探讨房屋征收过程中的测绘与评估步骤

王菲菲

关键词：流程;问题;房屋征收;测绘与评估

1、前期摸底

征收测量前应先收集征收主管部门提的相关材料，包括征收范围，产权性质等，确定清晰的测绘、评估范围。并收集相关的基本地形图为工作底图，根据地形图的显示内容进行实地查勘，选择合适的测绘方法，做好测量工作实施方案。因历史原因造成的房屋产权证书与实际面积的差异，或被征收人另行翻建并使用的房屋，在征收工作中是常有的事情，也是比价容易引起矛盾的所在，前期工作引入测绘技术，能对征收范围内的实际状况给出基础数据，可以提高征收的准确性和效率，减少矛盾，利于后续工作的开展。

测绘技术发展到现在房产测绘主要有三次的变化，一是全站仪的自动化测图，二是GPS测绘，三是无人机航空摄影测量。在前期阶段，入户测绘是艰难的选择，因此不接触式的测绘是良好的选择，无人机航空摄影测量可在不入户的情况下测量，精度也能达到需求。

评估工作要先搜集征收范围内的房地产相关资料，收集相关交易案例、出租实例等必要信息，对评估工作进行部署安排，制定工作计划，对评估范围、过程进行确定，保证得出测绘结果后能正常快速的进入评估流程。对于可能出现的状况，给予关注了解，能保证正常工作开展后的有序进行。有产权证书的若与实际现状无差异，可依据产权证书证载的面积用途等，若存在差异应依据实际状况进行测绘、评估，由征收人确定。

2、入户测绘、评估

征收方案确定后，公告发布之后就需要在配合的情况下，进行入户测绘、评估，依据前期的收集材料，进行现场面积测绘，以及相应附属物的清点、评估。

目前，全国尚未有统一的有关房屋征收面积测绘的相关标准，大多依据现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986―2000，这本规范比较适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位的房产测量，但对于形状不规则、结构不规范的自建、私人房屋等类似房屋的面积测算，不能完全适用，相对的操作性也会较差。鉴于现行的国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000权威性和房屋征收测量的现状，现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986-2000仍然是房屋征收测量的主要依据的标准。

测绘工作中遇到的难点在于征收房屋面积确定上，比如：按全面积计算的部分、算一般面积的部分和不计算面积的部分。这势必牵扯征收人与被征收人的认可程度，而征收工作不仅是工程技术的实施，也是政策解决实际问题的过程，因此应与双方达成合法约定，能使测量结果能被双方接受，提高效率。为避免后期纠纷，应比较全面的反映房屋的区位、现状、用途和各个功能区的面积。

房产测量与一般测量工作一样，坚守从整体到局部、先控制后碎部的原则，以图幅的理论面积为基本控制，根据图幅分级测算，对面积加权平差。

外业工作：测量房屋各边边长，测量层高，记录门牌号、房（层）号和建筑结构，测量附属物等相关数据（数值取至厘米）。外业绘制房屋分层测量草图，草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读。图形复杂处可绘制局部放大图。遇有地下室、复式房、夹层等应另行绘制草图。

内业工作：对当天采集的外业图形数据在计算机上进行绘图、编辑和检查，形成图形文件;当日工作结束后，应检查录入图形数据是否齐全和正确，以备次日外业复核。内业对编辑、检查、修改后的房屋分层图在计算机上逐层取闭合线，计算各层不同结构建筑面积，累加得整栋房屋建筑面积。以此方法测算出各栋房屋建筑面积。根据规范要求，计算出分摊总建筑面积，算出分摊系数，对分户的房屋测算出分摊面积，最终得到每户的建筑面积。

评估需要依据征收方案和安置方案中的相关规定，进行对房屋及附属物进行丈量、评估，既要保证被征收人的合法权益，还要对征收人严谨负责。详细了解房屋和附属物的用途，状况，结构，建成年限等相关信息，保证评估的准确合理。依据相关法律法规和规范要求，采用合理的评估方法，进行评估测算。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产存在经济收益的，可选用收益法评估;被征收房屋为在建工程的，应当选用假设开发法评估，以上方法无法采用的应当采用成本法进行测算。

无论测绘还是评估工作要做好完整的记录，保存影像资料，并在工作完成后要求双方在工作底稿上签字，保存好底稿，以备后查，征收不是一次性结果，后续要查缺补漏。

3、出具报告并答疑

测绘评估工作完成后，出具初步的测绘、评估报告。

评估机构应当将分户的初步估价结果向被征收人公示，并进行现场说明、听取意见。并负责相应的解释答疑，在被拆征收人提出的异议，又确实存在的情况下，应于征收人一同进行现场复核，确实存在的遗漏或偏差应进行补充或修正。公示期满后，评估机构应该向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体估价与分户估价报告，报告应签字盖章。房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。被征收人对房屋评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释说明。

征收项目结束后，可以由政府征收主管部门牵头， 应将其测绘数据及时报备相关部门，并建立地区统一的项目测绘数据库， 完善地理信息数据以备后用。评估报告当存档处理，对测绘、评估工作中存在问题及解决方案的相关文件进行汇总，对建设项目类型、征收地块地段、房屋结构和面积、土地性质和面积、补偿单价和总价等数据定期进行汇总，对房屋征收补偿价格的整体走势进行分析，便于政府部门在调整征收补偿标準时作为重要的参考意见。

参考文献：

[1]时寅山.房屋测绘在城市房屋征收改造工作中的意义[J].绿色环保建材，2021（2）：157-158.