主观能动性有效激活，在一定程度上实现风险共担、利益共享及信息互通，让特定目标与利益逐步实现。因此，房地产供应链合作伙伴选择十分重要，也是需要重点关注的内容。具体实施过程如下。

一是明确合作伙伴关系构建及需求。依托企业实力、市场发展环境、项目需求等选择针对性合作伙伴。若是项目相对较小，则需要选择建设短期合作关系，相反则需要构建长期化战略合作关系。

二是明确选择标准。在合作伙伴选择过程中，必须遵循战略一致化、技术专业化、风险最小化及原则敏捷性等各种原则，将其作为合作伙伴选择时期重点考虑的内容。此外，各种不同阶段房地产开发合作伙伴选择标准各不相同，如设计单位选择标准主要为成功案例，供应商选择标准则主要为采购成本。

三是掌握供应链合作伙伴选择方法。选择方法主要包括三个类型：一是定性分析方法，包括招标方法、资产直观判断方法、协商选择方法等；二是定量化选择模式，包括采购成本对比法、线性权重法、数据包络分析方法、遗传算法及ABC成本方法等；三是定量、定性有机结合的评价方法，包括模糊评价方法、层次分析研究方法、人工神经评价方法等。在实际使用过程中需要将多种方法有机融合，以此来获取更好的效果。

四是评价指标构建。在关系管理时期需要针对合作伙伴综合实力、竞争力进行综合评价，构建全面、客观的评估体系。房地产供应链内部涉及企业较多，为充分节约成本，可以构建共性及个性化指标，前者需要结合供应链特征及位置设立指标，后者则为综合化考察所有供应链成员的评价指标。

（二）明确房地产开发供应链管理内容

房地产开发管理时期，供应链管理理念的应用主要是通过内部企业资源竞争优势，构建以房地产开发商为中心，供应商、设计单位、承包商及销售商等主体，全面参与的立体化、多层次组织模式，即开发商通过组织、协调与管理合作活动企业，避免在开发管理时期出现冲突风险问题。管理内容主要包括合作伙伴选择、过程管理控制、绩效评价等。不过，现阶段房地产企业在组织实施供应链管理中存在一定误区，单纯认为供应链管理只是单纯组织实施招标采购，实际上供应链管理除了常规、单一的供应商引进之外，还需要时刻关注与分析整个供应链当中不同环节企业健康情况，及时、快速做出预案，充分、全面调动供应链不同环节潜在实力，以强化自身经验水平。同时也需要综合考量应对供应链当中不同环节影响，助推此类环节健康发展，最终达到平衡成本、进度、销售及品质等目标。具体管理内容主要包括以下几点。

第一，明确企业需求特征，要想真正发挥供应链具备的功能作用，企业必须明确了解自身情况，做到对自身发展能力全面掌握，依托每年开发量、供给量，盘清与明确需要提供的服务咨询业务、施工单位及材料设备数量等，提前针对招标采购工作进行规划。这一环节十分重要，大部分供应链管理部门，都是因为对自身需求了解不到位，进而造成供应链管理混乱，极易出现各类突发状况。

第二，加大对合作过程管理力度，虽然供应链组织构建强调企业之间强强合作，但是并不是发展最好的企业组合在一起就能最大化增强供应链运作质量和效率，因为当中还涉及企业间具备的兼容性需求。因此，需要通过合作过程管理，来实现对房地产开发商合理、科学化分配，明确供应链各主体权责。其中房地产开发作为核心、重点企业，在合作伙伴管理时期，扮演着最关键角色，需要客观、全面应对每一个合作伙伴，构建公正、公平的奖惩机制，让合作伙伴可以在友善、和谐的合作环境当中感受与体会竞争压力。

