坚持“房住不炒”，推动房地产业良性循环

文 | 《中国报道》记者 陈珂

5年前，“房住不炒”在2016年中央经济工作会议上被首次提出。党的十八大以来，除2017年中央经济工作会议未明确提及这一表述外，“房住不炒”已经5次成为中央经济工作会议对房地产市场的基本定调。

2021年12月8日至10日召开的中央经济工作会议，重申房子是用来住的、不是用来炒的，要加强预期引导，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。为进一步深刻学习理解中央经济工作会议对房地产工作的部署，《中国报道》记者邀请专家就相关问题进行解读阐释。

“房住不炒”是总基调

在中央经济工作会议召开前两天，中央政治局会议召开，会议的主要任务是分析研究2022年经济工作，为中央经济工作会议定调。但这次会议有关房地产市场的表述中并没有明确提及“房住不炒”，当时有人据此猜测“房住不炒”的定位基调或将转变。

“‘房住不炒’必定是要强调的。中央政治局会议的文件比较简要，往往点到为止，不必纠结有没有提及这一表述。”中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才在接受《中国报道》记者采访时强调，此次中央经济工作会议在政治局会议指导下，对房地产基本原则和框架进行了深化发挥，再次重申了“房住不炒”，清晰表明这一定位是房地产市场一以贯之的总基调。

上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁也认为，从2016年首提“房住不炒”以来，整体的政策延续至今，方向没有发生根本性的改变，这次的中央经济工作会议其实是进一步确定了这一底线。

值得关注的是，紧随“房住不炒”表述之后，中央经济工作会议还首次提出了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等新表述。这些表述主要着眼于房地产市场的现存问题，推动房地产企业实现多元化转型，从而防范风险，促使房地产行业的健康可持续发展。

2021年10月1日，在广东惠州的一处售楼处，市民正观看楼盘。

2021年9月30日，上海苏州河旁的居民住宅。

中指研究院报告提到，当前购房者、开发企业、金融机构等多方市场参与主体预期均存在不稳定性，引导各方的市场预期，有利于合理的购房需求正常释放，有利于住房建设、城市发展的稳步推进。

受访专家也强调了预期引导的重要性。徐洪才指出，该提法实际上是对房地产市场参与者行为的引导纠偏。“市场参与者的行为很重要，预期一旦形成，就会形成趋势性的力量，也很难扭转。”在他看来，宏观调控是我们治国理政的一个基本做法，不光房地产，任何行业或者领域都要重视预期引导的必要性。

朱宁向《中国报道》记者分析表示，经济活动中，人们的投融资决定更容易受到预期影响。“合理的预期管理，对于平稳资产价格，特别是房地产市场的价格，鼓励资金进入自主核心的科技研发领域，以及进一步更好地化解房地产所引发的系统性金融风险来说意义重大。”在他看来，当前国际和国内环境都处在高度变化之中，尤其是近期国内暴露出局部的金融风险，有力地稳定和引导人们对于房地产的预期有利于我国经济的进一步转型。

满足合理住房需求

除了抑制“炒”，“房住不炒”也体现在支持“住”上。中央经济工作会议强调，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

《2021中国城市租住生活蓝皮书》预计，到2030年我国住房租赁人口约2.6亿人，住房租赁市场的整体规模近10万亿元。加快发展长租房市场是满足城市人口住房需求的重要一环。对于政府而言，规范租赁市场、提供租赁房源并进入租房市场，以及推进保障性住房建设，将有助于推动房子更好回归居住属性。

徐洪才认为，中央经济工作会议重申了包括坚持租购并举在内的诸多举措，新的亮点是强调了住房的刚性需求属性，要“更好满足购房者的合理住房需求”。他表示，目前房地产市场分化严重，一些热点城市的居民收入和房价相差甚距，一方面要加快推进租赁市场建设，另一方面要满足居民的合理购房消费需求。

