探寻REITs对企业业务发展的现实影响

◎文 万舸

近年来，为进一步做好基础设施领域不动产投资，有效盘活存量资产、拓宽社会投资渠道、激活市场动力，国家陆续出台了基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称REITs）的配套指引和支持政策。作为资本证券化的重要举措，REITs建立了公众等各类社会资金参与基础设施投资的新渠道。这标志着资本运作机制的巨大改革，将对企业业务发展产生较大影响。

REITs发展现状

一般来说，REITs是一种通过发行信托基金或受益凭证汇集社会资金，由专门的机构托管，委托专门的投资机构进行不动产相关投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给基金或者收益凭证持有者的投资组织形式。

2021年6月，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》发布，进一步推动我国基础设施REITs向多样化、规范化方向发展。一方面，试点行业范围进一步细化。将交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房，以及其他基础设施等9个行业大类纳入试点范围。另一方面，合规要求进一步趋严，首次发行规模不低于10亿元、可扩募资产规模不低于20亿元、运营年限原则上不低于3年、预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%、项目土地性质原则上为非商业和非住宅用地等硬性要求。

我国基础设施REITs试点工作于2020年4月正式启动。两年来，全国已发行基础设施REITs14只，集中于高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等资产。其中，首批9只基础设施REITs于试点启动1年后成功发行。在发改委有关文件发布1年以来，受限于趋严的合规性要求，全国新增发行基础设施REITs仅5只。

REITs对企业的影响

能源与生态环保基础设施等行业领域是国家推进REITs改革的重点。企业作为原始权益人，也是基础设施项目的原所有人，将从原“投资-建设”的模式向“投资-建设-退出-投资”的商业模式闭环转换。 REITs的产生对企业有着重大的意义与影响。

提高再投资能力 降低日常现金流压力企业通过发行REITs产品获得等价现金资产，增强了再投资能力，且融资用途灵活，为新市场开拓创造机会。REITs为创新性的融资方式，若用资金偿还负债，能降低企业负债率，改善资产负债表，树立企业高信用评级形象，从而腾出更多融资空间。同时，REITs打造了基础设施投资建设的滚动循环：投资建设—获取回报—REITs退出—滚动再投资，形成良性的投资循环。

发行REITs以后，企业将基础资产权属和收益转移至公募基金，对应的风险也相应转移。企业虽被要求在锁定期内持有不低于20%的公募基金份额。但与发行REITs前相比，所持权益性份额占比明显降低，承担的风险也随之降低。

发行REITs能把存量变现金，把账面上的沉淀资产变成现实的流动资金，由持有重资产转变为仅少量持有资产权益、主要运营资产的管理人，实现由资本密集型向轻资产运行模式的调整，项目投资回收期变短，收益在短期内就能实现。

资产规模和收益率下降追求高收益率的REITs产品的市场化，与基础设施项目的准公益性将面临矛盾。集团由于无绝对控股权处于被动地位，将对项目运营管理工作带来巨大挑战。

基础设施项目完全所有权或特许经营权转移至基金后，原始权益人需要将项目公司及相关资产实现“出表”，企业资产规模将显著下降，公司体量增长受限。

由于公募REITs能快速补给公共设施建设发展的资金缺口，存在资金周转困难的水务环保类公共设施项目，可以通过发行公募REITs缓解资金压力。该类项目原始持有方通过出售股权获得资金的意愿将降低，企业收、并购机会将大幅减少。

若REITs要产生对市场具有吸引力的收益率，则必须从企业与政府签订特许经营协议时约定的内部收益率中，分割出一部分作为REITs的收益。企业虽能快速回笼资金，但整个项目的相对收益率下降，造成企业的收益损失。

优化REITs的措施

建立项目投资新思路一是依靠收、并购优质非基础设施资产或其他上市资产。二是降低投资项目筛选条件。对以往认为是成本较高、风险较大、政府补贴不足、收益不稳定，以及受未来政策影响较大的项目加大投资力度。通过REITs将项目风险分散出去，可获取更多收益并确保企业资产及体量增长。

设立基金公司 争夺话语权企业可入股或成立基金管理公司，依法依规注册并设立公开募集基础设施证券投资基金。针对企业内部或外部基础设施项目，公开发售基金份额募集资金，以雄厚的社会资本作为后盾，通过非债务性低成本融资的方式，可以为企业拓展水务环保市场份额争夺一定话语权。

增持基金份额 稳定项目决策权《指引》要求原始权益人至少需持有基金20%的份额且限售5年。因为企业更接近和熟悉自身基础设施业务，可以通过增持基金份额，向基金管理人争取被授予更多的职权，从而在某种程度上，对基础设施项目相关决策产生重大影响，甚至处于实质上的主导地位。

及时跟进最新公募REITs政策公募REITs所涉及的项目筛选、国有资产转让、股权划分方式、收益分配方式等存在争议领域的地方政策尚未明确。随着公募REITs试点的推进，政府或将优化工作流程，在完善配套机制的基础上，逐步放松底层资产的入围标准，降低REITs发行难度，解决争议问题。企业需及时跟进政府政策，制定应对方案。