（三）做好房地产开发供应链风险管理

房地产开发时期许多因素都会对供应链管理效率、开发质量等产生影响，造成实际开发收益与预期收益相互背离，带来严重的经济损失。因此，需要通过事前、事中、事后管理控制模式，最大程度降低风险发生概率及经济损失。一是事前管控。主要采取科学模式预防风险发生，在房地产企业引导带领下，组织相关合作企业积极主动、有计划、有目的识别运营过程中各类风险，包括流动性风险、利率风险、信息风险、政策改动风险、承包商选取风险等，通过评价分析，构建一个专属预警机制体系，保障与维护供应链运行质量。二是事中管理控制。风险发生后采取控制策略，此时风险问题正在发生，风险逐渐成为既定事实，需要尽最大可能规避风险继续蔓延，让风险影响适当减轻。例如，供应商风险。可能是因为内部事故无法正常供货，延误工期，对其可以构建潜在供应商名录库，积极与次优供应商创设一个合作关系，有效缩短施工终端时间，这一环节管理效果及质量将会决定与影响风险处理速度，风险发现时间越晚、行动越慢，则产生后果就会越严重。所以，管理人员及供应链合作企业必须要做好实时监督，依托资金预算及风险模型识别等各种模式，及时了解各类风险，让风险发生可能性可以最大程度降低。三是事后管理。事后管理控制主要是指在风险发生后，针对既定损失进行高质量管理的方法，通过分析风险因素，积极掌握风险发生根源，重新考虑供应链建设，寻找当中的薄弱环节，对其进行优化与完善，以此来助推供应链抗风险能力持续增强。

（四）构建完善的信息管理平台

基于供应链管理理念的房地产开发管理工作中，企业一般会结合市场、行业发展制定专属的战略计划，选择最符合要求的供应商，不断强化与供应商、主管部门之间沟通力度，涉及的信息数据较多，使得信息处理难度不断增强。因此，为保证供应链管理质量，需结合电子数据交换、电子商务及大数据挖掘等技术发展情况，组织构建专业、现代化供应链管理平台，为供应链信息流通提供一个健康、稳定的信息传递平台，让供应链系统更加完善与健全。

第一，需要合理应用电子商务。房地产企业必须将电子商务使用到业务营销、材料采购及中介业务等各个环节。采购过程中，房地产企业需要合理利用互联网平台技术，结合材料采购需求，在全国范围内寻找售后服务优异、质量较高、价格低廉的供应商，有效、全面降低采购费用。在业务营销过程中，则可选择B2C模式，全面克服以往市场调查过程中时间及空间限制，快速、高质量结合大数据技术收集、整合及反馈信息，实现低成本、高效率、全方位市场分析，制定健全、精准及明确营销策略，并将其为供应链合作商提供依据，为高层决策及管理者提供依据。在中介业务管理时期，可以结合互联网及信息技术，及时发布房地产开发有关信息，收缴各类款项、签署交易租赁合同等，有效、全方位降低中介交易资金成本，统筹管理和协调企业与企业、企业与消费者、管理部门与企业之间关系，并以此为基础，增强企业品牌形象和知名度。

第二，建设信息化合作交流平台。为保证企业合作质量，需要构建专属信息交流平台，积极利用信息技术，完善与健全供应链管理系统，以计算机技术为核心与节点，建设web服务器，充分连接分销商、分支机构、合作伙伴，实时、快速收集重要客户相关信息。依托互联网信息技术开展信息交换管理，明确企业具体发展情况，这样不仅可以实现供应链无缝式管理，还可让供应链管理具备及时性、快速性特征。此外，总结综合评价系统，依托绩效评价来显示与反映供应链合作效果与质量。

四、结语

综上所述，在房地产开发过程中，合理应用供应链管理模式，可在一定程度上减少资源损耗，为不同企业提高经济效益，助推房地产开发整体化、全面化发展，实现成本高质量管控，全方位增强企业市场竞争力。重点掌握供应链管理具备的优势特征，依托供应链管理来完善与改进房地产开发流程，增强房地产开发规范性，以此来助推房地产企业持续化、长远化发展。