有市场分析机构认为，中央经济工作会议释放的政策信号已经引发房地产市场的回应。近来，湖南衡阳、重庆璧山、金华武义、芜湖、桂林、安丘和陕西、吉林等省市陆续推出购房补贴等需求端支持政策。

此外，在金融方面，房企流动性问题也在不断好转。12月20日，人民银行和银保监会联合发文称，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。具体内容包括稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制等六方面。

加快推进保障房建设是补齐我国房地产市场短板的必由之路。具体到这一方面，朱宁表示，市场在关注中央经济工作会议中的相关提法时，应和共同富裕结合在一起。他认为，我国的房地产市场尤其是居住房地产市场，很重要的一点是商品房市场和住房保障市场“双轨制”并行，也就是保障房和商品房“两条腿走路”。“但是过去30多年的时间里，商品房市场得到了极大的发展，而保障房市场明显落后。”

朱宁认为，中央经济工作会议强调加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，反映出今后一段时间可能会有更多的国家资本进入这一领域，更多社会公益性或者福利性的住房模式将得以发展和推出。

良性循环疏通“堵点”

针对中央经济工作会议提出的“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，受访专家均表示，让房地产市场步入良性循环，就是要去除上下各环节阻碍其顺畅循环的问题。

“‘十四五’期间，我国要构建双循环新发展格局，主体部分是国内大循环，通俗来讲就是使生产、分配、流通、消费环节构成有机整体，实现不同领域、不同产业之间的相互协同和要素自由流动。”徐洪才认为，把房地产的良性循环放在双循环新发展格局的背景下就更容易理解。

“房地产行业涉及57个相关的分产业或者子产业，上游属于制造业，下游属于服务业，环环相扣，链条很长，任意一个环节掉链子就循环不畅。因此房地产行业是实实在在的实体经济，也是重要的民生工程，而且它本身要高质量发展，所以我们要对房地产及其在双循环中的作用有一个科学的认识。”徐洪才说。他认为，房地产发挥了三个“三分之一”作用：房地产开发投资在固定资产投资中占比三分之一；购房支出占居民消费支出的三分之一；这两个三分之一实际上还会产生带动效应，使房地产相关行业对经济增长的贡献占到整个经济增长的三分之一左右。“不难发现，房地产业的循环属于国民经济大循环里的一个小循环，没有这一微观循环的畅通，也就没有国民经济宏观循环的畅通，更构不成双循环格局。”

在徐洪才看来，房地产良性循环不仅包括房地产及相关产业的良性循环，也包括房地产市场供给与需求的良性循环，还包括房地产企业自身发展的良性循环。

他进一步表示，土地的供应、开发，房屋的建筑、销售，以及供给和需求之间的循环要畅通。近期以来，由于土地供给政策的不稳定，多个城市出现土地流拍现象，“因此我主张‘人地挂钩’，从源头上稳定土地供应，使土地开发跟当地的产业发展、生产力空间布局有机衔接，否则只建房子没有产业、没有就业，那不就是空城了吗？”

“个别企业近几年突破‘三条红线’，盲目扩张，拿地过多带来流动性危机，产生的辐射效应导致行业内债务链的传导蔓延，又连带了上下游相关配套产业，致使资源浪费和风险增加。”徐洪才认为，这也是循环不畅的表现之一，应加强约束和监管。

房地产市场是区域性市场，而非全国性市场。朱宁向《中国报道》记者分析称，理解良性循环，还要和因城施策联系在一起。“每个区域或者城市有自己的经济发展速度、人口流动情况，财政的健康状况也不同，这些因素会影响整个房地产的发展周期和趋势。允许或者鼓励因城施策，对房地产行业来说是一个非常现实和务实的态度。”

他强调，“良性”应和“循环”并重，最终使整个房地产行业的资金周转、市场机制有效运转起来。“我国整个的房地产市场或者区域性的房地产市场，出现了房价严重背离于收入和房租比的情况，如何比较自主地引导房地产价格的软着陆和化解房地产泡沫，是良性循环一个很核心的组成内容。”